北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

虫子蝴蝶 · 发表于: 2011-7-14 22:11:53

　　任志强（1951.3.8～），籍贯山东莱州。自1993年起改组成立北京市华远房地产股份有限公司，并担任董事长兼总经理，创建“华远”品牌，在房地产界具有极高的知名度。曾任北京市政协委员，北京市华远地产股份有限公司董事长，兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。
　　2011年4月，被免去华远集团董事长一职。2014年11月24日，任志强通过微博发表声明，宣布正式退休。2016年2月28日，任志强微博被国家互联网信息办公室责令关闭。2016年5月，任志强由于严重违反党的政治纪律，北京市西城区纪委给予任志强同志留党察看一年处分。
　　2020年4月，因涉嫌严重违纪违法，正接受北京市西城区纪委区监委纪律审查和监察调查。

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原滋缘味 · 发表于: 2020-4-7 22:05:58

源自：西城区纪委监委

原文标题：北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

　　北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强涉嫌严重违纪违法，目前正接受北京市西城区纪委区监委纪律审查和监察调查。

任志强简历
　　任志强，男，1951年3月出生，山东掖县人，1969年1月参加工作，1974年4月加入中国共产党，在职研究生学历。
　　1969年1月至1969年11月，陕西省延安县冯庄公社郭庄大队插队；
　　1969年12月至1981年10月，入伍，历任战士、排长、参谋；
　　1981年10月至1984年9月，任北京怡达公司副总经理；
　　1984年9月至1985年2月，任北京市华远人才交流开发公司经理；
　　1985年2月至1987年12月，任北京华远经济建设开发总公司建设部代理经理；
　　1988年1月至1993年6月，任北京华远经济建设开发总公司副总经理；
　　1993年7月至1993年8月，任北京华远经济建设开发总公司总经理；
　　1993年8月至1993年9月，任北京华远经济建设开发总公司党委副书记、总经理；
　　1993年10月至1993年11月，任北京市华远集团公司党委副书记；
　　1993年11月至2003年4月，任北京市华远集团公司党委副书记、总经理；
　　2003年5月至2009年8月，任北京市华远集团公司党委副书记、董事长、总经理；
　　（2001年12月至2002年11月，兼任北京市华远新时代房地产开发有限公司党支部副书记、董事长、总经理；2002年12月至2008年6月，兼任北京市华远地产股份有限公司党支部副书记、董事长、总经理；2008年7月至2008年9月，兼任北京市华远地产股份有限公司党总支副书记、董事长、总经理；2008年10月，兼任华远地产股份有限公司党总支副书记、董事长）
　　2009年9月至2011年3月，任北京市华远集团有限公司党委副书记、董事长，兼任华远地产股份有限公司党总支副书记、董事长；
　　2011年3月，免去北京市华远集团有限公司董事长职务；
　　2011年4月，免去北京市华远集团有限公司党委副书记职务；
　　2011年4月至2014年10月，任华远地产股份有限公司党总支副书记、董事长；
　　2014年11月至2014年12月，任华远地产股份有限公司党总支副书记，不再担任华远地产股份有限公司董事长职务；
　　2015年1月至2015年2月，无职务；
　　2015年3月，退休。

万府 · 发表于: 2019-12-24 11:44:00

源自：经济观察报

原文标题：木匠任志强
⊙作者：经济观察报张雅楠

　　看上去，任志强在自己的新身份里怡然自得。
　　他围着围裙，一个人在木工房里创作，把一盆红色的颗粒状材料，堆进正方形的木框里，再一点点规整出想要的形状。

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　　这样的工作是任志强2019年的日常，他进山捡石头，去潘家园淘木头，在地下室里搞创作，最终在年底遴选出了60余件木作作品，2019年12月21日～2020年1月15日期间，在北京最著名的艺术园区798办了一场公益个展。

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　　地点的选择，把这些作品和玩票相区别，看得出来，整场展览经过用心的筹备，为了呈现作品最佳的观赏效果，每个亚克力展架的高度都不同；每件作品旁边，都配有任志强专门提的诗或词；当然，衍生品区一如既往有他的公益产品任小米在售。

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任志强作品

　　12月21日开幕式，前来观展的人摩肩接踵，一度需要限流，签到板上留下了一面墙的名字，他们大多来自地产圈、公益圈和艺术圈，这三个领域标注了任志强重要的人生刻度。

展厅中有一座木工房 d85c-imfiehp4829407.jpg 保存到相册

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木工房内外

　　这是他的主场，但他很少走出那间为本场展览特意搭建的木工房，偶尔被老友拉出去合影，他就端着两只沾满材料的手站进闪光灯里，拍完迅速回去。
　　无数双眼睛看着他，从木工房的门口、窗格和架向屋顶的梯子，来宾可以随意选择视角，这场景，像极了一场行为艺术。作为木匠或者说艺术新人，被观看的任志强状态轻松自在，和他以往在公众面前紧锁着眉头，斜望向天空侃侃而谈的样子完全不同。
　　他多年的老友潘石屹，在木工房外笑意盈盈地和来宾寒暄，拍照，看老朋友展示手机里孙辈的照片，以至于启幕仪式上，主持人开玩笑说，今天的来宾们只顾合影，根本不懂艺术。

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　　这是一个很难不合影的场合，细看人群中的面孔，有太多中国房地产起步阶段的风云人物，在行业不断走向成熟和规模化的过程中，他们都曾留下过名字。
　　借由任志强的木作展开幕，老友相聚，“好久不见”不绝于耳，现场气氛热烈。潘石屹致辞时不吝赞美之词，他说，今天我们这个社会最需要的人才是创造者、创新者，任总就是，正像展览艺术顾问、雕塑家展望老师所说，任总创作的胆子很大，很多艺术家不敢用的材料，他都敢用，我们要学习他的勇敢；这个社会上，什么样的人能够成功，是执着的人，能够坚持的人，任总就是这样的人。

潘石屹 519d-imfiehp4831380.jpg 保存到相册

　　当然，潘石屹不会忘记打趣他的好基友，他说，任总盖了一辈子房子，有上千万平方米，可是从来跟艺术无缘，有一天，他走到一个地下室里面（指潘石屹做木工的地下室），就爱好上了艺术，就开始创作了，所以一个人盖多少房子不重要，最后能属于他的就是一个地下室。在这间地下室里，有开发商问任志强，现在地上的房地产市场怎么样，任志强说，我全忘光了。
　　忘光了房地产的任志强，把时间和精力都用在了艺术和慈善公益上，开幕式当晚的拍卖晚宴上，任志强作品的拍卖成果都将用于公益环保事业。

钟云山 · 发表于: 2018-10-8 14:43:00

源自：新浪财经-自媒体综合

　　任志强：若房价暴跌这五类人必定遭殃
　　原创：James 金融看客
　　日前，任志强在公开场合称，如果房价真的暴跌了，有5类人必定会跟着遭殃（网络图片）
　　近期大陆各大城市的房价出现了比较明显的下滑，甚至有观点认为，大陆楼市已经出现拐点。对此，前华远地产集团董事长任志强日前表示，如果大陆房价真暴跌的话，有5类人必定遭殃。
　　据媒体报道，任志强近来在公开场合表示，房价暴跌并没有好处，如果房价真的暴跌了，有五类人也会跟着遭殃。一，辛辛苦苦供房贷的人们。这些人在房价高时花费毕生积蓄贷款买到房子，一旦房价暴跌，他们的血汗钱也就白白蒸发了。同时，面对高昂的房贷，他们是继续还贷还是弃房断供，无论他们怎么选都是错误的决定。二，地产开发商。因为开发商都是高价拿地，卖完了房子才能赚到钱，而且，开发商一般都背负着巨额债务，对资金链本就不宽裕的开发商来讲，若房价暴跌不仅收入骤减，甚至能让他们直接破产。
　　三，还没买房子的人们。若房价暴跌，还没买房的人将会陷入两难，房价还会不会降？什么时候出手才是好时机等等。这些未知因素会困扰这些人，让他们陷入买房遥遥无期的窘境。四，银行可能会降薪或裁员。若房价暴跌，一些人还不上贷款将形成大量的银行坏帐。没房的人也不会再申请房贷了。因此银行前期可能会降薪裁员，后期也就只能宣布倒闭。五，普通老百姓。房地产行业作为当局的支柱产业，一旦出现巨大震荡，势必会冲击各行各业，如此一来，普通老百姓的生活也将变得十分困难，这是人们无法承担的后果。
　　2018年上半年在中国楼市疯狂上涨可以看作是房价的诱多，果然最近一段时间，万科喊出“活下去”的口号。9月28日，万科董事会主席郁亮在会上表示，房地产行业的转折点已经到来，让万科“活下去”是最终目标。
　　这是大佬们早就对中国房地产看得一清二楚了。此前，李嘉诚早就在大陆套现了上千亿资产转移到了欧洲。他劝年轻人不要急着买房，并说10年后的房子将会一文不值。
　　2017年，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房价如葱，不值钱。
　　在中国大陆，房子不仅消耗了多数普通老百姓几代人的积蓄，更是透支了年轻人未来几十年的奋斗。中国家庭债务负债率已经逼近美国金融危机前峰值。
　　2017年数据显示，居民房贷收入（购房贷款余额/居民可支配总收入）高达75%，相当于超七成收入都砸入买房。其中，能全款买房的人是极少，更多的是房贷。
　　一旦房价暴跌，最受冲击的是房奴，要么增加抵押物，要么提前还款；如果违约发生，银行就会拍卖房子，市场上的供给突然增加，会引发进一步的下跌；这时候更多有房的人就会选择卖出房产，造成不可逆转的暴跌。

