时代中国更换CFO难改窘境负债激增频繁发债“输血”

灰头 · 发表于: 2019-3-12 10:08:00

　　时代中国控股有限公司，中国房地产百强企业，华南地区最具影响力之一的房地产开发企业。公司自1999年成立，逐渐发展成为以住宅地产为主、商业地产和物业管理为一体的集团企业。业务辐射广州、佛山、珠海、中山、清远以及长沙等经济发达城市，已成功开发了30多个房地产项目，为超过8万个家庭提供了高品质的生活居所。

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又一企业高管黄永年深陷桃色丑闻履职仅1年就被撤

灰大狼 · 发表于: 2020-7-15 08:22:52

源自：投资者网

　　在绿地集团下属营销部高管陈军被举报涉出轨、贪腐事件后，时隔两个月，又一家上市地产企业因高管桃色事件被推至风口浪尖。
　　7月12日，时代中国控股有限公司（HK：01233，下称“时代中国”）发布公告，宣布2020年7月10日起，其公司原CFO黄永年卸任，时代中国控股副总裁牛霁旻兼任该公司CFO一职。
　　据了解，2019年7月1日，时任时代中国金融主管兼助理总裁的黄永年接任首席财务官一职，距今刚满一年。如今黄永年被替换，与其深陷“桃色事件”有关。
　　值得注意的是，一年连换两任首席财务官的时代中国，其业务发展与财务状况也不甚乐观。在黄永年任职的这一财年里，时代中国的销售增幅正在明显放慢，两年前提出的千亿销售目标尚未达成；另一方面公司负债总额首次破千亿，一年内到期借款激增154.35%，频繁发债“输血”。
　　更换首席财务官后的时代中国，是否能够打破如今发展僵局？就以上相关问题，《投资者网》致函致电中国时代进行求证，但公司未予置评。
　　“桃色事件”连挫股价
　　黄永年被撤职的原因或与近日网上流传的一则“桃色视频”相关。7月7日晚间，一段监控视频在网络热传，一男一女在香港出租车内做出不雅举动。视频中的男性当事人被指为时代中国CFO黄永年。
　　受此消息影响，时代中国股价接连受挫，遭遇三连跌。截至7月10日收盘，时代中国股票报收14.62港元，较7月6日收盘价下跌10.41%，市值蒸发33亿港元。
　　舆论热议之下，事件持续发酵。7月12日，时代中国发出公告称，自2020年7月10日起，黄永年已退任时代中国的首席财务官职务，由控股副总裁牛霁旻兼任该公司CFO一职。CFO光速卸任后，时代中国股价也终于翻红。截至7月13日晚收盘，股价为14.74元/股，较上一交易日收盘价微涨0.81%。

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　　时代中国方面向媒体表示，此次不当行为事件尽管是黄永年的私人生活范围，但违反了公司的价值观和文化，对公司的声誉造成了负面影响，按规定撤销了其首席财务官、助理总裁兼香港公司总经理职务。
　　时代中国2019年年报显示，黄永年于美国宾夕法尼亚大学取得荣誉学士学位，并毕业于哈佛大学商学院高级管理课程，曾为瑞峰资产管理和US GMT Capital的主要负责人，早前任职于高盛、摩根士丹利等机构，在金融、投资组织者和行政管理拥有逾20年工作经验。
　　2015年，黄永年加入时代中国。2019年7月，因前任首席财务官雷伟彬希望寻求个人事业发展而辞任后，时代中国金融主管兼助理总裁、时年42岁的黄永年接任该职，负责财务报告及投资者关系相关事宜。
　　知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示，从管理层角度来讲，高管应该保持良好的形象，即使是私人事件，违背了社会的道德规范，也很容易牵连到企业的经营。管理层出现这类情况，企业内部肯定会引起一些波动，尤其财务这类核心岗位人员出现波动，不利于企业发展。
　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林则对《投资者网》表示，公司高管私德实际上会影响到公司的品牌，包括其在公众中的形象。企业在选任高管的时候，应注重高管的品质及各方面素质。对于企业来讲，一旦出现问题，能够做到信息公开，及时切割，进行正常的应对处理，基本能够减轻事件对公司的负面影响。
　　完成销售目标“有点悬”
　　时代中国因黄永年桃色事件引起各方关注的同时，其声誉遭受到一定的影响。但在此事件背后，还隐藏着时代中国的业务发展滞缓、债务危机重重。
　　时代中国成立于1999年，是总部位于广州的知名房企，2013年在香港交易所上市。根据官网，时代中国业务主要为住宅开发，一直深耕珠三角地区，并逐步布局长三角、西南、华中地区等中国经济发达的核心区域。值得一提的是，时代中国已经剥离了旗下物业上市，时代邻里于2019年年底在港交所上市。
　　根据2019年年报，时代中国实现营收427.4亿元，同比增速24%，增速为近三年最低；实现净利52.1亿元，同比增速18.5%，为近四年增速的最低水平。
　　从销售额来看，时代中国的千亿销售目标也已搁浅。今年7月3日，时代中国发布的2020年上半年未经审核经营数据显示，2020年上半年，时代中国合同销售325.66亿元，同比增加4.28%，签约建筑面积约为234.2万平方米。而根据时代中国年初制定的2020年823亿元的销售目标，2020年上半年未完成年度销售目标的4成。
　　此前，时代中国曾在2018年提出，最晚2020年要实现千亿目标。在2020年初时，公司将销售目标下调至823亿元，同比仅增长约5.03%，虽远低于过去三年近40%的销售增速，但也不失为一种务实之举。同时，时代中国董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄称，公司内部已经不把千亿作为重要目标，“因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”
　　严跃进对此表示：“时代中国下调销售目标，相对来讲说明企业对自身展望较为谨慎。目前企业全年销售额不足四成，可能受第一季度疫情影响所致。下半年市场仍有较多不确定性，时代中国仍面临一定压力，完成目标有点悬。”
　　诸葛找房数据研究院分析师王小嫱则对《投资者网》表示，“房企往往下半年表现要优于上半年，金九银十是传统的销售旺季，目前时代中国完成销售目标的接近4成，预计下半年时代中国完成业绩目标有一定的运营压力但仍存可能性。”
　　负债激增频繁发债“输血”
　　在今年销售目标完成存悬念的同时，负债激增也成为当下困扰时代中国的难题。
　　根据财务数据，截至2019年12月31日，时代中国总负债达到1253.94亿元，较2018年967.56亿元同比增长约29.60%，这是时代中国总负债首次破千亿元；资产负债率达到77.84%，上升至历史高位；净负债率从2016年底的55.1%升至2019年底的67.2%，连续四年攀升。
　　截至2019年底，时代中国有息债务共约532.6亿元，其中一年内到期借款约为185.98亿元，同比增幅达到154.35%。同期，其现金及银行结余约为292.8亿元，其中受限制银行存款约为34.05亿元。简单计算可知，时代中国现金缺口高达200多亿。
　　在此情况下，时代中国也在积极发债“输血”。7月14日，据上交所消息，时代中国拟发行16亿元公司债券用于偿还存续公司债券，票面利率询价区间为5.5%～7.0%。
　　事实上，今年以来，时代中国发债动作密集。2月24日，时代中国刊行13.15亿元公司债券；3月30日，刊行25亿元的公司债券。两次所募集的资金，都将用来归还2020年到期的债务。
　　此外，5月6日，公告刊行2021年到期的2亿美元优先票据，票面利率6%。5月29日，时代中国发布关于境内发行债券的公告。公告显示，5月26日，时代中国发行本金总额为人民币25亿元的境内债券，发行票面年利率为5.24%，为期五年。7月8日，时代中国公告发布刊行2025年到期的2亿美元优先票据，票面利率6.75%。
　　2019年财报显示，公司的融资成本由2018年的6.67亿元，增加至2019年的10.11亿元，增幅51.5%。该项变动主要是与土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。
　　2020年上半年，时代中国仍在积极融资，但是土地市场却不如去年活跃。时代中国2019年拿地金额为247亿元，较2018年的129.67亿元增加近一倍。岑钊雄在今年3月公司业绩发布会上表示，时代中国今年拿地资金将高达300亿。根据中指研究院数据，时代中国2020年上半年拿地金额为41亿元，公司拿地金额仅达到计划的13%，公司拿地节奏变缓。与同行相比，2020上半年拿地金额超400亿元的房企便有6家，分别为中国恒大、中海地产、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、金地集团。
　　严跃进对《投资者网》表示：“企业拿地主要受到三方面影响，一是企业销售规模扩张不达预期，会给企业带来一定的压力；二是高负债会放缓企业投资节奏，高负债情况下不宜过于激进拿地；三是土地成本较高的情况下，拿地会增加成本，也会阻碍企业进行土地储备。”
　　王小嫱则对《投资者网》表示：“上半年，时代中国拿地宗数仅为5宗，分布在佛山、东莞、长沙。时代中国上半年的拿地较2019年是有所放缓，但时代中国在公开市场的拿地资金与计划有一定差距，主要是公司加大了旧改土地的投资力度。”

