时代中国更换CFO难改窘境 负债激增频繁发债“输血”

源自：投资时报

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原文标题：千亿目标失约千亿债务压顶时代中国净利润增速降46个百分点

　　截至2019年末，时代中国负债合计为1253.94亿元，其中有息负债合计达532.61亿元，在2019年业绩增速显著放缓的背景下，2020年恐面临较大压力

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　　《投资时报》研究员 王彦强
　　时代中国控股有限公司（下称时代中国，01233.HK）最终还是没能跃过“千亿”门槛大关！
　　2019年，该公司销售额实现783.6亿元，同比增长29.32%；营业收入为424.33亿元，同比增长23.44%；实现归母净利润52.13亿元，同比增长18.5%。
　　《投资时报》研究员注意到，虽然时代中国2019年业绩还在不断增长，但与往年相比增速已明显放缓。而在2018年就已提出的千亿目标计划，至今，依然未能如愿。
　　在千亿目标未能实现后，时代中国也将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比仅增长5%，远低于2019年的销售增速。
　　值得注意的是，虽然时代中国销售额未能突破千亿，但其负债却首次突破千亿元。据年报显示，截至2019年末，时代中国负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债达到77.84%。
　　另外，《投资时报》研究员注意到，时代中国近三年的销售净利率已明显下滑，且合营及联营权益占比大幅提高。
　　截至2020年3月15日，时代中国报收于13.18港元/股，较52周高点下挫22.47%。
　　净利率连续下滑
　　时代中国是广东省领先的物业开发商之一，专注于开发中高端市场住宅物业，其主要业务包含物业开发、物业租赁和物业服务。
　　Wind数据显示，2017～2019年，时代中国分别实现232.41亿元、344.77亿元和424.33亿元营收，同比分别增长43.19%、48.35%和23.98%；实现归母净利润分别为26.67亿元、43.99亿元和52.13亿元，同比增长36.43%、64.94%和18.49%。
　　同期，该公司的合同销售额分别为416.3亿元、606亿元和783.6亿元，同比增长41.9%、45.6%和29.32%。
　　从以上数据可以看出，2019年时代中国的业绩增速和合同销售额，较往年明显放缓，且归母净利润增速较2018年下滑46.45个百分点。
　　另外，《投资时报》研究员注意到，时代中国在营业成本不断增长的同时，销售净利率却不断下滑。
　　据Wind数据显示，2017～2019年，时代中国的营业成本分别为166.6亿元、237.54亿元和299.98亿元，同比增长39.34%、42.58%和26.29%。而同期，该公司的销售净利率分别14.38%、13.95%和13.01%，处于连续下滑状态。
　　从成本端来看，2019年时代中国的销售及市场推广成本达到12.12亿元，同比增长45%；行政开支达到15.54亿元，同比增长39.8%；融资成本也达到10.11亿元，同比增长51.5%。均明显超过当期营收、销售以及净利润增速。
　　值得关注的是，在销售费用快速增长的同时，其降价促销情况也十分明显。年报显示，2019年该公司合同销售面积约为534.7万平方米，同比增加约43%，销售均价同比下降9.7%。
　　从2019年全年销售业绩来看，由于时代中国的土地储备集中在大湾区，该公司的销售主力也集中在广州、佛山、珠海等大湾区核心城市。据了解，其于广州、佛山、珠海等3个城市的销售额分别为216.4亿元、227.6亿元、78.78亿元，在总销售额中的占比分别为27.6%、29.0%、10.1%，合计为66.7%。
　　此外，时代中国2019年全年拿地面积达到757.5万平方米，大幅超过同期534.7万平方米的销售面积。
　　时代中国近四年部分财务数据（单位：亿元）