云枫 · 发表于: 2018-9-10 06:43:00

源自：证券日报

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　　“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？为什么抱怨租金高？租房对象突然从国际大酒店的租客降到2.8亿没有城市户籍的人身上，所以大家觉得租金贵。”一向发言犀利的任志强日前对长租公寓市场“开炮”。
　　9月7日，证券日报主办的“新业态新变革新需求--中国长租市场峰会”在京举行，原华远地产董事长任志强，世联行副总裁甘伟，中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加了峰会圆桌论坛讨论。
　　这次峰会还邀请业界高管、专家学者围绕“长租公寓是资本的风口还是需求的风口”、“资本和市场该如何融合发展相得益彰”等话题展开讨论，特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机遇以及企业战略定位与路径选择。

长租公寓市场下沉
　　圆桌论坛一开场，任志强首先提醒大家，其实早在1979年，中国就已出现长租公寓，当时主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。长租公寓2008年之后才真正起步发展，是因为在高度城市化过程中，各种限制性条件让部分人无法买房，只能租房。
　　他表示，长租公寓的消费对象已经变了，以前是最有钱的那些人，而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人，这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长。但他也强调，长租市场的“好日子”受政策影响巨大，一旦户籍制度等变动，长租市场也可能随之生变。
　　相比任志强，俞国泰对长租市场更有信心。他表示，目前户籍制度下更多农村人口实现城市化，需要市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以，长租市场潜力巨大。另一方面，自国家提倡租购并举政策之后，各个主体对长租市场的参与度非常高，资本也纷纷涌入，市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。
　　长租公寓到底是市场的需求还是资本的需求？投资机构代表何亮宇表示，据其了解，很多开发商一是“被逼的”，比如拍得的地块必须按要求自持一定百分比；二则是放在一个较长的周期里，从开发转自持是必然方向。
　　作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表，甘伟认为，讨论长租市场，不能只局限于北京、上海。世联行聚焦布局二线城市，是因为更看好二线城市成为未来中国城市化的引擎，长租市场更有潜力。“中国大部分城市拿20%的收入就能租不错的房子，所以我觉得这个市场还是存在的。”

长线资本是行业助推器
　　谈及资本蜂拥而入，能否得到想要的回报，任志强表示：“对资本来说，第一个是房子出租，钱回不来，就等房价上涨。第二，等时间长了会有一些减税。”
　　他同时指出，中国的租赁市场以二手房或房改房为主，其实租金回报很高。可能房改房买才花了两万块钱，一个月就能租两千块钱，一年回报率超过100%。
　　俞国泰认为，长租市场发展需要长期稳定的资金，而且还是要相对要求回报率较低的资金来参与。“资本肯定都是逐利的，就看放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这是资本参与长租市场最需要明确或者最需要界定的。”
　　何亮宇坦言，作为资本方最关心的问题，是收到的房源能否尽快向市场投放，“空一个月损失一个月的租金。”
　　谈及市场上资本推着机构囤租待涨的传言，何亮宇直指荒谬。“囤两个月才涨两百块钱，但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方，我非常关注空置率的问题，会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准，那是另外一回事。可能要控制一下装修标准，不能有甲醛等问题。
　　甘伟则表示，资本进入之后想赚两个钱，一是资产升值的钱，这是地产逻辑。“一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程，这个钱不应该由供应商来赚，应该是资产持有人赚这个钱，应该是REITs的一件事。”第二，提升跟运营相关的效率。把租金的溢价，地价的溢价，品牌的溢价分开，“不要把租金变成一个很含糊的概念。”

不想当风口上的“烤猪”
　　最后，圆桌论坛嘉宾们也表达了对未来长租市场发展的期许。
　　“我个人觉得应该用市场的办法解决问题，用公开监督和法治的办法来解决问题，这个市场才会越来越规范，而且价格越来越合理。要允许价格通过竞争合理。”任志强道。
　　俞国泰表达了三个观点。一是就市场化的租赁市场而言，希望政府给予行业明确的定义或规则，相应的配套制度、配套规则、配套操作流程，包括政府监管部门之间的交圈，使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展，这对市场长期发展来说非常有利。
　　二是在保障民生之外的市场化的需求领域，希望在政策制订上给予一些灵活度，“让子弹有能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话，市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争，供需决定市场的发展。”
　　三是长租行业还是一个没长大的孩子，需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长，需要社会各界给予一定的支持和理解。
　　何亮宇认为，长租市场的长远发展，一是在土地供应方式和租金方面一定要做出调整，“否则这个市场起不来”。二是一定门槛的机构化。三是适度创新的金融化。“要有金融支持，否则起不来，但是要适度，不能过度。”
　　甘伟则表示，长租市场的需求是存在的，只是我们应该如何结构化增加供应，让更多的人享受更多的房子的问题。
　　同时，“不要把我们称为热点，我们原来是风口上的猪，现在成为风口上被烤的猪，很难受，我们还是乳猪，太小了，”他笑言。，太小了，”他笑言。

honjehai · 发表于: 2018-8-30 23:03:00

源自：新浪乐居

　　任志强：东北的再次崛起在于能否容纳新思想、新观念、新人流
　　8月30日，以“住宅、公益与艺术”为中心词的摄影沙龙夜话活动在沈阳产业金融博物馆举行，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹，阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强及中国金融博物馆理事长王巍共同出席。
　　论坛过程中，在谈及东北经济的再次发展问题时，任志强表示：东北的再次崛起，很重要的是能不能容纳非本地的新思想、新观念、新人流。

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　　他说道：“大概十年前，我查了下沈阳的人口增长率，当时近700万，一年新增人口7万人，我心想沈阳‘完蛋了’，因为当时的出生率是2.7，按道理说最少也该涨到20万人才对呀，为什么只剩7万人，就说明有人从沈阳走了没回来。换句话说，沈阳已经变成沈阳人的沈阳了。但是从历史上来看，所有的城镇化一定是陌生人组成的城市，紧靠一个城市的当地人组成的城市不叫城市。如果一个城市失去了对人口高速增长的吸引力，这个城市基本就稳定在那了，如果人口外流，这个城市就开始往下降了。所以在后期，改革开放之后，沈阳利用境外援助所形成的工业增长能力就开始逐步下降，因为那时候没有市场竞争力，国家完全靠东北地区的工业基础来完成GDP，而后，当市场竞争出现的时候，大量的民营经济开始流向小老板，发了财，所以各地的经济便开始猛往上上，但是所以沈阳与其他地区仍然是以国有、军工和相当一部分由政府控制的核心力量为主，所以其在改革中就没有借上势力。”

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　　在任志强看来，对于城市而言，不是本地人去统治陌生人，城市化的过程是陌生人改变这个城市，否则这个城市不会有创新，都是传统的概念。“东北人的习惯就在这，当拒绝接受其他语言、思想等时，就难以进步，所以该学习时候就应该去学点，人的进步和努力学习及纠正自己的错误密切相关，我想，沈阳或者说辽宁的再度发展，主要在于能否将国内和国际上的先进东西学习过来。”

