京城一哥首开股份销售持续下滑，资金吃紧难脱困境

米奇妙妙 · 发表于: 2011-8-11 22:07:40

　　北京首都开发股份有限公司，简称首开股份，是北京首都开发控股（集团）有限公司控股的大型房地产开发经营企业，具有国家一级房地产开发资质，于2001年3月12日在上海证交所挂牌上市。

海风有咸味 · 发表于: 2018-9-14 17:03:00

源自：自媒体

　　“一部首开史，半座北京城”既表明了首开股份的发家史，同时也道出了北京城对于首开股份的重要性。作为一直扎根北京大本营的老牌房企，北京首都开发股份有限公司（SH：600376，下称“首开股份”）曾在2015-2017年长居北京销售排行榜首位。但在今年上半年克而瑞发布的北京销售排行榜新一轮排名中，其以40.68亿销售额，悄然退居在中海地产（HK：00688）、万科（SZ：000002）之后的第三位。
　　9月10日，首开股份发布前8月销售业绩显示，公司1-8月共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%；签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。
　　蓝鲸房产统计发现，自今年1月份以来，其销售业绩同比去年从未出现过正增长。
　　这种节节后退的信号，成为这家固守北京城的老房企身上抹不去的印记。随着销售业绩的下滑态势愈发加剧，其财务方面显现的问题亦更加棘手。而悬在首开股份头上的80亿永续债，也在不断吞噬着企业的利润，对其造成拖累。

销售同比连续8个月下降行业排名降至39位
　　无论从历史渊源，还是土地储备来看，扎根北京大本营一度是首开股份坚守的发展理念，凭借重阵布局北京，首开股份曾迅猛增长，但随着政策导向转舵，其亦迅速步入下行周期。
　　蓝鲸房产梳理发现，2015年～2017年，首开股份连续三年蝉联房企北京销售业绩冠军。2015年，北京营收占比全年营业收入51.37%、2016年占比45.2%、2017年占比49.17%。同时，在其2017年新增的27各项目中，有16个来自北京，占比超过二分之一。
　　据首开股份2018年半年报显示，首开股份规划建筑面积约259.75万平米，其中约183.85万平米来自北京项目，占公司总土储量70%。
　　然而，自2017年北京楼市出台“3·17”调控政策以来，限购、限贷、限价、限售、限商的严苛条件犹如五座大山，伴随着土地供应方式和住房供应结构的转变，不断压缩着房企的发展空间。中国指数研究院数据显示，2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）累计成交157万平米，较去年同期下降35%，较2017年下半年减少21%。
　　受此影响，首开股份销售出现下滑。在克而瑞最新公布的《2018上半年房企北京销售排行榜及项目榜》中，首开股份以40.68亿排名第三，不及中海外和万科。
　　并且，其在行业中的排名也在直线下滑。据克而瑞2018年1-8月房企销售排行榜TOP100显示，首开股份以流量金额440亿元位居第39名，权益金额以324.3亿元位居第41位。在去年同期数据中，这两项数据的排名分别是22位、24位。
　　9月10日，首开股份公布前8月销售业绩显示，2018年1-8月份，首开股份共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%；签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。据蓝鲸房产梳理发现，首开股份自2018年1月以来，同比销售额及销售面积一直处于下行态势。
　　虽然据其2018年上半年业绩报显示，得益于交付结转面积的增加，公司营业收入175.45亿元，同比增长57%；净利润为15.69亿元，同比增长约2.6倍；归母净利润13.8亿元，同比增长约3.4倍，营收和利润实现了的上涨。但其上半年21.6%毛利率同比2017年末下滑11个百分点，净利率也微降至8.9%。
　　毛利率与净利率的下滑，与其上半年新开工项目多来源于2017年拿到的高价地不无关系。根据其半年报数据，2018年新开工项目多为2017年新增用地。
　　同策研究院总监张宏伟对蓝鲸房产分析，政策对企业的销售业绩影响很大。由于首开股份重仓北京，众多项目受到限价或限竞政策的影响无法进行销售。
　　安居客首席分析师张波向蓝鲸房产记者表示，从北京市场来看，受限竞房、共有产权房等保障性住房影响，北京新房市场今年以来整体的去化压力较大，而且去化周期长，这是首开销售排行出现下滑的首要原因。
　　同时，张波进一步指出，相对于其他龙头房企，首开的布局较多局限于一二线，尤其以北京市场为主，自身受调控影响更大，并且在三四线城市的布局战略并不清晰，也是造成其自身销售业绩整体乏力的重要原因。
　　在此单一城市布局的尴尬处境下，首开股份却未打算及时做出调整，2018年以来，首开股份拿地态度十分审慎，拿地面积大幅减少。