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　　数据来源：Wind
　　负债破千亿
　　2019年，对于上市满6年的时代中国而言，可谓是喜忧参半。一方面，该公司完成了783.6亿元的合同销售金额，同比增长29.32%；另一方面，为完成目标而付出的代价就是债务水平的不断增加。
　　Wind数据显示，截至2019年末，时代中国的负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债率为77.84%，较2018年末增长2.87个百分点。
　　值得注意的是，时代中国有息负债合计为532.61亿元。其中，一年内到期的借款为185.98亿元，同比增加154.35%；另有342.107亿元借款须在两年至五年内偿还，仅4.524亿元借款须在五年后偿还。
　　为了偿还借款，时代中国以部分投资物业、与合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押，其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元。
　　事实上，《投资时报》研究员注意到，该公司的合营及联营的权益总额也在大幅增长。年报显示，时代中国合营及联营企业的权益合计为101.07亿元，同比增长95.95%。
　　以当前在运作的房地产项目来看，竣工期在2021/2022年的项目，权益比例较前期明显下降。以广州为例，预计竣工时间最晚，广州黄埔华甫等的三个项目的权益比例只有30%、35%、32%。
　　当然，为应对资金压力，时代中国还通过发债融资。
　　《投资时报》研究员梳理发现，2019年时代中国共发行两只企业债，债券代码分别为4499.HK和4499x.HK，发行规模合计为5亿美元，发行利率同为6.75%。值得一提的是，最近的一只代码为5458.HK的债券，将于2020年11月27日到期，发行规模为3亿美元。
　　另外，《投资时报》研究员注意到，随着时代邻里（09928.HK）的上市，时代中国的员工数量大幅减少。
　　据年报显示，2017年和2018年，时代中国的员工人数分别达到7492人、9502人，而至2019年上半年，员工数量进一步增长至12692名。
　　但截至2019年末，时代中国拥有员工人数仅为5955名，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。
　　这其中，时代邻里的上市或分流了一部分员工人数，但具体人数年报并未披露。
　　为实现弯道超车，截至2019年底，时代中国通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购，在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块，持有土地储备约为2300万平方米。据该公司称，2020年其买地金额大概在250亿元～300亿元左右。
　　最新公告显示，时代中国1月、2月的合同销售金额分别为66.72亿元和10.82亿，2月较1月，环比下降83.78%。根据克而瑞研究统计，2月百强房企全口径销售额达3243.3亿元，环比下降43.8%。
　　业内人士表示，从2019年房企的规模来看，头部房企的增速的确已经明显放缓，并且预计2020年规模增长整体放缓将是个大概率事件，但不排除部分房企会通过并购等方式推动规模化持续快速增长。

源自：每经网

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原文标题：从区域龙头时代中国 看城市更新的稳固支撑力有多强 来源：每日经济新闻

　　随着行业规模的扩张和房企的快速发展，千亿早已从房企的一个绝对目标变成一个自然而然就会实现的过程，如何维持千亿之后的持续发展才是关键。
　　去年开年，从龙头房企到中小房企，几乎都普遍调低了业绩目标增速，“稳”不仅成为行业关键词，更体现一家房企在周期波动中的可持续发展能力，“冲”反而体现了冒进。
　　以粤港澳大湾区为大本营的时代中国，近年来步伐稳健，每年的业绩完成结果都符合市场预期。一如时代中国董事会主席岑钊雄此前表示，公司2018年定的目标是500多亿元，但最后做到了600亿元；2019年目标为750亿元，但最后超过目标也说不准。
　　2019年全年，时代中国实现合同销售额达783.6亿元。与此同时，时代中国将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比增长5%。这是一个保守的目标，但显然，结果将并不止于此。
　　事实上，观察一家房企是否具有可持续发展力，除了其能保证一定的销售额增长，更关键的在于是否有持续扩充土储，并且区位好、利润高的优质土储占比是多少，房企的项目转化能力是否足够强。
　　扩储力度大幅提升把握湾区旧改机遇
　　“兵马未动、粮草先行”，要在这个“规模战场”中取得先机，充足的土地储备是房企决胜的关键。一家房企如果能持续积极扩储，至少说明其在现金流、融资方面是完全充裕的，并且也能保证未来3~5年的发展。
　　2019年，时代中国通过招拍挂、城市更新、收并购等方式合计纳储28幅地块，新增拿地金额约为234亿元，同比增长80.4%，投资力度大幅提升。
　　岑钊雄在2019年年度业绩会上表示，公司目前现金流充裕，今年的拿地预算预计在250亿~300亿元。
　　截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅约25%。2020年，时代中国的合同销售目标约为823亿元。根据亿翰智库测算，按时代中国2019年的销售均价1.46万元/平方米和2019年总土地储备2300万平方米，可计算土储货值约为3370亿。充足的土储货值为2020年业绩增长以及业绩目标提供了有力保障。
　　除了进入新的区域或城市，时代中国近年来一直在加大旧改方面的布局。截至2019年12月31日，时代中国的城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约为4300万平方米，项目主要分布在广州、佛山等地。
　　2019年9月，广东省发布“加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见”，进一步提升三旧改造速度。根据广东省三旧改造三年行动方案（2019~2021年），3年内广东计划新增实施改造23万亩，完成改造15万亩，其中广州、佛山、东莞为改造任务最重的3个城市。
　　中泰国际认为，广州、佛山、东莞这三个城市旧改难度适中、产业基础好，在这三个城市旧改储备较多的大湾区房企将特别受惠于此轮提速。
　　旧改项目储备丰富关键还看转化能力
　　在粤港澳大湾区充足的土地储备、被验证的旧改项目转化能力是证券投资机构分析时代中国最重要的两个逻辑点。
　　土储是一家房企的重中之重。如果踏错节奏，拿错地、拿贵地都可能对一家房企产生命运性的影响，优质的土储就显得极为珍贵，特别是一线城市、优质区域的高利润城市更新项目。
　　在大湾区获取一宗优质土地的难度有多大，无论是龙头房企还是黑马房企都有话说。诸多外来房企费尽九牛二虎之力，最终只能够在公开市场拿下一宗“蚊地”或者去到郊区、核心城市周边区域。
　　大湾区的旧改项目对任何房企来说都是一块利润丰厚的土壤，但不是谁都能吃得下。周期长、推进难、转化慢的问题是旧改项目的痛点，不少外来房企只能选择与投资公司合作旧改项目，而后却踩坑不得不退出。
　　招银国际指出，时代中国在广佛地区的城市更新业务开展较早，较外来开发商有明显的本地优势。具体体现在项目经验、资金投入和当地资源上。
　　2018年，时代中国城市更新业务取得突破，成功转化4个项目，总货值近145亿元。
　　财报显示，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。这是时代中国操盘大湾区旧改能力的最好验证。
　　兴业证券研报也表示，时代中国在旧改业务上的提前布局开始收获成效，公司加大了转化力度，变现的模式更加成熟，公司可以提前释放旧改红利，改善土储结构，提升盈利能力。
　　进一步来看，除了贡献土储，城市更新也在去年为时代中国贡献了一定的营收。2019年，时代中国城市更新业务实现收入21.67亿元。该收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场。
　　另外，拥有大量优质的旧改储备的另一个好处是，公司可以通过出售旧改项目部分权益，提前实现部分收益。
　　招银国际就指出，在2018年上半年，时代中国首次通过出售合资公司（旧改项目公司）部分权益，录得2.35亿元收益。除此以外，公司出于资金情况和地价的考量，若没有选择在二级市场重新获取改旧改土地，公司也可以从政府那里获得一级土地开发的费用补偿和一定利润。
　　岑钊雄也曾表示，时代中国并不一定需要把每幅完成一级开发的旧改土地都拿下来，从第一阶段剥离也是一个好选择：“我们不是所有项目都拿下来，因为有的时候市场价格太高了，我们就让给其他的投资者去拿。”
　　克而瑞近期点评道，巨额的潜在旧改储备，将为时代中国中长期提供毛利率的保障，为未来重现高增长作出准备。
　　在2019年度业绩发布会上，岑钊雄也表示了对公司城市更新业务的乐观。他说，城市更新不是简单的房地产，而是城市不断更新的过程，让城市可以持续保持活力、动力，对于城市来说，是非常值得做，并且需要不断做的事情。2020年时代中国会继续积极参与城市更新，预计将有更多项目转化、所占比重会加大，对公司整体的毛利率也将有更大帮助。文/邱三金