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　　任志强表示，目前来看，沈阳或者说辽宁在改革开放以后，几乎没有多少创新上的东西产生，因为过去的日子太好过了。而在这样一个基础差别之上，若想让努力学习和奋斗，需要一个过程。
　　“我更认为，东北的再次发展，重要的不是讲究现有的基础如何、现有的条件如何，而是在于能否把其他城市和国际上的先进东西学习过来，能不能容忍陌生人进入到这个城市。”任志强说到，“闯关东历史上有很多次，都是外地人，而东北人大部分是山东人等转移过来的，为什么那时能在一个荒芜的时期让经济迅速增长，就是因为陌生人的进入，而后来为什么不能，就是因为拒绝陌生人。如果我们拒绝陌生人，我们就很难将最先进的东西学进来、引进来或用此改变自己。”

牛涨 · 发表于: 2018-7-28 12:03:00

源自：21世纪经济报道

　　任志强不再“愤怒”：房地产市场仍大有可为

⊙记者：王营实习生：晏思思三亚报道

　　曾经锋芒毕露的任志强似乎不再“愤怒”。他不再预测房价，但他仍然有所坚持。
　　2003年，国务院18号文件明确房地产业已成为国民经济“支柱产业”，这一纸文书掀开了房地产“黄金十年”的序幕。回顾十几年来的房地产行业发展，华远地产股份有限公司原董事长任志强恐怕是一个绕不开的人物，他就像一个精准到可怕的预言家，伴随着他的 “狂言”，中国楼市一步步演变成“预言”中的模样。
　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，任志强依然没放过预言的机会。由于行程冲突，他通过视频的方式出现在了会场的大屏幕上，为这次预言顿添了一份奇幻感。“16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说仍然是巨大的，还有利可为。这个（房地产）市场依然是存在的”。

市场扭曲
　　任志强的预言很乐观，但其表达也多少反映出房地产业发展遭遇的瓶颈。在他看来，中国房地产市场目前是在政府主导下的一个市场。“土地是由政府垄断和计划供应的，曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动，黄奇帆先生曾经说过，政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候，特别是向大中城市转移的时候，土地在配置上是错位的，大城市作为人口迁移数量多的地区，土地供应反而不足。”
　　任志强对商品房流动环节的各种行政调控手段也有不同看法。他认为价格管控让房价失去了信号意义。此前在接受媒体采访时，他曾直言，“我不想谈房价，现在的房价不是真实的房价。”
　　“我们明显看到的是目前的楼市到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施，价格审批、摇号等等，一线城市人口最向往的地区，房价被严格限制，结果是全国房价还在普遍地继续上涨。”任志强在博鳌房地产论坛上表示。
　　去年下半年以来，在去杠杆大背景之下，房企融资渠道一再被收紧。任志强坦言，自去年开始他就十分担忧房地产的发展情况。“今年房地产有大量的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出现问题，或者一些地区的开发增速会继续下降，如果下半年现行政策不改的话，我个人认为销售量和投资还是会保持持续下行趋势。”

蛋糕还在
　　不过，在这个被称作中国楼市堂吉诃德式人物的眼中，房地产市场出现崩盘的情况不太可能会出现。“这个市场还是巨大的，全世界都找不到这么大一个房地产市场。”
　　任仍然坚持他一贯的逻辑。“目前中国的独居家庭大概在7500万户，占城市家庭户数的6%左右，但在北欧这个数据已经接近40%，欧洲的数据为25%左右。中国在未来的发展过程中，这个数据可能也会达到20%或者更高的水平，这意味着几年以后，独居家庭可能会达到2亿用户，住房的需求仍然是巨大的。”
　　让任志强保持乐观的另一条逻辑是中国目前的城市化率。“发达经济体的国家的城市化率基本在80%以上，美国已经达到了90%以上，欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上，而中国户籍人口城市化率只有44%。我个人认为，在未来的20年左右，中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。”
　　据国家统计局发布的数据显示，2017年全国商品房销售面积169408万平方米。在任志强看来，“这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米，它仍然是一个巨大市场。”
　　“所以，开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，而是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应。比如说在融资上遇到困难时，如何保证现金流的稳定；比如说你拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施；比如说你所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求；再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售。”
　　最后，任志强以一番振奋人心的话结束了演讲。“在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下，政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。开发商更多的是旱天也要想法带把伞，但是要放心大胆地往前走，虽然艰难，但可以前行。”

温水青蛙 · 发表于: 2018-7-23 17:43:01

源自：21世纪经济报道

　　不听任志强的话就对了？附任志强演讲全文
　　谁说的是真话？
　　7月23日，由21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。在这场已经伴随房地产市场发展18年的意见领袖交锋论坛上，任志强能不能如约而至？
　　在这场论坛上，贝壳研究院院长杨现领提出，“任志强是集开发商、数据分析等等于一体的集大成者。这样一个角色，我们为什么要听他的呢？”他甚至认为，不听任志强的话就是行业的进步。
　　但这些声音并没影响任志强继续提出自己的观点。在博鳌论坛上，任志强再度指出，对于今天土地错配现状，主要是政府对土地控制的问题，包括最近关于货币化棚改问题，也表现明显。实际上进行城市改造，各国政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话，就会导致在一些地区和一部分城市供给需求之间的矛盾，会导致价格不断上涨。
　　不过，任志强对当前房地产市场也有担忧。“很多人可能对下半年房地产发展的情况有所担忧，我最担忧的实际上是在去年就开始的，是今年有大量的还债高峰，开发商的资金会严重的不足。今年的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流会出现问题，或者说一些地区的开发增速会继续下降。”

