时代中国更换CFO难改窘境 负债激增频繁发债“输血”

源自：新京报

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原文标题：时代中国2019年销售额783亿元 同比增29%

　　新京报快讯（记者：徐倩）时代中国超额完成了去年的年度业绩目标。
　　1月6日，时代中国发布公告显示，2019年12月，其合同销售（连合营项目销售）金额约为107.12亿元，签约建筑面积约为75.4万平方米，分别同比增长58.06%和64.99%。
　　公告显示，截至2019年12月31日，集团年度累计合同销售（连合营项目销售）金额约为783.6亿元，签约建筑面积约为534.7万平方米，分别同比增长29.32%和43.24%。按照既定的2019年年度销售目标750亿计算，时代中国完成年度目标104.48%。
　　同时，时代中国也在2019年年末加大了拿地力度，仅仅12月，时代中国共斥资约75亿元在公开市场上拿地，分别获取广州、武汉、佛山等地块。
　　公开资料显示，时代中国控股成立于1999年，其优势区域为珠三角地区，并逐步在长三角、西南和华中等地区扩大布局。2019年12月，时代中国旗下的物业公司时代邻里在港交所主板正式挂牌上市。

⊙记者：徐倩

　　编辑：杨娟娟　校对：何燕

源自：新京报

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原文标题：时代中国控股前10个月销售594亿 同比涨超两成

　　新京报快讯（记者：赵昱）11月4日，时代中国控股公告称，该集团于2019年10月实现合同销售（连同合营项目销售）金额约为87.37亿元，同比增长约63.92%；签约建筑面积约为61.7万平方米。
　　2019年前10个月，该集团累计实现合同销售（连同合营项目销售）金额约为594亿元，同比增长约24.61%；签约建筑面积约为399.2万平方米。
　　在3月13日举办的业绩会上，该集团管理层宣布其2019年销售目标为750亿元。按照此数据计算，该集团于今年前10个月完成年度目标79.2%。
　　今年9月，时代中国控股附属公司时代邻里向香港联交所递交上市申请。时代中国控股表示，分拆时代邻里上市可使其拥有独立的集资平台并拓展投资者基础，为时代邻里日后扩展提供资金，改善财务管理效率；还能使集团各项业务更集中发展，实现更优的资源分配。

⊙记者：赵昱

源自：新京报

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原文标题：时代中国前9个月销售额约507亿 完成目标近七成

　　新京报快讯（记者：赵昱）10月4日，时代中国控股发布公告称，2019年9月，该公司及其附属公司（合称“时代中国”）合同销售（连同合营项目销售）金额约75.23亿元，同比增长约31.25%；签约建筑面积约 48.4万平方米，同比增长约39.08%。
　　2019年前9个月，时代中国累计实现合约销售（连同合营项目销售）金额约506.63亿元，同比增长约19.66%；对应的签约建筑面积约为337.5万平方米，同比增长约33.98%。
　　在3月13日举办的业绩会上，时代中国管理层宣布2019年其销售目标为750亿元。按照此数据计算，该集团于今年前9个月已完成年度目标约67.55%。
　　在土地获取方面，克而瑞研究中心数据显示，今年1月至9月，时代中国新增土地建筑面积约259.6万平方米，新增土地货值约528.1亿元。

⊙记者：赵昱

　　编辑：武新　校对：郭利

源自：21世纪经济报道

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原文标题：高价地“被套”负债上升时代中国“全员营销”背后压力隐现

　　广州海珠石岗路，标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地，这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。
　　从现场来看，自去年8月动工以来，项目施工进展并不快，达到销售条件似乎遥遥无期。
　　“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年，时代中国大举扩张，迅猛拿地，导致负债大幅增长，经营性现金流已连续6年为负。
　　而时代今年前8月销售431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%，现金流压力隐现。
　　9月3日，时代中国紧跟中国恒大，传出“全员卖房”的消息，销售指标甚至和裁员挂钩。
　　分析人士称，在市场下行的今天，现金流意味着房企的生命线，时代中国要化解眼前困境，必须左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。

