北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

源自：证券日报

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⊙记者：王丽新

　　“退休以后就不能管了，还瞎管什么，我最怕人走了还在那儿插手。”近日，原华远地产董事长任志强接受《证券日报》记者采访时直言，华远管理层足以应对现在市场的变化，“反正华远的股票比小潘（SOHO中国董事长潘石屹）的股票好得多，这证明业内看得起华远的管理团队。”
　　但事实上，每当华远有新动作，任志强仍会为其站台和背书。而比起任志强时代的偏保守思路，在规模扩张上，华远管理层正准备全面进攻天津市场，并于9月份通过收购切入了津南地区。
　　不过，华远启动的是京津“双城”战略，但面对北京动辄就拍出5万元/平方米楼面价的市场环境，关于在京增加土地储备的计划，华远地产总经理孙怀杰接受《证券日报》记者采访时表示，“获取土地储备方式是多样的，华远今年的原则是‘决不玩命拿地’”。

提价卖房突围
　　“华远近两年进一步明确了投资方向，而天津是华远重点关注的市场。”华远董事长孙誉晏表示，“我们今年6月份与阳光新业接触，8月份即签订了一些相关协议。”
　　9月23日，华远地产发布公告称，华远地产全资子公司华远置业与阳光新业地产全资子公司北京瑞菱阳光商业管理有限公司签订协议，收购两个项目公司51%股权，转让价款分别为1.85亿元和3.17亿元，合计转让总价款为5.02亿元。收购完成后，华远地产将持有两个项目公司100%股权。
　　据《证券日报》记者实地走访获悉，该项目总建筑面积70万平方米，体量较大且业态完整，可售货值超过40亿元，预计开发周期4年～5年。此外，该项目有一部分住宅已经建成，接盘盘整后即可销售。
　　值得一提的是，华远仅花了22天就将该项目迅速包装成“华远波士顿”销售。而据本报记者了解，该项目位于库存量“重灾区”的津南，周围开发商卖的相对便宜，对面楼盘销售均价7000多元/平方米。
　　但华远却喊出了“高层住宅的销售均价为9000元/平方米，洋房销售均价为15000元/平方米”的价格。“用产品附加值做加法不失为一种逆势突围良策，但能否提升销量对华远接盘后的‘首秀’非常重要，毕竟对刚需来说，1500元/平方米的差价不是小数。”某熟悉天津市场人士向记者如是表示。
　　“原来每月成交量是50-60套，我们接手后的第一个月则达到了150套左右。”孙怀杰向本报记者透露，“而且我们还涨价了”。
　　事实上，对产品做加法，然后提价突围，也是华远现在应对市场变化的重要手段。据记者了解，华远位于长沙坡子街的豪宅华中心项目目前销售价格为2.4万元～2.5万元/平方米，而隔壁保利的项目销售单价为8000元/平方米，附近万达的项目则卖到1.2万元/平方米左右。
　　众所周知，长沙也是库存量较难去化的城市。据《证券日报》记者获悉，近期有员工向华远总部提出要不要适当降价，但孙怀杰给出的回复是，“不降，马上将提价至3万元/平方米”。孙怀杰认为，“核心地段物业价值非常稳定，尚无需降价”。

不拼命拿地
　　不降价销售的背后，是华远对企业发展方向的理解。任志强在位时偏保守，做小而美的公司，所以华远始终保持着较高的净资产回报率。据华远三季报显示，公司净利润3.01亿元，同比增长4.29%，每股收益为0.17元。
　　不过，在任志强时代，华远在规模扩张上较为乏力，其中不乏难以获得低成本融资的问题。但如今在房企疯狂发行公司债然后去抢地的环境下，华远新任管理层并未“跟风”，仅发行了一笔15亿元规模的公司债。
　　“发公司债跟时机和资金需求有关，目前华远尚不需要大规模发债。”孙怀杰接受《证券日报》记者采访时表示，“增加土地储备的方式很多，没有必要发债后忙着去抢地”。
　　孙怀杰强调，“华远向来不拿地王，今年的原则则是不玩命拿地。若想不好拿地之后怎么做产品，怎么销售，拖延了开发周期，华远对股东无法交代”。
　　此外，孙怀杰还透露，华远目前正忙着计划用互联网平台嫁接起相关资源，搭建移动终端系统。目前已接触医疗、教育资源，欲与之达成集团性质的战略合作，向平台运营商转型。