金沙江 · 发表于: 2020-7-14 00:34:00

源自：国际金融报

原文标题：涉“桃色事件”的CFO光速卸任，时代中国股价终于止跌了！

　　7月12日晚间，时代中国控股挂出一则公告，CFO黄永年已退任公司首席财务官职务；该职务由时代中国执行董事、副总裁牛霁旻兼任。

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公告显示，该职务调整自7月10日起生效。而黄永年实际上从2019年7月1日才接任首席财务官一职，短短一年便被替换。这与近日网上流传的一则“桃色视频”相关。
　　7月7日晚间，一段香港出租车内的监控视频在网络热传，男女当事人在视频中做出不雅举动。视频中的男性当事人被指为时代中国CFO黄永年。
　　对此，时代中国方面进行了调查，并于公司内部通报。时代中国方面向《国际金融报》记者表示，“尽管黄永年的不当行为属其私人生活范围，但严重违反了公司的价值观和企业文化，且对公司的声誉造成了重大负面影响。”
　　视频流出仅3日，“按规定，时代中国撤销了黄永年首席财务官、助理总裁兼香港公司总经理职务。”时代中国方面表示。
　　事实上，“单从背景上来看，（黄永年）其实是个优质候选人。”某地产圈资深猎头向记者表示。
　　时代中国2019年年报显示，黄永年于美国宾夕法尼亚大学取得荣誉学士学位，并毕业于哈佛大学商学院高级管理课程，曾为瑞峰资产管理和US GMT Capital的主要负责人，早前任职于高盛、摩根士丹利等机构，在金融、投资组织者和行政管理拥有逾20年工作经验。
　　2015年，黄永年加入时代中国。2019年7月起，时年42岁的黄永年成为时代中国首席财务官，同时担任公司金融主管兼助理总裁，负责公司的财务报告及投资者关系等相关事宜。

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有资深市场人士向记者表示，作为公众公司，因为高管私事出现舆情风波是很不利的，公司存在的其他问题也可能因此被社会关注，但对于高管个人事务，公司也不宜过多发声，撤换掉也属于常规操作。
　　“上市公司的社会形象很重要。”上述猎头向记者表示，“作为这个级别的职业经理人，专业素养和职业经验是一方面，人品也是很重要的一方面，而后者会影响内部的团队管理，也会影响外界对于公司的看法。”
　　“（未来）上市公司可能基本不会考虑了，这个事都影响到公司股价了。”某上市房企高管表示。
　　事实上，上述视频7月7日晚间在网上传开之后，时代中国的股价就在地产股走势颇好的背景下连续下挫。东财Choice数据显示，7月8日～10日的三个交易日内，累计跌幅约6.4%，市值蒸发逾17亿港元。

