你遇到过一房二卖、合伙买房吗？

源自：新京报

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　　近年来，房屋买卖合同纠纷案件数量和涉案标的额均大幅上升，有的当事人不服司法裁判，向检察机关提出监督申请。记者从最高检获悉，检察机关依法加大法律监督力度，2023年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。最高检介绍，房屋买卖合同纠纷案件主要有三个方面特点：一房二卖给买受人造成损失、房屋实际所有人与登记人不一致产生争议、购买明显低于市场价格房屋给自己造成损失。

一房二卖
出卖人退还购房款并赔偿部分房屋差价损失
　　一房二卖是指房屋出卖人违反诚实信用原则，将同一特定房屋先后或同时出卖给两个不同买受人。
　　检察机关办理的一起房屋买卖合同纠纷民事诉讼监督案件中，甲公司先与郑某订立《商品房买卖合同》，约定出售商业用房，面积251.8平方米，总价503万余元。郑某付清购房款后，甲公司又与乙公司订立合同，约定甲公司将包括郑某已购房屋在内的20余套商业用房出售给乙公司，面积2089平方米，总价1880万余元。郑某起诉甲公司，要求退还购房款并赔偿房屋市场价格上涨后的差价损失。法院判决支持郑某退还购房款请求，未支持赔偿房屋差价损失的诉求。
　　郑某申请监督后，检察机关经调查核实认为，甲公司故意以低价将房屋出售给关联公司乙公司，主观恶意明显，案涉房屋差价损失属于可得利益损失，甲公司应予赔偿。检察机关监督后，法院再审期间组织调解，甲公司主动赔偿郑某部分房屋差价损失，实现案结事了。
　　检察机关建议
　　房屋买受人购买房屋后，应及时办理房屋权属登记，避免房屋出卖人再次出售房屋给自己造成损失。

合伙买房
产权证只署黄某姓名 房屋险被判归黄某单独所有
　　在房屋买卖合同中，当事人借名买房、合伙买房导致房屋实际所有人与权利证书登记人不一致，易产生房产权属纠纷。
　　检察机关办理的一起房屋共有权确认纠纷民事诉讼监督案件中，陶某与黄某约定，以黄某名义合伙购买甲公司出售的房屋。后陶某向黄某交付部分购房款，由黄某将全部购房款支付给甲公司，并将房屋所有权证书办理至黄某名下。购房后，二人分别占有并使用案涉部分房屋。后因二人发生纠纷，黄某向法院提起诉讼，要求陶某返还占有房屋；陶某同时提起反诉，要求确认案涉房屋为二人共同所有。法院审理后，认定案涉房屋为黄某单独所有，判决陶某向黄某返还占有的部分房屋。
　　陶某申请监督后，检察机关经调查核实认为，陶某提交的收条、转账凭证等证据足以证明案涉房屋系陶某、黄某共同购买。检察机关监督后，法院再审依法判决案涉房屋为陶某、黄某共同所有。

检察机关建议
　　我国实行不动产产权登记制度，合伙买房可能导致房屋实际所有人与登记名义人不一致，产权登记不能反映房屋真实权利情况，造成认定房屋真实权属关系困难。因此，合伙买房当事人应签订相应内部协议，留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。

无权处分
价格明显低于市场价 买房人不构成善意取得
　　实践中，房屋权利证书登记人有时并非房屋实际所有人。在房屋名义登记人出售房屋，而实际所有人对出售行为未予追认的情况下，该行为属无权处分行为。此时，若房屋买受人购买房屋的价格明显低于市场价格，其购房行为可能不构成善意取得，不受法律保护。
　　检察机关办理的一起房屋所有权纠纷民事诉讼监督案件中，甲公司以明显低于市场价格购买乙公司房屋，乙公司协助甲公司办理了房屋权属登记。后王某向法院提起诉讼，主张案涉房屋是其通过拍卖从丙公司处购得，仅是委托乙公司办理房屋权属登记；乙公司将案涉房屋登记在自身名下并办理房屋所有权证书，又将案涉房屋出售给甲公司，属无权处分，故请求甲公司返还案涉房屋。法院经审理认为，甲公司的行为构成善意取得，依法取得案涉房屋所有权，判决驳回王某诉讼请求。
　　检察机关受理监督申请后，经调查核实认为，甲公司购买案涉房屋价格明显低于市场价格，乙公司与甲公司签订房屋买卖合同未约定分期付款的时间、金额及违约条款，不符合重大交易的基本习惯。检察机关监督后，法院依法再审，认定甲公司不属于善意相对人，对案涉房屋不构成善意取得，案涉房屋应当归王某所有，判令甲公司返还案涉房屋。

检察机关建议
　　房屋买受人在购买出卖人无权处分的房屋时，构成善意取得应具备受让不动产时为善意、支付合理价款和已办理不动产权属登记3个要件。善意取得的核心要素是支付合理价款，即支付购房款应大体符合市场价格。对于明显低于市场价格的房屋，房屋买受人应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况，切莫因贪图便宜造成更大损失。
　　新京报记者 行海洋