成交量全国第一的城市，全面取消！啥信号？

  : 中新经纬

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　　28日，成都市住建局发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称通知），通知提出，成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。这意味着，成都市全面取消了住房限购政策。
　　业内人士认为，上述措施对稳定成都新房、二手房成交量及价格具有积极作用。当前，各地的楼市宽松政策不断出台，目前仅剩下少数地方执行限购政策，预计这些城市也会出台相应的松绑措施。
　　上述通知共计八条内容，从土地供给、非居住存量房屋改建为保障性租赁住房、商品住房不再实施摇号选房、满足房企合理融资需求、不再审核购房资格等多方面促进房地产市场平稳健康发展。
　　其中，“全市范围内住房交易不再审核购房资格”是最受关注的政策之一。成都市住建局在同时发布的通知问答中进一步解释，全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。
　　2016年10月，成都市开始执行限购政策，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。到如今全面取消，本轮住房限购政策一共执行约7年半的时间。
　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，回顾成都市执行了7年半的限购政策，经历了执行、加码、松绑、最终取消的过程。2016年到2022年上半年，政策呈现“层层加码”趋势，到2022年5月出台宽松措施，开始逐步松绑，到2023年进一步放松，直至全面取消。
　　中指研究院四川公司相关人士对中新经纬解读称，限购的全面取消，有利于成都吸纳“有资格、有能力、有意愿”的有效置业需求积极释放，一方面直接为新房市场注入新增客群，另一方面吸引新增需求加速消化二手房，通过卖旧买新链条促进本土改善型需求更加积极地释放，对于稳定成都新房、二手房成交量及价格稳定具有积极作用。
　　“全域取消限购，这是近段时间二线城市的共同选择，预计接下来会覆盖到其他城市。在系统谋划稳楼市政策、强化地方主体责任的背景下，特别是一季度新房市场表现有待提高的情况下，地方出台政策的动力更强了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称。
　　新房价格曾连续24个月环比上涨
　　与全国不少城市相比，成都房地产市场在过去两年表现出一定韧性。据国家统计局数据显示，2022年1月至2023年12月的24个月的时间里，成都的新建商品住宅销售价格均呈现环比上涨态势；2022年1月至2023年6月的18个月的时间里，二手住房的销售价格也表现为环比连续上涨。
　　据成都市住建局公开信息，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套，同比增长68%。张大伟说：“无论是新房还是二手房的成交套数，成都都赶超了一线城市，排在全国第一。”
　　国家统计局数据显示，2024年1-3月份，成都新建商品住宅销售价格分别环比下跌0、0.1%、0.1%；从2023年7月开始，成都二手住房销售价格连续出现环比下跌，今年1-3月分别环比下跌0.9%、0.9%、0.7%。
　　四川中原研究院研究总监肖冉对中新经纬分析，2023年成都新房成交的增长应该称为“回升”，与前几年相比，仍处于近年的低位。至于二手房成交的大幅增加，这与新房总价的快速上涨及客户预期下降有关，让大量客户涌入二手房市场。到2024年，包括限购和限售政策的抑制、市场供求关系转变等，加重了客户观望情绪。
　　据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月，成都新建商品住宅、二手住宅分别成交8924套、18771套，较去年同期分别下跌41.9%、33.4%。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪称，结合该中心建立的市场先行指标情绪指数来看，当前市场情绪修复局势也暂不稳定，2024年3月成都市场情绪指数为-0.79，位于市场观望区间低位，较上月下降0.05。
　　上述通知还提出，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱。通知问答中进一步称，对存量规模较大、房屋销售周期较长的“红”“橙”区域，适当减少用地供应，促进区域供需平衡。
　　肖冉说：“这是从供应端入手，热点区域可以有效控制土地价格的过快上涨，降低房地产开发成本，进而稳定市场预期；供应过剩的区域可以缓解市场压力，促进市场的平稳发展。此外，新政还有望通过调整住宅用地、商业用地、工业用地之间的比例，满足城市发展的多元化需求。”
　　随着市场变化，全国绝大多数城市都已经取消了住房限购措施。据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。
　　据中指研究院监测，截至目前，海南省、北京、上海、广州、深圳、杭州（新房市场）、天津、西安核心区仍维持限购政策。
　　张大伟表示，北京、上海已对部分区域的限购措施进行调整，广州则是一线城市中放松限购力度最大的城市，取消了多个城区的限购，并降低社保年限。整体看，包括一线城市在内，限购松绑已经是大的趋势。
　　关荣雪称，取消限购政策相对优化公积金、购房补贴等力度较大，但结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度也并未完全回暖，本轮楼市深度调整周期较长，政策的实际效果如何还有待进一步观察。
　　就全面取消限购对成都市场的影响，肖冉认为，新房价格稳步上升的趋势可能还将持续，特别是在“5+2”区域，但对郊县或会带来一定影响；由于较多的挂牌数量，二手房市场或出现以价换量。
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⊙作者：薛宇飞 实习生：陈九九

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