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高管变动公告发出后的首个交易日，7月13日，时代中国股价翻红，报收14.74港元，上涨0.82%，总市值约286.22亿港元。
　　不过，整体而言，该事件对时代中国的经营等影响有限。上述市场人士认为，一家规模庞大、财务制度完善的上市公司，不会因为一两个人的离职秩序被打乱，“即便是CFO也一样”。
　　接手首席执行官一职的是牛霁旻。
　　据披露，现年41岁的牛霁旻，2011年3月加入时代中国，担任财务总监，2018年1月担任副总裁；2013年11月其获委任为执行董事。公告显示，目前牛霁旻负责时代中国财务会计、税务、成本及行政工作的规划和管理。
　　据悉，牛霁旻2001年6月毕业于中山大学，获得管理学学士学位，2012年11月获得香港浸会大学工商管理硕士学位，并于2015年1月获得中国人民大学财政金融学院EMBA学位。
　　在加入时代中国之前，2005年12月～2010年10月，牛霁旻曾在广州市万科房地产有限公司及武汉市万科房地产有限公司负责项目开发运营管理及财务管理工作。

奋斗再奋斗 · 发表于: 2020-7-13 09:37:57

源自：第一财经

⊙作者：第一财经吴俊捷

　　导语：黄永年已退任首席财务官职务；牛霁旻兼任公司首席财务官一职。

　　12日晚间，时代中国（01233.HK）公告称，黄永年已退任公司首席财务官职务；牛霁旻兼任公司首席财务官一职。
　　时代中国向第一财经提供的信息显示，除了退任首席财务官一职，黄永年在该集团内的其他职务也一并撤销。“目前，公司内部处理是撤销黄永年首席财务官、助理总裁兼香港公司总经理职务。”
　　这一突然变动，与7月7日网传一段不雅的士视频及图片有关。当日，网传不雅图片涉事男乘客疑似在香港上市的内地房企“时代中国CFO”。后有不少网友将黄永年出席记者会的照片与不雅视频中男主角进行了对比，发现非常相似。
　　而时代中国也进行了调查，并于12日在内部披露了调查结果。称“黄的不当行为属其私人生活范围，但严重违反了公司的价值观和和员工行为准则，有悖于公司的企业文化，且对公司的声誉造成了重大负面影响。所以按规定撤销原有职务。”
　　资料显示，黄永年于2015年加入时代中国，自2019年7月1日被委任为公司首席财务官，负责公司的财务报告及投资者关系相关事宜。此前，黄曾担任瑞峰资产管理和US GMT Capital的主要负责人，及曾任职摩根士丹利银行及地产团队股票研究分析师，费城联邦储备银行副宏观经济研究员，沃顿商学院金融系研究助理。
　　而此番火线接任时代中国首席财务官的牛霁旻，于2011年3月加入时代中国，2013年11月获委任为执行董事，并于2018年1月担任集团副总裁。
　　目前，牛霁旻负责时代中国财务会计、税务、成本及行政工作的规划和管理。加入时代中国前，他曾在万科负责项目开发运营管理及财务管理工作。

没熟的冬瓜 · 发表于: 2020-7-12 21:33:19

源自：界面新闻

原文标题：广州房企时代中国撤掉了涉“桃色事件”的CFO
⊙记者：黄昱

　　7月12日晚间，时代中国（01233.HK）发布首席财务官变更公告，称自7月10日起，黄永年已退任时代中国首席财务官职务，新任首席财务官由时代中国集团副总裁牛霁旻兼任。

时代中国董事会主席岑钊雄 1294-iwhseit7149604.jpg 保存到相册

　　黄永年的撤职并不让人意外。近期，一段由香港出租车监控摄像头拍下的“桃色视频”在网络上广泛传播，视频中的男性当事人被指为时代中国CFO黄永年。
　　对于黄永年被撤职的原因，时代中国方面对界面新闻表示，确实与近期的“桃色事件”相关。
　　时代中国方面认为，尽管黄永年的不当行为属其私人生活范围，但严重违反了公司的价值观和企业文化，且对公司的声誉造成了重大负面影响。所以按规定，时代中国撤销了黄永年首席财务官、助理总裁兼香港公司总经理职务。
　　2015年加入时代中国的黄永年，任职首席财务官一职成为才不过一年时间。2019年7月1日起，42岁的黄永年接替雷伟彬成为时代中国首席财务官，开始负责财务报告及投资者关系相关事宜。
　　黄永年于美国宾夕法尼亚大学取得荣誉学士学位，并毕业于哈佛大学商学院高级管理课程，在金融、投资组合管理和行政管理方面拥有超过20年的工作经验。
　　在加盟时代中国前，黄永年为瑞峰资产管理和US GMTC apital的主要负责人。
　　黄永年的“桃色事件”发酵后，时代中国的股价也连续几日出现下滑。港交所数据显示，7月6日～7月10日，时代中国股价从16.2港元/股降至14.62港元/股，累计跌幅约9.7%。
　　时代中国的新任首席财务官牛霁旻为集团副总裁，现年41岁。其于2011年3月加入时代中国集团，担任财务总监，后于2018年1月升任副总裁，分管时代中国集团财务会计、税务、成本及行政工作的规划和管理。
　　牛霁旻于2001年6月获得中山大学管理学学士学位，于2012年11月获得香港浸会大学工商管理硕士学位，并于2015年1月获得中国人民大学财政金融学院EMBA学位。牛霁旻为中国人民政治协商会议第十三届广州市委员会委员。
　　加入时代中国集团前，自2005年12月至2010年10月，牛霁旻曾于广州万科及武汉万科负责项目开发运营管理及财务管理工作。
　　对于此次首席财务官变更对时代中国的影响，一位证券研究人员对界面新闻表示，影响并不大。因为时代中国是一家老板控制力很强的公司，CFO对公司的影响很有限，去年CFO更换后也是波澜不惊。”
　　时代中国的财务状况比较稳健。截至2019年底，时代中国持有现金293亿元，总有息负债为532.6亿元，其中一年内到期的短期负债为186亿元，现金短债比为1.6倍，债务风险可控。
　　截止2019年底，时代中国的净负债率为67%，低于行业平均水平。兴业证券分析师宋健认为，近年来时代中国不断优化债务结构，平均融资成本逐年降低，2019年为7.5%。
　　尽管财务风险可控，但时代中国却因迟迟未能实现千亿目标而备受外界质疑。这家聚焦广东省的老牌粤系房企，在2018年初提出，最晚2020年要实现千亿目标，而其在2019年只实现了合约销售额约783.6亿元。
　　今年3月的业绩发布会上，时代中国宣布2020年的销售目标为823亿元，同比仅增长约5.03%。
　　时代中国董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄称，公司内部已经不把千亿作为重要目标，因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。
　　受疫情影响，房企上半年销售普遍面临较大压力。数据显示，时代中国上半年累计实现合同销售金额约325.66亿元，同比增长4.27%，完成年度销售目标的39.57%。