负重前行
　　作为一家中小型民营区域性房企，时代中国过去几年的操作可谓大胆。
　　2017年3月29日，时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的最高单价纪录。
　　链家信息显示，目前，该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米，临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米，均与时代中国的土地楼面价相差无几。
　　高企的地价让项目入市困难，陷入尴尬。8月6日，时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称，该项目明年应该可以推出市场；财报显示，项目将于2021年竣工。
　　事实上，时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底，时代中国在短短两个月内，在广州、佛山连刷三次高价地；2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块，溢价率均在400%以上，其中一块甚至超过500%。
　　在冲刺千亿的节骨眼，时代中国拿地也未放缓。2019年上半年，公司新增拿地金额187.6亿元，已超出去年全年的实际拿地金额。
　　此外，公司上半年拿地销售比为60%，较去年全年拿地销售比提升39个百分点，亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。
　　值得注意的是，时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅，其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，拿地的溢价率皆在33%以上，河源地块溢价率更是达104.8%。
　　克而瑞研究中心认为，时代上半年积极拿地的主要原因，是为了补充去年远低于平均的拿地金额，并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低，但在大部分城市限价令未有放松的前提下，未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。
　　进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番，但代价也很沉重──负债大增，经营性现金流长期为负。
　　中报显示，截至2019年6月30日，时代中国的有息负债总额为501.20亿元，同比增长23.51%。其中，短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元，与2018年底相比增加38.36%；净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%；融资成本约为4.32亿，同比上升75.18%。
　　另据Wind数据，时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数，今年上半年为-27.75亿。
　　但整体来看，时代的财务尚算健康。截至上半年，时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元，比去年同期减少了6%，现金短债比为2.6倍。
　　国泰君安表示，上半年时代中国借贷成本为 7.55%，较去年同期的7.6%略有下降。未来随着评级的提升，融资成本有望进一步下降。

全员卖房
　　时代中国是当前房企规模竞争、冲击千亿的生存状态之缩影。“未来的市场中，千亿是个门槛。”
　　然而，激进规模扩张叠加严厉的楼市调控，时代中国在2019年难言轻松。
　　上半年，时代中国合同销售额312.3亿元，同比增20.1%，增速较去年放缓32.6个百分点，也仅完成750亿元合同销售目标的41.64%。
　　其中，粤港澳大湾区（含清远地区）是销售贡献主力，上半年该区域的销售占比高达93.3%。这也是时代中国被长期诟病的风险点之一──区域过于集中珠三角。
　　上半年，在合同销售面积同比增长36.87%的情况下，时代中国的销售增速、销售价格均出现下滑。其中，销售价格由去年的17240元/平降至15131元/平，相差2109元/平。
　　究其原因，是来自广州、佛山销售贡献减少，分别为总额的30.6%、27.5%；相比去年同期，两者贡献分别下降4.54、9.4个百分点。而销售额略有提升的江门、清远、惠州等，大都来自本就份额不多的三线城市。
　　受市场下行影响，截至8月，年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着，接下来的四个月，时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。
　　时代中国迅速行动应对。近日有消息称，时代中国要求各级别员工在2020年1月15日之前，必须卖出相应套数的房子。如若没有完成，则可能“被离职”。
　　时代一名内部人士透露，他所在的部门被要求推销高、中、低端三个项目，若未完成则会相应罚款。
　　不过，该人士表示，从公司内部付款等方面，目前并未感受到资金很紧张。
　　对此，时代中国对21世纪经济报道记者回应，“全员营销”是房企通行已久的做法，公司只是发动大家积极宣传、推荐公司产品、项目信息，没有下硬性的指标要求。
　　从行业来看，时代中国此次营销力度高于同一梯队的房企。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，加快销售本质都是和销售目标有关，冲刺千亿的房企实际上压力更大；对时代而言，要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力，时代还需依赖销售不断回笼资金。
　　他补充，销售是房企重要的现金流，去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下，各类房企普遍面临压力，无论是在供给端还是需求端，都会积极进行开拓，以提升业绩。
　　国泰君安国际分析师曾新芫指出，时代中国全年可售货值为1300亿元，其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标（同比增长24%），若目标未来销售保持20%～30%增速，2020年有望冲击千亿销售规模。

