时代中国更换CFO难改窘境 负债激增频繁发债“输血”

　　时代中国控股有限公司，中国房地产百强企业，华南地区最具影响力之一的房地产开发企业。公司自1999年成立，逐渐发展成为以住宅地产为主、商业地产和物业管理为一体的集团企业。业务辐射广州、佛山、珠海、中山、清远以及长沙等经济发达城市，已成功开发了30多个房地产项目，为超过8万个家庭提供了高品质的生活居所。

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源自：每经网

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原文标题：从区域龙头时代中国 看城市更新的稳固支撑力有多强 来源：每日经济新闻

　　随着行业规模的扩张和房企的快速发展，千亿早已从房企的一个绝对目标变成一个自然而然就会实现的过程，如何维持千亿之后的持续发展才是关键。
　　去年开年，从龙头房企到中小房企，几乎都普遍调低了业绩目标增速，“稳”不仅成为行业关键词，更体现一家房企在周期波动中的可持续发展能力，“冲”反而体现了冒进。
　　以粤港澳大湾区为大本营的时代中国，近年来步伐稳健，每年的业绩完成结果都符合市场预期。一如时代中国董事会主席岑钊雄此前表示，公司2018年定的目标是500多亿元，但最后做到了600亿元；2019年目标为750亿元，但最后超过目标也说不准。
　　2019年全年，时代中国实现合同销售额达783.6亿元。与此同时，时代中国将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比增长5%。这是一个保守的目标，但显然，结果将并不止于此。
　　事实上，观察一家房企是否具有可持续发展力，除了其能保证一定的销售额增长，更关键的在于是否有持续扩充土储，并且区位好、利润高的优质土储占比是多少，房企的项目转化能力是否足够强。
　　扩储力度大幅提升把握湾区旧改机遇
　　“兵马未动、粮草先行”，要在这个“规模战场”中取得先机，充足的土地储备是房企决胜的关键。一家房企如果能持续积极扩储，至少说明其在现金流、融资方面是完全充裕的，并且也能保证未来3~5年的发展。
　　2019年，时代中国通过招拍挂、城市更新、收并购等方式合计纳储28幅地块，新增拿地金额约为234亿元，同比增长80.4%，投资力度大幅提升。
　　岑钊雄在2019年年度业绩会上表示，公司目前现金流充裕，今年的拿地预算预计在250亿~300亿元。
　　截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅约25%。2020年，时代中国的合同销售目标约为823亿元。根据亿翰智库测算，按时代中国2019年的销售均价1.46万元/平方米和2019年总土地储备2300万平方米，可计算土储货值约为3370亿。充足的土储货值为2020年业绩增长以及业绩目标提供了有力保障。
　　除了进入新的区域或城市，时代中国近年来一直在加大旧改方面的布局。截至2019年12月31日，时代中国的城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约为4300万平方米，项目主要分布在广州、佛山等地。
　　2019年9月，广东省发布“加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见”，进一步提升三旧改造速度。根据广东省三旧改造三年行动方案（2019~2021年），3年内广东计划新增实施改造23万亩，完成改造15万亩，其中广州、佛山、东莞为改造任务最重的3个城市。
　　中泰国际认为，广州、佛山、东莞这三个城市旧改难度适中、产业基础好，在这三个城市旧改储备较多的大湾区房企将特别受惠于此轮提速。
　　旧改项目储备丰富关键还看转化能力
　　在粤港澳大湾区充足的土地储备、被验证的旧改项目转化能力是证券投资机构分析时代中国最重要的两个逻辑点。
　　土储是一家房企的重中之重。如果踏错节奏，拿错地、拿贵地都可能对一家房企产生命运性的影响，优质的土储就显得极为珍贵，特别是一线城市、优质区域的高利润城市更新项目。
　　在大湾区获取一宗优质土地的难度有多大，无论是龙头房企还是黑马房企都有话说。诸多外来房企费尽九牛二虎之力，最终只能够在公开市场拿下一宗“蚊地”或者去到郊区、核心城市周边区域。
　　大湾区的旧改项目对任何房企来说都是一块利润丰厚的土壤，但不是谁都能吃得下。周期长、推进难、转化慢的问题是旧改项目的痛点，不少外来房企只能选择与投资公司合作旧改项目，而后却踩坑不得不退出。
　　招银国际指出，时代中国在广佛地区的城市更新业务开展较早，较外来开发商有明显的本地优势。具体体现在项目经验、资金投入和当地资源上。
　　2018年，时代中国城市更新业务取得突破，成功转化4个项目，总货值近145亿元。
　　财报显示，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。这是时代中国操盘大湾区旧改能力的最好验证。
　　兴业证券研报也表示，时代中国在旧改业务上的提前布局开始收获成效，公司加大了转化力度，变现的模式更加成熟，公司可以提前释放旧改红利，改善土储结构，提升盈利能力。
　　进一步来看，除了贡献土储，城市更新也在去年为时代中国贡献了一定的营收。2019年，时代中国城市更新业务实现收入21.67亿元。该收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场。
　　另外，拥有大量优质的旧改储备的另一个好处是，公司可以通过出售旧改项目部分权益，提前实现部分收益。
　　招银国际就指出，在2018年上半年，时代中国首次通过出售合资公司（旧改项目公司）部分权益，录得2.35亿元收益。除此以外，公司出于资金情况和地价的考量，若没有选择在二级市场重新获取改旧改土地，公司也可以从政府那里获得一级土地开发的费用补偿和一定利润。
　　岑钊雄也曾表示，时代中国并不一定需要把每幅完成一级开发的旧改土地都拿下来，从第一阶段剥离也是一个好选择：“我们不是所有项目都拿下来，因为有的时候市场价格太高了，我们就让给其他的投资者去拿。”
　　克而瑞近期点评道，巨额的潜在旧改储备，将为时代中国中长期提供毛利率的保障，为未来重现高增长作出准备。
　　在2019年度业绩发布会上，岑钊雄也表示了对公司城市更新业务的乐观。他说，城市更新不是简单的房地产，而是城市不断更新的过程，让城市可以持续保持活力、动力，对于城市来说，是非常值得做，并且需要不断做的事情。2020年时代中国会继续积极参与城市更新，预计将有更多项目转化、所占比重会加大，对公司整体的毛利率也将有更大帮助。文/邱三金