以下是任志强演讲全文
　　中国房地产市场比较明显的一个特点，实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应，曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动，比如黄奇帆先生曾经说过，政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候，特别是向大中城市转移的时候，土地在配置上是错位的，大城市人口迁移数量多的地区土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决，主要是因为政府对土地的控制问题。那么最近产生了关于货币化棚改问题，也明显可以看出来。社会上有很多不同的反响。实际上进行城市改造，各国政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话，就会导致在一些地区和一部分城市里头供给需求之间的矛盾，会导致这个价格不断上涨。所以现在中央政府采取了另外一种办法，就是一部分地区是货币化安置，一部分地区是实物安置。如果仅仅从去库存的角度看的话，去库存是需要的，但是不动产的特点是根据人口结构来进行的，所以你要是仅仅用一刀切的货币化安置办法的话，就会产生供求关系之间的矛盾。
　　所以在整个中国房地产市场，我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等，价格审批、摇号啊等等，一线城市人口最向往的地区，房价被严格的限制。结果是全国普遍的房价在继续上涨。从1-6月份的统计数据来看，上半年基本情况是投资主要是靠房地产支撑，税收和税外的其它财政经费的收入，主要也来源于房地产市场，大概十几万亿的中央和地方的财政收入中，仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿，这个比重是非常非常大的。那么如果没有这个房地产市场投资支撑的话，中国现有的投资增速可能就从6%降到更低的一个阶段了。那么总体来看，上半年维持了6.7%的GDP水平，二季度6.7%的GDP水平，实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%到6.7%，大家都预测下半年可能会继续下降，有可能会低于6.5%，很多经济学家都认为，在中美贸易出现不确定性因素的时候，重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。我们中国的习惯就是历年这个7月份都有一次中央经济工作会议（应该是中央政治局会议），对上半年的经济工作进行总结，而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了这样一个要开会和做出总结的时候。那么从统计局的情况来看呢，他们认为上半年基本上是处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看，我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身，房地产的销售是略有增长的一个情况，从2点几增长到3.3，增长了0.4个点。从销售金额上可以明显看出，增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差，这就说明房价是在持续上涨和不可逆转的上涨趋势上。
　　很多人可能对下半年的房地产发展的情况有所担忧，我最担忧的实际上不是在今年，是在去年就开始担忧的，是今年有大量的还债高峰，开发商的资金会严重的不足。那么今年的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流会出现问题，或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以我说虽然我们在年初进入一个投资高峰期，但逐步下降的趋势是不可改变的，至少连续三个月来看，是一个持续下降的趋势，下半年可能下降的会更加严重。前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况，6月份虽然有所回升，但仍是低位。在这个银行贷款上是负增长的，在个人按揭贷款上也是负增长的，现在主要支撑的是靠自有资金和预付款、定金，这两项占的比重是最大的。那么下半年如果现行政策不改的话，我个人认为销售量和投资还是持续下行的一个趋势。是不是要为此而担心呢？我个人倒不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟这个城市化的需求还存在，这个消费的欲望和改善性需求还是大量存在，特别是独居生活的这个总户数在不断加大，过去三年，独居家庭的增长率每年大概有30%多，未来几年可能还是越来越多。一个是老龄化造成的独居生活，就是两个老人剩了一个了，另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右，大概占城市总人口数的6%点几，但是在北欧已经接近40%，欧洲基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中，可能也会达到20%或者更高的水平，那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍，几年以后，可能独居家庭会达到2亿用户，所以对住房的需求来说，仍然是巨大的。那么销售量即使存在负增长，是不是就很惨了？不是。去年我们大概达到了16.9亿（平方米）的总面积销售量，今年按目前情况看，可能即使下降了，也还会达到16亿（平方米）左右的这个数字。这个市场还是巨大的，全世界都找不到这么大一个房地产市场。那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少，是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应。比如说在融资问题上遇到困难的时候，你如何保证现金流的稳定。比如说你所拿取土地的这个地区和城市，是不是面临着限购或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘，或者说户型是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售，这些都是企业有能力做决定的。虽然政府在控制一些市场的情况，但是并非没有生存的余地，16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说，仍然是巨大的，还有利可为。
　　但是怎么解决资金问题，怎么解决你的现金流问题，怎么解决你获取的土地能有一定利润的问题，就是要企业靠自身的能力和你对市场的充分把握，以及对政府政策的应用。我们可以看到，在多少年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。比如说2006、2007年的时候90/70的问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施，又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题。比如说离婚啊等等，在我们看到了这个用平均数来控制房价增幅的时候，地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈就是把郊区县，或者是更远地区的数字都拿进来进行平均，结果是高房价的可能没有高速增长，但是把低房价的反而带成高速增长一种情况。因此我们可以看到，从全国来说，到6月份为止，我们的平均房价这个上涨速度很快的，但是总额并不高，只有8000多块钱。东部地区只有11000多块钱，但是东部地区的地价平均值已经达到了17600，远远高于了房价。那么中部和西部，特别东北地区平均房价在6000多、7000块钱，也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应的问题和人口增长的问题，导致了局部城市的房价很高。本来在2016年的时候，全国超过万元以上平均房价的城市只有19个，超过2万元平均房价城市只有9个，并不很严重，但（目前）已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。那么实际上可以看到，高房价地区被政府按住了，特别是一线城市，房价是稳定或略有下降的。但是用平均数造成的结果就是，三四线城市或原来价格比较低的城市，反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的，现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算，结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。
　　很不知名的、甚至于五六线的县城有一些都已经超过了万元，有人把它归结于因为房改的货币化拆迁，其实不完全是。还有一些归结于一手房房价的审批，价格低于了二手房房价，因此给了大家一个炒房的空间，所以有更多的人愿意去购买，凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。所以在这样的一种情况下，可以看到，我们的销售的热情还是很高的。其实我个人倒认为，如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来的话，也许市场就不是这样一种情况。所以我们要看，7月份的中央经济工作会议（中央政治局会议）会对现有的状况做出什么样的调整策略。至少从目前的情况看，地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话，对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。那么我们也看到，中央现在提出，希望用扩大各种各样的方式来促进消费，因为消费在5月份已经降到最低点，8点几了，虽然6月份回到了9，但仍然是比较低的一种情况。有的人认为是因为房价买房子导致这个消费能力下降。我个人的观点恰恰相反，从历史上的数据可以看出，每次房屋销售量急剧增长的时候，实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修，买了房子就得配家具，买了房子就得做其他的一些准备，所以这个时候实际上是刺激消费增长的。但现在的情况看，一边是房价在持续增长，另外一边是消费略有下降，或者是说低位增长。因为政府调控政策措施很多人就没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。
　　那么就房地产市场的总体情况来看，中国房地产市场的巨大发展前景，是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看，离我们要实现现代化和小康目标还差的很远，至少到目前看，我们的真正城市化率只有40%几，户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头，有相当一部分农民工进入到城市以后，他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利，所以他们不能算是真正的城市化过程。因此，中国在未来的发展中，城市化是让中国富起来的一个基本条件。
　　从全球情况看，1800年到2010年的这样一个过程中，全球的总人口数增加了6倍，但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候，全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。那么未来的发展过程中，这个会更加明显。从现在看发达国家的发达（经济）体的这些国家，城市化率基本在80%以上，像美国已经达到了90%几。欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上，而中国户籍人口城市化率只有44%，是低于欠发达地区的平均城市化率的。那么从未来的发展过程中，实际上这些欠发达地区的城市化率的发展速度也很快，因为它没有户籍制度，没有土地制度的两个限制性条件，但在中国存在这样一个问题。就户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口，尤其是他的这个农村土地把他的退休、退养、教育等其他问题都捆在了农村土地上。就产生了我们中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平。
　　因此我个人认为，在未来的20年左右的时间里，中国城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看15、16亿平方米的这个市场，这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从16，接近于17亿平方米去年的这个销售业绩（面积）降到了16、15、14（亿平方米），它仍然是一个巨大市场。假定按三年的话，这个十几亿平方米你就要有几十亿平方米的开工才能满足，而今年我们特别看到的是，新开工的量跟不上销售量。那么明年，有可能出现供给严重不足。尤其是商品房，在各地，特别是北京、深圳，在商品房的用房比例上，用地比例上大概降到了25%左右，而其他的一部分都是共有产权，社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少，可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题，而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说，它仍然是一个限制性条件，也可能这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。房地产是中国经济的支柱型产业，没有变，这个社会地位是轻易改变不了的。虽然有些人说，特别是这次统计局也特别强调，希望用房产税的办法来改变地方财政的财政收入结构。我个人认为，这是不可能的。至少从立法的角度来看，今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房来估价，存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费，然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中，是不是地方财政先要缩支啊，而新的税收还没有变成巨大的能量的时候，你中间这一段怎么过啊，所以我不认为房产税能够改变地方政府财政现有的收支情况，至少在相当一个年份中不能改变。那么地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的、或者说已取得的债务还账问题，很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的，有几十万亿了。那么如果累计计算国家这个平台债务，已经超过了100了，那么大于GDP的一种债务负担，对地方政府来说，或对中央财政来说，都是非常需要引起重视的。所以在去杠杆的过程中，企业即使去了杠杆，也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源，仍然要依赖于房地产市场，所以我相信，在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下，政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望，实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞，但是要放心大胆的往前走，虽然艰难，但可以前行。我认为市场还是存在的。谢谢！

honjehai · 发表于: 2018-7-23 13:03:00

源自：新浪财经综合

　　任志强：放开调控房地产也不会崩盘
　　乐居财经讯刘婷发自海南 7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文度假酒店举办。年会以“潮平风正：美好住居新航海”为主题，作为本次年会的战略支持单位，乐居财经直击一线，送上第一手的现场资讯。
　　原华远地产股份有限公司董事长任志强认为，中国曾经发生很多土地产生的价格波动，政府在土地错配很严重。人口在向大城市转移的时候错配了，今天问题仍然没有解决。最近产生的货币化棚改的问题，各个政府都有力度。如果都用货币化补偿的话，供给需求出现矛盾会导致价格上涨。现在一部分地区货币化一部分地区实物补偿。一刀切的货币化补偿，会导致错配。
　　目前市场上有各种各样的限售限贷措施，人口集中的城市，调控还将严格。总体来看，上半年维持6.7的GDP水平，是下降的趋势。在中美贸易出现不确定因素时，重点要看7月份中国的对策。历年7月份都会出总结和展望，现在正好是开会和总结的时候。从统计局数字来看，下降的趋势是更强的。从销售金额来看，房价在持续上涨和不可逆转的趋势。我最担忧的是今年有大量的还贷高峰，资金流会出现问题。
　　我不认为放开调控房地产会崩盘，城市化需求还存在。消费欲望和改善需求还在。销售量存在负增长，按目前来看可能即使下降，市场还是巨大的。
　　有些地方一二手倒挂，很多人愿意去购买，这种情况下造成了买房热。如果政府把待售的房子拿出来，可能情况会不一样。

牛涨 · 发表于: 2018-7-9 09:43:00

源自：老邓的财经茶馆

　　任志强：政府并不掌握市场的真实情况，我不得不全面分析中国楼市了！（两万字雄文）
　　邓元杰：这是任志强在当今楼市继续调控、各项政策越来越偏离实际情况时，忍无可忍而写出的一篇两万字雄文！为什么我说他“忍无可忍”？因为如果你仔细读这篇文章，就会明白他的心情，尤其是到文章的最后。
　　本文，既可以看成是任志强在分析楼市，也可以看成他在给政府极为认真地提建议。绝大多数人如果花一个小时认真读读，对房地产的理解会上一个档次。读完之后，别忘了分享给你的朋友们，因为这是真正的重磅好文！
　　几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别。也只用一些名词套用却忽略了这些名词的内在含意，忽略了产生这些名词背景的原因，因此在社会中造成了极大的误解和错判。但却对官方的政策制定产生了极大的影响，导致各种行政调控对市场产生了逆向发展的引导作用，并一错再错的误导着中国的经济和民心。
　　我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。

