通惠凡人：基准地价调整，周期当缩短

源自：新京报

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▲　观察家
　　基准地价不仅仅与拆迁补偿有关，在拆迁补偿款中还是最核心、最关键的因素，直接决定补偿标准是否反映被拆迁房屋的市场价值。
　　日前，北京市政府时隔12年发布了新的北京基准地价，与2002年版相比，更新后的划分更细、更精确，不仅将土地用途由十级划分为十二个级别，还将平均地价水平上调，在旧城核心区域可达29980元／平米。有专家表示，基准地价对地价形成具有参考指导作用，对土地市场成交价格起决定性作用，但与征地拆迁的补偿价格没有直接关联。
　　用“千呼万唤始出来”形容此次基准地价调整，一点也不为过。如今的北京房地产市场已非12年前所能比，不仅经济社会发展迅速，土地的价值也明显提高，房地产价格飞涨。此前，公开见诸报道的，可以看到基准地价曾有两次“箭在弦上”的调整，一次是2006年1月，北京市国土局就称当年基准地价“肯定上调”（2006年1月12日新京报），另一次是2010年2月，北京市国土局还专门举行了基准地价更新成果听证会，相关官员表示，会在当年第一季度公布实施（2010年2月4日新京报）。遗憾的是，这些调整的想法都是“只闻楼梯响，不见人下来”。
　　基准地价长时间得不到调整，使得土地价格远远低于市场价值，固然会对土地市场成交价格有决定性作用，但也并非与拆迁补偿没有关联。相反，在现行的征收拆迁补偿标准中，基准地价扮演着非常关键的角色。不论是国有土地上房屋征收与补偿，还是前些年开展、有些延续至今的城市房屋拆迁，“区位补偿价”都是法定的补偿事项，按现行房屋拆迁评估规则，房屋拆迁补偿价＝（基准地价Xk+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。可见，基准地价不仅仅与拆迁补偿有关，在拆迁补偿款中还是最核心、最关键的因素，直接决定补偿标准是否反映被拆迁房屋的市场价值。
　　这些年，房屋拆迁补偿纠纷一直令人关注，补偿标准低是民众反映比较强烈的问题之一。其中，最突出的就是基准地价调整不及时。而由于基准地价的确定属于政府的法定职责权限范围，房屋拆迁必须以此来确定评估标准，因此，实践中，即使当事人以补偿标准低为由寻求救济，因为超出了司法机关合法性审查的范围，即使作为补偿基础的基准地价明显不合理，也无能为力。
　　其实，国家对于基准地价调整的频次和周期并非没有规定。《房地产管理法》规定，基准地价应当定期确定并公布，原国家计委《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》规定，基准定价应当每两年调整公布一次，在房地产市场波动较大时也可以每年公布调整一次。北京市在公布2002版基准地价时还曾表示，基准地价由市政府每两年至三年调整一次。而今，时隔12年，新的基准地价才落地，实在令人感叹。
　　所以，未来需要改进的，是尽量缩短基准地价定期调整的周期，实现土地价格与市场价值相匹配。这既是法律的刚性要求，也是民众的合理期待。

⊙通惠凡人（法律从业者）
原文标题：基准地价调整，周期当缩短）