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 楼主: 孟良|查看: 2809|回复: 14
[管理科学

物业管理知识培训

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 楼主|孟良 发表于: 2010-3-14 19:59:06|只看该作者
十一、公司正常物业管理服务提供过程有那些服务?

1、安全管理服务,设施设备运行及维修服务。

2、清洁服务、绿化服务、社区文化服务。

3、楼宇接管、入住、装修服务。

4、物业管理服务费收缴服务。

5、业主/住户咨询、接待服务。

6、特约有偿便民服务。
12#
 楼主|孟良 发表于: 2010-3-14 19:59:46|只看该作者
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十二、治安知识

(一)、名词解释

1、治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备与工具,防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素,比如电线短路、煤气泄漏、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等、还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及合种破坏活动的预防与阻止,确保业主或非业主使用人人身不受伤害,财物不受损失,工作,生活秩序正常。

2、正当防卫的定义:指为了使国家、公共利益、本人或他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害,而采取的制止不法侵害,并对不法侵害人造成必要损害的行为。

3、正当防卫的条件:

1)、必须是对客观存在的不法侵害行为实施;

2)、必须是对正在进行的不法侵害行为实施;

3)、防卫的目的必须正当;

4)、必须针对不法侵害者实行;

5)、不能明显超过必要限度造成重大损害;(必要限度为正好足以制止不法侵害者的侵害行为,又不造成不应有的损害。)

4、防卫过当的定义:指正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的行为。

5、防卫过当的法律责任:应当负刑事责任,但是应当减轻或免除处罚。

6、紧急避险:就是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险,不得已采取的损害他人人身或财产的行为。

7、紧急避险的民事责任 :《民法通则》第129条规定:因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第178条也规定:因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。

受害人要求补偿,可以责令受益人适当补偿。 可见,紧急避险因具有合理性、正义性是受到法律保护的,关键在于要控制损害的程度。

(二)、保安员权限

1、对治安、刑事案件等现行违法犯罪人员,有权抓获并扭送公安机关,但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

2、 发生在管理服务区域内的刑事、治安案件,有权保护现场、保护证据,维护现场秩序以及提供与案件有关的情况,但无现场勘查的权力。

3、 照法律、法规规定和公司的规章制度、规定,劝阻或制止未经许可的进入管理服务区域内的人员、车辆。

4、 出入管理服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品,按照公司的制度、规定进行验证、验物,但无人身检查权。

5、 管理服务区域内进行安全防范检查,提出整改意见和合理化建议。

6、 勤中遇有违法犯罪人员不服制止,甚至行凶报复的,可采取正当防卫,但不得波及无辜人员或防卫过当。

7、 业主、单位员工进行法制宣传,做好“四防”工作(防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故),落实各项安全防范措施,发现隐患漏洞或其它不安全因素,协助业主、单位及时整改。

8、 非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视,并报告安保部及当地公安机关处理。

9、 有违反治安管理行为的人,有权劝阻、制止和批评教育,但没有对其处罚的权力。

10、 违法犯罪行为有权制止,但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议。

11、 对有违法犯罪的嫌疑人,可以监视,并向公安机关或保安部报告,但无侦查、扣押、搜查的权力。

(三)、保安员九不准

1. 不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财务等行为;

2. 不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格,侵犯他人人身权利;

3. 不准殴打他人或教唆殴打他人,侵犯他人合法权益;

4. 不准为违法犯罪活动通风报信,充当保护伞;

5. 不准妨碍国家工作人员依法执行公务;

6. 不准私自为他人提供有偿服务;

7. 不准非法限制他人人身自由;

8. 不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器;

9. 不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动。违者依法予以辞退甚至追究法律责任。
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
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 楼主|孟良 发表于: 2010-3-14 20:03:58|只看该作者

员工行为规范

一、员工守则

1 遵守国家政策法令、法规,遵守中山市市民行为道德规范,遵守本公司一切规章制度。

2 办公室要如实填写各类表格,提供有效证件,不得隐瞒或假造。

3 按照本公司《培训制度》的要求,接受业务指导、各类培训及考核。

4 服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助,按时按质完成各项工作任务。

5 严格遵守劳动纪律,按质量标准要求开展工作,作业场所禁止无关人员逗留。

6 讲究社会公德和职业道德,严守公司机密,廉洁奉公,维护集体利益和公司声誉。

7 爱护公物及公用设施,自觉维护和保持环境卫生。

8 勤俭办公,节约用水、用电,杜绝一切浪费现象。

9 衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。

10 关心企业,主动提出合理化建议,发扬企业精神,为企业作贡献。





二、工作态度

1 服从领导──不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2 严于职守──坚守本职岗位,不得擅自离岗、串岗或睡岗。

