万科7.9亿摘得上海松江地块

上海9月将迎供地高峰
　　预计至少22幅经营性用地入市

近来在土地市场颇为活跃的万科，昨日再度出手上海。

8月30日，上海市规划和国土资源管理局网站披露，位于松江的纯住宅地块──国际生态商务区14号地块，被上海万科房地产有限公司以7.9亿元的总价摘得，折合楼板价5473元/平方米，溢价率为9.3%。

上海市规土局网站信息显示，在14号地块之前，松江国际生态商务区最近一次成交宅地是在今年7月27日。当时，同为纯住宅用地的松江区国际生态商务区15-2号地块，被上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司联合摘得，成交总价为8.93亿元，溢价率为40.14%，折合楼板价7022元/平方米。

两幅宅地毗邻，且规划容积率同为2.5。相较之下，国际生态商务区14号地块的成交单价有所缩水。

一央企开发商称，国际生态商务区14号地块的成交价格还是比较合理的。

出让文件显示，国际生态商务区14号地块位于松江新城区域，东至茸梅环路，南至中温路，此番出让面积为57733.6平方米。

值得一提的是，此前的8月1日，万科还通过旗下的上海沪彤置业有限公司，以20.3202亿元底价，摘得闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块。

要求建部分工业化住宅

国际生态商务区14号地块出让要求颇多。

出让文件称，该项目必须全面建设为生态低碳社区，其中不少于总建筑面积30%的建筑，应获得住房和城乡建设部颁发的三星级绿色建筑设计和运行评价标识；项目住宅建筑面积90%以上应为精装修；工业化住宅面积不少于3万平方米。

所谓工业化住宅，是指采用预制构件或部件，在施工现场装配而形成的住宅，也叫“装配整体式住宅”。

松江国际生态商务区一招商经理称，“绿色低碳、节能环保一直是生态商务区所要求的，商业项目如此，住宅更要特别推广。工业化住宅，就是节能。我们提这个并不是特别要提高门槛。我们对绿色面积等方面的要求都很高。像万科、朗诗这样的企业，对绿色建筑很有经验，有很好的技术。”

国际生态商务区14号地块项目的相关“绿色”要求是，绿地面积占用地总面积的比例不小于35%，其中集中绿地面积不小于用地总面积的10%。

一央企开发商称，能做工业化住宅的开发商并不多，政府一直鼓励工业化住宅，因为能缩短工期，缓解供应不足，但工业化住宅也出现过质量问题，比如漏水。

在该央企开发商看来，14号地块较高的出让要求，也使得参与竞拍的开发商不多。

上海市规土局网站显示，国际生态商务区14号地块挂牌后，领取申请书的企业达21家，但最终提交竞买申请的只有5家。

万科发力土地市场

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，大型区域规划的聚集效应往往能吸引大型开发商涌入，并产生长期的助推作用。而早期推出的优质地块更能得到开发商关注。松江新城国际生态商务区距上海虹桥航运枢纽直线距离仅18公里，同时依托松江大学城、轨交9号线大学城站和东部工业区等资源，未来发展空间值得期待。

黄河滔还提到，该板块周边的松江万达广场项目已经开工，一定程度上也给该地块的潜在价值加分不少。

“从成交价格来看，还是体现了开发商拿地时仍偏理性。”黄河滔援引数据称，截至8月29日，今年松江新城板块新建商品住宅的成交均价约为1.56万元/平方米，而国际生态商务区14号地块的楼板价仅为5473元/平方米。

在上海频频拿地，与万科此前重申的策略颇为吻合。

万科董秘谭华杰近日称，从整个房地产行业来看，应该降低土地储备的仓位，但今年地价并不高，也很难再下降，所以万科不会降仓。四季度是拿地的好时候。今年地价在过去三年来是最低的。

从报表看，万科眼下并不缺乏资金。截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

万科7月开始大肆出击土地市场。万科披露称，7月该公司新增项目6个，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，接近整个上半年的一半。谭华杰称，上半年土地市场机会不多，7月万科买地资金披露了30亿元，实际买地资金60亿元。

9月上海迎供地高峰

按往年的供地节奏，下半年的土地供应量将大幅增加。

21世纪不动产上海区域市场研究部的统计显示，截至8月30日，上海在9月预计至少将出让22幅经营性用地（不包含动迁安置用地，下同），为今年以来月度经营性用地出让幅数之最，合计出让面积为73.6万平方米，累计起始出让金额达85亿元。

该机构统计称，今年上半年，上海市以出让经营性用地128.3万平方米，出让金额为117.8亿元。

9月预计出让的22幅地块中，受开发商追捧的地块颇多。

上海市规土局网站显示，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，预计将在9月下旬现场竞价。该地块系商业用地，此次出让面积为11788.7平方米，起始总价高达20.5亿元，折合楼板价28983元/平方米。机构预计，该地块一旦成功出让，有望刷新今年上海土地出让的成交单价纪录。

位于青浦区的徐泾镇海天花园西侧地块，同样受追捧。截至昨日发稿，该地块已吸引了40家开发商领取标书，14家开发商提交竞买申请。出让公告显示，该地块东至海天花园，北至沪青平公路，出让面积为48200平方米，容积率为1.5，起始报价为5.061亿元，折合起拍楼板价约7000元/平方米，系普通商品房用地。

黄河滔预计，随着未来土地供应的集中释放，所带来的成交热度或直接传导至二三级市场，对后续楼市整体预期走势产生影响。