　　“2015中国企业领袖年会”于12月5日～6日在北京举行。阿拉善SEE生态协会会长任志强出席并演讲。
　　任志强称，从世界范围来看，中国经济能够达到6.5%的增长，已经很好了。当然，与过去两位数以上的增长有差别，那是因为“你们天天都在过蜜月，一到过日子的时候，就觉得就不如过蜜月这么舒服了”。
　　对于如何驱散中国经济雾霾的问题，任志强表示，企业家应该努力发声，“让上头知道你们想干什么，不能老是他说干什么你就干什么”，还批评说，“到现在为止，中国除了四大发明，没有一样是创新的”。在其看来，审时度势把好的东西“山寨”过来，用在自己擅长的领域，也许就能获得成功。
　　任志强强调，当下最重要的问题在于改革，要让市场对资源配置起决定性作用，通过改革实现经济的持续增长。
　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

源自：证券日报

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⊙记者：王丽新

　　“开发商降价还是有必要的，对于三、四线城市来说，通过‘以价换量’来快速回笼资金是房企需要做的，也将促进商业模式的转变。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，积极去库存最有效的方式是以产业导入增加城市对人口的吸纳能力。
　　据CRIC数据库、易居研究院向《证券日报》记者提供的最新统计数据显示，截至11月底，全国50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，需要12.5个月消化完毕。
　　当前来看，北海、三亚、烟台等沿海三、四线城市库存量高，消化难度大。相对而言，中西部城市由于此前放缓了土地供应节奏，未来崩盘风险相对很小。
　　值得注意的是，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在12月26日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外，从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例非常低，不具备规模意义。

大多数城市去库存压力大
　　“供应过剩的情况已经发生了很多年，全国的供应和库存量基本上维持在12个月到15个月之间，有些二线城市的情况更严重，有城市达到20个月至25个月的库存量。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅接受媒体采访时如是表示。
　　“对于市场基本面不好的城市（库存去化周期在15个月以上的二线城市、大部分三四线城市）楼市而言，当新一轮的房地产市场调整来临之时，这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻。”同策咨询研究部总监张宏伟则认为，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。
　　因此，在当然“救市”政策仍然有市场作用的“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，当前市场尚未进入调整期的跑量去库存的“窗口期”，在2016年上半年继续积极跑量去库存，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
　　不过，对于中央经济工作会议提出的“适当降低商品住房价格”说法，任志强称，其实目前库存大量积压的三、四线城市都在降价，70个大中城市有30多个城市是降价的，还有10个是持平的，有些已经降到没什么利润了，但是还卖不出去。所以有些库存消化不掉，不能百分之百消化。
　　事实上，《证券日报》记者在一次与某大量布局三、四线城市的房企高管交流时获悉，对于三、四线城市的项目来说，仅拿地成本，亏损幅度就比较大，“拿到手的地每年都在跌”，而降价意味着亏损面的再度扩大。
　　而对于市场来说，并不一定接受降价。纪言迅认为，这是一个买家心态的问题，当一些利好措施推出，买家就会觉得是不是应该观望，因此这些措施并不一定会立即见效。
　　对此，任志强则直言，虽然这次鼓励大家降低房价，但其实大家都知道，越跌的时候越没人买。鉴于此，任志强认为，降房价未必是刺激购房欲望的好手段。
　　“因为股票市场告诉我们，买涨杀跌是铁律。降房价的说法，其实是鼓励开发商合理应对。其实当下很多三、四线城市都在降价，有些已经降到没什么利润了，还卖不出去，主要是因为限制政策。所以，要把对二、三套住房的限购、一、二套之间的首付和利率差别，全部取消。”