3 正直诚实──对上级领导、同事和客户要以诚相待,不得阳奉阴违。

4 团结协作──各部门之间、员工之间要互相配合,同心协力地解决困难。

5 勤勉高效──发扬勤奋踏实的精神,优质高效地完成所担负的工作。


三、服务态度(十二字方针)

1. 礼貌──这是员工对客户和同事最基本的态度,在任何时刻均应

使用礼貌用语,“请”字当头、“谢”字不离口。

2. 乐观──以乐观的态度接待客户。

3. 友善──“微笑”是体现友善最适当的表达方式,因此以微笑来迎

接客户及与同事相处。

4. 热情──尽可能为同事和客户提供方便,热情服务。

5. 耐心──对客户的要求应认真、耐心地聆听,并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6. 平等──视同仁地对待所有客户,不能有贫富之分、厚此薄彼。


四、仪容仪表

(一) 着装(保安员冬、夏装按公司保安统一服装着装)
1、保安员上岗时按公司保安统一服装着装,穿黑色皮鞋。
2、保安员应佩戴工作证上岗。

3、上岗着装保持干净整洁,扣好纽扣,不得敞开外衣,卷起裤脚、衣袖,领带必须结正。

4、制服外衣衣袖、衣领处,制服衬衣领口,不得显露个人衣物、饰品,制服外不得显露与工作无关的个人物品,衣袋内不得装过大过厚物品。

5、除因工作或经批准外,不准穿着或携带制服离开辖区,下班后不得穿制服。

(二) 仪容仪表

1 精神振作、姿态端正,不准留长发、大鬓角,蓄发不得露于帽檐外,帽墙下面头发不得超过1.5CM。

2 着装整洁,帽子戴正,结正领带,扣好纽扣。不得敞衣露怀,卷袖挽裤腿,内衣不得外露,传呼机、锁匙扣

3 物品不得露于衣服外,衣服口袋不得装较大物品,武装带要扎紧。

4 执勤时要佩戴好工作证和执勤器具。

(三) 行为举止

1 举止文明、大方、端庄、稳健。

2 用语文明,谈话自然。

3 精神振作,姿态良好。抬头挺胸,不得弓腰驼背,不得东倒西歪,前倾后靠,不得伸懒腰;不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋内,执勤时不准吸烟、吃零食,不得搭肩挽背。

4 不得哼歌曲,吹口哨、跺脚。

5 不得随地吐痰,乱丢杂物。

6 注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

7 不得将任何物品夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
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 楼主|孟良 发表于: 2010-3-14 20:06:14|只看该作者

员工服务礼仪



一、物业管理行业中的服务理念

1、主动性服务意识:想用户之所想,急用户之所急,做用户之所需。

2、勿以恶小而为之,勿从善小而不为。

3、“请”字当前,“谢”字不离口。

4、管理无盲点,服务无盲区。

5、管理业主的物业,服务物业的业主,一切以服务为中心,一切为了业主。

6、管理靠人,服务靠人,人靠素质。(100-1=0).

8、管理与服务并举,管理是基础,服务是根本,一定要在管理中体现服务,一定让服务重于管理。

9、业主/住户是朋友的意识,将业主当作朋友,是为了我们提供服务时减少或消除业主与我们之间的隔膜或合作中产生误会,互相理解,互相帮助。

10、物业管理实际中有微笑服务、礼貌服务、周到服务、承诺服务、跟踪服务、耐心服务。

11、物业管理公司员工的角色(六员服务):服务员、治安员、清洁员、维修员、消防员、管理员

二、“五感”服务

在岗位服务过程中,面对顾客与顾客接触时,应掌握好分寸,给业主顾客以:

亲切:提前招呼业主,表情自然,面带微笑,给人以和蔼亲切。

真诚:表情坦诚,记住任何时间都不要欺骗顾客或敷衍顾客,让顾客感到你所提供的服务是真诚的。

尊重:认真听取顾客的问询,回答业主时多用敬语,给业主/顾客以尊重感。

宽慰:神色轻松自然,不紧张,给业主顾客以宽慰感。

镇定:遇事不慌,不急不躁,神态沉稳,给业主顾客镇定感。

三、礼节、礼貌

(一)礼貌-一般是指在人际关系中通过言语、动作向交往对象表示谦虚和尊敬.

(二)礼节-通常是指人们在交际场合相互表示尊重,友好的惯用形式,它实际上是礼貌的具体表现形式,它与礼貌之间的相互关系是,没有礼节就无所谓礼貌,有了礼貌就必然伴有具体的礼节.

由此得知,礼貌是礼仪的基础,礼节是礼仪的基本组成部分,从本质上讲,三者表现的都是待人的尊敬,友好.

(三)礼仪的原则

1. 遵守的原则:在交际中必须自觉/自愿遵守礼仪,一言一行,一举一动,不论职位大小,身份高低,财富多寡.