点点小女子 · 发表于: 2020-7-11 15:05:16

源自：观察者网

原文标题：CFO深陷桃色新闻漩涡，时代中国市值蒸发超17亿港元

　　一段出租车内的监控视频让时代中国登上了香港媒体的头条，这家上市7年的内房企以前还从未受到过如此大的关注。
　　地产行业高增长的几年里，时代中国的表现依然中规中矩，刚刚结束的2019年，其以783亿元的销售额踩线跻身50强。

股价三连跌
　　7月7日晚间，一段监控视频在网络热传，一男一女在香港出租车内做出不雅举动。随后有网友指出，视频中的男乘客疑似时代中国CFO黄永年，并将其出席业绩会的照片与片段中男主进行对比，发现相似度极高。
　　公开资料显示，黄永年于美国宾夕法尼亚大学取得荣誉学士学位，并毕业于哈佛大学商学院高级管理课程，2015年加入时代中国前，黄永年主要工作经历集中在金融投行界，曾为瑞峰资产管理和US GMT Capital的主要负责人，早前任职于高盛亚洲、摩根士丹利银行及地产团队、费城联邦储备银行等。
　　2019年6月，雷伟彬辞任时代中国首席财务官，黄永年接任。自此，黄永年进入时代中国上市公司高管团队。

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　　视频与图片在网络不断发酵，桃色新闻将负面情绪传导至资本市场。
　　卷入漩涡之中的时代中国连续几日受挫，在地产龙头股纷纷涨停，多家房企股价创历史新高之际，时代中国却遭遇3连跌。
　　7月10日，时代中国股价下跌2.53%，报收14.62港元，市值283.9亿港元。

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　　这也意味着，时代中国在过去3个交易日里连收3条阴线，市值累计蒸发超17亿港元。
　　《国际金融报》记者据此联系时代中国方面，但截至发稿前仍未收到回复。
　　有资深财经公关对时代中国的冷处理持保留态度，其认为负面新闻已经对股价表现产生影响，时代中国当前最重要的是对外沟通事件进展。

半年业绩完成率不足四成
　　就在高管桃色新闻曝光之前，兴业证券于7月5日发布报告，首次覆盖时代中国，给予“买入”评级，目标价20港元。研报发布前一个交易日，时代中国收盘价为16.2港元。
　　不过，连日来，时代中国的股价却阴跌不止，除了受上述因素的影响，公司本身经营状况也稍显落后。
　　7月3日，时代中国披露公告称，其半年度累计实现合同销售金额约325.66亿元，同比增长约4.28%。其中，6月单月实现合同销售金额约79.6亿元，同比增长约30.71%。
　　相较于董事会主席岑钊雄2020年初定下的823亿元全年销售目标，截至目前，其目标完成率约39.57%。
　　据中房网统计数据，已公布2020年销售目标的46家房企在今年上半年销售目标完成率均值约为40.13%。由此来看，时代中国的半年度目标完成率略低于同行平均水平。
　　事实上，这一完成率同比去年已下滑2个百分点。2019年9月份，时代中国还被曝推行“全员卖房”，该举措的背后则是其前8个月的销售目标完成率不足6成。
　　值得一提的是，岑钊雄2020年初定下的这一销售目标，预计全年增速仅5.03%，低于往年超过20%的销售指引，更远低于过往三年41.9%、45.5%、29.3%的实际销售增速。彼时，外界普遍认为，其目标制定较为保守。
　　3月9日晚间，时代中国在全年业绩公告中披露了这一销售目标后，其股价在10日上午还曾经历了一波明显下跌。
　　按照时代中国的既定目标，2020年，其推货值大概是1400亿～1500亿元，完成可售货值的45%左右，便可实现今年的销售目标。
　　这一推货计划被中金公司认为“较为保守”。克而瑞研究中心发布的报告也显示，时代中国2020年的计划可售货值同比增幅仅为7.7%～15.4%，远低于过去三年39.4%的实际货值增速。
　　“即使考虑到公司受疫情拖累，3月及4月无法完全复工及新推货的情况下，公司仍有大概率可以在全年提供超过1620亿货值，以55.5%的去化率（去年60.3%）实现超过900亿的销售额，同比增长14.9%。”克而瑞上述报告认为。
　　如今来看，下半年推货及销售情况究竟如何仍待观察。但在销售目标之外，时代中国还面临着较为庞大的到期债务。截至2019年，时代中国有息债务共约532.6亿元，其中一年内到期借款约为185.98亿元，同比增幅达到154.4%。同期，其现金及银行结余约为292.8亿元，其中受限制银行存款约为34.05亿元，整体仍可覆盖偿债需求。
　　未来，随着开发规模的不断扩大，时代中国对资金的需求也会越来越高。
　　联合信用评级6月份发布的针对广州市时代控股集团有限公司（时代中国的主要经营实体）的评级报告显示，截至2019年底，其在建项目预计总投资1427.26亿元，累计已投资694.36亿元（不包含由合作方负责统计数据的合作项目累计已投资金额），尚需投资规模较大。
　　“近年来，公司经营和扩张所需资金主要由销售回款收入及外部融资平衡，考虑到公司需持续进行项目拓展以扩大规模，若外部融资环境发生波动，公司将面临一定的资本支出压力。”评级报告显示。
　　（记者：孙婉秋郑娜）