源自：财经栏目

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　　△财经栏目上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
　　近日，时代中国控股及旗下分拆上市的物业管理公司时代邻里先后发布2019年业绩报告。全年，时代中国实现营业收入424.33亿元，同比增长23.44%，归母净利润52.13亿元，同比增长18.5%。合营及联营资产大增贡献税前利润增量的大头，公司引进少量资金将子公司移除报表的做法，一方面可通过降低杠杆率以起到一定的改善融资成本的目的，但这也将资产风险移出表外，加大了投资者的调研难度。

销售、财务成本快速增加 利润率下降
　　2019年，时代中国实现营业收入424.33亿元，同比增长23.44%，较此前几年的增速有所放缓，Wind数据显示，2016-2019四年间，时代中国分别实现162.53亿元、232.41亿元、344.77亿元、424.33亿元，复合增长率为37.7%。同期，公司实现的物业销售收入分别为293亿元、410.3亿元、605.9亿元、783.6亿元，复合增长率达到38.81%。

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　　近几年，时代中国实现了较快的业绩增长，但由于市场环境的变化，公司的各项成本也呈现出快速增长的趋势。全年，销售及市场推广成本达到12.12亿元，同比增长45%，融资成本也达到10.11亿元，同比增加51.5%，均明显超过营收、销售以及利润增速。快速提升的费用拉低了公司的利润率水平。
　　2019年，时代中国的净利润率为13.01%，较此前两年的13.95%、14.38%明显下降，公司全年的归母净利润增速也只有18.5%，明显落后于营收增速。

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　　值得一提的是，时代中国销售费用快速增加的同时，降价促销的情况也十分明显。公司全年实现销售额783.6亿元，期内合同销售面积约为534.7万平方米，同比增加约43%，销售均价同比下降9.7%。以价换量效果不佳，同时还伴随着较大的销售费用代价，但最终，时代中国全年仍未能实现千亿目标。

资产出表 合营及联营资产大增贡献利润大头
　　地产公司调节利润的手段比较多，有的重估自持物业的公允价值，还有的通过子公司的股权重估提升投资收益。2019年，时代中国的税前利润为103.39亿元，较上年的83.39亿元增加20亿元，这其中时代中国通过权益法核算的应占合营及联营公司损益较上年增加了15.39亿元，成为了贡献利润的绝对大头。
　　事实上，这也可以从公司在合营及联营公司中的权益总量的快速增长上看出来，截止2019年底，时代中国于合营及联营公司权益总额达到101.07亿元，同比增长102%。