2. 自律的原则:自我要求,自我约束,自我控制,自我对照,自我反省,自我检点.

3. 敬人的原则:与交往的对象要互谦互让,互尊互敬,友好相待,和睦共处,重视、尊敬友好放在第一位.

4. 宽容的原则:既要严于律己,更要宽以待人,多容忍他人,多体谅他人,多理解他人,而不要求全责备,斤斤计较,过分苛求.

5. 平等的原则:在具体运用礼仪时允许因人而异,根据不同的服务对象采取不同的方法,但核心点是-一视同仁,给予同等程度的礼遇.

6. 从俗的原则:由于国籍,民族,文化背景的还不同,存在着十里不同风,百里不同俗的的局面,不要自高自大,妄我独尊,必须坚持入乡随俗,与绝大多数人的习惯,做法保持一致,切勿目中无人.

7. 真诚的原则:务必待人以诚,诚心诚意,诚实无欺,言行一致,表里如一,不能在具体操作时口是心非,言行不一弄虚作假,投机取巧.

8. 适度的原则:是要求应用礼仪时,为了保证取得成效,必须注意技巧,合作规范,特别注意把握分寸,认真得体.

四、文明礼貌标准 

〈一〉仪表:是人的外表,包括容貌、姿态、个人卫生和服饰,是人的精神面貌外在表现。良好的仪表可以体现公司气氛、档次、规格,员工必须讲究仪表。具体要求如下:

1、着装要清洁整齐,上班要穿工作服,并且保持整齐干净,纽扣要齐全扣好,不可敞胸露怀、衣冠不整不洁,工号牌要戴在左胸前,不能将衣袖、裤子卷起,女员工穿裙子,不可露出袜口,应穿肉色袜子。系领带时要将衣服下摆扎在裤里,穿黑皮鞋要保持光亮。

2、仪容要大方,指甲要常修剪,不留指甲、不涂有色的指甲油,发式按公司的规定要求,男员工留寸发,发角不盖耳部为宜,女员工不留怪异发型,头发要梳洗整齐,不披头散发。

3、注意个人清洁卫生,爱护牙齿,男员工坚持每天刮胡子,鼻毛不准出鼻孔,手要保持清洁,早晚要刷牙,饭后要漱口。勤洗澡防臭,上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料。

4、注意休息好,充足睡眠,常做运动,保持良好的精神状态,不要上班时面带倦容。

5、女员工要淡妆打扮,但不准佩戴怪异首饰及夸张的头饰,戴项链不外露,男女均不准戴有色眼镜。

6、每日上班前要检查自己的仪表,在公共场所需整理仪表时,要到卫生间和工作间,到客人看不到的地方,不要当着客人的面在公共场所整理。

〈二〉、表情:是人类面部动态所流露的情态,在给人的印象中表情非常重要,在为顾客提供服务时,具体要注意如下几点:

1、要面带微笑,和颜悦色,给人有亲切感,不能面孔冷漠,表情呆板,给人以不受欢迎感。

2、要聚精会神注意倾听,给人受尊重之感,不要没精打采或漫不经心,给人以不受欢迎感。

3、要坦诚待客,不卑不亢,给人有真诚感,不要诚惶诚恐,唯唯诺诺给人有虚伪感。

4、要沉着稳重,给人镇定感,不要慌手慌脚,给人毛躁感。

5、要神色坦然、轻松、自信,不要双眉紧锁,满面愁云,给人以负重感。

6、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情,也不要扭捏作态,做鬼脸、吐舌,给人以不受尊重感。

〈三〉、仪态:是指人们在交往交际活动中的举止所表现出来的姿态和风度,包括日常生活中和工作中的举止。具体要求如下:

1、站态:站立要端正,挺胸收腹,眼睛平视,嘴微闭,面带笑容,双臂自然下垂或在体前交叉,右手放在左手上以保持随时向客人提供服务的状态。双手不叉腰、不插袋、不抱胸。女员工站立时脚呈V字形,双膝和脚后跟要靠紧,男员工站立时双脚与肩同宽,身体不可东倒西歪。站累时,脚可向后站半步或移动一下位置,但上体仍然保持正直。不可把脚向前或向后伸开太多,甚至叉开很大,也不可倚壁而立。随时保持精神饱满,跨立姿势。

2、行态:行走应轻而稳。注意昂首挺胸收腹,肩要平、身要直。走路时男士不要扭腰,女士不要摇晃臂部,行走时不可摇头晃脑、吹口哨、吃零食,不要左顾右盼,手插口袋或打响指。不与他人拉手,搂腰搭背,不奔跑、跳跃。因工作需要必须超越客人时,要礼貌致歉,说声对不起,同时注意。