源自：国际金融报

今夜有雪 · 发表于: 2020-7-4 14:14:00

源自：澎湃新闻

原文标题：时代中国：今年前6月销售额325亿元，二季度环比增长六成

　　广州房企时代中国控股有限公司（时代中国控股，01233.HK）7月3日发布2020年前6个月经营数据，累计合同销售（连合营项目销售）金额约为325.66亿元，签约建筑面积约为234.2万平方米，同比分别增长4.27%、13.47%。

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时代中国
　　6月，时代中国控股合同销售（连合营项目销售）金额约为79.6亿元，签约建筑面积约为57.1万平方米；同比分别增长30.7%、44.92%。
　　这意味着，时代中国控股销售额在一季度下降约一成之后，回升并修复业绩。根据此前公告，该公司前3个月累计合同销售（连合营项目销售）约为124.24亿元，签约建筑面积约为90.1万平方米；同比分别下降约11.1%、4%。澎湃新闻据此计算，该公司二季度完成销售额201.42亿元，签约建筑面积144.1万平方米；环比分别大幅增长62.1%、59.9%；同比分别增长16.7%、28%。
　　在融资方面，时代中国控股今年3月以来至少发行50亿元境内债券和5亿美元（约合35.3亿元人民币）优先票据。
　　3月26日，时代中国控股分两笔发行本金总额为25亿元的境内债券。第一批发行票面年利率为6.3%，为期七年，在第五年末附发行人调整票面利率选择权，而投资者拥有回售境内债券的选择权。第二批发行票面年利率为5.1%，为期五年，在第三年末附发行人调整票面利率选择权，而投资者拥有回售境内债券的选择权。
　　4月27日，时代中国控股发行2021年5月5日到期的2亿美元优先票据，利率为6.0%。
　　5月26日，时代中国控股发行本金总额为人民币25亿元的境内债券。境内债券发行票面年利率为5.24%，为期五年，在第三年末附发行人调整票面利率选择权。
　　6月29日，时代中国控股发行2025年7月8日到期的3亿美元优先票据，利率为6.75%。
　　7月3日，时代中国控股收于16.20元，涨幅2.53%，这也是该公司上市以来的历史最高价。

龙山 · 发表于: 2020-6-10 10:34:00

源自：蓝鲸财经

原文标题：旧城新貌 | 押宝城市更新或迎天花板困局，时代中国如何“与城市共舞”？

　　时代中国控股（HK.01233，以下简称“时代中国”）又下一城。
　　近日，经村民表决后，广州增城区城丰村（旧汤、何屋、廖屋、梁屋经济合作社）旧改项目敲定时代中国为合作企业。据蓝鲸房产不完全统计，时代中国仅在广州便斩获和介入了18个旧改项目。
　　在业内人士看来，随着二级土地市场价格的走高，越来越多的房企开始押宝城市更新领域，以保障利润和规模的增长，时代中国亦不例外。不过，在强者如云的大湾区里，资金、多元化等能力不强，或制约时代进一步扩张的步伐。

时代中国押宝城市更新
　　在过去的一年里，时代中国在城市更新领域取得了不错的进展。
　　截至2019年末，时代中国城市更新项目总数超过120个，预计潜在总建面约4300万平米。与2018年末相比，时代中国在2019年至少获取了40个项目。
　　知名地产分析师严跃进指出，虽然城市更新项目开发周期较长，但后续若是运营得当，会给销售额和利润带来不小的助力。据悉，时代地产在2019年成功转化了10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米。其中，8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占到了当年新增土储面积的46%。
　　时代中国总裁岑钊雄在面对媒体采访时也指出，“城市更新是时代中国近几年很重要的业务，也是公司未来盈利的重要保障。”2019年，城市更新领域为时代中国在贡献了21.7亿元的收入，成为企业第二大收入来源。同时，高达50.13%的毛利率，也支撑着时代公司维持着较强的盈利能力。
　　但不可忽视的是，城市更新不同于一般的土地出让。项目运作周期长、复杂度高，且不可控因素较多，考验着企业的现金流，这也是其风险所在。
　　据了解，公司近年来大力拓展城市更新项目，也给企业现金流带来了一定的压力，特别是在疫情冲击、回款受阻的情况下。
　　近日，据《地产壹线》爆料，时代中国与保利发展（SH.600048）合作的天铂项目，前者出现了缴纳不出后续土地款的情况。由此，保利内部已在盘点和时代中国的其它合作项目，以规避风险。
　　此外还有媒体指出，在公司的少数股东名单上，信托、私募、资管占据着不小的比重，公司或依赖明股实债等方式，有意降低负债情况。

或面临天花板困局
　　在今年的两会上，粤港澳大湾区依旧是房企代表们提案议案中的热词。自去年2月份大湾区规划出炉后，越来越多的房企来此“淘金”，依靠城市更新、收并购等手段介入湾区发展。
　　在业内人士看来，虽然时代中国在城市更新方面拥有主场优势，但受制于现金流、综合实力、多元化布局不足等短板，公司若想在城市更新板块进一步做大做强，也存在着不小的阻力。
　　目前，佳兆业（HK.01638）、华润置地（HK.01109）、保利地产，均在大湾区有着不菲的旧改土储。佳兆业曾指出，公司之所以能够有力推动城市更新和运营发展，得益于其以地产为基础拓展出了多元产业链。据悉，围绕着城市更新业务，佳兆业已布局产业运营、财富管理、文化旅游等众多领域。
　　华润置地也表示，产业布局、整合和运营，是公司拓展更新业务的核心优势。据悉，华润置地基于自身产业优势，已推出润加速、润商务和Officeasy 等产业服务平台，促进片区实现产业优化。
　　对此，严跃进称，拥有做复合型产品能力的房企，更有助于获得优质地块。
　　反观时代中国，除了地产主业外，公司在商业、产业等多元化领域的表现并不强势。时代商业总经理王媛媛在去年年底时也坦承，时代商业现在还是一个相对初创的成长型企业，还没有走到很稳定的成熟期，比如产品还是尚处在1.0、2.0系列。
　　此外，作为公司主营业务之一的时代产业集团也处在探索阶段。在公司官网上，时代仅披露了时代·未来小镇一个代表项目。如何加强资源整合能力和操盘运营能力，为公司的城市更新业务助力，无疑考验着时代中国的管理层。
　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，一般来说，如果房企在商业、产业等多元化方面布局一般，贸然介入复杂度更高的城市更新领域，会给企业现金流带来压力，从而面临更大的不确定性风险。
　　经济学家孙文华表示，城市更新是资产、空间的重置和组合。商业运营和产业运营能力，是开发商持续发展的竞争力。如果运营能力不达标，会给企业经营带来不利影响。
　　不难看出，为做好做大城市更新这块蛋糕，时代中国正加速拓展自身在商业、产业等领域的布局。不过，在群龙共舞的大湾区旧改市场，时代中国能否笑到最后？蓝鲸房产会持续观察。