源自：新京报

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原文标题：时代中国控股分拆旗下物业公司赴港上市
⊙记者：赵昱　编辑：王海亮　校对：李项玲

　　新京报快讯（记者：赵昱）近年来，多家房企已分拆或计划分拆物业公司独立上市。9月9日，时代中国控股发布公告称，其附属公司时代邻里已于今日向香港联交所递交上市申请。
　　记者获悉，目前，时代中国控股间接持有时代邻里的全部发行股本；待完成分拆上市后，时代中国控股将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益，时代邻里将不再是时代中国控股的附属公司。
　　时代中国控股表示，分拆时代邻里上市可使其拥有独立的集资平台并拓展投资者基础，为时代邻里日后扩展提供资金，改善财务管理效率；还能使集团各项业务更集中发展，实现更优的资源分配。
　　新京报记者了解到，截至目前，已有涵盖彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务在内的多家物业公司赴港上市。今年8月7日，保利物业向香港联交所递交招股书，若成功上市，将成为内地第14家在香港联交所主板上市的物业公司。

源自：界面

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原文标题：广州房企时代中国推“全民卖房”，卖不出去要被裁 源自：界面新闻
⊙记者：吴波

　　起于绿城，兴起于恒大的全民营销，正在被更多房企采用。
　　近期，广州房企时代中国“全员卖房”的消息引起市场关注──时代中国公司下达卖房指标，要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。甚至，在规定时间内完成不了卖房指标，员工将会被裁。
　　界面新闻从时代中国一家分公司了解到，该区域正在推行“全民经纪人”，上到城市总，下至普通员工，都背了一定指标。比如按年计，基层员工一套，经理级别2套等。
　　时代中国并未讳言“全员卖房“一事，但否认公司下达相应指标及惩罚措施。时代中国回复界面新闻称，这是房企通行已久的全民营销，公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司的产品、项目信息，有激励方案，没有下硬性的指标要求。