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　　去年上半年，时代中国就已经开始出售部分子公司的股权，引入其他资金失去控制权后，合营权益大幅增加。4、5月分别出售中山捷越等6家公司的部分股权，引入第三方资金达到9718万元，不足一亿元，但是足以使得时代中国对这几家公司失去控制权，进而转变为合营或联营公司。

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融资成本高企 资产出表降杠杆
　　2019下半年，时代中国的合营及联营的权益总额进一步大幅增加。实际上，时代中国也表现出联合拿地开发的意愿。
　　一方面由于公司大力发展旧改等城市更新业务，全年转化10个项目，其中8个纳入了公司的土储之中，建筑面积达到349万平方米，而旧改项目通常要沉淀相当的资金成本。
　　另一方面，从公司当前在运作的房地产项目来看，竣工期在2021/2022年的项目，权益比例较前期的明显下降。以广州为例，预计竣工时间最晚，广州黄埔华甫等的三个项目的权益比例只有30%、35%、32%。

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　　再者，公司2019年全年的拿地面积达到757.5万平方米，大幅超过同期534.7万平方米的销售面积，土储池子还在逆势增加。但全年的权益比例较低，仅为65%。
　　事实上，合作拿地是在当前资金紧张、销售回款确定性下降的大背景下降低风险的策略之一。时代中国一方面通过联合拿地降低投入的资产规模控制风险，另一方面通过资产出表降低账面杠杆率以达到提升融资资质的目的。2018年起，时代中国的表外资产快速增加，其中有合作拿地的因素，也有资产出表的影响。

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　　2019年，时代中国的有息负债532.61亿元，2019年时代中国的平均融资成本降了7.5%的高水平，净负债率为67.2%，公司能在2019年权益土地款同比增长80%的情况下依然保持较低的杠杆率，资产出表发挥了一定的作用。据公司称，2020年买地金额大概在250亿～300亿元左右，相比之下销售额的预计增速仅有5%左右，时代中国在2020年的战略依然是逆势向上，避免账面恶化已成为主要的条件之一。

源自：界面新闻

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原文标题：不仅千亿目标失约，时代中国员工数也大量减少

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时代中国董事会主席岑钊雄。

⊙记者：黄昱

　　“公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”当千亿目标仍无法实现时，时代中国（01233.HK）董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄对外如此回应。
　　3月10日，时代中国成为今年首个举办线上业绩发布会的内房企，岑钊雄和首席财务官黄永年一同出席会议。
　　2019年，时代中国实现合约销售额约783.6亿元，同比增长29.3%，虽然达成了全年750亿元的年度销售目标，但增速比2018年减少了16.2个百分点。
　　岑钊雄曾在2018年提出，时代中国最晚2020年要实现千亿目标，按此计算其2020年的增速至少需达到27.6%。
　　然而，疫情影响叠加楼市进入下行周期，时代中国再次调低规模增速，将2020年的的合约销售目标定为823亿元，同比增长仅5%。公告显示，时代中国今年前两月合约销售约77.54亿元，同比增长约6%。
　　按照既定目标，时代中国计划全年推售可售货值大概1400-1500亿元，这意味着，今年的去化率只需达到55%左右，时代中国就可完成销售目标。
　　岑钊雄认为，受疫情影响，一季度销售会走低一点，但二季度市场会走稳，全年成交会呈现“先低后稳”的特征。政府将出台更加宽松的行业政策对市场进行托底，维持房地产投资合理增长。房地产金融政策也将保持稳定，个人购房款将平稳增加，房贷利率存在下调空间。
　　过去的2019年给整个房地产行业带来了严峻的考验，想要实现逆势扩张的时代中国也不例外。
　　2018年那一年，时代中国曾大规模扩充员工，从2017年底的7492人增加至9502人，受此影响，公司2018年的行政开支由2017年的7.32亿元增加至11.12亿元。2019年上半年，员工进一步增长至12692名。
　　2019年9月初，曾有消息传出，时代中国强制全员营销，要求每位普通员工在2020年1月15日之前，必须卖出1套房，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套，否则可能会被裁员。
　　虽然当时时代中国否认裁员，但2019年的业绩报告中员工数确实变动较大。数据显示，截至2019年底，时代中国拥有员工5955名，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。
　　时代中国方面对界面新闻表示，员工减少主要是因为物业管理业务在2019年12月分拆上市，原归属于时代中国控股的相关员工归入了时代邻里，但未透露具体人数。
　　另据分拆上市的物业平台时代邻里发布数据显示，截至2019年底，公司员工总数为8050名，相比2018年底的4924名有大幅增长。
　　一年内员工的大规模增长，使得时代中国行政开支大幅增长4.42亿元，2019年达到15.54亿元，同比增长39.8%。与此同时，时代中国2019年的员工福利开支（不包括董事薪酬）从2018年的12.8亿元增长为15.27亿元。
　　从经营业绩上看，时代中国在2019年还是收获了一份不错的成绩单。财报显示，2019年时代中国营业额424.3亿元，较去年同期增长23.4%；全年实现毛利124.4亿元，同比增长17.1%，毛利率29.3%；股东应占核心净利润为54.7亿元，同比增长30.0%；每股派息84.45分，较2018年的68.77分同比增长22.8%。
　　此外，2019年11月15日，时代中国向股东实物分派时代邻里股份，每2.6股时代中国股份获派1股时代邻里股份，为股东带来额外收益。
　　为实现弯道超车，2019年时代中国加大了拿地力度。年内，通过公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多个渠道购入28幅地块，并首次进入杭州、武汉等新市场，拿地成本总额约为233.97亿元，虽未达成全年302亿元的拿地预算，但同比增长80%，总新增建筑面积约757万平方米。
　　值得注意的是，时代中国城市更新项目数从2019年中期的85个迅速增长至年底的120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。2019年，时代中国的城市更新项目成功转化10个，总建筑面积约368万平方米，其中8个纳入土储的总建筑面积约349万平方米。
　　岑钊雄透露，2019年时代中国的城市更新业务收入21亿元，8个转为土储的城市更新项目面积在年度新增土储中占比超过40%。“2020年会积极去参与旧改项目，争取完成超过10个项目的转化。”
　　截至2019年底，时代中国共有127个处于不同阶段的项目，其中119个分布在广州、佛山、江门、惠州、珠海等广东省主要城市，总土储面积约2300万平方米，足够未来三至5年的发展所需。
　　岑钊雄表示，按照40%～50%销售回款用于拿地的指标，2020年时代中国的拿地预算会在250-300亿之间。