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　　据其2018年上半年业绩报显示，报告期内，首开股份仅新增5个土地项目，新增土地总建面为50万平方米，同比下降82%。除了在北京获取一幅总建面10.3万平方米的地块之外，其他四幅地块分别位于成都、天津、苏州、深圳四地。随后，8月在沈阳斩获一宗土地，其他再无收获。截至目前，首开股份1-8月新增土地6个，不及去年拿地数量的三分之一，拿地速度骤降。

现金流吃紧负债水平持续高位 80亿永续债高悬
　　谨慎的拿地策略或与其严峻的财务指标有一定关系。蓝鲸房产梳理发现，在销售放缓势头下，其现金流压力明显吃紧。
　　据其2018年上半年业绩报显示，首开股份经营活动现金流为-26.45亿元。同时，截至2018年6月31日，首开股份累计新增融资232.5元，累计还款190.8亿元，净增融资规模41.7亿元，资产负债率约为80.79%，净负债率略有提升至92%。

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　　值得注意的是，除短期债务外，首开股份在2016年5月、2016年12月、2017年3月，分别发行30亿、20亿、30亿永续债，这80亿元的永续债虽然不计入负债之内，但由于其利息成本较高，故又被业内称之为利润黑洞。
　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产分析指出，因为房地产行业本身就是重资产的行业，所以80亿的永续债对于一家房地产企业来说其实算是正常水平。但是对于企业来说，关键点在于融资水平和现金流的维系水平。我们现在看到如果这家企业破净了，那么其想用股票质押的方式进行融资就相对比较困难。
　　在当前中国股市不景气的情况下，很多企业都出现了破净的现象，首开股份也未能例外。截至到9月13日，首开股份市净率为0.84，一直处于破净房企名单之中。这将意味着，其资金压力无法通过股市疏解。
　　张宏伟表示，永续债是不计入公司资产负债利率中的，算上表内的债务，对于企业来讲可能会面临资金压力。尤其是永续债不断上调的利息，也会不断吞噬企业的利润。
　　这将意味着，首开股份每年需要至少为80亿永续债支付4.14亿元利息，而这相当于其2018年上半年净利润15.69亿元的四分之一还多。若再加之不断上调的利息，其金融成本压力可见一斑。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，上半年首开股份业绩完成不好，但下半年随着预售证政策管控的放松，以及房价的重新反弹，或有助于业绩成长。
　　2017年末，首开股份为自己定下千亿销售目标，截止到8月末，仅完成43%。在接下来不足4个月的时间内，首开股份能否实现逆袭尚不得而知，但其千亿前行之路必然道阻且长。

去哪里 · 发表于: 2018-2-5 09:03:00

源自：国际金融报

　　“京城一哥”首开掉队，8个项目平均建造时长超10年

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⊙ 记者：冀鹏茜

　　碧桂园用了两年，以业绩连番两倍的速度，成为新晋“宇宙第一房企”，睥睨群雄。
　　万科用了两年，打赢“野蛮人”宝能集团董事长姚振华，专心打造“美好生活”。
　　恒大这两年，更是在扶摇直上后稳扎稳打，偿还千亿永续债，开启“利润为王”新征途。
　　可见，两年已足够地产群雄们肆意演绎。
　　然而，《国际金融报》记者发现，素有“京城一哥”之称的首开股份，旗下有8个项目，平均用了逾十年的时间去打造，至今至少仍有4个尚未竣工。
　　首开股份2017年半年报显示，这四个尚未竣工的项目分别为首开国风海岸项目、时代紫芳（五-六区）、太原龙城大道以及国风润城，在建时长分别达到14年、14年、8年和9年。