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　　一位时代中国员工表示：“没有完成指标要被裁，现在只是听说，集团并未下发正式文件。”
　　资金问题永远是悬挂在企业头上的达摩克利斯之剑。尤其在房地产这个重资产的行业，资金的重要性更是不言而喻。
　　当市场遇冷，融资收紧，房企则更寄希望于促去化抓回款，来穿越市场周期。而“全民营销”也在行业内被广泛采用，以争取更多销售和回款。
　　这种方式最早始于2012年，销售严重滑坡的绿城。彼时“地产教父”宋卫平为提振销售业绩，将“坐销”改为“行销”，实施经纪人制度。除了企业销售人员，绿城还鼓励二手中介签约经纪人和一些非专业销售人员成为业务员。
　　绿城的“行销”制度，是全民营销的最早雏形。而广为人知的，则是后来恒大推出的“全员营销月”活动。
　　恒大采用的，是针对所有在售项目采取为期一个月的打折促销；如今，由董事长许家印亲自带队的“全员营销月”已成为恒大的重点营销活动之一，在全国范围内展开。同时，恒大聚焦企业员工这一拓客渠道，推出“恒房通”营销平台。
　　不止于恒大，诸如，万科“分享家”、碧桂园“凤凰通”、保利“保利惠”、绿地“房产通”等房企的营销平台，也成为了其销售的重要利器。
　　以阳光城为例，这两年在“双斌”带领下，阳光城销售业绩逐步走高，而其营销手段也越来越丰富。去年，阳光城也推出全员营销平台“阳光房宝”，并逐渐加大了这一平台的推广力度，在激励机制下，鼓励员工、老业主以及外部人士成为注册经纪人。
　　全民销售作为房企自建的推广渠道，在今年更大力度被采用及受到外界格外关注，可能也源于今年楼市遇冷行情。
　　今年“小阳春”过后，楼市在5月便开始呈现明显下行趋势。房企项目去化率开始走低。上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。继6月后，新建住宅成交量已经连续两个月环比下降。
　　加上融资端逐步收紧，“促销售、抓回款”则成了众多房企下半年重要战略之一。
　　华侨城A在2019年中报表示，要“力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短，加快现金回流，控制负债率，防范化解各类重大风险。”
　　具体表现为，华侨城计划坚持“现金为王“，提高项目推盘速度；坚持“回款”才是硬道理，加快项目去化。对于部分总盘货值大、政府调控、市场遇冷的产品，制定灵活的价格和销售策略，通过“整售+散售”结合、“以量换价”、“以时间换空间”等多样化手段实现去化。
　　7月底，富力在内部发文指出，今年以来，集团销售业绩距离全年既定销售目标仍有差距。当前全公司最重要工作是加大销售力度，确保完成销售任务。要求坚持全员营销，加强促销力度，以完成销售目标为第一优先级。
　　时代中国也不例外，这家公司推行全民营销虽已有几年，但今年在“全民营销”力度更大。一位不具名人士评价称，“以前比较佛系，没有硬性指标。现在是必须完成，扣一点KPI。”
　　加大“全民营销”力度背后，也可见其，在购房需求收档、楼市销售整体放缓的现状下，其库存去化，回笼资金的压力。
　　根据时代中国8月业绩公告，2019年8月，公司实现合同销售金额约为63.28亿元，签约建筑面积约为43.7万平方米，同比分别增长14.33%、33.64%。
　　截至前八个月，时代中国累计合同销售金额约为431.4亿元，签约建筑面积约为289.1万平方米，同比分别增长17.85%、33.16%。
　　时代中国时代中国董事会主席岑钊雄今年定下的年度销售目标是750亿元。按此计算，接下来四个月，时代中国每个月平均销售需达79.65亿元。这一数字，相比前8月平均销售53亿元，有一定增幅。
　　同时，在“冲千亿”的目标主导下，最近两年时代中国也在更加积极主动的拿地，储备货值。一位接近时代中国的人士称，目前，时代中国一家分公司，为了提高拿地效率，实行的是双投资总的制度。
　　而2019年上半年，时代中国确实在多渠道拓展土地储备，通过公开招拍挂、城市更新项目、一级开发、合作及收购多种方式，提升了拿地金额，数量，面积。
　　2018年，时代中国实际拿地金额为129.67亿元。而岑钊雄在年初2018年业绩会上，曾对外透露今年买地预算，大致为300亿元。
　　2019年上半年，时代中国买地花去了超过一般预算，以187.59亿元总成本买地21宗；总土储也提升至约2308万平方米土地储备，其中约90%位于粤港澳大湾区。
　　融资，销售，拿地，是房企资金腾挪的最重要的三个环节。当拿地预算增加，资金敞口变大，房企在融资和销售端，将付出更大精力。

源自：面包财经

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原文标题：时代中国控股：加速拿地后偿债压力增加，汇率波动推升财务成本

　　时代中国控股（1233.HK）此前披露了2019年中期业绩报告。数据显示，公司上半年实现合同销售312.3亿，同比增长20.1%。
　　具体财务指标上，当期实现的营收为159.43亿、归母净利润15.94亿、归母核心净利润17.01亿，分别同比增长52.2%、34.6%以及43.8%。
　　在2019年上半年全国商品房销售额同比只增长5.6%的大背景下，时代中国控股的这一增速应该还算不错。但是，市场好像并不买账，公司股价第二天大幅低开，最多时曾下跌达9%。不过当天十点半以后，随着指数反弹，公司股价也收复大部分失地，最终收跌1.11%。