今夜有雪 · 发表于: 2020-6-5 16:54:00

源自：界面新闻

原文标题：缴纳不出后续土地款？时代中国藏了多少“明股实债” 来源：地产壹线

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上周，有佛山本地地产人士向地产壹线爆料称，时代中国与保利发展合作的天铂项目，时代中国单方出现了缴纳不出后续土地款的情况。
　　网上信息显示，佛山保利时代中国天铂项目，位于佛山市禅城区海五路中山公园地铁站（在建）附近，项目占地逾12万㎡，由保利发展华南公司于去年9月以总价42.37亿元斩获，折合楼面地价约10989元/㎡，若扣除幼儿园、公园等配建后，楼面地价至少11748元/㎡起，楼面价跻身佛山土地总价纪录前十。
　　而该地块的前期整理人正是时代中国。目前，项目所对应的项目公司佛山市禅城区正华置业有限公司，保利发展与时代中国各持股50%。
　　对于土地出让金的缴纳规则，网易研究局专栏作家严跃进表示，一般要求是分两次付清，“在拿地之后先付25%，剩下的75%在12个月内付清”。
　　因为地块为合作开发，若不缴纳清款项，则保利发展方面的开发进度也将受到影响，因此针对此宗地块土地款的解决方法，上述佛山业内人士表示，时代中国可能会找合作方保利发展资助，保利发展再从中收取一定的利息费用。
　　此外，他还表示，因为这起事件，保利发展内部据说已经在盘点和时代中国的其他合作项目，以规避风险。
　　显性原因：扩张野心、旧改沉淀及偿债高峰
　　结合这一线索来看，时代中国最近频频的借债动作，也有了合理的逻辑。
　　据地产壹线不完全统计，今年以来，时代中国已经通过境内公司债、超短期美元票据、私募等渠道，融资约128.37亿元。而2019年上半年，加上股份配售的15.7亿港元，时代中国也不过融资了约63亿元。
　　其实，从时代中国2019年的年报来看，时代中国2019年末在手现金及现金等价物258.75亿元，对应一年内到期的计息银行及其他借款为185.98亿元，短期内现金流并不吃紧。
　　同比超2倍频繁融资背后的考量，更多来自2021-2024年债务到期的压力──2019年底，时代中国账面有息负债总额为532.61亿元，其中一年内到期的债务占比34.9%；2-5年内到期的债务342.1亿元，占比64.2%；5年后到期的债务4.52亿元，占比0.85%。
　　而另一方面，也来自于时代中国扩张野心的提速，和旧改业务所需的资金沉淀。
　　2019年全年，时代中国在土地收购上的花费为233.97亿元，买入地块28幅，其中有8个项目，对应总建筑面积约349万㎡为城市更新的转化。这也是时代中国5年以来首次土地投资超过200亿元，但其实集团原定的拿地预算更是高达302亿元。
　　截至2019年12月31日，时代中国拥有约2300万㎡的土地储备，其中91%位于广东省，整体的可售货值总计约4000-5000亿元；如果按土储用途划分，60.9%是住宅，8.8%是商业，30.3%是停车场及配套设施。
　　2020年，时代中国将拿地投资预算设为250-300亿元，继续在土地市场上继续狂揽。不完全统计，时代中国今年在招拍挂土地市场的拿地金额已经超过39.91亿元，此外，已经达成意向的广州2个旧改项目，预计至少需要投资超过60亿元。
　　旧改是粤系房企的最爱，2017年里，时代中国在广州、佛山、深圳、东莞、中山、珠海、惠州等城市签订了多个旧改项目合作协议，开始加速发展城市更新业务。截至2019年底，时代中国在手城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约4300万㎡。
　　这些项目的转化显然有助于提升公司整体的毛利率，但同时也是时代中国一个隐形的资金沉淀深洞。且从收入结转业绩来看，时代中国的旧改项目转化是低于预期的──在2019年时，城市更新业务给时代中国带来的营业收入，不过21.68亿元，甚至低于2018年同期的27.76亿元。
　　对于时代中国来说，更有效现金来源还是要依靠物业销售。在2018年3月举行的时代中国2017年业绩发布会上，公司董事会主席、执行总裁岑钊雄也曾表达出了对销售规模的渴望，表示短期内有信心实现千亿销售目标。
　　2019年9月时，市场上还有传言，称时代中国实行全体员工卖房，普通员工、经理及普通总监、普通总监以上和副总裁，分别需要完成每人1套、2套、4套和6套的指标，若在规定时间内完成不了就会被裁员。
　　但最终的结果，不论是2018年当年的605.95亿元，还是2019年783.6亿元，都较千亿相差甚远。甚至2020年的计划可售货值也只1400-1500亿，同比仅增长7.7%～15.4%，远低于过去三年公司39.4%的实际货值增速。而销售目标也只定在了823亿元，预期增速仅5%，显然将难以满足公司扩张拿地、旧改投资和5年内债务大量到期三方面的支出需求。
　　隐性原因：大量项目存在明股实债操作
　　而若挖掘时代中国的年报，则能发现，时代中国极大的融资需求背后，或还因为其存在诸多明股实债的操作，隐藏了大量实际债务。
　　如年报中提到的一段：于2019年5月6日，本集团向非控股股东收购佛山天宇余下的40%权益，现金代价为人民币1,514,240,000元（15.14亿元）。于2019年5月14日，本集团按现金代价人民币955,500,000元（9.56亿元）将佛山天宇的49%股权转让予另一名独立第三方，后者已成为本集团非控股股东。
　　信息显示，佛山天宇成立于2017年1月5日，注册资本12.5亿元。而时代中国在2019年5月6日股权收购交易的对象，为杭州工商信托股份有限公司，它原拥有佛山天宇40%股权，对应的认缴出资额为5亿元。
　　在2017年7月时，时代中国将手中佛山天宇60%股权，全部出质给了杭州工商信托，对应数额7.5亿元。而后，在2019年5月8日时，杭州工商信托退出，收获对价15.14亿元，大大高于两年前的注资成本。但10天之后，2019年5月17日时，时代中国转手又将该公司49%股权，出质给了中融国际信托有限公司，对价9.56亿元。
　　假设40%股权对价15.14亿元，则49%的股权，对价应为18.55亿元，而时代中国却几乎折了一半，转给了中融国际信托。
　　再例如年报中的另一段：于2019年，本集团分别按代价人民币198,000,000元（1.98亿元）及人民币840,000,000元（8.4亿元）将佛山冠亨及长沙启誉的40%股权转让予一名独立第三方，其已成为本集团的非控股股东。
　　地产壹线在企查查、天眼查网站上并未查到佛山冠亨这家公司，只有佛冈冠亨投资有限公司，该公司目前仍为时代中国100%控股。
　　而另一家公司长沙启誉，成立于2019年4月，目前时代中国持股60%，另外的40%归属平安人寿旗下的深圳市创元企业管理有限公司。在去年6月时候，时代中国同样也将手中12.6亿元的股权，质押给了平安。
　　随手一翻，类似案例比比皆是：持股51%的江门市金恒泰房地产开发有限公司和肇庆市时代领肇投资有限公司，两家公司另外49%股权都在华润深国投信托有限公司手中，且时代中国都将手里51%的股权出质给了华润深国投信托；持股60%的广州市耀杰房地产开发有限公司，另外40%股权归属中信信托有限责任公司，而中信信托同样也是时代中国所持这项目60%股权的质权人……
　　而权益占比高于60%的合营公司中，更是存在大量时代中国的影子公司。如持股80.24%的珠海市盛嘉置业有限公司，其另一个持股19.76%股权的股东方为广州市璟博投资企业。而后者的大股东（持股98.0%）正是与时代中国旗下多个子公司产生关联的岑兆雄。
　　倘若时代中国那么偏好明股实债的玩法，那么时代中国的真实债务情况，则又将是另一种算法了，而这或许也更能解释清其频繁融资背后的原因了。