1)尽量靠右行,不走中间。

2)与同事、客人相遇时,要点头示礼致意。

3)与上级、客人同行至门前时,应主动开门让他们先走,不能自已抢先而行。

4)与上级客人乘电梯应主动开门,让他们先上和先下。

5)客人迎面走来或上下楼梯时,要主动为客人让路。

3、手姿:具体表现力的一种“体态语言”。手势要求规范适度,在给客人指引方向时,要把手臂伸直,手指自然并拢,手掌向上,很自然给客人指点向目标,在介绍或指示方向时切忌用一支手指指点点,谈话时手势不宜过多,幅度不宜过大,否则会有画蛇添足之意。在递给客人东西时,应用双手恭敬地奉上,绝不能漫不经心的一扔,并忌用手指或笔尖直接指向客人。

4、举止

1)举止要端庄,动作要文明礼貌,站、走、坐要符合规定要求。迎客时走在前,送客人时走在后,客过要让路,同行不抢道,不许在客人中间穿行。

2)客人面前应禁止各种不文明的举动。如吸烟、吃零食、掏鼻孔、修指甲、伸懒腰,即使是在不得已的情况下也应尽力采取掩饰或回避。在工作场所及平时均不得随地吐痰、扔果皮、纸屑、烟头等其它杂物。

3)在工作时要保持室内安静,说话声音要轻,不在客人面前大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调,走路脚步要轻,取放物品要轻,避免发生响声。

4)进住户家服务时,应先敲门三下,力度适当,养成良好的习惯,待应声后允许时才能启门进入。

5)服务客人是第一需要,当客人向你的岗位走来时,无论你在干什么,都应暂停下来招呼客人。

6)对客人要一视同仁,切忌两位客人同时在场的情况下,对一位客人过份亲热或长时间倾诉而冷淡了另一位客人,与客人接触要热情大方,举止得体,但不要过分亲热的举动,更不能有损公司、人格的事。

7)严禁与客人开玩笑、打闹和取外号。

8)客人之间交谈时,不要走近旁听,也不要在一旁窥视客人的行为。

9)对客人貌体形态、奇特或穿着奇装异服的客人切忌交头接耳或指手划脚,更不允许围观,听到客人的方言土语认为好笑时,不能模仿讥笑,对身体有缺陷或病态的客人应热情关心,周到服务,不能有任何嫌弃的表示。

10)客人并不熟悉公司的分工,他们的要求可能会超出不属于你职责范围内的服务,切不可把客人当皮球踢来踢去,应主动替客人与有关部门联系,以满足客人的要求,不能够“事不关己”高高挂起。

11)不得把工作中或生活中的不快带到服务中去,更不可发泄在客人身上。

5、九种基本礼貌用语

1)称呼语:小姐、太太、先生、那位先生、那位女士、阿姨等。

2)欢迎语:欢迎您来我们公司、欢迎您入住本楼、欢迎光临等。

3)问候语:您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦等。

4)祝贺语:恭喜、祝您节日愉快、圣诞快乐、新年快乐、生日快乐、新婚快乐、新春快乐、祝您万事如意等。

5)告别语:再见、晚安、明天见、祝您旅途愉快、祝您一路平安、欢迎您下次再来等。

6)歉意语:对不起、请原谅、打扰您了、失礼了、非常抱歉等。

7)道谢语:谢谢、非常感谢等。

8)应答语:是的、好的、我明白了、谢谢您的好意,不要客气、没关系、这是我应该做的等。

9)征询语:请问您有什么事、我能为您做什么吗?需要我帮您做什么吗?你喜欢(需要、能够¬…)?请您¬…好吗?

10)基本用语十字:您好、谢谢、请、对不起、再见。

11)常用礼貌用语十词:请您、谢谢、对不起、请原谅、没关系、不要紧、别客气、您早、您好、再见。

6、对客人服务用语要求

1)遇到客人要面带微笑,站立服务,服务员应先开口,主动问好打招呼,称呼要得当,以尊称开口尊重,以简单亲切的问候及关照的短语表示热情。对于熟悉的客人要注意称呼客人的姓氏。招呼客人时可以谈一些适宜得体的话,但不可问一些客人不喜欢回答的问题。

2)与客人的对话,宜保持1米左右的距离,要注意使用礼貌用语,注意“请”字当头,“谢”字不离口,表现出对客人尊重。

3)对客人的话要全神贯注,用心倾听,眼睛要望着客人的面部,但不要死盯着客人,要等到客人把话说完,不要打断客人的谈话,客人和你谈话时不要有任何不耐表示,要放下手中的工作,眼望着对方,面带笑容,要有反应。不要心不在焉,左顾右盼,漫不经心,不理不睬,有没听清楚的地方要礼貌地请客人重复一遍。

4)对客人的问询应圆满重复,若遇不知道、不清楚的事情应查找有关资料或请示领导尽量答复客人,真不好意思,对不起,“这个问题我可以跟进下”,“绝对不能以不知吧”,“不清楚”作回答,回答问题时要负责任,不能不懂装懂,模棱两可,胡乱作答。

5)说话时,特别是客人要求我们服务时,我们从语言中要体现出乐意为客人服务,不要表现出厌烦冷漠,无关痛痒的神态,应说:“好的,我马上就去办”。千万不能说:“您怎么这么罗嗦,你没看见,我忙着吗?”