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房价收入比误导政策
　　这是个衡量房价和国民收入之间的关系，平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。
　　国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。
　　之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况，只兼顾社会的中位以下水平。（邓元杰注：在收入差距极度扩大的情况下，中位数要远低于平均数。比如一个国家国民的收入中位数是5万元，但平均年薪可能是20万。因为一个高收入者的收入很可能是低收入者的几十倍。因此，用中位数计算房价收入比，会导致这个值比较低）
　　购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。
　　房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。
　　中位数坚持的是以社会中位水平的情况，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
　　中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。（邓元杰注：这导致计算出的值严重偏高）。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
　　当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。
　　2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个，其中平均房价超过2万元的城市9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。
　　2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，最低价2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位数不到4000元/平方米，大约也与平均数相差近一倍。
　　上海市最高房价为30万元/平方米，最低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。
　　可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。
　　中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米，但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90～100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。
　　房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远的大于50%，变为成倍增长了！
　　当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
　　国际上的计算中位数收入时，则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。
　　因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
　　我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
　　正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降，反而在把那些低房价的房价大大拉高，向平均数靠拢了。
　　当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。
　　因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。
　　中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复的走这样的老路，再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗？
　　《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下，仍然坚持用平均房价来判断和管控市场，必然只会对市场和管理带来极大的危害，而绝不会带来任何益处。
　　这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局，当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时，又怎么可能不犯错误，并让市场走上正常发展之路呢？

中国住房私有化率与市场化程度无关
　　这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。
　　但在中国这个指标与市场化程度无关，与家庭财产分布有关。
　　曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家，认为这是一种市场化程度高的标志，并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。
　　中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！
　　可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。
　　1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外，没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房，改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后，又将大量的私有住房改为了公租式住房。
　　正是因为这种政府分配住房的制度背景，因此在确定工资、劳动报酬收入中，剥离了住房购买和支出的因素，降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分，也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产，后生活”的政治主张，重在投入经济而极少投入住房。
　　1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，但到了1978年改革前，城镇人均居住面积下降为3.6平方米，不但没有增加和改善住房条件，反而更差了。
　　上世纪80年代之后，才加强了城镇住房的建设和福利分配，直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年，这种住房分配制度才停下脚步。
　　这五十多年的住房分配又通过房改的办法，实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房，也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房（还包括单位机构以商品房价格购买后，实物分配的大量住房）。房改房的低价购置，将住房转移变为私人财富，是对历史低工资的一种补偿，而非市场化形成的结果。
　　因此国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化，则并非以收入划分，最低收入家庭的住房私有化率高达72%，且有5%左右的家庭拥有两套以上住房（如拆迁所得和双职工双单位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率为90%，两者相差并不多。
　　中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右（扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等），不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分，那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。
　　因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中国的这个指标无法与国际的指标对比，也并非在同一水平上。
　　更重要的是福利分房的原有住房的标准极低，并不能满足现代已日益增长的生活消费。
　　80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设，大多是面积极小的，无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房，如今已经不得不拆除重建了，大多数卧室只有6～8平方米。许多还是共有厕所，无厨房，更不用说洗澡的设施了。
　　80年代改革后的标准也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。
　　即使是初期的商品住房，大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房，但却没有燃气、没有热水，没有洗浴设施，连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。
　　之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。
　　根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且无法在市场中公开交易，这一比重也很高。
　　由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间，商品化程度和数量都极低，并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化，更不能证明市场中的泡沫！

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
　　国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。
　　据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍，随后又测算称，已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元，还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比，认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。
　　根据国家统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿~245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则会估值更低！
　　中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑，三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看，并不能解决完三四线城市的全部问题，而五六线的城镇又会如何呢？
　　仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴，支持拆除重建，就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。

实现小康和现代化目标城市化率应超70%
　　一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关，也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。
　　1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%，1800年之后的GDP则占历史总量的95%，是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长，经济的增长又反过来推动人口向城市集中，加速了城市化的发展。
　　1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍，但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数，发达地区的城市化率已经突破了80%，欠发达地区的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已经超过了53%，并且仍在高速增长。
　　但中国的户籍人口城镇化率仅为42%，低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到，远低于发达地区的水平。
　　中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。
　　但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%，但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多，于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势，如子女入学、家庭成员的医保、退养等，都未能充分的实现城市化的条件。
　　而非户籍人口的城市化，则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中，绝大多数人的生活保障与收入来源，还依赖于农村，仍离不开承包地、宅基地，更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住，而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。
　　发达国家中许多人，特别是退休的老人并不住在城市，但他们的收入来源于城市，仍被计算在城市化率中。
　　在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万，上海也同样，广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。
　　广州最新公布的情况中，户籍人口为911.98万人，非户籍常住人口则为967.33万人，非户籍人口超过了户籍人口。20～50岁的劳动人口占85%，63%为广东省之外的人口，能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成（49.3%），就读公办幼儿园的仅为2成（20.5%），约35%的劳动者未签订劳动合同，约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”，四成以上的人员无医保治疗。
　　广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况，许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中，大量的人口是非城市化的收入来源，或只有部分收入来源于城市，这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。
　　这种名义上的城市化率不但不能与国际对比，也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况，也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。
　　中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

住房面积不分青红皂白的说法很不可取
　　住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量，也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系，也反映住房水平和居住条件的改善。
　　住房面积通常用三种情况反映，一是人均住房面积的大小，二是户均面积的大小，三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况；二者是按城市家庭户数（即居住单位）计算的存量住房的情况；三是每套住房平均的面积，反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房，三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关，但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。
　　1.人均住房面积：在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计，因为那时大量的住房为非成套住房，没有厨房、厕所的面积，更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积，因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。
　　直到上世纪80年代大量的住房建设在福利分配的制度下，为尽可能的减少建设成本，增加居住面积，因此住房建筑尽可能减少非居住面积的配套面积。如几乎所有的住房无厅、小厕所、小厨房。北京市前三门大街大量建设的居民楼都在设计中没有门厅的设计。那时的拆迁政策也只计算居住面积，不把其他面积计算在补偿范围之中。厅按一半计算面积，因此拆迁房的建设也大多是无厅的设计。在以居住面积为统计基础时，住房建设中配套的厅和厨房、厕所都大大的被压缩了，更不用说有洗浴条件了。
　　大约90年代中期才有了厅的设计，并在住房商品化之后，让厅变大了。厕所也变成了卫生间，厨房也不再是转不过身来，放不下冰箱的小厨房了。
　　以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积，但在建设面积的房产证登记中（销售中）都包括了建筑配套面积，即公共分摊面积一栏。
　　在住建部（当时叫建设部）88号令商品房预售管理办法中，曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积，于是就又有了分摊率的特殊名词，指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。
　　在不同的楼的建设中，这个分摊面积的分摊率差别巨大，如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%～15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%，即一套产权证面积为100平方米的住房，套内面积仅为70平方米，其余均为公共面积。
　　因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨，正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中，是指套内属于私人使用的面积，如德国是以建筑分户墙中心线计算的，美国是以户门内面积计算的等，而只有中国是含有公共分摊面积的，因此在与国际对比中会出现极大的差异。
　　如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米，实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积，则就只剩28平方米了，中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下，再扣除厨房、卫生间和门厅，居住面积就会更低了。
　　在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中，人均35平方米是个很高的数了，但实际的情况并非如此，尤其是在国际对比中就相差更多了。

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数据源自：香港：香港明报报道；法国：CGEDD报告；德国：德国联邦统计局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美国：US.Census Bureau 2014；英国：BBC新闻；中国内地：《中国民生发展报告》、《房地产大周期的金融视角》、链家研究院

　　上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分，中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计，并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象，更不能反映人民生活的实际情况。
　　2.户均面积数：大部分城市并未公布这个户均面积数，尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为：

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数据源自：法国：法国国家统计局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德国：德国经济周刊；日本：日本国土交通省；美国：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英国：BBC新闻；澳大利亚：澳洲统计局；中国内地：中国国家统计局六普数据、链家研究院估算，不包括房改以前单位分配的公房和小产权房