毛利率上升至32.5%，利润增速小于营收增长
　　分业务来看，在时代中国控股的159.43亿营收中，有147.63亿来自于出售物业，是公司最主要的收入来源。其次，城市更新业务贡献营收6.41亿，主要来自于金融城旧厂项目和里水洲村项目。除此之外，物业管理费、租赁业务也贡献了部分营收。

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　　报告期内，由于公司的销售成本增速小于销售收入增速，从而使得公司的毛利率进一步抬升，由去年同期的28.2%上升至32.5%。公司表示，毛利率上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例有所提升以及新增毛利率较高的城市更新业务。
　　其他收入及收益同比减少40.6%至3.87亿，主要是当期没有出售部分合营企业收益和收购合营企业产生的评估收益所致。
　　销售及市场推广成本的增速基本与销售收入增长同步，而行政开支与其他开支的增速明显快于销售增长。特别是后者，增速达86.4%，主要原因是商誉减值增加及捐赠支出增多。
　　最后，融资成本和所得税开支的增长也超过了营收增速。其中，受应课税利润及土地增值税增加的影响，所得税开支从去年同期的10.82亿上升至今年上半年19.91亿。

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土地储备充足，主要分布在广东省内
　　时代中国控股的发展核心为珠三角区域。截至2019年6月30日，公司共有120个处于不同发展阶段的项目，其中有113个分布在广州、佛山、江门等广东省主要城市。
　　报告期间，公司共花费187.59亿用于购买21幅地块，约占同期销售收入的六成。如果按照总建筑面积测算，占比最大的前五大城市依次是广州、江门、长沙、佛山以及肇庆。
　　翻查去年年报，公司共花费129.67亿元用于土地购买，累计购得土地23幅。由此可见，公司在2019年半年的时间内就花费超过去年全年的金额用于拿地，说明公司的扩张速度在明显加快。
　　截至报告期末，公司共有土地储备23.1百万平方米。按照面积测算，清远、广州、佛山、江门的占比最多，均超过了10%。另外，广东省以外的长沙土储也达到了183.73万平方米，占比8.0%。结合公司2018年3.73百万平方米、2019年上半年2.06百万平方米的销售面积进行测算，这些土地储备足够公司未来几年的发展。

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　　这些土地储备中，63.8%将用作住宅、7.8%用作商业，其余部分则用于停车场及配套设施等。

账上现金减少，计息负债增多
　　从资产负债表的角度来看，公司的现金、偿债压力均有所增大。截至2019年6月30日，公司账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿，同比去年减少了6.0%。
　　与之相对应的是，公司的借款却明显增加。截至报告期末，计息银行贷款及其他借款合计达501.20亿。翻查2018年财报，当时这一数值为476.31亿。具体结构上，一年内到期借款由2018年底73.12亿上升至100.30亿。其余主要为两年至五年内需偿还借款，总额为381.75亿。
　　由于借款增多，公司的利息支出也相应增加。财报显示，公司2019年上半年产生的利息开支总额为21.52亿，其中利息资本化金额17.20亿，占比近80%，与去年同期基本持平。

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　　面对偿债压力，公司通过配售、发债等多种方式筹集资金。2019年4月，公司以每股14.54港元配售1.08亿股，共筹得资金约15.70亿港元。
　　同时，根据不完全统计，公司2019年以来通过境内外发债，合计募资超75亿人民币。

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　　需要指出的是，由于时代中国控股在今年上半年加快了拿地节奏，由此带来账上现金减少、计息负债增多属于较为正常的周期性现象。但是，随着外部金融环境变化，信托、海外债等融资渠道更为收紧，未来或许仍然需要关注相关风险。
　　其中尤其需要关注的是美元债券。近期，人民币兑美元汇率跌破7的心理关口，对美元债存量较高的房企而言，这或许在一定程度上会增加财务成本。（CJT）