6)在与客人对话时,态度要和蔼,语言要亲切,声调要自然、柔和、亲切,音量要适中,不要过高,也不要过低,以对其讲清楚为宜,答话迅速明确。

7)当客人提出的某项服务要求我们一时满足不了时,应主动向客人讲明原因,并向客人表示歉意,同时也要给客人一个解决问题的建议或主动协助联系解决。要让客人知道,虽然问题一时没有解决,但却受到重视,并得到应有的帮助。

8)在原则性,较敏感的问题上,态度要明确,但说话方式要婉转,说话即不违反公司规定,也要维护客人的自尊心,切忌使用质问式、怀疑式、命令式、顶牛式的说话方式,杜绝嘲笑语、否定语、斗气语,要使用询问式、请求式、商量式、解释的说话方式。

①询问式:如“请问……”?

②请求式:如“请您协助我们……”?

③商量式:如“请看这样好不好”?

④解释式:如“这种情况,原因是这样的……”(原则是以理服人,不是规定服人)。

9)对于客人的困难,要表示关心,同情和理解,并尽力想办法解决。

10)若遇某问题与客人争议婉转解释式请上级处理,切不可与客人争吵,另外对客人服务中还要切记以下几点:

①三人以上对话,要用互相都听懂的语言。

②不得模仿他人的语言,声调和讲话。

③不得聚堆闲聊,大声笑及高声喧哗。

④不要高声呼喊另一个人。

⑤不得以任何借口顶撞、讽刺,挖苦客人。

⑥不进过分的玩笑。

⑦不高声辩论,大声争吵,高谈阔论。

⑧不准粗言恶语,使用蔑视和污辱性的语言。

⑨不讲有损公司形象的语言。

7、服务态度标准:良好的服务态度,会使客人产生亲切感、热情感、朴实感、真诚感。具体来说为客人服务要做到:

1)认真负责,就是要急客人之所急,想客人之所求,认认真真为客人办好每件事情,无论事情大小,均要给客人一个圆满的结果和答复,即使客人提出的服务要求不属于自己岗位服务,也要主动与有关部门联系,把解决客人的事情当作重要的事情,按客人的要求办好。

2)积极主动,就是要掌握服务工作的规律,自觉把服务工作做在客人提出要求之前,要有主动,助人为乐,事事处处为客人提供方便。

3)热情耐心,就是要待客人如亲人,面带微笑,精神饱满,态度和蔼,语言亲切,热情诚恳。客人有意见要虚心听取,客人有情绪尽量体谅,决不与客人争吵和发生矛盾。

4)细致周到,就是善于观察和分析客人的心理特点,懂得从客人的神情,举止发现客人的需要,正确把握服务的时机,效果超乎客人的期望之上,体贴入微,面面俱到。

5)文明礼貌,要有较高的文化修养,语言健康,谈吐高雅,举止端庄,待人接物不卑不亢,尊重不同民族的风俗习惯,事事处处注意表现出良好的精神风貌。

6)在服务工作中杜绝推托、应付、搪塞、厌烦、冷漠、轻蔑、傲慢、无所谓的态度。

8、敬礼规范

(1)、敬礼:

1)、遇到公司领导或部门领导车辆须敬礼问好,并且熟练的用直行手势,示意车辆行驶。

2)、遇外单位参观团体或参观团车辆,须敬礼,直行手势,必要时敬长礼。

3、检查证件,车辆及物品时,需要先向被检查人敬礼。

4)、制止违章、违规行为时,须事先敬礼。

5)、岗位交接班时,交接之前双方应敬礼。

6)、遇政府领导视察或工作时间处理问题时须敬礼。

(2)、敬礼时间:

1)、在双方行至距3至5米时开始敬礼。

2)、行驶的车辆以对方开始注意到岗位时,开始敬礼。


五、常规服务

1、检查业主顾客的证件时,应先向被检人敬礼,然后说:“您好!请您出示证件。”如被检人出示证件,查实后,应示谢意。“谢谢您的合作。”如被检人不愿出示证件,应说:“对不起,这是公司规定,请您配合我的工作。”如被检人忘了带证件而急需进入小区时,应说:“请稍候,让我请示一下好吗?”