　　从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观，但从户均面积看也许就没有那么乐观了，以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。
　　如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积，就可知这个差距更大了。
　　也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变，但实际随着中国老龄化的出现并越加严重，年轻人并非按户籍所在地居住，独居人口疯狂增长，这个情况也许会更加严重。
　　德国1960年时人口7300万人，但家庭个数为1900多万个，随着人口老龄化，到2010年全国人口增加了800多万人，增10%多为8100万人口，家庭个数则变为4100万个，增加了一倍多。且老人住大房，会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小，但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。
　　中国的户均人口同样从80年代的人均3.89，下降到2.8左右，还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。
　　中国已出现了约7500万个独居家庭，过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长，其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭，4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中，许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上，并不与父母同住，而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中，因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。
　　北欧独居户已达总家庭户的40%，西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右，如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高，或几年之后出现德国成倍增长的情况。（邓元杰：还是不要上升吧！人们要多生孩子！家庭要和谐！）
　　从抚养率水平的提高看，这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快，则户均面积的情况也不乐观。
　　3.套均面积：指每套独立计算的住房的面积，而不论这套住房中是住了一个人或几个人，是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。
　　中国早在80年代出台过套均面积的标准，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定，如144平方米的高限等规定。
　　因此中国的套均面积被政策严格控制，全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右，150平方米以上的住房则低于15%，因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。
　　香港人多地少，住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了，但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高，中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平，但与经济发达国家相比则差距巨大。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
　　一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。
　　通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2，如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。
　　中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。
　　这个计算中并不管这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。
　　家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭，新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。
　　一般而言1:1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。
　　但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。
　　当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。
　　如果从北京市租赁市场的情况看，约有20%的住房用于出租，但却要满足36%的常住人口。大约5～7人的住房需求，却只有一套住房的供给，那么如果这样计算，大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房，全国大约也是如此。
　　可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1:1.1的说法。
　　但在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。
　　于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

只管住房成套率不管房子破不破也不对
　　住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%，则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段，能基本满足生活的需求了，进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房，但这个住房是不达标的，不能满足生活需求，并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。
　　如中国三四线城市的棚改就是这种情况，虽然有住房，但住房条件极差，非成套率高，危旧破严重，已到了非改不可的阶段。
　　何为成套住房？一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间（含洗浴设施和厕所功能的卫生间，仅有厕所则定义为半个卫生间）、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件（冬季寒冷的地区）。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。
　　中国现有的住房成套率水平大约在75%左右（不含农村的住房），约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准，其中大多数只有半个卫生间，即只有厕所，而无洗浴设施，更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上，没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。
　　中国城市的早期建设中大多是平房，没有独立的供水、供暖、供气和厕所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展，大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区，如北京的78平方公里的旧城保护区，仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题，仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题，洗澡等问题大多只能靠热水器了。

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　　公私合营和人民公社的阶段，在农村取消私家厨房，改为大食堂的同时，城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼，这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。
　　住房福利分配终止之前，几乎所有的成套住房都只有厕所而无卫生间。厕所中大多除便池用水之外，无其他水源。当洗衣机、热水器出现时，大多要先对厕所进行水源改造。厨房更是狭小，以省出更多的钱扩大居住面积。当电冰箱出现时大多无法放入厨房，反倒放在客厅或卧室，成为了一种富裕家庭的“荣誉”。
　　但随着市场化的发展，一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积，以及供暖、供热水等生活必备条件，逐步提高了人民的生活标准。
　　中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准，如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算，那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%～40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。
　　人民生活水平的提高，不仅在于有房住（棚户区也叫有房住），更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成为新时代面临的难堪。
　　大量要依赖公共厕所解决方便问题，共用一个水龙头，在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在，北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在，这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段，而非成熟阶段，同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外，旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。

住房空置率无法真实反映整体住房需求
　　空置率是衡量现有住房使用情况的指标，空置率越低说明充分使用率越高。空置率高则说明供给量大，但使用率低的不合理性。
　　空置率可分为两类：一类是指已进入市场的全部存量住房的空置情况；一类是指未进入市场的新房的空置情况。通常大多成熟的国家与城市只计算第一类情况，特别是二手房交易远远超过一手房交易量的国家。如美国大约二手房与一手房的比例为7:1，只计算第一类情况。
　　但香港则分别计算这两种情况，第一类的空置率较低，大约为8%左右，第二类的情况高，有时高达50～60%。此次香港准备征收的一套房空置税则主要针对于开发商未销售的一手房和已购买而未使用的一手房，但并未对二手房征收空置税。同时有二套房空置超六个月再交易的另外有税。
　　许多国家用征收住房空置税来提高住房的利用率。如德国，空置住房超过六个月的要征税，而将住房纳入合作社用于出租则会减免相关税费。一面提高了住房的利用率，一面稳定了住房租金，并保证了住房投资者的收益。这里以六个月为限制一是给足了住房变更、改善的交易时间，另外也回避了偶尔居住的情况，如中国也有些“五”+“二”的居住方式，五个工作日居住一地，二个休息日居住一地的情况，或为照顾病人、老人并兼顾工作的两地居住方式。
　　我不知道中国的空置情况是如何统计和计算的，如空置的时间是以六个月以上为空置还是以月或年计算为空置的。但我知道社会上曾传说的中国城镇住房的空置率高达22.4%或更多，高达6500万～8800万套的统计和计算结果一定是假的、错的。一是中国的商品房总量也就9000多万套，不可能有这么多的空置；二是中国的户均套数才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置岂不是会有许多家庭无户可住？三是中国拥有第二套住房的比例很低，总量很低，全空置也没有这么多的量；四是大量的私人出租房来自于何处？连现有户数的居住都无法满足，又哪会有房用于出租呢？当出租市场有大量需求而又同时大量住房空置是无法解释的。
　　杨伟民退任中财办副主任之后，在上海会议的讲话中讲到中国城市和农村的住房空置率都很高。这是现状，但却有其特殊的中国特色的原因。而这是国际上几乎所有国家都不存在的特殊原因。
　　自1954年中央就出台了防止农民盲流入城的文件，大跃进之后又有了城乡户籍制度的规定，因此这种户籍制度的规定限制了人口的流动。不但限制了城乡之间的人口流动，也限制了城市与城市之间的人口流动。
　　同时中国特有的城乡土地的双轨制，特别是82宪法的修改之后，将农村土地定为集体所有，将城市土地定为国家所有。这两种制度成为了人口流动和城市化高速发展进程中的两大壁垒障碍，也是造成与住房利用率无关的特殊的空置现象，和随劳动力流动而产生的住房困难问题。
　　一是城市化进程中约有四亿多农村劳动力在全国流动，其中约3亿多人进入了各类城市长期生活，1亿左右人在家乡附近的城乡之间流动列入非常住人口。这样就造成了大量农村的空置现象。
　　我朋友父母所在的浙江地区的一个村，在距城市几里地之外的山沟里，全村80多户农户，只剩4户人家还常住在村里，其余宅基地已没有本村人，大部分空有住房而无人居住和使用。一部分出租给了专做垃圾分类的个体外地农户，满院的大量垃圾分类后的残余被倒进进了附近的山沟之中，造成极大的污染。
　　这进入远距离大中城市的几亿人中，有约20%的家庭在城市购买了住房并长期居住了，80%左右的则用租住的方式在城市或工棚中租住，许多几乎长年不再回到家乡。但户籍制度则使这些家庭无法变为城市户籍，无法融入城市生活，无法享受城市中的子女教育、医保与养老等公共服务。也有许多儿女进城了，将父母接到城市的他们同样也无法分享城市的公共服务，仍依赖于农村，保持着各种千丝万缕的联系。
　　由于土地制度问题，这些户籍仍在农村的人口，无法将宅基地、承包地变成进城的资本，并用户籍捆在了农村的土地上。虽然他们大部分时间居住于城市，并从城市取得部分收入，但子女教育、医保、养老、失业保险大多依赖于农村和承包地，这就造成了大量的农村住房的空置和宅基地的浪费。同时他们又必须取得在城市中生存的住房！即使短期回乡，仍需保留城市住房的条件！
　　这种两地双居住房的特殊情况，大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。
　　二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口，在异地投资或工作时，包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作，都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房，在集团或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。
　　异地工作的情况和派出工作的情况并非少数，仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员，那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房，50%会租用住房，不管何种方式大约都会占用多重资源，并会在几地之间流动，形成一地居住时，另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月，且无法将空置的住房用于出租。
　　这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况，在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性，造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能，多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房，就成为一种常态。
　　许多国家的二手房交易市场发达，且房价起浮不太大，尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣，因此大多这种异地工作的情况出现时，多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地，并更换住房，将原有住房卖掉（购买两套住房时无法抵扣个税，或占用和浪费抵扣额度）。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制，可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务，包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍，而这些都是中国无法提供的条件。
　　中国将要修改的个税法，开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了，但却未做出抵扣总额的限制，也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定，也未对非纳税地购房做出限制（集团或母公司派出异地工作的人员，许多纳税地仍在派出单位总部，而非工作地），因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。
　　中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员，大多既有购买住房的能力，也有携带家人在异地生活的能力，同时有保留原住地住房的财力，或许还有派出单位提供的住房补贴，因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。
　　中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍，在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此，在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现；一方面是总的供给量大于1:1；一方面是许多人占有多方资源；一方面是市场供给严重不足；一方面是住房需求紧张；一方面是资源不能充分利用；一方面是住房条件无法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市，分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看，都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看，则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着，尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比，则必须会出现也许是完全相反的结论。
　　中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标，而是用写字楼的空置率指标与国家对比，那么可能可比性和制度条件都相差无几，只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题
　　任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性，无论是住房投资，还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外，首先是出租回报率的合理性。
　　中国出现了两种不同的情况，一是商品住房的投资，大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后，难以找到合理性。但住房价格的不断上涨，则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心，甚至未装修的房子，根本不用出租，就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑，减少了市场价格变化的风险。
　　为什么中国城市中，特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市，写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢？
　　原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史，并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础，特别是第三产业发展是改革之后的事，是与写字楼商品化同步发展的进程，处于同一竞争的水平，有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。
　　住房的商品化率约占全部住房总量的30%，福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大，远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同，因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。
　　市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史，却只有二十年市场化的时间，大量的住房是低价转成个人资产的住房，是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格，尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。
　　老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差，但大多在成熟市区，并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件，因此使用方便，但取得成本极低，租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势，也因为这些住房的成本低，反而造成了租金低但回报率高的情况，也因此全面拉低了市场中的租赁价格。
　　如80年代之后建设的房改房，在经福利分配之后用低价房改时，60～80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本，月租金3000～5000元，就可在当年收回全部支付成本，租金回报率极高。
　　但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算，同样的租金收入，大约也要数年（7～10年）才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。
　　当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了，因此投资的回报率也无法对抗，只能靠市场价格的变化发财了。
　　中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋，同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房，导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。
　　近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家，尤其是经济发达国家，大中城市中的住房租赁需求高，大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的，日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%～15%左右的带有保障性质的低价租赁住房，机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的，有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构，以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策，以此来平衡租赁的价格，同时又保证投资者的合理回报率。
　　中国目前的租赁市场本以私房为主，却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房（廉租房等），政策中限定个人不得购买第三套私有住房后，市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了，租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策，则加速了租金的上涨，即使这样也无法满足市场中的租赁需求。
　　近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设，但多是竞地价的长租房，于是为保证最基本的租金回报，也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢？如万科北京推出的长租房月租高达15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求，会起到普遍抬高市场租赁价格的水平，但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。
　　但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策，似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭，而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求，那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗？
　　至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准，但并未提高租金的回报率，那么当这种租赁市场大量出现时，中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低，变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。
　　中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。

