房地产项目“白名单”拉长 银行“敢贷、愿贷”仍需加力

  : 中国证券报

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⊙记者：薛瑾

　　作为当下房地产工作的重点之一，房地产融资协调机制进一步推进，对于各地推送给银行的房地产项目“白名单”，银行业正在持续跟进，并在近期不断刷新进度条。整体来看，已放款资金体量相比融资需求仍有一定缺口，相比已批复的资金规模也有一定落差。据了解，整个行业目前在筛选阶段比较审慎，虽然开辟了绿色审批通道，但在资产质量方面考察得比较仔细。此外，融资支持从审批到放款也存在时滞效应。
　　业内人士认为，在加快推进“白名单”落地和合理控制风险方面，银行业需要取得平衡。市场预期仍需持续改善，增强市场对未来房地产行业去化或资产处置的信心，让“白名单”项目真正符合“白名单”要求。同时，还需在相关政策方面给予倾斜性支持，降低商业银行参与的顾虑。
　　部分驰援资金已到位
　　自今年1月住房城乡建设部、金融监管总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，第一批房地产“白名单”项目迅速推出，并在全国多个城市取得重要进展。
　　4月以来，多地金融监管部门通报，辖区内“白名单”项目授信和放款规模取得较大突破。例如，金融监管总局广东监管局日前透露，该局辖内银行机构已为两批次“白名单”的245个项目提供授信约737亿元，已发放184亿元，项目数和授信规模均居全国前列。截至3月末，云南省经银行确认纳入第一批白名单项目60个，已对29个项目新发放贷款22.43亿元；湖北已有85个房地产“白名单”项目通过授信审批，信贷金额226.7亿元，其中64个项目已获新发放贷款119.9亿元。
　　从全国来看，数据显示，截至3月末，商业银行对城市房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。
　　部分银行对“白名单”项目的“精准灌溉”得以推进。例如，中信银行4月25日表示，截至目前，全国17个城市通过房地产融资协调机制正式向中信银行推送第一批白名单项目24个，该行批复金额超70亿元，放款金额超30亿元，全部按照工程进度“应放尽放”。4月10日，浙商银行表示，该行已落地第一批次“白名单”主办项目30个，新发放融资超30亿元、新批复授信超100亿元。光大银行日前表示，共审批通过53个首批“白名单”项目，在全国37个城市实现贷款投放，合计授信超234亿元。
　　部分房企也透露了在获得融资支持方面的进展，在建项目流动性压力有所缓解。例如，旭辉集团日前表示，在全国的68个项目已入围“白名单”，其中大部分项目已开始积极对接融资需求。其中15个项目已通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资等方式，从中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、平安银行等获得了融资支持。
　　仍有实际授信投放困难
　　对于“白名单”项目，多位银行业人士告诉记者，行业较为普遍的做法是，总行成立专门团队，负责对接房地产融资协调机制，并推出相关工作方案、授信尽职免责细则等配套政策，建立专项审批通道等。部分银行还强调指导分行对于“白名单”内的、符合授信条件的项目抓落实，推进流程进度。不过，记者调研业内了解到，整体来看，银行“敢贷、愿贷”的积极性总体有待提高。
　　国家金融与发展实验室特聘研究员任涛对记者表示：“目前市场对整个房地产行业的态度仍偏审慎，存量隐患问题较多，销售端困境没有解决的情况下，未来还款来源难以保证且估值变得比以前更加困难，稳定性也更差，导致对‘白名单’项目的新增融资总体缺少市场化动力。”
　　“从相关利益方看，‘白名单’项目的认定方并非银行自身，且‘白名单’项目质量参差不齐，这使得双方对‘白名单’项目的质量很难达成一致。从银行内部看，激励不够，在尽职免责方面很难具化到‘白名单’项目，内部各相关部门之间也评价不一。从外部看，在资产质量、还款方式设定以及政策性资金支持等方面尚缺乏配合手段，还款来源及资产处置等方面也没有得到相应保障，政策层面给予的激励措施不够。”任涛说。
　　易居研究院研究总监严跃进表示：“地方银行在办理这个业务的时候，是要看总行的额度的，有时候总行的额度会跟地方的融资协调机制下的需求不匹配。即便能匹配上，毕竟要总行审批，要走很多流程。资金到达项目的速度就变慢了。”
　　“销售市场还没有明显改善，金融机构会结合市场形势，从比较审慎的角度推动这种融资，行业会有些偏保守的做法。”严跃进表示，整体来看，房企对资金的渴求还是比较强烈的。
　　多家房企透露，“白名单”项目累计授信额度在公司整体经营中占比较小。从整体市场情况看，已放款资金体量相比融资需求仍有较大缺口，相比已批复的资金规模也有一定落差。
　　虽然“白名单”在不断拉长，但部分“出险”房企因资产多处于抵押状态，一些项目还未能被纳入现有的“白名单”，而这部分项目仍有较强的资金需求。
　　加快进度条需破解堵点
　　在“白名单”项目贷款落地过程中，业内人士呼吁，各方需要同向发力，减少一些障碍和堵点，共促房地产市场稳定。
　　业内人士建议，在“白名单”准入上，还需严格审查企业资质和项目背景，确保项目资质“达标”，并加强与银行的沟通，充分协商达成共识。
　　在加快推进“白名单”落地和合理控制风险之间，还需要取得平衡。
　　任涛认为，在推送“白名单”项目的基础上，提升银行对“白名单”项目的市场化筛选甄别能力，力求发挥拟新增授信行的能动性，将风险降至最低；在主办行的基础上，尽量发挥银团贷款优势，通过发挥各参与行的积极性，降低单家银行的授信风险，提高单家银行的积极性；关注推送部门及各相关利益方在筛选“白名单”项目中出现的道德风险或逆向选择问题，尽量在前端将“白名单”项目的相关风险降至最低，为后续银行介入“白名单”项目扫清障碍。
　　“需要持续改善市场预期，增强市场对未来房地产行业去化或资产处置的信心，降低市场参与者的顾虑；不断挤水分、提高项目质量，让‘白名单’项目真正符合‘白名单’的要求，避免一些问题项目混进‘白名单’项目；出台相关政策文件，明确尽职免责要求，并在资产质量、还款方式设定等方面给予倾斜性政策支持。”任涛说。
　　5200亿元
　　数据显示，截至3月末，商业银行对城市房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。