一线城市不会取消限购
　　值得注意的是，任志强虽认为过时性的政策应该取消，但他也同时直言，一线城市的限制政策不会都取消。“过时的才取消，也就是说还有不过时的。特别是北京，已经把限制购房转化成了限制人口。”
　　纪言迅则表示，？一线城市还是会稳定增长的，譬如说8%、10%这样的升值。平均来说，二线城市的增长幅度也比较少，大概在5%或以下。深圳供应量少，需求较大，加上价位的需求也比较高，所以楼价升得快，北京、上海、广州未来供应比较多、城市范围大，因此升幅没有这么大，我认为有大概8%～10%的升幅。
　　张宏伟向记者表示，从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来3个月～6个月势必还会出现涨价的现象。
　　而对于2016年的全国楼市，纪言迅表示乐观，主要是由于住宅库存量和落成量的减少，预料中国内地一线城市表现最好，特别是“一带一路”沿线城市将尤其受益于政策推行。由于需求强劲，纪言迅预计明年内地一线城市住宅楼价将上升5%～8%，而二线城市楼价的增长较低，将上升1%～4%。
　　张宏伟认为，“去库存”仍然是2016年房地产市场的主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度或2016年第一季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。但届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。
　　任志强则指出，目前全国大概还有20亿平方米未销售的在建住宅，大概按70%算，14亿平方米，大概是一年的库存。
　　“去年开发商减少投资，减少了生产量，住宅开工大概下降了13.1%，这个下降是很有作用的，就逼得政府要开刀，你要不开刀，我们就再不投资，明年就变成负增长。变成负增长，最受不了的是中国经济，所以宏观经济就持续下降，下降得可能越来越多，因此明年1月份我们估计会出台一部分政策，出台这些政策对房地产市场转好是有利的。”

源自：新浪乐居

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中国房地产业协会副会长任志强
　　未来的政策以消化库存为主，不是抑制房价
　　李洁
　　2016年乐居北京创新峰会现场，中国房地产业协会副会长任志强以“房地产行业如何走出困局”为主题发表演讲。
　　任志强表示目前中国库存量急剧增加，已经接近7亿平方米，未来在政策方面“去库存化”肯定会有较大的松动，而对于房企来说走出困局一个重要的条件就是维持现金流。
　　目前房地产市场的基本情况，从2015年一直到今年的一月份，GDP持续下滑，没有丝毫停止脚步的迹象。固定资产投资也是很糟糕，从数据上看已经降到了历史低点，民间固定资产投资也开始下降。同时房地产投资增速也已经连续三个月负增长，未来如果不出台强刺激的改革，还将继续下降。
　　数据显示，经济的持续下滑造成了全国库存量的急剧增加，目前在库存方面有4亿多平方米的住宅项目、2亿多平方米的写字楼和公建产品，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

未来出台的政策应该是以消化库存为主，不是以抑制房价为主，所以房地产不会有迅速扩大的可能性。即使我们在二三月份看到政府出台一些政策，这些政策可能也要下半年才会见效。
　　在如何消化库存上，任志强认为最有利的条件，就是个人贷款利息冲抵个税，让富人和穷人都可以积极的买房，也可以让更多人利用这个办法解决住房的问题。
　　而对企业来讲，如何解决库存有一个重大的问题，就是现金流能不能顶住，顶不住，可能有一些项目要通过降价来维持现金流。
　　事实上，就北京市场而言，目前并没有出现大量的库存。但任志强认为，因为过多的高价地出现，2016年可能北京市场会出现较大的库存量，库存主要以10万/平方米以上的房子为主，很多高档房要积压一段时间。但是普通的商品房，从土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口。
　　“北京普通商品住宅短期缺乏，写字楼供应土地过量，大量的写字楼改为了商住产品，城市规划根本没有考虑城市发展需求，这恰恰是因为政府垄断，导致了政府决定盖什么产品，而不是市场决定盖什么产品，所以才有了巨大的市场差距。”任志强如是说。
　　同时他表示，未来房地产市场想要健康平稳的发展，就是回归市场化，从计划经济完全转为市场经济转移，才是长久之计。