为何“十年磨一剑”
　　首开股份2017年半年报显示，这8个平均耗时10年的项目，预计总投资额高达361.22亿元。
　　先撇开为何这8个项目的建造工期长达十年之久。我们来看看这8个项目每年的资金投入进度。
　　按照预计360亿元的总投资额和平均十年建造工期粗略推算，首开每年在这8个项目上的投资额应该约为36亿元。
　　然而，一位注册会计师对《国际金融报》记者表示，从首开股份2017年半年报数据来看，这8个项目的投资进度或远低于36亿元/年。
　　“从半年报来看，这8个项目期末数与期初数之间的差额为3.6亿元，如果这半年内并未发生项目结转的话，这3.6亿元就代表了首开在半年内对这8个项目的总投资额。按比例计算来看，这个资金的投入进度显得略慢。”前述注册会计师解释说。
　　值得注意的是，这8个项目中，首开国风海岸项目和国风润城项目还产生了存货跌价准备，总计跌价金额逾8000万元。
　　《国际金融报》记者发现，这两个项目均地处辽宁省，首开国风海岸项目坐落于葫芦岛，而国风润城项目地处沈阳市省北新区。
　　有业内人士对记者表示，东北地区是库存重灾区。“即使去年东北地区去库存成效明显，但多个城市的去化周期仍高于12个月的合理期。”前述业内人士对记者表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：“一般开发周期非常长的项目，无外乎两种情况，即坐等地价上涨和土地持有成本不大。实际上对于葫芦岛市场来说，由于临近秦皇岛等海景房项目销售相对好，因此对于葫芦岛来说潜在的投资机会并不大，所以不排除房企很有意识地放缓了开发的节奏。背后的逻辑在于，房屋认购的人数不多，若是开发，可能也会造成高库存的现象。”

掉队的“北京一哥”
　　一面是手中存有大量的早期项目未竣工，一面是业绩增速明显放缓。
　　从首开公布的2017年度业绩预报来看，2017年1-12月，首开共实现签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%；签约金额691.90亿元，同比上升9.65%。而在2016年，首开实现的年度签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。增速放缓迹象较为明显。
　　在销量额增速上，首开的表现更是大跌眼镜。
　　克而瑞统计数据显示，首开2017年跌出30强房企之列，较2016年大跌了16个名次。
　　在其极具优势的北京市场上，首开逐渐有被后来者赶超之势。
　　克而瑞数据显示，首开2017年在北京的销售总额为257.1亿元，位列第一。但位列二、三的泰禾和万科，销售额分别达到239.6亿元和226.1亿元，与首开之间的差距十分微小。
　　有机构统计数据显示，若按权益数据计算，包含商品住宅、商办类以及纯商业产品在内，在2017年的北京市场中，泰禾以152.97亿元占据榜首。首开则以141.06亿元屈居第二。
　　业绩增速放缓在计划之中，主要涉及统计节点的问题。
　　但有市场人士认为，该说法似乎不够有力。“每家机构对于所有房企的统计口径、统计结点都有自己的标准，至少在一家机构内不会产生不同的统计口径。首开在多家机构的统计数据显示下，均呈现倒退状态，这应该与统计口径无关。”前述市场人士说。
　　“虽然一线城市住宅销售难是所有房企面临的问题，但今日之果乃昔日之因，首开去年在多个市场表现全面欠佳，不仅是宏观环境不利所能解释的。”一位国资背景房企投资人士对记者表示。

去哪里 · 发表于: 2018-1-19 09:26:00

源自：新京报

　　首开股份增速下降　“京城地产一哥”浮现隐忧
　　2016年销售额增长92.65%，2017年仅为9.65%；独立操盘项目减少，业内称其前进动力不足

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2017年上半年，首开股份实现营业收入111.69亿元，同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元，同比减少66%，利润降幅不小。资料图片

　　一部首开史，半座北京城。曾经首开股份作为北京最大的国有房地产开发企业之一，有足够的底气发出这样的豪言。如今首开的业绩尽管依然亮眼，在商品住房统计口径里保持着北京市场上最高的销售额度，可背后的隐忧却也已经浮现……

