成都周庄龙潭水乡“空城”近5年后觅新主 交易现闹剧

　　龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，总投资约20亿元，历经4年时间打造，规模相当于周庄古镇，是成都龙潭总部经济城最大的配套项目，也是成都中心城区唯一利用活水资源打造的特色街区。这是继锦里、宽窄巷子、东郊记忆后，成都市打造的又一张文化旅游名片，被誉为成都的“清明上河图”。龙潭水乡于2013年4月26日正式开街运营（无需门票），目前已被省旅游局纳入2013年重点旅游项目并申报国家“4A级风景旅游区”，是全省唯一的“四川省婚庆文化示范基地”、“四川特色餐饮基地”，正在申报全国首座“中国婚庆影视城”。

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• 2016-3-25日：龙潭水乡
• 2015-5-2日：龙潭寺龙潭水乡
• 2015-2-14日：龙潭水乡
  

源自：中国经营网

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⊙记者：李瑞娜 成都报道

　　历时4年建成，运营5年后依然是一座“空城”的成都龙潭水乡，正在尝试改变。
　　《中国经营报》记者近日调查得知，龙潭水乡的开发商上海裕都投资（集团）有限公司（以下简称“裕都集团”）已经与多家企业接触，寻求转让项目经营权。
　　据记者了解，当地企业四川千家万喜酒店管理有限公司（以下简称“千家万喜”）已与裕都集团签订初步协议，并开始进场着手项目招商事宜。记者近日在景区门口看到，千家万喜已经放出了商铺招商的广告牌。
　　但裕都集团对千家万喜的招商行为颇为反感。龙潭水乡项目公司成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“成都裕都”）相关负责人告诉记者，目前公司并未与千家万喜签订正式协议，千家万喜对外释放的消息属于欺骗。

交易现闹剧
　　走进这座裕都集团打造的成都“清明上河图”，除了一排排关张的店铺和偶尔遇到的零星散客，便只剩下静谧的残荷与已经腐烂的游船。与成都锦里、宽窄巷子、黄龙溪古镇、洛带古镇等同类型旅游景点相比，龙潭水乡显得颇为冷清。
　　龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，由裕都集团耗费20亿元资金与4年光景打造完成，定位为成都的“清明上河图”，规模堪比庄周古镇，是龙潭总部经济城最大的配套项目。
　　公开资料显示，裕都集团是1997年在上海徐汇区注册成立的房地产开发企业，公司目前总资产34亿元人民币，净资产27亿元人民币，其投资涵盖了商业地产、住宅地产、总部基地、工业园区、矿产资源开发、高档建材经营等主营项目。
　　回溯到2013年4月26日，冠以“成都清明上河图”“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡正式开业，据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入游客13万人次。
　　然而，火爆的场面仅维持了1年左右。一位仍在坚守的龙潭水乡首批商户老板告诉本报记者，自己已经在这里待了将近6年。“其他商户扛不住都走了，但我家店面大，装修都花了很多钱，走了实在太可惜，听说现在换了一拨营销团队了，想再等等看。”
　　所谓的“换了一拨营销团队”，实为近日外界所传的裕都集团将龙潭水乡的经营权转手给了他人。据记者了解，10月23日，在成华区龙潭总部，裕都集团与千家万喜签约。
　　从公司成立到项目签约，千家万喜才刚满3个月。工商信息显示，千家万喜成立于2018年7月30日，注册资本200万元，经营范围涉及酒店管理、婚庆服务、餐饮管理等。
　　据千家万喜的招商部相关负责人透露，千家万喜是耗费20亿元才从裕都集团处拿下20年的经营权，项目名称也将变更为“安志里·龙潭水乡”，未来依旧会延续“清明上河图”的发展方向，并加入一站式婚礼等内容，2019年2月份时会重新开业。
　　“锦里是‘里’，我们是安志里，以后会比锦里做得更丰富，现在关于安志里的所有材料已经提交了，预计可能一个星期后能批下来。”上述负责人称。
　　至于经营模式，该负责人表示，现在40平方米以下的商铺每间要交保证金4万元，不收租金，以后商家不做的时候保证金会原路退回，但对于每日的经营额，千家万喜需要抽取25%作为提成。“现在还处于招商阶段，园区里大概有三四百个商铺，目前已经有五分之一的人报名了。”
　　针对4万元保证金加25%提成的运营模式，记者向上述仍在坚守的首批商户老板咨询是否存在压力，对方表示，用抽成代替固定租金的方式确实是能在旅游淡季减轻商家压力。“但对于我来说，我是做餐饮的，利润也就在50%左右，还不算食品损耗、工人工资，他们（千家万喜）再抽走一半，剩下我还能赚多少嘛。”
　　不过，对于千家万喜抛出的“已用20亿元购得龙潭水乡20年经营权”的言论，及每间商铺交4万元诚意金的招商模式，成都裕都负责人李威接受《中国经营报》记者采访时表示：“现在还没有签订正式协议，他们这么做属于欺骗手段。”
　　李威坦言，10月23日自己确实与千家万喜签订了协议，但那只是签了合作框架，双方有合作意向，可合作细节都没落实。“我们和包括千家万喜在内有好几家企业都在洽谈，还没有说选择哪一家进行合作，他们（千家万喜）背着我们去招商收款，出了问题这责任我们担不起。”
　　李威告诉记者，11月6日时发现千家万喜在龙潭水乡北大门放置了巨大的招商广告牌，便果断让对方拆除了。
　　记者就广告牌拆除及是否确定与裕都集团合作一事再次向千家万喜招商部求证时，对方非常肯定地告诉记者，广告牌拆除是因为城管管制原因，自己与裕都集团的合作是确定的，并表示如果想要选到合适的商铺，还是需要早日缴纳诚意金。