源自：21世纪经济报道

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　　今年楼市仍以消化库存为主 政策还将宽松　　导读　　2015年为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存的实现。而“宽松”会是2016年楼市的关键词。任志强认为，在去库存期间，房地产税不会出台。

⊙记者：王营 北京报道

　　2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。
　　“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。
　　中国房地产业协会副会长苗乐如也在“2016金凤凰全球华人地产峰会”上表示，“我们国家过去搞保障房、经济适用房、限价房、北京现在的自住房，其实都是保障性的。抓住发展先机应该是2016年整个市场的基调。我们现在面临去库存的情况，需要开拓新的需求点。”

真实库存到底如何？
　　在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。
　　“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”
　　据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。
　　任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”
　　任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。
　　易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。
　　2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。
　　易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月，35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。
　　北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，“宏观上，国家调控政策已经很清晰，去库存是第一。”

房价存上涨压力宽松政策会持续
　　从库存角度分析，当前一二线城市房价已经出现上涨压力。
　　易居研究院监测数据显示，从具体城市看，2015年12月份，存销比环比上升的城市有15个，包括淮南、贵阳和北海等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有20个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北京、福州和荆门的存销比环比跌幅最大，相比11月份分别减少了2.0个月、2.0个月和1.6个月。此类城市去库存压力正在积极释放。
　　易居研究院研究员严跃进表示，2015年第四季度，35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。一线城市12月份市场总体活跃，已经连续12个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现较明显上涨的原因所在。
　　比如，存销比下降最快的北京近期就出现了房价上涨趋势。陈志认为，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。所以成交量下降和房价上涨，这种背离关系将在2016年表现得很明显。
　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，北京房价还是会上涨。北京的政策从年初就有了明确的方向，无论是货币政策、限贷政策还是调控政策都会比较宽松，因此“宽松”会是2016年楼市的关键词。
　　严跃进表示，2015年为去库存元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。
　　任志强也认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。
　　对于未来可能会继续出台的宽松政策。任志强认为，目前最有条件出台的政策是个人贷款利息抵个税。而在去库存期间，房地产税不会出台。

源自：中国网

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　　2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年，绝大部分业内人士仍然认为，今年将是去库存的年份。
　　据21世纪经济报道消息，任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”
　　在任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。
　　“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”
　　据任志强测算，当前库存量已经接近7亿平方米，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。
　　任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”
　　任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转。
　　易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。
　　2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。
　　易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月，35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