源自：新京报

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原文标题：年报速递|时代中国去年营收约424亿 购地金额增9成

　　新京报快讯（记者：赵昱）3月9日晚间，时代中国披露其2019年业绩。该集团去年的营业额约为424.33亿元，同比增长约23.4%；净利润约为55.60亿元，同比增长约15.6%；毛利率和净利率分别为29.3%及13.1%。
　　公告显示，2019年，该集团归母核心净利润约为54.7亿元，同比增长约30%；每股基本盈利为2.73元，同比增长约13.8%。
　　在销售额方面，2019年时代中国实现销售额约783.6亿元，同比增长约29.3%，目标完成率约为104.48%。
　　2019年，时代中国在土地市场动作频频。去年全年，该集团通过招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等方式在广州、佛山、江门、清远、东莞、成都等城市合计新获28宗土地，土地收购成本约为233.97亿元，同比增长约90.24%。
　　截至2019年12月31日，时代中国总土地储备约为2300万平方米，其中包含住宅用地约1401.52万平方米，约占总土储的60.9%，剩余部分为商业用地及配套设施用地。该集团表示，上述土地储备足以支持集团未来3至5年发展所需。

⊙记者：赵昱 制图 李禾炜

　　编辑：杨娟娟　校对：王心

源自：澎湃新闻

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原文标题：时代中国：去年收入424亿元，一年内到期借款186亿元

　　3月9日，广州房企时代中国控股有限公司（时代中国控股，01233.HK）发布2019年业绩。去年，时代中国控股合同销售为783.6亿元，同比增幅为29.3%，总建筑面积约为534.7万平方米；营业收入为424.3亿元，同比增幅为23.4%；利润为55.6亿元，同比增幅为15.6%；毛利率及净利率分别为29.3%及13.1%。
　　时代中国控股业务剩余为物业开发、城市更新业务、物业租赁和物业管理业务，2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元。2019年12月19日，时代中国控股旗下物业公司时代邻里控股有限公司（时代邻里，09928.HK），分拆后在香港联交所主板上市，款项净额估计约为7.919亿港元（约合人民币7.07亿元）。此后，物业管理业务将不再计入时代中国控股。
　　根据年报，截至2019年12月31日，时代中国控股计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。一年内到期借款从2018年的73.118亿元增加至2019年的185.977亿元；342.107亿元的借款须在两年至五年内偿还，约4.524亿元借款须在五年后偿还。2019年，时代中国控股未偿还借款以部分投资物业、于合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押，其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元。
　　时代中国控股现金及银行结存账面结余约为292.794亿元，同比增加6.8%。融资成本从2018年的6.672亿元增加至2019年的10.109亿元，增加3.437亿元，增幅51.5%。该公司表示，融资成本增加主要是由于与土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。
　　截至2019年，时代中国控股总土地储备约为2300万平方米，其中，住宅用地1401.5159万平方米，占比60.9%，剩余为商业用地及包含停车场在内的配套设施用地。该公司认为土地储备足够应付其未来三至五年的发展所需。2019年，该公司于广州、佛山、江门、清远、东莞、成都、肇庆、长沙、河源、杭州、汕头、汕尾、中山及武汉购入28幅地块，土地收购成本总额约为233.97亿元。
　　时代中国控股业务集中于粤港澳大湾区的主要核心城市。2019年，该公司共拥有127个处于不同阶段的主要项目，其中119个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，4个位于湖南省长沙市，1个位于湖北省武汉市，2个位于四川省成都市及1个位于浙江省杭州市。其中，在杭州和武汉是首次落子。
　　时代中国控股表示，城市更新业务转化10个项目，总建筑面积约368万平方米，其中有8个项目纳入该公司土地储备，总建筑面积约349万平方米。截至2019年底，该公司城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。
　　时代中国控股在年报中表示，春节爆发的新冠肺炎疫情将对中国经济造成短期冲击，对房地产行业的销售规模、开发投资、现金流等也都会造成短期冲击。不过，房地产仍然是经济增长的基石。政府将会出台更加宽松的行业政策等对市场进行托底，维持房地产投资合理增长。房地产金融政策也将保持稳定，个人购房贷款将平稳增加，房贷利率存在下调空间。预计全年市场成交呈现“前低后稳”的特征。
　　疫情期间，大城市完善的基础设施和公共管理表现更为突出，核心经济圈的价值将进一步凸显，未来人口吸附力将持续加大。时代中国控股将保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，确保拥有充足且优质的土地储备，在深耕粤港澳大湾区的同时，逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。