销售增速未超10%
　　作为一家国企，首开在北京市场上拥有着众多“先天优势”，无论是在拿地成本还是融资方面都为业界所艳羡。为此，首开长期以来都保持着北京房地产“一哥”的位置，在2013、2015、2016年，首开都取得了北京市场销售额的桂冠。至今为止，仍无人能撼动其在区域市场的地位。
　　不过，在刚刚过去的2017年，首开所面临的压力和挑战却在悄然增长。从其公布的2017年年度业绩预报来看：2017年1-12月，首开共实现签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%；签约金额691.90亿元，同比上升9.65%。而在2016年，这两组数据分别为：签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。增速放缓得较为明显。
　　即使是在其最具优势的北京市场上，首开也面临着如泰禾、万科这样的企业的强势挑战。根据克而瑞机构统计数据计算，首开去年以257.1亿元，位居榜首，而泰禾、万科分别以239.6亿和226.1亿元紧随其后，差距已经非常微小。此外，也有机构统计数据显示，如果按照权益数据来计算，包含商品住宅、商办类以及纯商业产品在内，在2017年的北京市场中，泰禾以152.97亿元占据榜首。首开则以141.06亿元屈居第二。
　　不过，对于业绩增速方面的下降，无论是行业内还是首开自己都显得并不在意，对于首开的实力也具有很强的信心。有业内分析师指出，最近两年，首开在北京的产品趋向分两种，一种是以联合拿地的方式取得多宗高价地，在这些土地上重点打造高端项目。另一种则是以棚改、政策性住房为主的保障房项目。其中高端项目存在打造周期长、去化慢等特点。房地产销售市场自2016年10月起陷入“寒冬”，一线城市和中高端住宅成为“重灾区”，这是所有房企都需要面临的难题。
　　对此，首开董秘王怡则回应称：“首开的业绩报表上增速降低，主要是涉及统计节点的问题，不同报告期结算的产品结构不同。并不能简单地说是增速放缓或者业绩降低。”

利润增长存疑
　　从某种意义上讲，利润下降是首开所要面临的挑战。2017年上半年，首开股份实现营业收入111.69亿元，同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元，同比减少66%。而2017年前三季度，归属上市公司股东净利润为9.13亿元，较2016年同期减少2.95亿元，降幅为24.4%。
　　虽然2017年的年度财报还未公布，从目前已经公布的财报数据来看，首开股份在2017年的签约额虽然有大约一成左右的增长，但是利润能否继续增长仍然存有疑虑。
　　另一方面，首开在2017年现金流方面也存在着一定压力，从第一季度开始，其现金流就呈负向现金流。截至三季度末，其经营活动产生的现金流为-147.8亿元，较2016年同期减少了93.5亿元。按照其财报显示，截至2017年第三季度，首开现金及现金等价物净增加额为-32.1亿元。不过业内人士认为，这并非意味着首开的现金流出现了问题，主要还是由于投资活动所致。
　　如果再加上前三季度筹资活动产生的193亿元现金，至少在目前来看，首开的流动资金问题并不是那么严重，其现金流也算稳定。

合作拿地居多
　　对于首开业绩增幅的大幅度下降，不少业内人士指出，其主要原因是由于北京市场从2016年9月底开始的政策调整所致。在2014年开始的上一轮北京土地出让高潮中，首开大规模地运用联合拿地的策略，比如万科、保利、龙湖等企业都是首开合作拿地的主要合作伙伴。
　　“合作拿地一方面快速扩张了其企业规模，也增加了企业在北京市场上布局的广度；另一方面，又能够运用合作方的操盘优势，规避掉自身精细操盘能力的不足。”有业内人士分析认为，目前北京市场上大量曾经的高价地区域，都有首开参与拿地、开发。比如在孙河区域，首开同龙湖、保利都曾组成联合体拿地。
　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向记者表示：“首开前两年都是地王中的地王，他在北京有大量的土地储备。很多企业也是看中了土地资源和其合作，而首开自己也经常去拍一些地，所以其整体实力是很强的。”
　　严跃进也认为：“首开作为北京实力最强的企业，对于北京市场的土地获取以及各类政商关系等，其实是有很多新的市场机会。”
　　而记者根据首开股份公开报告查询，首开去年在北京土地市场上获得土地储备17宗，全部以合作拿地方式取得。其合作项目中权益比例大多在25%～50%之间，仅有位于通州宋庄镇的一限价商品房项目用地权益比例达到了85%。可以说，合作拿地已经成为首开获得土地储备的主要手段。因此一系列后续问题也接踵而至，其中最受业内质疑的是首开是否对项目拥有足够的把控能力。虽然避免了在竞争中“短兵相接”，但操盘能力也会面临退化。
　　“合作操盘方面，我们不存在操盘能力下降的问题。”对此，王怡表示，“首开有着多年积累的打造地产项目的经验，而非像险资那样做单纯的财务投资。所以我们在合作项目上也有自己的品控人员，同合作方之间也进行着充分沟通。合作开发并不会使得我们自身打造产品的能力下降。”