农夫小山泉 · 发表于: 2020-5-8 15:53:00

源自：财经栏目

　　△财经栏目房产|大眼楼管
　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。
　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，△财经栏目从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020△财经栏目上市房企价值榜TOP50”。
　　时代中国控股一直深耕珠三角地区，业务主要覆盖住宅开发，城市更新、产业运营、商业运营、社区服务等领域，目前投资的项目已覆盖近20个经济发达城市，共拥有200多个处于不同开发阶段的项目。时代中国位于此次“2020△财经栏目上市房企价值榜TOP50”榜单的第39位，其中公司在综合规模方面表现一般，当下千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现较弱，位列39位；而盈利能力方面在TOP50中表现中下游，位列37位；且时代中国的财务表现中等，较低的杠杆率和较小的短期偿债压力提升了公司在这一领域的得分。

综合规模：仍未破千亿规模
　　据克而瑞及公司公告数据，时代中国在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为233.97、783.6、3370亿元，在TOP50房企中分别位列第41、38、39位，头部效应不算明显。
　　时代中国拿地节奏在经历2017、2018两年下降后，2019年大幅提高了拿地强度，且拿地面积与销售面积接近，整体的土地储备池子大致保持稳定，但公司2300万方的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，时代中国营收为427.44亿元，同比增速为23.98%，在此前几年房地产牛市的背景下，这一增速表现基本与销售增速吻合。

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　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1610.98亿元、357.04亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第39位。

运营周转：加大拿地补土储
　　时代中国2019年拿地金额为233.97亿元，拿地面积为491.96万㎡，同比大幅增长，相较于销售面积而言，拿地力度仍不算大。拿地均价约为4755元/平米，较上年的4034元/平米明显上涨。时代中国全年销售面积为534.7万㎡，销售金额为783.6亿元，同比增长29.3%，这一增速在TOP50名单为中上游，这在一定程度上提升了时代中国在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.08，与公司以往毛利率水平相符。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小。

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　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。时代中国收入储备倍数为9.17（参照的是2019年收入），明显低于主流房企数据均值，而公司该数值2018年为7.7。
　　时代中国的存货周转率表现有所提升，近十年来在0.4-0.5左右波动，由于2019年结算增速符合预期，存货周转率由2018年的0.49微升至0.54。

盈利能力：净利率连续两年下降股利支付力度有待加大
　　时代中国近年来营收及利润增速与前几年销售增速较为吻合，由于去年的项目结转原因，全年业绩增速较2018年有所放缓，加之毛利率及净利润率有所下滑，归母利润增速仅18.49%，较2018年的65%大幅下降。2019年时代中国销售毛利率为29.31%、销售净利率13.01%，净资产收益率（加权ROE）达到28.93%，各项盈利指标处在TOP50房企的中下游。

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　　时代中国近些年的股利支付率逐渐走高至30%左右，而2013-2015年的支付率都只有19%左右的水平，相较于TOP50房企34%的股利支付率，时代中国仍需提高股利支付率。