源自：新京报

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原文标题：时代中国前两个月实现合同销售额77.54亿元

　　新京报快讯（记者：张晓兰）3月4日晚间，时代中国控股有限公司披露2月未经审核营运数据。公告显示，今年2月，时代中国实现合同销售（连合营项目销售）金额约为10.82亿元，签约建筑面积约为7.3万平方米。
　　今年前两个月，时代中国累计实现合同销售（连合营项目销售）金额约为77.54亿元，签约建筑面积约为51.6万平方米。
　　公开资料显示，时代中国成立于1999年，其优势区域为珠三角地区，并逐步在长三角、西南和华中等地区扩大布局。2019年12月，时代中国旗下的物业公司时代邻里在港交所主板正式挂牌上市。2019年全年，时代中国累计实现合同销售（连合营项目销售）金额约为783.6亿元，同比增长29.32%。

⊙记者：张晓兰

　　编辑：武新　校对：李项玲

源自：中国网

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原文标题：时代中国近80亿元公司债今年到期 千亿负债压顶销售增速持续放缓 来源：中国网财经

　　中国网财经2月26讯（记者：安平）为偿还到期债务及应对疫情带来的不确定因素，各大房企发债意愿强烈，时代中国控股有限公司（简称“时代中国”）也不例外。
　　近期，上交所发布的消息显示，时代中国全资子公司广州市时代控股集团有限公司（简称“广州时代”）发行了2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），发行金额13.15亿元，最高票面利率6.20%，所募资金扣除发行费用后将用于偿即将到期“15时代债”。
　　据了解，2019年8月2日，证监会核准了广州时代拟发行不超过79.16亿元的公司债券申请，所募资金将用来偿还2020年即将到期或行权的公司债券，包括“15时代债”“17时代 02”“18时代 09”“18时代 11”“18时代 13”。数据显示，除“15时代债”外，其余4笔的债务本金分别是22亿元、11亿元、17亿元和11亿元，合计金额为61亿元。这也意味着，广州时代接下来还会再发行超60亿的公司债券。

2019年多次发债融资
　　资料显示，去年以来，时代中国通过发行公司债、ABS以及优先票据等方式进行了多次融资。
　　境内公司债方面，2019年1月和6月，时代中国分别成功发行公司债11亿元和5亿元，票面利率分别是7.5%和6.8%。
　　ABS方面，2019年5月28日，时代中国的“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行总金额为10亿元，票面利率为6.3%；11月，“平安中山-粤湾1-10号资产支持专项计划”获深交所通过，发行规模60亿元；12月30日，一笔5.48亿ABS更新为“已回复交易所意见”。
　　此外，时代中国还多次在境外发债。2019年2月，公司发行了5亿元美元优先票据，年利率7.625%；7月和8月，合计发行了5亿美元6.75%的优先票据，上述票据发行所得款项总额用作其若干现有债务再融资及作为一般企业用途。

