樊纲来深开讲：“无人区”创新需要敢冒风险的企业家

偶尔呡一口 · 发表于: 2011-5-28 17:58:22

　　樊纲，男，祖籍上海市崇明区，1953年9月生于北京市，经济学博士，北京大学汇丰商学院教授、中国社会科学院研究员，国家级有突出贡献的中青年专家；主要学术专长是理论经济学，长期从事经济学研究。
　　樊纲现任中国经济体制改革研究会副会长，中国改革研究基金会理事长，国民经济研究所所长，中国（深圳）综合开发研究院院长。
　　2015年06月15日，经国务院批准，任命樊纲为央行货币政策委员会委员。

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华美达 · 发表于: 2018-5-2 13:03:00

源自：新华网

　　樊纲：从最基本的供需原理理解当前房价涨跌
　　刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

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航拍夜色璀璨广州（资料图）新华社记者刘大伟摄

用经济学基本原理分析房价
　　房价高肯定跟货币有点关系，因为货币是一般等价物，我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了？它怎么没到股市去？怎么没到猪肉上去？没到那些消费品上去？为什么到房地产上来了，为什么只到大城市来了？为什么没到那些三四线的小城市去？因此，这个解释似是而非，房价跟货币肯定有关系，但是解释不了现在房价这种状况。而且，从货币本身来看，至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段，为什么现在这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了？
　　然后说地价，房地产商抱怨地价太高了，所以房价就高。但是我要问的问题是，第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗？政府说的价格高，你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了，你拍出来了，拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能期望房价会继续涨。
　　第二，我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你会按现在便宜的房价卖吗？所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子，你不要抱怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。
　　网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者，今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论，最基本的理论大家都明白，就是供求关系。价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。
　　所以，我们就得先分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡。

房价的涨跌是供求关系的反映
　　根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿，达到13万3701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。
　　说到现在城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不是很快，一种需求就是叫做改善性需求，大家现在收入提高了，改善性需求就越来越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。
　　还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚，得县城里有套房子吧，县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会买个房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特别是我们的毕业生们，在座的大家想一想，如果你是外地来的，你想想你为什么到了北京？
　　迁移是有规律的，越大城市迁入的人越多，越小城市迁入的人越少，所以，多数小城市是人口流出的。人要迁移，首先第一点就要看工作在什么地方，看一个地方是不是能提供更多的就业，能够提供收入更高的就业，而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络，那么它可以有更多的企业来这儿发展，有收入更高的就业机会创造出来，然后来的人就多了。
　　当人一聚集的时候，又产生了新的就业机会，什么就业机会？服务业发展了。你人多了，服务业才能发展。比如说餐馆，你到偏远农村去，不会有几个人出来吃，而人越多，餐馆越便宜，大家就越到外面吃，这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会，什么机会？第一，连找对象的人都多了。而且，人的聚集在经济学上还产生了一种东西，叫做撞击效应，就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识，各种新的想法、创意，各种不同的爱好、口味都能得到满足，因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段，多数人涌向了大城市。大城市现在房价高，一个重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市迁移。
　　这个时候大家就会问一个问题，小城市怎么办？特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市发展得很好，又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种情况下出现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城市的生活经历，他们有了比较高的收入，他们带着带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们现在很多小城镇，你别着急，我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅，我们还有人口回流的一天。
　　刚才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，这是一种合理的居住性的需求。
　　如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。
　　最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的？是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。
　　我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，你首先要想供给侧，想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

年轻人应该买房还是租房？
　　比如你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是，如果你的情况不是这样，比如你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时候能够给你付首付，那我说你还是买房好。
　　你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭？就是因为当时中国的那种情况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才能买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了？当然，你没有钱做不到这个事情，但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。 ●
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华美达 · 发表于: 2018-5-2 09:03:01

源自：新华网

　　樊纲：从最基本的供需原理理解当前房价涨跌
　　刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子，自己不住，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