财务：杠杆率低融资成本却不低
　　时代中国2019年平均融资成本较2018年略有改善，加权融资利率下降20bp至7.5%，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。目前时代中国账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有292.8亿元，短期债务为185.98亿元，长期债务为346.63亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，时代中国短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.64，低于TOP50房企数据均值0.78。

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　　截止2019年底，时代中国净负债率为67%，在TOP50中位列第21低位，低于均值81.23%，与龙光、中梁控股等处于同一水平，资产负债率为77.84%，较上年提高3个百分点。近年来时代中国资产负债率、净负债率一直并不算高，但融资成本却改善有限，一方面与境外债占比高有关，或许还和公司整体的土地储备质量有关系。公司2300万方的整体土地储备中，三四线城市占比达到68.7%，在经历过去几年棚改货币化大浪潮后，三四线土储存在一定的风险。

附：2020△财经栏目上市房企价值榜TOP50

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林溪宝贝 · 发表于: 2020-3-20 10:38:00

源自：新浪财经-自媒体综合

源自：每日财报

原文标题：时代中国：千亿目标落空反背上千亿债务

　　两年前，时代中国提出千亿销售目标，时至今日未能达成
　　上周，时代中国（01233.HK）发布了2019年业绩公告。公告显示，2019年，时代中国实现合同销售额783.6亿元，同比增长29.3%，如期完成750亿元的年度销售目标。
　　对于20岁“弱冠之年”的时代中国来说，这份看似靓丽成绩单背后却暗流汹涌。早在2018年，时代中国便提出在2020年实现千亿销售目标。时至今日，千亿目标未能达成，让时代中国失约的种种因素也初见端倪。

高价拿地现金流为负
　　过去一年，时代中国加大了拿地力度，旨在增加土地储备面积扩大布局。据《每日财报》统计，时代中国2019年拿地金额为247亿元，较2018年的129.67亿元增加近一倍，约90%的新增项目位于粤港澳大湾区。
　　时代中国通过公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等多个渠道购入28幅地块，并首次进入杭州、武汉等新市场，虽未达成全年302亿元的拿地预算，但同比增长80%，总新增建筑面积约757万平方米。
　　其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，时代中国拿地的溢价率皆在33%以上。值得注意的是，时代中国高价拿地的举动也不是一朝之举，早在2017年，时代中国以55437元/平方米、总价约20.4亿元拿下的广州广纸轻工地块，刷新了广州楼面地价纪录，拿地价直逼售楼价。
　　《每日财报》查阅时代中国近五年财报，发现其投资现金流和经营活动所产生的现金流量净额也都是负数。从2015年~2019年，时代中国投资现金流分别是-16.1亿元、-43.9亿元、-84.96亿元、-70.79亿元、-85.62亿元，经营活动所产生的现金流净额分别是-52.43亿元、-5.59亿元、-65.85亿元、-5.23亿元、-27.75亿元。
　　值得注意的是，如果经营性现金流为负，会影响融资，融资不畅，反过来又影响经营，就会陷入恶性循环的困境之中，融资不畅的话，企业运营风险极大。

疯狂融资负债率上升
　　据《每日财报》统计，2019年时代中国融资金额将近300亿人民币，成本为10.1亿元，相比于2018年上升了51.5%。
　　一方面，去年4月，时代中国先旧后新配售1.08亿股公司股份，配售所得款项净额约为15.53亿港元。另一方面，时代中国于6月份开始连续发债，资金用途多为新债抵旧债，颇有拆了东墙补西墙的滋味。融资品种则包括美元债、小公募债、ABS、境内公司债等，其中安全性较大、周期较长的美元债是发行最频繁、数量最高的。
　　不断融资背后，时代中国的负债水平也在不断上升。据年报显示，截至2019年末，时代中国负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债达到77.84%，其中有息负债合计达532.61亿元，其中一年内到期的债务为185.98亿元，占比35%，同比增长了154.4%。
　　另外，时代中国将有4笔债券在2020年到期。除一笔已于1月到期并已偿还的债务以外，在下半年的时间内还需偿还3笔到期债务，包括两笔美元债和一笔公司债，本息总额超过80亿元。2021年，时代中国的债务集中度较高，待偿还债务总额将超过130亿元。

发力旧改毛利率下降
　　旧改是时代中国获取土地的重要方式。2018年时代中国拿地金额约120亿元，少于预定的200亿元，时代中国董事会主席岑钊雄曾解释，主要是公司放缓在公开市场购地，但加大了旧改的投资力度，用力的地方不一样。
　　但是，旧改项目的盈利水平也对公司的整体毛利率造成不小影响。发力旧改并未让时代中国吃到“甜头”，反而陷入了增收不增利的窘境。截至2019年12月31日，时代中国实现营收424.3亿元，同比增加23.4%；营业成本约为300.0亿元，同比增加26.3%。对比可知，时代中国的营业成本增幅大于营业收入。
　　值得注意的是，2019年时代中国的毛利率约为29.31%，比2018年的毛利率30.9%降低了约1.6个百分点。毛利率下降恰恰就和旧改业务有关，根据财报显示，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所下降和城市更新业务毛利率有所下降。
　　从收入的构成来看，在2019年，时代中国通过旧改项目获得收入21.7亿元，与2018年的27.8亿元相比有所下滑，对收入贡献比例也由8.1%下降至5.1%。2019年，时代中国的净利润率为13.01%，较此前两年的13.95%、14.38%明显下降，处于连续下滑状态，公司全年的归母净利润增速也只有18.5%，明显落后于营收增速。
　　另外，时代中国在业绩公告中指出，将2020年的销售目标调整为823亿元。按此计算，仅比2019年的销售业绩增长5%。
　　对于昔日定下的千亿目标，时代中国董事会主席岑钊雄也改了口，表示“在公司内部，千亿目标已经不是很重要的目标了，千亿只是一个阶段目标，不是今年就是明年会实现，而我们现在赋予了一个更高的目标。”而至于这个更高的目标，时代中国没有具体透露，千亿无坦途，时代中国还有漫长的路要走。《每日财报》也将持续关注。

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[企业] 时代中国更换CFO难改窘境负债激增频繁发债“输血”

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