第十九条 首次业主大会会议应当对以下事项依次进行表决,并应当全部经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意: (一)表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(二)选举产生业主委员会;
(三)表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的,筹备组应当征求业主意见进行相应修改后,重新组织表决。 业主表决形式可采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、传真、短信表决等方式。但不论采用其中任何形式都应当具备真实性、可追溯性。 第二十条 管理规约应当对下列主要事项依法作出约定: (一)物业使用、维护、管理; (二)专项维修资金的筹集、管理和使用; (三)物业共有部分的经营与收益分配; (四)业主共同利益的维护与共同管理权的行使; (五)业主应履行的义务; (六)违反管理规约应当承担的责任。 管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约,侵害其他业主和物业使用人合法权益的,受侵害人可以提起诉讼。 第二十一条 业主大会议事规则应当对以下事项依法作出约定: (一)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式; (二)业主大会会议的表决程序; (三)业主委员会的届期、人数,委员的任职条件和资格终止情形; (四)业主委员会候补委员的设置; (五)业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等; (六)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理; (七)业主大会、业主委员会印章的使用和管理; (八) 缺席业主表决票、弃权票的计算规则。 第二十二条 业主有侵害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用、违法拆改建筑结构装修、违法搭建、占用公共空间与园林绿地、非法“住改商”、损害相邻权利人合法权益、非法组织集会等,业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制,限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定。 管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。 第二十三条 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。 业主的人数表决权数按照下列方法认定:
(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。 机动车车库(位)建筑面积统计认定时是否计入产权人房屋面积,由业主大会议事规则约定。如计入产权人房屋面积的,不单独计算业主人数。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。 第二十四条 筹备组应当遵守以下工作原则: (一)筹备组组长召集和主持筹备组会议; (二)筹备组作出决定应当经筹备组过半数以上成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力; (三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认; (四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外; (五)筹备组应当自成立之日起90日以内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议; (六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合第十一条规定的,可以重新申请成立业主大会。 第二十五条 首次业主大会会议表决结果作出后3日以内,应在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
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