租用住宅房办托管班 成都一租客被房东起诉

源自：四川日报

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　　川报观察记者刘春华
　　11月13日，成都市武侯区人民法院公布一起该院近日审理的房屋租赁纠纷案。成都一租客用租的住宅房办托管班，被房东起诉。法院审理后判决解除房东与租客之间的《房屋出租合同》，房客杨某于判决生效十日内向房东罗某支付租金及利息、赔偿金、违约金等共计8000余元。
　　2016年，罗某与杨某签订《房屋出租合同》，罗某将自己名下的房屋出租给杨某使用两年，并约定了租金及支付时间。合同还对保证金、水电费、违约金等均作了约定。后来，罗某发现杨某将该房用于开办小学托管班，并在房内墙面上张贴大量宣传资料，还将房屋内购置的家具私自出卖。罗某要求杨某停止托管班经营、恢复墙面、赔偿家具损失，杨某拒绝，罗某便将杨某起诉至武侯区人民法院，请求判令解除租房合同，要求杨某支付拖欠的房租6900元及相应利息55元、家具及墙面损失12000元、违约金2300元。
　　杨某向法院辩称，罗某在出租房屋时便知晓其租用房屋用途，破旧家具存在安全隐患需要及时处理，张贴宣传图片和处理家具都是经罗某同意的，且只处理了沙发和壁柜，损失赔偿无依据。杨某已提前3个月通知罗某退房事宜，违约金主张无依据。罗某已经收取房屋保证金2 200元。
　　经武侯法院审理查明，2016年，罗某与杨某签订《房屋出租合同》，合同第二条约定：该房出租的使用性质为住宅用房，第四条约定：承租方无权将房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质，更不能擅自该表房屋结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。合同签订后，杨某支付了2200元保证金，罗某于当日将房屋交付给杨某。后杨某将租赁房屋用于开办托管班，并在房屋内墙面大面积张贴、喷绘宣传字画。同时，杨某将房屋内部分旧家具进行了处理。
　　2018年2月，罗某、杨某因退房问题发生纠纷，杨某当天便搬离了案涉租赁房屋，并根据罗某的要求将钥匙交于门卫处。但罗某称没有收到钥匙，于2018年5月才将房屋收回。罗某花费了12000元装修费处理房屋内墙面喷绘画。
　　武侯法院认为，罗某、杨某之间的《房屋出租合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，因案涉房屋已实际收回房屋，且双方对解除合同均无异议，故对于罗某解除合同的诉求予以支持。
　　关于拖欠的房屋租金，法院认为虽无证据证明杨某已提前通知罗某解除合同，但杨某未按时交纳下一季度租金，且双方已就退租事宜发生纠纷，罗某应当知晓杨某不能继续履行合同，应积极处理纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，罗某应当就房屋闲置3个月承担部分责任。杨某于2018年2月6日后未再使用房屋，但确实未同罗某办理房屋交还手续，法院酌情确定杨某应将房屋租金支付至2018年3月，之后的租金不再予以支持的这个月的房租按双方约定的每月2300元计算。
　　关于屋内家具赔偿及墙面恢复，罗某称家具被杨某处置，并因此重新购买家具，但提交证据不足以证明室内家具全部系杨某处置，且室内家具价值无法核实。杨某庭审中认可出于消防安全考虑处置了旧沙发和一个壁柜，法院依据案件事实，酌情认定杨某应向罗某赔偿家具损失1500元。罗某提交证据显示室内墙面大面积喷绘、张贴宣传图片，确需处理，本院根据喷绘面积酌情认定恢复墙面费用5000元。
　　关于违约金，双方租赁合同明确约定该房屋使用性质为住宅用房，杨某承租房屋后，擅自改变房屋用途，作经营使用，已构成违约，根据合同约定应当承担一个月租金即2 300元的违约责任，因其与合同签订时向罗某支付了2200元保证金，罗某至今未退还，经品迭，杨某需向罗某支付违约金100元。
　　法院遂作出上述判决。