源自：新京报

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原文标题：时代中国前7个月销售额约368亿 完成年度目标近五成
⊙记者：赵昱 封面图来源企业官网截图　编辑：武新　校对：李世辉

　　新京报快讯（记者：赵昱）8月5日午间，时代中国控股有限公司（简称“时代中国”）发布其未经审核营运数据。2019年7月单月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）实现合同销售（连同合营项目销售）金额约55.82亿元，签约建筑面积约39万平方米。
　　2019年1月～7月，该集团累计合同销售（连同合营项目销售）金额约为368.12亿元，同比增长约18.48%；对应的签约建筑面积约为245.4万平方米，同比增长约33.08%。
　　在3月13日举办的业绩会上，该集团管理层宣布2019年其销售目标为750亿元。按照此数据计算，该集团于今年前7个月已完成年度目标约49.08%。
　　土地获取方面，根据克而瑞研究中心数据，2019年前7个月，该集团新增土地货值525.9亿元，新增土地建筑面积259.6万平方米。

源自：财经栏目

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　　△财经栏目上市公司研究院 大眼楼管/胡雪婧
　　6月25日，时代中国控股有限公司（以下简称：时代中国控股）发布公告宣布，雷伟彬先生将辞任公司的首席财务官，黄永年先生将获委任为公司的首席财务官；余咏诗女士将获委任为公司的公司秘书兼授权代表之一。
　　黄永年，42岁，将负责该公司的财务报告及投资者关系相关事宜。其现为该集团的公司金融主管兼助理总裁。于2015年加入时代中国前，黄永年为瑞峰资产管理和US GMT Capital的主要负责人，早前任职于高盛亚洲、摩根士丹利银行及地产团队、费城联邦储备银行等。黄永年于美国宾夕法尼亚大学取得荣誉学士学位，并毕业于哈佛大学商学院高级管理课程。
　　年报显示，时代中国控股毛利率自2015年有稳步上升；核心净利率2018年有所下降，近五年基本维持在10%到15%之间。净负债率自2016年改变下降的趋势开始有小幅的上升。

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　　在雷伟彬担任时代中国CFO的近五年，公司的净负债率整体处在较为合理的位置，截止2018年底，时代中国的净财务费用为6.67亿元，融资利息支出为31.85亿元，其中资本化利息达到26.46亿元。简单用利息支出与有息负债余额之比计算，时代中国的平均融资成本约在7.9%左右。

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　　截止上年底，时代中国账面货币资金及受限制资金合计274亿元，短期内的有息负债达73.12亿元，长期有息负债403.19亿元，公司债务结构较为合理，短期偿债压力不大。整体来看，时代中国在过去几年的财务状况较为稳健。

源自：新京报

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原文标题：时代中国前4个月销售额超191亿 完成年度目标26%
⊙记者：赵昱　编辑：武新　校对：何燕

　　新京报快讯（记者：赵昱）5月3日，时代中国控股有限公司公告称，2019年4月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）实现合同销售金额（包括其合营及联营销售金额）约51.8亿元（人民币，单位下同），同比增长约4.67%；签约建筑面积约33.2万平方米，同比增长约10.67%。
　　2019年前4个月，该集团累计实现合同销售金额约191.50亿元，同比增长约21.75%；签约建筑面积约为127.1万平方米，同比增长约37.55%。
　　此前在3月13日举办的业绩会上，该集团方面表示，2019年公司销售目标定为750亿元。按照此数据计算，该集团于今年前4个月已完成年度目标的约26%。
　　据了解，该集团去年全年共实现合同销售金额约605.9亿元，超额完成其2018年550亿元的销售目标。集团管理层曾于去年表示，千亿目标大概率能在2019或2020年完成。