总负债金额超过千亿
　　时代中国频繁发债融资的背后，是其不断飙升的负债水平。
　　截至2019年6月30日，时代中国的总负债为1110.52亿元，与2018年底相比增加了142.95亿元，这是该公司总负债首次突破千亿元；资产负债率为76.37%，与2018年底相比增长了1.4个百分点。同花顺IFIND显示，2013-2018年，时代中国经营性活动产生的现金流净额持续告负，2019上半年则为-27.75亿元。
　　而时代中国负债水平的走高，与其在土地市场频繁出手不无关系。
　　中指研究院披露的数据显示，时代中国2019年拿地金额为247亿元，行业排名第40；与2018年的129.67亿元相比大幅增长。从2019年上半年新增项目分部来看，时代中国新增的21个地块，16个位于广东区域；约2308万平方米土地总储备中，约90%位于粤港澳大湾区（含清远地区）。
　　与此同时，时代中国在旧改市场上也屡有所获。据中国网财经记者不完全统计，2019年，时代中国共获得8个旧改项目，其中4个位于广州、佛山和东莞各2个；2020年1月，时代中国还介入惠州市中岗村旧改项目。有房地产评论员告诉中国网财经记者：“时代中国城市更新业务毛利率高达84.9%，项目的结转有助提升公司整体的利润水平。不过此类业务开发周期长、拆迁难度大，具有一定的风险。此外，旧改前期对资金沉淀要求较高，对于时代中国来说，补充稳定现金流是最要紧的事情。”

销售增速明显放缓
　　拿地预算不断增加，自然给时代中国的销售带来了较大的压力。时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄曾在2018年出席发布会时表示，公司短期内有信心实现千亿销售目标。而至于“短期”的定义以及千亿时间表，岑钊雄并未给出明确回复。
　　2019年9月3日，曾有消息称时代中国实行全体员工卖房，从普通员工到副总裁都要完成卖房指标，且在规定时间内完成不了就会被裁员。随后公司给出的回应是：全员卖房的提法，是地产行业内的通行做法，公司目前只是号召发动全体员工一起宣传、推荐项目信息，是房企现在通行的全民营销，公司并没有强制性的指标和要求，只是被放大和误读了，裁员的说法也是不存在的。
　　2019年，时代中国实现签约销售金额783.60亿元，完成全年750亿元的销售目标；销售增速同比为29.32%，而2017年2018年的这一数据分别是41.9%和45.5%。
　　上述房地产评论员认为，2020年在新冠病毒引发的肺炎疫情影响下，各大房企线下售楼处暂停，时代中国能否维持2019年的增长速度，似乎是个未知数。

源自：新京报

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原文标题：时代中国发行13.15亿公司债 票面利率最高6.2%

　　新京报快讯（记者：张晓兰）2月25日，上海证券交易所信息披露，广州市时代控股集团有限公司成功发行2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），该期发行工作已于2月24日结束，合计发行13.15亿元。
　　据悉，本期债券设三个品种：品种一的期限为7年期，附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二的期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种三的期限为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
　　其中，品种一实际发行规模为人民币5.75亿元，票面利率为6.20%；品种二实际发行规模为人民币7.40亿元，票面利率为5.00%；品种三实际发行规模为0亿元。
　　公开资料显示，时代中国控股成立于1999年，其优势区域为珠三角地区，并逐步在长三角、西南和华中等地区扩大布局。2019年12月，时代中国旗下的物业公司时代邻里在港交所主板正式挂牌上市。

⊙记者：张晓兰

　　编辑：杨娟娟　校对：柳宝庆

源自：新浪财经-自媒体综合

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原文标题：鼠年首笔债时代中国融资13亿还旧债与资金储粮

源自：观点地产新媒体

　　观点地产网上两周披露1月份销售业绩时，岑钊雄应该是欣慰的。相比于其他房企业绩普遍下滑时，时代则录得销售额同比增长近六成至66亿，这也使得其行业中的销售排位从50徘徊跃升到20上下。
　　但这位一把手并没有完全松口气，过去一年，时代迈开收割土地的步伐频频落子与押宝旧改，同时也通过发债、配股等融资方式来缓解现金需求。
　　如今，疫情之下，即便是1月业绩的高涨或许也不能拂去时代的焦虑。对于房企们来说，停工停售并无法会阻止债务期限到来。
　　2月21日，时代中国旗下发债平台广州市时代控股集团有限公司发行了2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），发行金额13.16亿元，最高票面利率6.20%。
　　这是时代中国今年发行的首笔债，募集说明书显示，资金用途扣除发行费用后拟全部用于偿还公司债券。