“工业用地”不妨碍商业经营？
　　曾让龙潭水乡一度陷入争议的，还有这块土地的工业用地性质。
　　资料显示，龙潭水乡于2011年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，用地性质为工业用地。2012年4月取得建设用地规划许可证，用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕，用地性质为一类工业用地。
　　业内人士认为，一般来说，工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。而龙潭水乡作为供游客观光、休闲、娱乐性质的旅游景区，按理来说应划归为旅游地产，土地性质为商业用地。
　　成都市成华区人民政府相关人员私下透露，建设之初，龙潭水乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设，供园区周边人员休闲使用，至于现在上海裕都将经营权转让给千家万喜一事，以及后续的土地性质的影响并不清楚。
　　对于龙潭水乡所处地块为工业用地性质一事，李威表示并不担心。“2016年8月份的时候，政府发布了32号文件，进一步明确说了即使是工业用地，也可以做商业、高端旅游酒店、文化、卫生等项目。我们的项目是自持不对外销售的，符合文件规定，所以我们根本没必要变更土地性质。”
　　记者查询2016年8月24日发布的32号文件《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》发现，对于存量（库存积压）楼宇的盘活，规定根据城市发展规划需要，五城区存量（库存积压）楼宇在土地用途、土地使用权人及房屋产权人不变更的前提下，可有条件允许使用工业用地建设的产业楼宇发展楼宇工业、生产性服务业、医疗卫生、文化教育、高端旅游、养老等产业，经区政府审查同意后，市、区相关部门办理许可手续。
　　不过，工业用地的事实，确实曾给龙潭水乡带来诸多困扰。2015年6月，由于游客稀少、租金较高的情况，部分龙潭水乡租户联名维权，称裕都集团隐瞒土地违法事实，欺骗商家签订商铺租赁合同。
　　与此同时，裕都集团也被卷入多次诉讼纠纷。据统计，2015年至今，作为开发商的成都裕都被卷入的法律纠纷多达38起。
　　此外，资产冻结也令裕都集团资金吃紧。2015年12月，由于金融借款合同纠纷，裕都集团在成都裕都的80%股权共计2.4亿元被四川省高级人民法院宣布冻结至2018年12月；2016年8月，8475万元资产被四川省高级人民法院宣布冻结至2018年到期后，又被苏州市中级人民法院宣布冻结至2020年7月；2018年3月至7月，裕都集团又有超3亿元资产被冻结。
　　一位熟悉成都旅游地产发展及特色小镇建设的资深专家在接受本报记者采访时指出，龙潭水乡之所以没有做起来，与土地性质不符先天失衡、业态杂乱、交通不便等因素有关，因此无论谁来接手这个项目，都要解决好上述问题，尤其是土地性质的问题。
　　事实上，在成都推进产城融合的大背景下，成都市龙潭总部经济城管理委员会曾于2015年提出，要加快推动龙潭水乡、多元德泰等部分工业地块共364.17亩土地调整为商业地块，促进总部经济城商业配套均衡发展。对于目前龙潭水乡的土地性质调整工作进展如何，截至发稿记者尚未收到成都市成华区政府方面的正式回应。