房地产泡沫宜尽早吹破

中欧国际工商学院和成为基金共同主办的“中欧-成为2011年创新中国高峰论坛”日前在深圳举行，日本管理学大师大前研一在论坛上表示，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫，随着人民币汇率的不断升值及劳动力等成本的上升，未来中国经济要保持竞争力，必须通过不断地创新走向产业链的高端。　

曾准确预言日本经济泡沫化的大前研一表示，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫，为了避免重蹈日本覆辙，除了将泡沫尽早吹破之外没有更好的选择。　　

　　大前研一表示，中国现在有大概8000万套空置房不是买来住的，完全是用于投机，很多人手上有两套三套房，由于可以很容易地取得银行杠杆，这些人支付的房价已经达到年收入的80倍，这在各国经济史上没有先例。　　

　　“无疑，在中国很多人为了买房子是过度借贷了，本着谨慎的原则，房价最多只能是年收入的10到15倍左右，最好是年收入的5倍，比如在法国房价是年收入的5倍，在日本是8倍左右，而日本在泡沫时期房价也仅仅是年收入的15倍，15倍之后泡沫就破裂了”。大前研一表示。　　

　　大前研一表示，不断上涨的房价游戏只有在一种情况下可以维持，那便是经济必须保持不断增长、个人收入和社会地位也不断增长，“一切都要往上走”。“但如果这个假设成立，房价一直上涨，那肯定会有人永远都买不起房子。而且会越来越多，少数投机的人由于运气好则可能非常成功，当买不起房的人累积到足够多，贫富差距不断扩大，大多数人一无所有而变得绝望之后就不再是经济问题，而是社会问题了。没有哪一个社会可以在只有少数幸运儿大多数人贫穷的情况下保持持续发展。”大前研一称。　　

保持竞争力必须靠创新　　

　　中国经济在过去三十年通过改革开放和低成本战略在国际上取得了显著的成功，但大前研一认为，在人民币汇率升值和劳动力成本上升的情况下，中国经济要在未来保持竞争力必须靠不断地创新。　　

　　大前研一认为，中国目前创新能力相对缺乏，这与中国目前阶段各方面的机会比较多、挣钱相对容易有关，“当有更容易的赚钱方法的时候，就没有也不必要进行创新了，中国的年轻人都想着去考公务员，或者做基金经理，或者从事房地产，而不是创业，因为这样赚钱容易”。大前研一认为，国内很多企业缺乏创新也跟国内机会较多有关，“因为在国内赚钱就够了，所以不需要到国外市场中去竞争”。但大前研一称，随着劳动力等成本的上升及人民币的升值，中国企业终究有一天要通过创新，通过往产业链的高端转移才能生存。　　

　　“日本从20世纪70年代开始，由于贸易的成功，不断遭到来自其他国家的贸易战和贸易诉讼，日元兑美元汇率也在过去几十年也从360升值到了90，升了四倍多，这个过程中日本企业利润不断被压榨，为了获得产品溢价，日本企业必须不断地提高生产率和创造新产品，否则就没法生存”，大前研一称，“现在中国也开始经历同样的事情，但人民币仅仅从8升值到6.5，很多企业已经受不了了”。大前研一认为，创新的主体在企业和个人，但政府不能光喊口号而应通过实实在在的例子去引导人们进行创新。　　

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英法韩荷瑞典等国是如何处置空置房的　　综观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个，那就是让每一个国民都住有所居，安居乐业。　　法国　　比如法国。法国位于欧洲西部，有6400多万人口，是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国政府有一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。　　法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。　　在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。　　

与此同时，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水。此外，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否则，地方行政领导部门将受到“处罚”。由于廉租房的租金通常只有市场价格的 1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。目前，法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。由于大量廉租房的建设，投机商在房地产市场上少有机会，法国房价几十年来一直比较稳定。从某种程度上讲，法国的廉租房制度构成了法国社会的“稳定剂”。　　英国　　在英国，由于居民登记的数字化、实名制和系统化，任何居民都有个人数据库，这些数据库中存有居民的姓名、年龄、职业、住址等详细信息，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。布朗政府新近推出的公屋冲击计划使英国房价快速逆转。明确英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场，将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。　　韩国　　在韩国，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房户，许多人还拥有多套住宅，同时还有近45%的家庭没有自己的住宅。显然，多套住房拥有者是为了投资而购房。韩国政府为了重拳打击房地产投机，对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的 9%―36%提高到一律为50%；政府从 2005年开始征收综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%―3%；对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成 80%的工程量才允许卖“楼花”等。此外，韩国为解决低收入家庭住房困难，由政府出资或资助建设了大量公租房，以低廉价格出租给占人口10%的最低收入家庭。这些措施有力地打击了房地产投机，促进了市场的健康平稳发展。　　荷兰　　荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月。　　瑞典

在瑞典，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。
　　

这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？第一，严厉处置空置房是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。第二，严厉处置空置房是为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。第三，严厉处置空置房是为了节约土地，提高土地利用率。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。