屋主一房两卖 赔偿差价损失40万

源自：四川法治报

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　　本报全媒体记者刘冰玉
　　大胆房东竟然在与房屋买方签订买卖协议并收取定金后，将房屋出售并过户给另一人。买方将卖方告上法庭，要求对方赔偿房屋差价损失及房屋附属动产损失。法院会怎么判？
　　买卖双方就期房签订了转让协议，同时特别约定“中介方协调无法更名，双方免责”。后由于无法办理更名，买方要求双倍退还定金，并赔偿预期利益损失。买方能达到目的吗？
　　近日，成都中院发布2017-2019年度成都法院商品房买卖合同纠纷十大典型案例，本报摘录了部分案例。

案例一
期房买卖未成功
双方均不承担违约责任
　　2017年3月26日，孙某、钟某与开发商签订商品房预售合同，购买案涉房屋。在尚未取得产权证前，孙某、钟某于2017年9月19日与买方吴某、中介方袁某签订《转让协议》，约定以160万元出售房屋，双方特别约定“中介方协调无法更名，双方免责，卖方退还已付款的全部费用。”同日，吴某向孙某、钟某支付15万元定金。同年12月27日、12月28日，案涉房屋、车位的买卖合同签约备案至孙某、钟某名下。后吴某未能与开发商办理案涉房屋的更名手续。孙某、钟某起诉要求解除《转让协议》，确认由孙某、钟某返还吴某15万元；吴某反诉要求解除《转让协议》，判令孙某、钟某双倍返还定金30万元，并赔偿预期利益损失74万元。
　　中介方提交《情况陈述》，称按房地产交易的政策规定，孙某、钟某向开发商购买的案涉房屋属期房，在尚未办理产权证前不能进行再次买卖，且更名人员之间需满足直系亲属关系，《转让协议》签订时并不能确保更名手续一定办成，因此才特别约定了不能办理更名时的处理方案。最终因案涉买卖双方之间并非直系亲属关系，开发商不同意就案涉房屋进行更名购买。
　　法院经审理认为，案涉买卖双方虽均提出了解除合同的主张，但各自的解除事由及对应合同依据、法律依据并不相同，不属于《合同法》第九十三条所规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。因此，不能以双方均主张解除合同而认定双方协商一致解除了合同。
　　根据双方目前无法办理更名的事实，结合中介方陈述的无法更名原因，能够认定《转让协议》客观上无法履行，非因买卖双方任何一方的违约行为所致。据此，一审判决解除《转让协议》，由孙某、钟某向吴某退还已收取的定金15万元，驳回吴某的诉讼请求。
　　[典型意义]
　　在“期房买卖”中，若双方约定通过更名方式实现房屋转让合同目的的，由于更名方式违背我国现行的房地产政策，合同在实际履行中必然存在风险。对买方而言，因更名无法办理属于不可归责于任何一方的原因，只能在合同不能继续履行的情况下取得退回的已付款项，而无法主张卖方违约。

案例二
屋主一房两卖
被判赔偿40万余元
　　2016年9月18日，卖方何某与买方张某文签订存量房买卖合同，约定房价144.5万元，包括二次装修、家具家电等，定金5万元，张某文在过户递件前将房款139.5万元存入理房通资金托管账户，张某文取得产权证书后支付给何某。何某负责在2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续、注销抵押登记、取得房屋所有权证。张某文于合同签订时支付定金5万元、中介费2万余元。
　　因何某未按约定完成结按、注销抵押登记，张某文于2017年2月起诉何某继续履行合同。不料，在该案审理中，何某于2017年4月19日完成提前结按，于2017年5月3日与案外人张某然签订《存量房买卖合同》将房屋以60万元出售给张某然，并于2017年5月31日完成过户。张某文主张何某继续履行合同一案因此被驳回诉讼请求，目前该判决生效。
　　张某文随后提起本案诉讼，主张解除合同、返还定金并赔偿损失。一审经鉴定评估，诉争房屋在2017年7月1日的市场价值为182.3万元，包括二次装修、家具家电等。
　　一审法院认为，何某与张某文达成房屋买卖合同后，何某低价另售诉争房屋构成违约。因诉争房屋另行出售导致张某文合同目的不能实现，张某文具有合同解除权，自解除合同意思表示到达何某之日解除。张某文主张的房屋差价损失及房屋附属动产损失，因何某的违约行为导致张某文合同目的不能实现，张某文可以主张损失赔偿溢价损失及其他损失，故判决何某赔偿损失40.8万元。一审宣判后何某提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
　　[典型意义]
　　依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，恶意违约造成守约方损失，违约方应当承担赔偿责任。对于赔偿责任的范围，《合同法》第一百一十三条规定以守约人的损失为限，其损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　本案中，由于违约方以明显低价另售房屋，且生效判决已确定案涉房屋买卖合同无法履行的情况下，一审通过鉴定确定房屋溢价是可行的。
　　案例三
　　限购前签订合同
　　房屋买卖不受政策影响
　　2016年9月27日，衡某与苟某、乔某签订《房屋预订买卖合同》，约定衡某购买案涉房屋，总价款28万余元，双方约定支付方式。2016年9月28日，某公证处出具了《公证书》，明确“该房屋产权证尚在办理，卖方承诺取得该房屋产权证后将房屋转让给买方。”
　　2017年3月23日，成都市政府办公厅发出了成办发〔2017〕10号文件，即《关于完善我市住房限购政策的通知》，明确将二手房纳入限购范围。因衡某的购房资格受限，双方未能办理房屋的过户手续，遂引发纠纷。衡某在诉讼过程中表示愿意一次性支付余下18万余元购房款。2018年5月3日，案涉房屋办理了不动产权证。
　　法院经审理认为，虽然在合同约定的房屋办理产权过户条件前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户，并不产生实质性影响。
　　案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，在苟某、乔某已经取得案涉房屋的不动产权证的情况下，具备继续履行条件。法院认为，在衡某付清购房款后，苟某、乔某应配合银行办理抵押注销登记，并协助办理案涉房屋的过户手续。
　　[典型意义]
　　成都市政府于2017年3月23日发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》，明确将二手房纳入限购范围，之后还出台了多个限购限售政策文件。在房屋交易实践中，房屋买卖涉及到办理银行贷款、产权过户手续等内容，合同履行步骤较多。限购政策出台时，之前订立的部分房屋买卖合同的履行尚未完毕，买卖双方因自身利益角度不同，对于房屋买卖合同是否受到限购限售政策影响会有不同的理解，因此产生纠纷。关于限购政策的认定时点，法院认为限购政策不溯及限购政策出台前已经签订并实际履行的房屋买卖合同。