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航拍夜色璀璨广州（资料图）新华社记者刘大伟摄

用经济学基本原理分析房价
　　房价高肯定跟货币有点关系，因为货币是一般等价物，我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了？它怎么没到股市去？怎么没到猪肉上去？没到那些消费品上去？为什么到房地产上来了，为什么只到大城市来了？为什么没到那些三四线的小城市去？因此，这个解释似是而非，房价跟货币肯定有关系，但是解释不了现在房价这种状况。而且，从货币本身来看，至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段，为什么现在这么多的房价涨了，而且只是大城市涨了？
　　然后说地价，房地产商抱怨地价太高了，所以房价就高。但是我要问的问题是，第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗？政府说的价格高，你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了，你拍出来了，拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了，是在于为什么你能期望房价会继续涨。
　　第二，我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地，等你建完房子，那个时候房价涨了，你会按现在便宜的房价卖吗？所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子，你不要抱怨这个地价高，你要想想你的预期房价为什么这么高。
　　网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者，今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论，最基本的理论大家都明白，就是供求关系。价格就是供求关系决定的，供求关系变化了，价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求，价格跌一定是供大于求，这是最基本的原理。
　　所以，我们就得先分析需求，再分析供给，看看为什么这两者之间出现了失衡。

房价的涨跌是供求关系的反映
　　根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿，达到13万3701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。
　　说到现在城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不是很快，一种需求就是叫做改善性需求，大家现在收入提高了，改善性需求就越来越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。
　　还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚，得县城里有套房子吧，县城里的人想到地级市买个房子，地级市的人想到省会买个房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特别是我们的毕业生们，在座的大家想一想，如果你是外地来的，你想想你为什么到了北京？
　　迁移是有规律的，越大城市迁入的人越多，越小城市迁入的人越少，所以，多数小城市是人口流出的。人要迁移，首先第一点就要看工作在什么地方，看一个地方是不是能提供更多的就业，能够提供收入更高的就业，而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络，那么它可以有更多的企业来这儿发展，有收入更高的就业机会创造出来，然后来的人就多了。
　　当人一聚集的时候，又产生了新的就业机会，什么就业机会？服务业发展了。你人多了，服务业才能发展。比如说餐馆，你到偏远农村去，不会有几个人出来吃，而人越多，餐馆越便宜，大家就越到外面吃，这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会，什么机会？第一，连找对象的人都多了。而且，人的聚集在经济学上还产生了一种东西，叫做撞击效应，就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识，各种新的想法、创意，各种不同的爱好、口味都能得到满足，因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段，多数人涌向了大城市。大城市现在房价高，一个重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市迁移。
　　这个时候大家就会问一个问题，小城市怎么办？特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市发展得很好，又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种情况下出现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城市的生活经历，他们有了比较高的收入，他们带着带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们现在很多小城镇，你别着急，我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅，我们还有人口回流的一天。
　　刚才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，这是一种合理的居住性的需求。
　　如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。
　　最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的？是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。
　　我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，你首先要想供给侧，想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

年轻人应该买房还是租房？
　　比如你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是，如果你的情况不是这样，比如你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时候能够给你付首付，那我说你还是买房好。
　　你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭？就是因为当时中国的那种情况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才能买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了？当然，你没有钱做不到这个事情，但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。 ●
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华美达 · 发表于: 2018-4-22 12:43:00

源自：央视财经

　　年轻人你该买房还是租房？樊纲这样回答
　　4月19日，央行货币政策委员会委员樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目，做了题为“房地产市场，未来什么样？”的精彩演讲，有位观众现场向樊纲提问：“对于年轻人来讲，到底是应该买房还是租房？”

对于年轻人来讲，到底是应该买房还是租房？

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樊纲回答说，这要取决于每个人的很多因素，比如说年轻人如果工作还不是很稳定，还在变化、迁移过程当中，就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了，并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话，樊纲说：“我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷，但是交够20年或者30年这个房子就归你了。”樊纲认为，房改、按揭政策的施行，就是要改变以前攒了一辈子钱，到老才能买得起房子的现象。年轻人可以按揭、借款买房，先住上房子。当然如果没有钱支付首付款和还房贷，就没办法买房。但是如果有条件的话，还是尽量要利用好按揭贷款买房这个机制。
房子多人少，房子就会不值钱了吗？

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　　在《中国经济大讲堂》节目中，谈到“按照目前人口发展的趋势，未来房子多了，人反而少了，是不是房子就会不值钱了呢？”这个话题的时候，央行货币政策委员会委员樊纲说，人口停止增长或者甚至是下跌了，是不是我们住房需求就减少了？土地的稀缺性就减少了？也不一定。虽然人口减少了，但是需求增加了。在樊纲看来，住房只是幸福生活的一种需求，另外还需要更多的娱乐设施，需要更好的环境，需要更好的交通，更好的健身、体育等等基础设施，这些是都要用土地的。因此随着生活水平的提高，对于生活中各种消费的需求也会不断增长，而这些消费都会使得土地的稀缺性加大，房价不一定就会跌，而是会更加稳定。
人口老龄化会增加住房需求吗？