个人拥有第二套（含以上）住房的比例问题
　　国际上通常不统计这个指标，没必要在一个充分市场化的条件下，提出这种计算的要求，也没有对市场产生影响的任何作用。
　　充分市场经济的条件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，财富拥有的权利和拥有资产的存在形态，以及处置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各种规定纳税后而拥有财富，你是否合法取得的收入或创造的财富，你拥有的财产如不动产是否依法交纳税费和承担义务，你的不动产的使用是否合法等。你拥有的不动产财富无论是用于社会出租还是自用，都是你自己的权利，合法取得和依法纳税则是必要条件。
　　大约只有中国从投资炒房的角度，为控制市场的价格，而对个人购买住房提出了各种限制条件。如一、二套购买住房的首付比例，贷款利率的不同，不得购买第三套住房，以及不同城市的不同限制条件。
　　正因为这种早期存在的投资或投机的炒房行为，在政府炒地之后不断加码和恶化，变成影响到市场价格的波动，因此做出了许多限制性条件的规定，以及要有一个“个人拥有第二套（含以下）住房的比例”的计算。但提出这种计算要求，并想以此来否定市场自由经济的合理性，和试图用此来证明投资、投机炒房是市场化的弊病，以及证明这种投资行为的比重及对市场价格的影响。
　　但提出这种计算方式，并试图以此证明投资投机炒房的人们和决策者们犯了极大错误，他们似乎忘了中国有五十多年住房分配的历史！也忘了中国政府大量征地拆迁进行市政基础建设和卖地，旧改过程中有大量和长期的实物拆迁补偿政策，这些政策都会造成不同收入阶层的家庭都拥有第二（含以上）的住房，但这些都与住房市场化改革无关，也与市场住房价格无关！
　　北京80年代的拆迁政策都是实物拆迁，最初设计居住面积，按拆除的居住面积加一定人口因素等补偿住房。而新住房的厕所、厨房、门厅等都不计入补偿面积。后来按居住面积的1.3～1.7倍补偿+人口因素，因此被拆迁安置的住房虽然远了（当时的远，如今也变为近了）但面积增加了。按代分房的家庭则有了两或三套住房，如果原有面积多的平房，则会补偿更多。北京许多拆迁户，无论其家庭中原收入水平高低，都会因拆迁安置而受益，因此有“拆迁、拆迁，一步登天”的说法。
　　旧城危改之后，许多拆迁是原地回迁安置的。异地安置则条件优惠，因此老北京相当比重的拆迁安置户在1997年房改政策出台之前，都靠拆迁改善居住条件。
　　同样80年代之后，不断增长的福利分房，也让城市居民的住房在国企、集体或拥有原有土地较多的企业就业的分配中改善了，更不用说大量在政府和国家机关、机构、事业单位就职的改善了。
　　拥有土地的单位，大多会引入开发商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式，将自己用土地换来的分成住房进行福利分配。开发商用分给土地方的房子做购置土地的成本，将分得的房子用商品化的方式提供给市场，进行合建或交换。
　　五十多年的福利分房，特别是80～90年代的快速建设的福利分房，从还建开发走向开发建设，从用指标的委托代建到用指标的购买方式，有土地的合建方式进行了大量分配。直到21世纪初这种福利分配之后房改的风头才逐步熄灭。
　　这一阶段的福利分配并不是按收入划分的，而是人人有份。按资格、年限待遇不同，但资格同等。单位司机可能和最高领导同住一楼，只是有大房、小房面积不同之分，朝南朝北方向不同之分。
　　同时有些分房则是按单位职工资格，而非按职工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻两人各自分配了住房，再加上父母的住房让原来住在一起一套房的大家庭可能同时拥有了三套、四套的住房。还有按级别补助的面积，不能在一个住房满足时就用增加一套住房的方式解决，也有因工作任职调动的则先后在不同单位分配了福利住房。
　　有的则在福利分房之后，又购买了商品住房，或同时有了拆迁安置用房等其他住房。因此拥有二套（含以上）住房的家庭，几乎平均的分布于不同的七类收入水平的家庭之中。