鼠年首笔债
　　观点地产新媒体了解，早在去年7月，证监会批准广州市时代控股集团有限公司获准面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币79.16亿元的公司债券。
　　债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成，其余各期债券发行自中国证监会核准发行之日起24个月内完成
　　此次广州时代控股发行的正是上述债券项下第一期，债券名为“广州市时代控股集团有限公司 2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），发行总额13.16亿元，为无担保债券。
　　观点地产新媒体了解，该期债券牵头主承销商为中银国际证券，联席主承销商为西南证券股份有限公司、中山证券。债券将采取分期发行，总规模不超过13.16亿元，共设三个品种。
　　其中，品种一的期限为7年期，附第5年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为5.5%～7.0%；品种二的期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为5.0%～6.5%。
　　品种三的期限为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为4.0%～5.5%。
　　此次发行公告中最终确定债券品种一的票面利率为6.20%，品种二票面利率为5.00%。对比来看，最终发行利率都在询价区间的中下尾段。
　　至于募集资金用途，早在去年募集说明书就披露，不超79.16亿元的募集金额拟用于偿还债务性借款，即偿还公司2020年即将到期或行权的公司债券。
　　观点地产新媒体查询获悉，2月21日发行的第一期公司债券将用于偿还时代于2020年即将到期的公司债券“15时代债”。该债券债务本金为18.16亿元，起息日为2015年7月10日，到期日为2020年7月10日，债务成本7.5%，偿还本金13.16亿元。
　　通过借新还旧，时代提早地解决了这笔今年7月份到期债务的兑付问题。
　　值得注意的是，于2020年，时代还将有4笔即将到期的公司债券，均为下半年，分别是8月20日到期的“18时代09”，债务本金22亿元，债务成本8.4%；9月8日到期的“17时代02”，本金11亿元，成本8.2%。
　　此外还有10月17日到期的“18时代11”，债务本金17亿元，债务成本8.4%；12月10日到期的“18时代13”，本金11亿元，成本7.5%。
　　上述还未兑付的公司债券总金额为61亿元，均在此前79.16亿元公司债券的拟偿还借款额度里。即是说，不含用于公司发展等其他融资用途，单是偿还今年到期的公司债券，时代接下来还会再发行超60亿的公司债券。
　　事实上，自去年以来时代的发债融资步伐明显加快，尤其是下半年以后，融资品种包括美元债、小公募债、ABS等，整体票面年利率在5.88%～7.7%之间，其中安全性较大、周期较长的美元债是发行较为频繁的。
　　至于用途方面则多为新债抵旧债，以及部分用于一般企业用途。

还旧与储粮
　　借新还旧背后，是企业债务到期的压力，也是钱袋子的窘迫。
　　过去2019年应该是时代花钱最为“大手大脚”的一年。中报显示，上半年，时代中国以约187.59亿元的总成本，通过公开招拍挂、一级开发、合作及收购等模式购入21幅地块
　　而据观点地产新媒体不完全统计，下半年时代中国再纳入7幅地块（不含旧改），土地金额约130.86亿元，加起来全年拿地金额约318.45亿元，较2018年129.67亿元的拿地金额增加145.58%。
　　除公开市场拿地外，时代于2019年共获得8个旧改项目，其中4个位于广州、佛山和东莞各有2个。低成本、高利润的另一面，则是长周期与高资金沉淀。
　　这样的拿地开支，对于一家年销售才刚过600亿的房企来说并不轻松。可以看到，在销售上时代也加快了步伐，一改此前的发展缓步。
　　2019年，时代中国实现783.6亿销售，较2018年605.9亿增长29.33%，也如愿达成了定下的750亿目标。值得一提的是，彼时9月份开启的“全员卖房”，可以说是时代得以超额完成年目标的一个重要因素。
　　据悉，截至前8月的时候，时代中国累计合同销售金额约为431.4亿元，完成全年目标的57.52%，单月平均销售53亿元。全民营销启动之后的9至12月，时代中国奋起直追，每个月平均销售超87亿元。
　　除了销售回流现金，时代中国也通过银行借款及上文提及的发行债券、资产证券化、配股等方式进行筹钱。
　　截至去年上半年，时代中国总负债首次破千亿，相比2018年底增加142.95亿元至1110.52亿元，而资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%，净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%。
　　不过，在负债攀升的同时，可以看到时代的长短债比例较为健康。截至2019年6月30日，时代中国的有息负债总额为501.20亿元，同比增长23.51%。其中，短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元，占总债务的20%左右，同时现金短债比为2.57，短期偿债压力并不算大。
　　长债方面，约381.751亿元的借款须于两年至五年内偿还，还有约19.156亿元的借款须于五年以后偿还。
　　“虽然（短期）债务压力不大，但是对于中小型的扩张期房企来说，钱永远是不嫌少的。”一业内人士对观点地产新媒体称。其还称，今年是房企的偿债高峰，叠加目前疫情的影响，房企最为重要的是保证现金流，防止债务违约。
　　据该人士列举的一组数据，2020年近百家房企到期债务的规模，超过了5000亿元。
　　此外，据观点地产新媒体观察，下半年以来时代中国发债成本逐渐有所下降，从去年初的7.63%，到年中的5.88%，再到鼠年首笔公司债，最低票面利率5%。
　　撇除不同发债工具之间的利率特点，时代中国整体发债利率相比于去年近7.6%有所下降。另悉，去年6月份，由于大量低成本土储以及旧改优势，时代中国境外信用评级获标准普尔提升至“BB-”，境内获联合信用评级、中诚信证券提升至“AAA”。