2、检查车辆时间,应用标准手势动作示意车辆停下来,上前敬礼。外来车辆,营运车辆应发《车辆临时出入卡》并向被查人交待有关事项,然后用标准手势指引车辆进入。

3、当遇到顾客有事咨询时,不要躲避顾客的询问,应主动热情打招呼,敬礼问好:“您好,我能帮您做点什么吗?”顾客询问的事情自己很清楚时,应详细回答。如顾客询问的事情自己不清楚时应向顾客致歉:“对不起,您问的事情我不是很清楚,如果时间允许的语,我可以向同事请教,然后再转告您,可以吗?”注意不要生硬的拒绝顾客,或不懂装懂,以谎言来欺骗顾客。

4、当遇顾客携带物品时,应主动上前,在不脱岗的情况下,应帮助顾客提携物品,如果需要一段时间离开岗位的话,应向顾客致歉:“实在对不起,工作时间不能脱离岗位,我只能帮你一小段路程。”千万记住,顾客也是常人,不会非常的苛求我们,我们不要脱离岗位刻意去帮助顾客,或者呼叫巡岗帮忙。

5、当遇顾客从岗亭经过时,应热情打招呼,如果顾客外出,应说:“××先生/小姐,请慢走。”如果是顾客返回,应说:“××先生/小姐,您回来啦!”当然招呼语很多,我们不要固执的只讲上两句,要随时和业主适人、适景和顾客打招呼。

6、当遇顾客违反公司管理规定时,就礼貌地制止劝阻,记住礼貌是服务工作的基本内容。在制止时声音、行为也不例外。

7、遇到业主顾客向你投诉时,应细心聆听,不允许有不耐烦的表现,并认真的做好投诉的内容记录,属于投诉本部门的应向其道歉,并把投诉及时反映给部门领导。属于投诉本公司其它部门,应先向业主致歉:“对不起,我们的工作做的不够,我会将您的意见反映到部门的。

六、服务人员的“七不问”

1、不问年龄:不要当面问客人的年龄,尤其是女性。

2、不问婚烟:婚烟纯属个人隐私,向别人打听这方面的信息是不礼貌的。

3、不问收入:收入在某种程度上与个人能力地位有关,是一个人的脸面。

4、不问住址:除非你想上他家作客,一般不要问客人地住址。

5、不问经历:个人的经历是一个人的底牌,甚至会有隐私。

6、不问信仰:宗教信仰和政治见解是非常严肃的不能信口开河。

7、不问身体:对身体有问题的人,不要问他的体重,不能随便讲他比别人胖。

七、职业道德及标准

1、职业道德:是指服务人员在服务过程中接待自己的服务对象,处理自己的服务对象,自己所在的单位和同国家之间的相互联系时,所应遵守的行为准则。

2、热情友好以顾客为中心,这是公司职业道德最基本最具有特色的一项规范,是公司热忱欢迎顾客的一种具体表现。其具体要求如下:

1)谦虚谨慎,尊重客人。2)牢记服务宗旨,道德规范行为。3)热情友好,不卑不亢。

3、真诚公道,信誉第一,是正确处理公司与客人之间实际利益宗旨的一项行为准则,其具体要求是:

1)各类宣传,恰到好处。  3)真诚待客,拾金不昧。

2)按质论价,收费合理。  4)实事求是,知错就改。

4、文明礼貌优质服务,是公司最重要的要求行为规范。其具体要求是:

1)仪表整洁,举止大方。  4)优质保量,设施完好。

2)微笑服务,礼貌待客。  5)尽心尽责,服务周到。

3)环境优美,秩序良好。

5、团结协作,顾全大局,是办理各部门各岗位长短的行为准则,其具体要求是:

1)团结友善,互相尊重。  3)学习先进,互相帮助。

2)密切配合,互相支持。  4)发扬风格,互相关心。

6、遵纪守法,廉洁奉公,既是行政和法律规范的要求,又是道德规范要求,其具体要求是:

1)自觉遵守职业纪律。

2)严格执行政策法令。

3)勤俭节约廉洁奉公。

4)反对和纠正各种不正之风。

7、提高业务技能,是各种职业道德的共同规范,其具体要求是:

1)要有强烈的职业道德感。

2)要有崇高的职业理想和坚强的道德意志。

3)要有明确的途径和方法。

八、工作纪律标准

1、熟悉公司的规章制度和各项规定。熟练掌握本岗工作内容,操作规程和服务标准,具有严格遵守纪律的自觉性、积极性。

2、不利用工作之便同客人拉关系,假公济私,谋取私利,办事时严守公司机密不该看的不看,不该说的不说,不该问的不问,遇有情况及时汇报,不私收回扣,索要小费,爱护公司和客人财物,不乱翻,乱动客人行李物品。