　　1月27日消息，任志强今晚在微博发文驳炸掉楼市过剩库存的观点，称对方“脑子进水了”。

任志强微博全文：
　　中国的一手房地产市场中有大量的待售商品房库存。中央经济工作会议上特别提出“去库存”的问题，要用“取消过时的限制性政策”和鼓励自然人购房用于出租等政策加大消化库存的力度。
　　从年度的销售面积与库存的比例看，也许库存的总量并不可怕。但却影响着现金流和再生产。更重要的是影响着土地资源的有效利用。
　　政府也许会出台各种有助于消化库存的政策。但并非所有的库存都能靠政策被市场消化。当房子盖在了不合适的地方，（包括住宅、写字楼与商业）也许只能炸掉，推倒重来。
　　这本来是件市场竞争和选择的必须性，我没想到的是这个“炸掉”的用词，变成了一些别有用心的人的攻击“对象”。一个自称是XXX研究院的李XX甚至写了篇长长的文章，将“炸掉”引入到“资产阶级本性”的阶级斗争之中，变成了“文革”式的“口诛笔伐”，并组织了大量的粉丝呼应。似乎抓住了一根救命的稻草。
　　在“去库存”之前的一个词是“去产能”。我很想问问这位所谓的研究员，是否知道什么是去产能？如果连“去产能”都不懂就别把自己当研究员了吧！
　　改革后朱时代就有过经济结构调整的案例。大量的亏损国企被“关、停、并、转”，无疑是一种去产能、调结构的优化配置。这种优化配置中包括“炸掉”许多的厂房和建筑，（这些建筑中包括许多是新房）大量的进行了搬迁安置和再改造。
　　此次从钢厂、煤炭、水泥、玻璃开始的去产能，同样会“炸掉”许多的高炉，设备等等，当然也包括房子。请问炸掉这些房子难道就变成了资产阶级？就是走资本主义道路吗？难道不炸掉这些旧设备产能，能达到调整结构去产能吗？请问这些过剩产能的土地资源就不想再重新利用吗？
　　为什么这么简单的道理，一个号称是研究院的研究人员居然会不懂？那一定是脑子进水了！
　　蛇口地区最初改革开放时，引进了大量的两头在外的加工业，建设了大量的工业厂房和员工宿舍。但“腾笼换鸟”的产业升级之后，这些加工企业被淘汰了。那么这些厂房和宿舍，不是都炸掉了吗？重新建设的写字楼、商场和高级住宅，让土地的利用效率大大提高了许多倍，甚至上百倍。难道不应该吗？
　　按照李某研究员的说法，这个炸掉的再开发就变成了万恶的资本主义了。为什么不把这些厂房和宿舍分给穷人住呢？因为炸掉可以更有效的利用土地资源。
　　香港中银大厦边上，是李嘉诚先生建的写字楼。但原来这里是个很新的高级酒店，也经营的很好，但李先生把酒店炸掉，重建了写字楼。并且收到了比酒店高许多倍的经济效益。炸掉后的重建与调整经济结构是同样的道理。
　　熊彼得“创造性的破坏”是专指企业发展中，要敢于和善于将原有的传统打破，而创造新的。这种破坏的威力远大于炸掉。
　　当柯达公司发明了数码技术后，为舍不得炸掉原有的胶片技术和市场，宁愿将数码技术封存，也不愿进行改革。最终的结果是彻底的灭亡。如果当时能有炸掉的决心，也许数码技术会让柯达活的更好。
　　中国的房地产市场中的库存也同样。库存之所以产生，有政府过时的限制性政策抑制了投资与消费造成的，有户籍制度和信贷政策造成的，有加大砖头补贴的保障房政策造成的，有人口转移因素造成的，也有在不合适的地方建了不合适的房造成的。如应建住宅的地方建了写字楼或商场等规划不合理造成的。或所建的房子无法满足消费人群的需求。
　　那些与限制性政策相关的因素取消后，许多库存是可以消化的。但总有一些是无法靠消费政策消化的库存。
　　炸掉才能让土地重新规划和合理利用。
　　土地资源是开发商从政府手中获得了有期限的出让权的。合理的重新建设和发展是结构调整的过程。为什么拥有权利的开发商不能根据市场的变化进行调整，而非要让它变成库存？难道社会主义市场经济是不进行市场结构调整的吗？炸掉是他们的权利。
　　更可笑的是这位研究员认为，开发商无权进行炸掉后的重建，应该无偿的将这些房子分给穷人白住！这是要抢劫吗？
　　为什么会形成库存？他们以为是个房子就会有人去住。那么为什么还有大量政府手中的保障性住房，（包括低价和租赁性的房子）至今还空着无人居住？如果交通和生活的成本大于了在其它地方居住的成本，你会去住吗？如果你到那办公或购物的成本远大于在其它地方生活的成本，你会去那里吗？大多数人会选择“不会”。这才是变成库存的原因。
　　但商场变成了住房也许就不同了。有的地方远，普通住房无人购买，但变成了别墅可能也不一样了。或者有的改为了养老，渡假等。炸掉只是调整的前提！不炸掉的结果可能是开发商死，炸掉后的调整也许是活的更好。就如蛇口的炸掉是效率大大提高了。
　　那些不尊重市场经济规律的研究员们，还是先把自己的脑子洗洗吧。不尊重产权也就罢了，连调整结构也变成了阶级斗争，就不只是无知而是无耻了。更可笑的是还有许多的受骗者，跟在阶级斗争的大旗后面兴奋的狂奔，以为找到了领袖和信仰。真够可怜的啊！

