东莞楼市渐趋平稳成交量小幅回升 临深片区供过于求

源自：中国经营报

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　　东莞楼市渐趋平稳 成交量小幅回升

　　郭敏敏，童海华
　　一年内历经3次调控，东莞楼市渐趋平稳。进入2017年传统销售旺季后，随着供应量的大幅增加，东莞楼市成交量得以小幅回升。
　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年9月全市新增供应115.02万平方米，为6年内单月第二高位，而新房住宅成交面积则环比上升8.7%至67.53万平方米。
　　近日，《中国经营报》记者走访发现，除了定价合理项目能被购房者接受外，商务公寓类产品也成为东莞楼市新宠。然而，部分开发商于2016年下半年高价获得的地块则面临着去化难题。

东莞临深片区供过于求
　　2016年10月初，东莞首次出台限购政策，限制本地户籍购房套数及对非本地户籍购房者明确了社保年限要求；2017年3月底，东莞再出新政明确“限价”；仅隔半个月，政策再次加码，明确若获得不动产权证未满2年不得上市交易；8月则进一步收紧“限价”政策。目前，东莞楼市实行限购、限贷、限价、限售及限外5大“限制”调控政策。
　　在密集从严的调控背景下，东莞楼市逐步回归理性。
　　记者从乐有家研究中心监测数据观察了解到，在3月经历了楼市“小阳春”后，受3月底及4月上旬调控加码影响，东莞住宅成交量从3月的5194套逐月降至7月的3459套，随着8月供应有所增加，开始回暖。
　　值得指出的是，进入“金九”，开发商推货积极性明显提高，供应大增。
　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年9月全市新增供应115.02万平方米，为6年内单月第二高，而新房住宅成交面积则环比上升8.7%至67.53万平方米。记者走访茶山及东城多个项目发现，9月开盘的项目，现场销售人员亦表示可选房源不多。
　　对于“金九”东莞楼市的表现，多位业内受访专家认为“表现良好”。合富研究院高级分析师李兴旺表示：“2017年东莞金九表现成色十足，虽不及往年但仍达到了今年最好的状态。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐则认为：“9月，东莞开盘的项目多，定价合理项目基本销售一空，整体表现不错。”
　　然而，东莞楼市整体表现向好的大趋势下，临深片区的表现则差强人意。
　　据东莞中原战略研究中心数据显示，截至9月底，东莞七成镇区库存消化周期大于6个月，其中消化周期大于10个月的有14个镇区，黄江、凤岗、塘厦、清溪等临深区域库存严重供过于求，部分消化周期超20个月。
　　上述受访业内人士均指出东莞区域分化在2017年尤为突出，受调控影响，临深片区降温明显，尤其在4月份调控加码之后更为冷清。

商务公寓成新宠
　　值得指出的是，在东莞楼市供应开闸的情况下，办公、公寓类产品脱颖而出。
　　据东莞中原战略研究中心数据统计，2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品，潜在供应量破万套。李兴旺直言：“前所未有”。而从成交方面看，从2016年10月调控后至今，东莞公寓、办公类产品成交占比一路从2015年第四季度的13%上升至2017年第三季度的28%。
　　事实上，2017年公寓市场成交热度明显盖过住宅。以东莞横沥某项目为例，该项目涵盖商品、办公及住宅三类产品。记者从东莞市房产管理局查阅获悉，该项目自5月份开始销售住宅，但5月22日开盘销售的120套住宅，至10月10日仍有45套在售，反观其商铺、办公类产品，6月底和7月初分别开盘两次共计推出约1044套房源，至10月10日仅剩14套房源在售。而9月29日正式开盘销售的公寓项目泰禾新天地项目至10月10日则已销售152套，现场置业顾问对记者表示所选房源剩高层居多。
　　记者调查发现，密集出台的限购限贷政策是直接导致东莞的公寓、办公类产品走俏的主要原因。一位在看公寓项目的购房者林先生对记者坦言，“因为父母此前购房占用了自己的名额，目前受限购限贷影响，想投资只能考虑公寓产品。”
　　与此同时，另一位购房者朱小姐则告诉记者：“现在东莞城区住宅面积大，总价高，夫妻薪水之和无法偿付月供，只能退而求其次选择公寓。还有一个因素就是丈夫名下有房，受政策限制，购住宅成本也增加了。”
　　对此，李兴旺表示：“一方面商务公寓供应量大增，区位较好，价位也相对合理。另一方面商务公寓不限购，部分受限购政策影响的购房者手握闲钱，也将投资转向商务公寓。因此，商务公寓成为目前东莞房地产的新宠。”
　　上述分析人士车德锐则指出，从2016年10月6日开始东莞公寓市场较火。商务公寓不限购、不限贷，投资门槛低，部分购房成本较低的购房者都转向了商务公寓。

高地价项目加速去化
　　尽管随着供应量的增加，东莞楼市整体成交有所回暖，但部分高地价项目，拿地价格接近目前区域房价，面临着去化难题。
　　记者走访发现，东莞茶山镇三年地价涨逾10倍，即便步行5分钟距离内的5个项目，也由于地价悬殊导致销售价格相差1万元/平方米。
　　记者梳理发现，2014年和2015年两年内，伟隆地产、广源地产和保利地产多次在茶山地区拿地，折合楼面地价约1200元/平方米至1500元/平方米不等。
　　进入2016年后，该区域内地王频现。9月初鲁能地产，以折合楼面地价约12118.97元/平方米的价格拿下茶山区域内一宗商住地，溢价率高达506%。
　　然而，上述几家房企所在项目步行距离仅5分钟，目前茶山镇内住宅均价约1.5万元/平方米至1.6万元/平方米，仅有伟隆地产、保利地产及广源地产项目均价在此范围内。
　　对此，车德锐表示：“目前东莞一些地王的现状是比较痛苦，定价不能太低，太高又严重脱离市场，若以时间换价格，对于开发商回笼资金和后期拿地会造成比较大的影响。”
　　李兴旺则指出：“2016年在东莞拿地的开发商，地价均较高，目前面粉价贵过面包的情况下，开发商存在较大去化压力。”
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