3、纪律。每天按时上班不迟到、不早退、不旷工,不叫别人代打卡,不代替别人打工卡,未经允许不无故中止工作。上班时不坐岗或窜岗、脱岗,工作时间不干私事,不接待私人探访,不私自会客,不使用客人电话、电视和浴室,不聚众闹事,无事生非,服务时间内不吃零食,饮酒、下棋、打扑克。

4、操作纪律。服务过程中严格遵守操作程序,操作规程,严格按服务质量标准提供服务。不允许违章作业,杜绝违反操作规程和公司制度的现象发生。

5、服从分配,服从领导,听从指挥。领导分配的任务,主动接受,认真完成,及时汇报,不允许不服从领导分配和调动,无故不完成工作任务或自作主动张,玩忽职守,造成不良影响和经济损失的现象发生。

6、对待客人,态度热情,服务周到,讲究礼节。不和客人争吵,不粗言滥语,不厚此薄彼。无随意涨价,听到批语和投诉,冷静从事,正确对待。

7、道德风尚,遵守社会公德和职业道德,不搞赌博和变相赌博,不允许道德败坏,有伤风化,违反精神文明的现象发生,客人对女员工有不轨行为,设法回避及时报告主管处理。

九、礼貌服务用语五十句_1、 请! 2、您好! 3、欢迎。 4、恭候。 5、久违。6、奉陪。7、拜访。8、拜托。9、请问?10、请进!11、请坐!12、谢谢!13、再见!14、对不起。15、失陪了。16、很抱歉!17、请原谅。18、没关系!19、别客气!20、不用谢!21、请稍等。22、请指教。23、请当心!24、请走好。25、这边请。26、您先请。27、您请讲。28、您请放心!29、请多关照。30、请跟我来。31、欢迎光临!32、欢迎再来!33、请不要着急。34、请慢慢地讲。35、让您久等了!36、给您添麻烦了。37、希望您能满意!38、请您再说一遍。41、我能为您做什么?42、很乐意为您服务!39、请问您有什么事?40、请问您是否捉找人? 43、这是我应该做的。44、把您的需求告诉我。45、我会尽量帮助您的。46、您再帮您想想办法。47、请随时和我们联系。48、请您多提宝贵意见!49、有不懂的地方您尽量问。50、您的需求就是我的职责。51、对不起,这里不能停车,请示将车开到停车场内停放。多谢合作。

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 楼主|孟良 发表于: 2010-3-14 20:08:52|只看该作者

处理客户投诉的艺术



“用户至上,专业服务”是所有物业公司的服务宗旨,要使用户满意,除了要提供优质高效的服务外,还要正确处理好用户的投诉.

投诉处理是一项集心理学、社交技巧于一体并体现服务人员道德修养、业务水平、工作能力等综合素养,给投诉者所提问题予以妥善解决或圆满解答的工作。处理投诉工作的原则是依法办事;宗旨是服务用户;目标是杜绝有效投诉;从而提高管理单位的声誉及社会影响。
  一、投诉定义

用户因对物业管理企业的服务需求或不满等,通过各种方式向有关部门反映的行为,称之为投诉。用户投诉的方式包括来电、来访、来函、其它(如登报)等。
  二、用户投诉的分类:
  1、按投诉的性质分:有效投诉与沟通性投诉
  (1)有效投诉:
  有效投诉有两种情况:用户对物业管理单位在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违法、违纪等行为的投诉,并经过有关行业主管部门查实登记的。用户向物业管提出的管理单位或管理人员故意、非故意,或失误造成用户或公众利益受到损害的投诉。
  (2)沟通性投诉:
  求助型:投诉者有困难或问题需给予帮助解决的。
  咨询型:投诉者有问题或建议向管理部门联络了的。
  发泄型:投诉者带有某种不满,受委屈或误会等造成的内心不满,要求把问题得到解决的。沟通性的投诉若处理不当,会变成有效投诉,所以必须认真处理沟通性投诉。
  2、按投诉的内容分为:
  (1)对设备的投诉:用户对设备的投诉主要包括:空调、照明、供水供电、电梯等等,即使我们建立了一个对各种设备的检查、维修、保养制度,也只能养活此类问题的发生,而不能保证消除所有设备潜在的问题。
  (2)对服务态度的投诉:
  用户对服务态度的投诉主要包括:不负责任的答复行为,冷冰冰的态度,爱理不理的接待方式等。由地管理人员与用户都由不同个性的人组成,所以任何时间,此类投诉都容易发生。
  (3)对服务质量的投诉:
  用户对维修的质量、邮件未能及时送到用户手中,都属于对服务质量的投诉。减少用户对服务态度与服务质量的投诉的最好方法是加强对服务人员的培训。
  (4)突发性事件的投诉。
  三、 正确理解用户投诉
  1、下面是一些值得我们得视的数据:
  对服务不满的用户:96%会静静地离开,91%永远不会再回来,80%的此类用户将不满意的服务活动向8至10位朋友诉说,20%的此类用户更会向20个友人讲述。
  为何用户会离开:3%因搬迁而离开,5%因建立新的友谊关系,9%因更好更优的选择,83%因管理者的服务不专业或恶劣的待人态度。
  想离开的用户会留下吗?70%会!假如他们的投诉问题被妥善解决后,95%的用户将会留下!假如他们所投诉的问题即刻得到解决,平均每一位投诉者将会对其5位朋友讲述自己的投诉及事情最终的解决办法。
  2、我们该如何理解投诉?
  (1)投诉能指出在服务过程中应改善的环节。
  (2)投诉其实是用户给予我们再度提供应改善服务的机会,使用权有意见用户重新接受我们。
  (3)投诉给我们机会去令用户忠于我们。