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　　在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶尔居住和其他的略有差别，但空置不用的则极少。其他项目中有的改为了商用，有的或许有空置和等待置换的状态（统计中未加说明）。
　　但可以从分配于不同收入阶级中看出，拥有住房的比例相差不大。拥有第二套（含以上）的比例，随收入差别升级，逐步扩大。可知拥有第二套的原因并非都来自于市场中的商品化，高收入阶层拥有第二套（含以上）也并非多为了投资炒房，因此从拥有多套住房的情况看，并非因为和来自于炒房的动因，更主要与住房市场化无关！
　　限制购买第三套住房的情况更是与此不完全同步，一是福利分房的不计入购房之中，如再购买两套也是多购了许多；二是减少个人购房的数量也会影响到租赁市场的房源供给。总之，中国拥有二套或以上住房并非因市场化，也不能证明大量炒房行为的情况。
　　当大量国际通用的指标体系中的数据，因中国特色而与国际无法接轨时，当这些指标被学者专家们误读错用时，当决策者无法分辨这些事实真相时，必然会对市场产生错判。并会以错误的数据对比为基础，做出错误的决策和用错误的调控手段及办法，让市场出现更大的错误。
　　除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时，中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。
　　如大家最关心的库存量，是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的，中国是用当年的未销售库存量来表示的，因此香港计算的是套数，中国计算的是建筑面积。
　　中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼，也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看，商业与写字楼的库存约等于一年的销售量，但其中许多的领取了销售证，列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了，却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅，则不到当年销售量的50%，从数量上看并非是严重和可怕的库存。
　　但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区，也许永远都无法销售，长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量，因此造成了许多地区有巨大的库存，许多城市则供给紧张，房价不断高涨。
　　并且这些所谓的库存中，还有些是房子竣工了，但配套设施不齐全，如道路交通、水暖电气热的缺失等，造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。
　　如争议较大的是中国在建工程的总量很大，开发商在施面积高达70多亿平方米，与每年的竣工量和销售量不成比例。
　　早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29，即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15，即大约等于7年才能完成的竣工量，或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工，这并非合理的建设周期。
　　这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划，一次性审批的开工量都很大，但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工，也许基础是一个，但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量却与在施量不相匹配。
　　因为有这样大的在施量，许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大，可以满足几年的消费，担心市场无法消化并变成巨大的库存。
　　如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米，但在施面积为70多亿平方米，那么这些在施面积用70÷16=4.37，要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工，那市场岂不是会有大量的积压？
　　但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系，即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中，销售量总是远远大于竣工量的。
　　这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积，因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分，车位是另外按个数计算的，而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积，大约为每年相差20%～40%。去年的竣工总量约10亿多平方米，但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。
　　那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋，10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关，也绝不会因竣工而造成大量库存。
　　如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算，现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积，则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分（约20%）的非销售面积，那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。
　　因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给，要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售，造成大量积压之外，实际的在施面积中本就没有充足的供给量。
　　虽然中国有巨大的在施面积总量，但从已预售的情况看，并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存，反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市，无论是从土地供给，从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下，让房价下跌而不上涨。
　　也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式：一是用同一定义和标准与国际统计接轨；二是能真实的反映市场的情况；三是不再以全国范围统计，而是以地方范围统计（城市统计）为主的加总方式，以更全面的反映地区和城市的情况；四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨！
　　市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的，因此土地的供给量控制会引发天价土地，而房价又是本应由市场中的供求双方决定的，却被政府用公权力干预变成了政府审批定价，市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了，并不能真实反映市场中的供求关系。
　　于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号，是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解，那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。
　　因此长期的政策调控和密集的政令出台，都证明政府并不掌握市场的真实情况，也无法出台合理和较长期的政策，也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头，脚痛治脚的办法应对复杂的市场，结果是头病脚病都没治好，反而让全身所有的部位都出了新的毛病！
　　理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理的调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！

台北人 · 发表于: 2018-5-30 08:43:00

源自：新浪财经综合

　　来源：融360
　　选房过程不能超过2分钟，否则视为放弃。联名购买的人数不得超过4人，先交500万诚意金，才能参与项目摇号……
　　如此苛刻的条件，出现在深圳招商地产某豪宅项目销售方案中。
　　据了解，该项目于5月26日发布了销售方案，5月30日将正式摇号开盘。
　　500万的诚意金，其实不算啥。因为该项目房源最小的也是205平米，最大的为422平米，均价121262元/平米，总价在1672万～6559万之间。而摇号开盘和2分钟选房时间，更是说明了开发商前期蓄客工作已经相当充分。

一：豪宅也得摇号
　　粗略看了一下，这个项目的二手房均价也在12-15万之间，基本没什么倒挂。人们之所以疯抢，只是因为这类单位实在是卖一栋少一栋。
　　南山区本来就属于深圳房价最贵的区域，南山科技园科技CBD已成为深圳的科创中心，中国的硅谷。据估计，这里将有100万左右的高薪白领
　　如果与这些房源的数量相比，高收入人群真的挺多的。
　　当然深圳高收入人群还不止这些。前几天，笔者同事的朋友，供职于北京某大型保险公司，在深圳有老房子，刚动迁完成，分到了6套房和一大笔动迁款，上周末刚赶回深圳去买房了。
　　在深圳，有相当多的土著，他们不是房主，而是“楼主”，手握整栋整栋的房子。这些房子虽然没有正式名分，但基本都不会拆，而是委托给专业机构改造出租。
　　这些房子的成本是比较低的，几年租金即可收回成本，以后全是净利润。
　　这是之前的套路，现在又变了。
　　5月17日，深圳推出了棚户区改造工作的最新意见。根据该意见，今后的老旧住宅改造项目，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租购并举，统一由人才住房专营机构运营管理。
　　这意味着，以后这些区域都不会有商品房对外销售了。
　　《深圳市住房建设规划（2016-2020）》显示，到2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率仅有34%，预计2020年末将达到40%。深圳差不多是全国住房自有率最低的城市了。当然，这是深圳特殊历史原因所致。
　　深圳要提高住房自有率，办法只有一个，加大中小户型住房的投放。该规划也显示，深圳将严格执行“90/70”，确保90平米以下户型新建商品房占比不低于70%。
　　但是，随着最新的棚改模式出炉，要提高住房自有率也并不是那么容易的事。
　　所以，深圳的豪宅会越来越稀缺。有钱人想住好房子，自然要抢了。
　　其他城市豪宅也非常抢手。
　　以上海为例，4月份，上海推出的总价千万以上的豪宅，基本上都是日光的状态，认购和房源的比例普遍高于2:1。
　　比如中环的金茂府，382套房子，总价在1000-2000万之间，超过750组客户认购，半天售罄，另外，中粮某豪宅项目推出437套房，诚意金100万并提供285万资金证明，最终有超过3000组客户认购，中签率不到14%。

二：普通人买房太难了
　　在北京，普通人买房倒是有点好消息。
　　北京市住建委发布《关于加强限价项目销售管理的通知》，要求开发商不得暗箱操作，不得通过捆绑精装修等方式变相涨价，不得拒绝公积金贷款等。
　　开发商会因此捂盘吗？
　　大概不会。因为时间一长，新房和二手房价格差一旦超过15%，项目就要转为共有产权房销售。如果真的转了，那项目肯定要亏本。
　　今年前5个月，北京只供应了660余套商品房，但从6月份开始，限价商品房供应量将大幅增加。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京今年接下来要入市的限价房总量达到4.5万套，估计短期入市房源有望超过2万套。
　　对于刚需来说，限价商品房自然比共有产权房要好得多，类似这样的机会并不多了。
　　但是在其他城市，刚需购房形势依然严峻。
　　比如武汉临空港青年城给大学生准备的8折安居房，几百套房仅有26名大学生递交材料。
　　一方面，地段是偏差的，另一方面，这些房子是不能上市交易的，只能由政府回购。条件差又添加了条条框框，遇冷是必然的。
　　好点的房子也有，但是你可能抢不到。比如西安某项目曝出摇号关系户，好的便宜的，早被别人内定了。进入公开摇号阶段，中签率又是出奇的低。
　　目前上海、南京、杭州、西安、成都、长沙等二线城市全都实施摇号买房。虽然设置了首套房优先，但摇号如同抽奖，难度直线上升。
　　不过在融360说房（fangdi123）君看来，当所有的项目都得摇号的时候，那些着急买房的人，在经历多次铩羽而归之后，必然考虑去周边非限购区域买房，到时候，这些溢出的购房需求，又会推动外围楼市逐渐变热，房价也难以稳定。比如深圳和惠州。深圳稳住了房价，但惠州这边的购房者八成都是深圳客，房价涨了不少，惠州本地人买房压力巨大。
　　供需矛盾如此之大，摇号已成标配。越来越多的人开始想方设法增加中签率，比如南京某98岁老太太排队摇号，中老年购房者比例的扩大，本质上是为了多增加一张房票。没有多余房票的人只能自认倒霉了。

三：中国的房子仍然不够
　　给一个任志强近期接受经济参考报采访时给出的判断：中国的房子仍然是不够的。
　　按户籍计算，户均的确有1.1套房，但按户籍计算存在较大误差。任志强举例说，很多家庭户主名义下有两套房甚至更多，但因为银行按揭贷款额度等问题，有不少房子只是登记在户主名下，实际却由户主的子女是单独居住。
　　中国的独居户大概有7500万户，每年增速在30%左右，这些都被掩盖在3亿多城镇户口之下。所以住房总量看上去不少，但城市里可供交易的商品房，还是远远不够的。
　　当然，你也可以选择去租房。
　　未来的租房市场，无论是分散式私人住宅，还是集中式长租公寓，都会接入集中式运营机构，租房市场由传统的C2C（即房东-房客），转变为C2B2C（房东-运营机构-房客）。
　　运营机构的加入，租房信贷和资产证券化的发展，一切都依托房租这个现金流，所以它也便宜不了。

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[被调查] 北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

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