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　　我国的经济还在增长，人口老龄化也会加大住房需求。为什么这么说？樊刚认为，每个人用一栋房子的时间会延长。比如说以前人的寿命是60岁，房子只用60年，就会传给孙子、给儿子用了，住房需求就少了。现在人的寿命是80岁，使用房子的时间就会更长了。60岁的时候，孩子长大已经到30岁，孩子结婚就会需要买房子，这就是加大了需求。
　　现在处在一个高增长、人口老龄化的阶段，随着收入不断增长，追求幸福生活的需求也是多样化的，在这样一个过程当中，樊纲认为，房子变得不值钱，恐怕还得有相当长的一段时间。

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华美达 · 发表于: 2017-8-8 11:26:00

源自：每日经济新闻

　　樊纲：实行房产税不会造成房价暴跌
　　每经记者魏琼
　　樊纲透露，在最近一次工作会议上，有关领导人还提到了要加快出台房地产税。讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。
　　供给侧的长效问题首先是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。
　　土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方？是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，还是人为地发展小城市？这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本问题。
　　最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。
　　土地制度的问题。包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多。
　　为什么有的城市地价不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。
　　然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机，确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。这里涉及的是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其他国家都有很多法律保障。
　　最后讲讲需求侧。我们有大量的合理需求，我记得前几年有经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了。你要看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，正处在经济发展、收入增长的过程当中。
　　不光是城里的人收入提高了要改善居住，我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求。农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。
　　供给侧基本都是长期的，我们研究经济增长、经济发展，那些因素都是长期因素。唯一的一个短期因素，就是去库存、去产能。一个人长成劳动力，这是增长因素，需要18年、20年的时间。
　　需求侧更多的是短期的，包括货币政策、利率、贷款的控制，加上限购。
　　在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。你有这个地产，你就要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基本原理。
　　房地产税可以减少投资需求，因为房产税跟着房价走，房价涨了，税也跟着涨，所以房产税是房价的长效稳定器。
　　如何实施房地产税，新房新办法，老人老房老办法，20年时间合理地过度。根据房子的价值适当减免房产税，降低低收入阶层房产成本。

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华美达 · 发表于: 2017-4-17 07:26:00

源自：华尔街见闻

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中国央行货币政策委员会委员樊纲　　中国央行货币政策委员会委员樊纲认为，中国外汇储备减少到3万亿美元附近是好事，未来降准是正常的，降息不一定。
　　樊纲接受《第一财经》访问时称，中国过去有大量的外汇储备，每年增长几千亿的外汇储备，放出那么多货币，因为外汇储备是基础货币，我放出那么多货币，我们就把它收回来，把它冻结一块，这就是准备金率当时的概念。
　　华尔街见闻此前提及，中国3月外汇储备30091亿美元，环比增加39.64亿美元，连续两个月回升。

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　　樊纲认为，现在我们外汇储备减少了，从4万亿降到3万亿了，下一部分可能还更降。人民币成为储备货币，也进了sdr，需要的外汇储备可能就更少了。
　　樊纲认为，外汇储备下降，我们准备金率要跟着降，否则我们的货币就不够了。“降息不一定，但是降准是正常的”。
　　在谈及中国目前存在的“高杠杆率”问题时，樊纲称，目前我们实施“中性货币政策”，不会再刺激经济了。“中国如果不出现违约，太不正常了，有如此高的杠杆率就可能出现一些风险。……不违约反倒是问题，问题没有暴露，反倒是问题。”
　　樊纲认为，违约很多不是货币政策的问题，它是因为过去这些年我们出现的这么多的产能过剩。“杠杆率越高，违约的风险都是1%的话，你会看到的案例就会多一点。”
　　在谈及汇率问题时，樊纲认为人民币没有盯住美元，连“软盯住都不是，它是叫软退出”，比较平稳地退出过去的盯住美元的机制。人民币现在参考一篮子货币，对“任何一种货币都是灵活变动的”。
　　樊纲还表示，短期美元还是会走强的，特朗普减税和增大基础设施投资，吸引各国投资到美国去，这些都会增加美元的筹码，使美元能够走强。同时会使国际的原油、大宗商品也具有走强的趋势，但是不看好黄金和欧元。

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