全国化布局滞后
　　作为一家北京本地企业，首开自身也带有鲜明的本地色彩。虽然很早之前，首开就已经提出了全国化战略，不过进展一直比较缓慢。按照其2017年度公开披露，首开的京内和京外新取得的项目数量分别为17:13，重心仍然向北京市场倾斜。且京外获得项目也多以零散二、三线城市为主，并没有一个明确的战略性布局。
　　“首开还不能视为全国性的房企，项目布局不多，所以业绩方面是会有所波动的。到了2017年其实房屋销售等价格有所提升，但是可售项目显然不多，部分是过去的库存项目。”严跃进表示，“实际上北京市场依然是首开重点打造的，首开在三四线城市的投资方面，还是关注了各类旅游或其他人口资源，而没有关注一些产业资源，所以也会带来部分城市投资空间受限。”
　　陈云峰也认为：“首开虽然是有全国化的战略，不过因为其人脉资源都集中在北京，所以北京占据了其一半的市场份额。感觉首开整体实力较强，不过前进动力不足。随着时间的流逝，其土地资源正在丧失，所以首开也需要有紧迫的意识，培养自己的团队，抢占市场份额。”
　　本版采写/新京报记者陈禹铭

温水青蛙 · 发表于: 2017-2-14 07:56:00

源自：证券日报

　　本报记者王峥
　　2月13日，首开股份发布公告称，公司于当日下午收市后接到控股股东首开集团通知，首开集团于当日通过上交所交易系统买入方式增持了公司部分股份。本次增持前，首开集团持有公司总股份的 45.93%。本次增持 100万股，占公司已发行总股份的0.04%。本次增持后，首开集团持有公司总股份的45.97%。
　　对于增持原因，首开股份表示，首开集团基于对中国资本市场长远发展的乐观判断、对公司的未来持续稳定发展的信心，同时为提升投资者信心、稳定公司股价、维护中小投资者利益。计划在未来12个月内以自有资金通过上海证券交易所交易系统增持本公司A 股股份，拟累计增持数量不少于400万股，且不超过1000万股（累计增持数量包含本次增持的股份），增持价格不超过13元/股。
　　2月13日当天，首开股份股价下跌0.25%，报收于11.81元/股。
　　值得注意的是，去年6月份，安邦保险大比例认购了公司的定增股份，成为第二大股东，持股比例为4.58%。5个月后，首开股份修改公司章程，调整董事会组成由7人扩充至9人，同时提名安邦保险和君康人寿（持股比例3.60%）各1人进入公司董事会。对此，有券商报告指出，一方面，这保证了首开集团大股东地位，同时也以友好方式引入两大险资；另一方面，也正是表明了两大险资由原先的财务投资角色正式转变为战略投资者角色。
　　业绩方面，根据公司2016年第三季度报告显示，2016年前三季度公司实现营业收入174.9亿元，同比增长51.1%，实现净利润17.24亿元，同比增长1.22%；实现归属于母公司股东的净利润12.1亿元，同比减少22.4%。这其中，少数股东损益为5.18亿元，同比增长247%，归属于母公司股东的净利润有所下滑，主要原因是报告期内因福州中鼎、苏州依湖等子公司合作项目结算增加，归属于母公司股东的净利润占比降至70%（上年同期为91%）。
　　此外，2016年前三季度，公司共实现签约面积226.88万平方米，同比上升70.14%，其中京内的销售面积106.2万平方米，占比达到46.8%；签约金额511.2亿元，同比上升147.42%。而根据克尔瑞的数据显示，公司去年全年销售额为654.1亿元，同比增幅超过100%，位列全国第17位。

九爷 · 发表于: 2016-8-10 13:56:01

源自：新华网

　　新华社武汉8月10日专电（记者：沈翀）武汉土地市场逐渐升温。9日经过500余次竞价，临近武汉火车站一宗地块被北京首开股份旗下公司以73.5亿元拿下，成交总价、楼面地价均刷新区域记录，溢价达185%。
　　此次武汉市共出让了3宗地块，首开股份所拿地块是其中唯一一块住宅用地，吸引了华侨城、金茂、中海等10余家一线房企参与，最终首开股份以73.5亿元击败对手，经测算楼面价达到每平方米1.42万元。
　　其余两宗商服地块底价成交，分别由华侨城、前海人寿以28.9亿元、23.5亿元摘得。
　　据了解，7月份以来武汉土地市场连续拍出地王，距离首开股份竞得地块最近的楼盘均价目前为每平方米1万元。

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