源自：综合

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⊙作者：任志强中国房地产业行业副会长

源自：中国金融四十人论坛

　　中国经济下行需要想出解决办法
　　习主席在去年12月召开的中央经济工作会议讲“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构的改革”。很多报道忽略了前半句，实际上习主席的意思是，要先扩大国内消费，如果没有扩大消费，只讲供给，供给和需求的关系是扭曲的。在去年11月11日的财经领导小组第十一次会议上，习主席提出“房地产必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性”。
　　过去的中央经济工作会议，除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产能力以外，对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的最后一根稻草是什么？就是房地产，一旦房地产的增速下去，会把骆驼压倒，只有房地产保持增速，才能把骆驼撑起来。
　　关于房地产政策，中央经济工作会议提出，第一要自然人购房，不能打击投资、投机行为，这是对2011年政策提出打击投资和投机行为的修正。第二提出取消过时的限制政策。
　　提到库存，为什么会形成库存？
　　这和限购、限贷、加税，一、二套房存在差别和不能买第三套房的政策相关，从2011年开始连续三年出台政策，房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出建设3600万套保障性住房，大量建设保障性住房就出现了一个现象，在拆迁过程中，有人得到五套房子，并把其中四套卖了，极大地增加了市场供应量。这是房地产商无法计算的，于是在二手房交易迅速增长的过程中，有相当一部分是新房子，而这一部分新房子是因为保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给，两方面共同作用，导致现有库存增加。
　　为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用？
　　税收方面，房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%，如果加上营业税、所得税大概是30%，再加上四万亿的土地财政，总共可以占地方财政的50%～75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%，金融业是15.9%，过去房地产业可以达到20%，而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速，GDP增长率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。
　　如果房地产行业不景气，地方债、银行债，甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最大的坏账来源是钢贸企业，占25%以上，其次是煤炭企业，占20%左右。就房地产行业而言，购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的，如果坏账率上升的话会出现问题。
　　房地产投资大量下降，与房地产行业中国企占比很低有关──国企只占房地产行业总投资的11%，最高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展，其实房地产行业的自我调节能力是很好的。像钢铁行业里国企很多，这些国企的逻辑就是，越被要求增加库存，就越不干活，而这就导致投资减少，并带来GDP增速下降，这样可以逼迫政府出手。
　　要让房地产投资恢复到正常水平，需要土地供应先行。去年土地30%的负增长需要补充回来。政府的保障性住房也要补上，“十二五”期间有3600万套保障性住房，但是“十三五”期间就没有了，现在住建部和地方政府已经出台要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。一方面是开发商的投资，一方面是政府投资，这两方面投资都下降的话，房地产市场本身增速就上不去。我觉得要解决中国经济未来的发展问题，所有矛盾就集中在房地产行业，现在看来只有房地产能救中国。
　　现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策，重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策，来救活生产方、开发商，以便让开发商有更多现金流解决库存问题。
　　但我觉得还不够，应该购房减免个税，包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右，减免10%就是700亿，即使把2000万人的购房行为打对折，也有1000万人购房，完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右，包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房，税费大概接近4万亿，所以再增加1000万套新增住房，最少也要再增加1万多亿税收，这是一个最好的长期办法。而在取消所有过时政策后，大家一定愿意购买第三套房子，国家不用担心不想买房的问题。对于买房者来说，还房贷的利息就是节省个税。
　　银行现在有两种还贷方式，一种是只还息不还本，另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子，除了缴纳20%首付以外，利息可以抵掉个税，而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的，但无论如何，利息抵税一定会带动每年至少1000万套以上的新购房需求。
　　公众到底有购房的需求吗？
　　我认为有，如果没有需求，3600万套保障性住房的居住和替换问题就不会出现了。我们调查过12个城市发现，很多人在拆迁过程中分到了几套房子，自住其中一套，其余的则进行二手房交易。实际上如果这部分供应取消了，并将其转换成商品房，那么对房屋的消费需求是存在的。现在看来，取消第三套住房的限制性条件、取消一、二套房的差别利率、或取消其他限制性条件，都对房地产行业的需求增加有利。
　　而现在，因为央行不解决一、二套住房差别利率和第三套住房贷款问题，地方政府的政策是打折扣的。为什么第二套住房的首付还要高达25%～30%？为什么不允许购买第三套房贷款呢？当个人杠杆增加的时候，开发商可以消化库存，房地产行业的总杠杆会下降。现在的个人存款率是足够的，而企业的存款率可能会出现问题，但是如果企业能够消化库存，把资金盘活，进行投资，杠杆率就会下降，投资增长由负变正。
　　此外，按人均计算住房需求是错误的。如果按照户数计算，全国平均是从3.7人/户降低到3.02人/户，实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异说明了什么问题？户籍是按照户口本来统计的，但很可能出现和朋友合租房子的情况，实际上应该计算成一室多户。而如果按单个人口比例计算，四大城市的这个增长比率将达到30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%，按照这个增长率，人口普查的统计中城市人口应该要达到3.6亿～3.8亿户，但实际上只有2.68亿户。
　　所以，每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。如果要将单人户计算进去，只需要采取减税措施，租金可以抵免个税，就能解决现有市场问题，还可以带动中国经济发展。