四、 如何处理用户的投诉?
  据有关资料显示,房地产行业的投诉率居广东省各行业投诉率的第二位,而物业管理的投诉又居房地产业的首位。深圳市物业管理协会为了协调解决物业管理行业的矛盾纠纷,保护物业管理企业和业主的合法权益,于2000年4月30日制定了《深圳市物业管理协会投诉处理办法(试行)》。《处理办法》第十四条规定:凡被记入会籍档案的投诉,都将作为该会员单位年度行业评优活动的扣分依据。对投诉量大且整改不利,案件特别多的会员,经协会常务理事会研究可给与内部处罚直至取消其会籍资格。由此可见,如何正确处理用户投诉是每个物业管理公司必须认真对待的。

1、处理投诉的基本原则:
  (1)真心诚意地帮助用户解决问题
  用户投诉,说明工作尚有漏洞,说明用户的某些要求尚未被重视,每个人都应理解用户的心情,努力识别及满足他们的真正需求,满怀诚意地帮助用户解决问题。只有这样,才能赢得用户的信任与好感,才能有助于问题的解决。
  (2)把"对"让给用户
  用户因为不满才会来投诉,往往用户的情绪会失控,这时,我们不该失控,要从对方的角度去理解问题,即使用户言谈中有不对的,也要把"对"让给用户,与用户争议会激发矛盾。
  (3)不损害公司的利益

2、处理用户投诉的程序

从投诉的开始到结束,是一个牵涉面相当广而又一环扣一环的过程:

接诉──判断处理──总结。
  (1)接诉
  礼貌是做好投诉处理工作的基础。投诉接待环境是影响处理工作的第一关。
  (2)聆听与记录
  诚意听取用户的投诉。认真记录事故的要点。
  (3)判断、处理
  感谢用户的关心和爱护。快速判断、迅速反映、及时处理。经过判断分析,当找到问题所在,应以积极的正面态度回应用户,如告诉他会怎样处理等。
  (4)回访
  是建立信任,弥补因种种原因造成失误的重要环节,也是检查工作质量,与用户沟通,搞好关系的最好机会。
  (5)总结
  发生这次投诉的原因是什么?从这次投诉处理中学到了什么?在从今后的工作中怎样才能避免类似情况的发生,需要作哪些方面的调整。

3、安管员处理投诉技巧

(1)处理投诉的准则:接到任何投诉时,必须坚持耐心和礼貌,诚心与合作,以及运用机智去处理每一项投诉.并向对方解释处理的方法和过程.

(2)处理投诉的方法:接到任何投诉时,在任何情况下必须必须以礼相待,记录投诉者的要点.

(3)处理投诉是一个最主要的服务工作,是服务素质的综合体现,处理要得体到位,具体表现在(五清楚一报告):

1)听清楚──对业主投诉的事情要保持镇静,耐心倾听客人的投诉内容。

2)问清楚──对业主投诉反映的事情要问清楚,什么时间、地点,反映事情的详细经过,当时没听明白的及时请业主进行重复一遍,态度要诚恳、委婉。

3)记清楚──对业主投诉的内容作好记录留下投诉人的姓名、电话等,了解事情细节、分析产生投诉的原因。

4)跟清楚──对业主投诉的内容反馈给相关部门,回复用“一站式”的服务方式,以最快的速度解决,应做到客观全面、耐心到位。

5)复清楚──对投诉的内容,有时效性承诺的,误必要解决快,尽力满足顾客的要求,在处理整个过程中应保持礼貌友善和谅解的态度,如果是因别的原因暂时无法给投诉人有一个满意的答复,应尽量和业主解释,直到满意为止。

6)报告──对业主/住户投诉的内容和处理结果,及时汇报给部门领导和相关人员,也让领导知道这回事,同时也是对领导的尊敬。

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