源自：每日经济新闻

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　　【任志强评房贷新政：婆婆妈妈的】2月2日下午，央行、银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对此，知名房地产商任志强通过微博评论称，“出个政策也婆婆妈妈的？”

源自：中国经济网

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　　刚刚过去的2015年，任志强是这样说的，“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，现在不买房再等30年”。对于2016年房价走势，任志强再发神（shuo）预（shi）测（hua）：“2016年房价还将继续上涨！”
　　过去一年，房价整体呈现“止跌、反弹、趋稳”的格局，全国70个大中城市在时隔15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长，且环比、同比双上涨。一方面反映了各类刺激政策的有效，另一方面利好楼市基本面的改善，看涨预期强化。2016年，多数业内人士认为一线城市房价还得涨，重点二三线城市房价反弹可期，严重过剩的三四线城市房价则可能出现下探。

机构预测2016年房价将涨6.6%
　　易居研究院对2016年全国70城房价做出预测，认为2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于“房价上涨的逻辑并没有发生改变”。
　　从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。
　　从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。易居研究院预计，2016年第三季度房价环比增幅在顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。
　　现任中国房地产业协会副会长的任志强表示，随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会。对于房价上涨的判断，是基于供求关系的变化。如果按眼下的趋势判断，2016年房价又会上涨。短期政策无法熨平市场的波动。
　　任志强表示，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍然难以全面满足需求，再加上一线城市高价地频出，所以2016年一线城市房价将会因结构性原因出现小幅上涨。一些重点二、三线城市，从长远来看需求较为旺盛，在去库存化较好的情况下，此类城市市场逐步回归平稳，价格还会出现反弹是可以预期的；另一些供应严重过剩的三、四线城市，房价在2016年有可能出现下探。
　　中原地产市场研究部经理靳瑞欣认为，今年北京房价将会出现“小幅上涨”。她指出，“2016年，北京将会有大量高价地项目入市，从而带动北京楼市整体均价上涨。但北京楼市整体均价上涨幅度有限，因为今年自住房为主的中低价位房源入市规模还会增多，将会拉低北京整体均价水平。”

楼市进入下半场
　　值得注意的是，跨越较长时期来看，房地产市场环境已今非昔比。同策咨询研究部研究结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。对于未来房地产市场需求特征来讲，会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
　　国家统计局数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
　　“这也就意味着房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，2015年楼市基本面复苏好转的‘大年’不可持续。”同策咨询研究部总监张宏伟说。
　　他预计，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于2015年以来的市场需求透支导致2016年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是2016年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”，房地产企业需在上半年做到“未雨绸缪”。（中国经济网记者 李方）