杭州楼市陷高价地尴尬：割肉入市 近四成项目流摇

源自：中国经营报

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　　住宅成交创近两年新低 近四成项目“流摇”
　　开发商割肉入市 杭州楼市陷高价地“尴尬”
　　付魁，张玉，石英婧
　　石英婧
　　天气渐凉，杭州楼市也步入“寒冬”。但时至年底销售冲刺阶段，开发商多项目开闸贴身肉搏，开启抢收大战。
　　截止到11月29日，据杭州乐居不完全统计，12月杭州预计有47个项目推出新盘。
　　连日来，《中国经营报》记者实地走访了杭州市多个区域的楼盘项目了解到，受到业绩及回款的双重功能压力及需求，多数此前高价拿地的项目“开闸”。不过，由于限价政策的影响，多数项目面临入市“尴尬”。
　　绿城建发沁园项目楼面价为40766元/平方米，首批预售均价为49500元/平方米；三湘印象·森林海尚项目均价45000元/平方米，楼板价为32370元/平方米。
　　对此，绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城中国”）相关负责人回应本报记者表示，此次沁园开盘房源全部售罄，回笼的资金超11亿元，有利于在下行市场中以较低价格寻找新的机会及实现利润增长。三湘印象股份有限公司（000863.SZ，以下简称“三湘印象”）在收到记者采访函后尚未予以回复。
　　多位业内人士告诉记者，近乎底价入市的背后，高价地项目几乎微利。而开发商年底回笼资金要求以及限价放松无望，对开发商而言，迟开不如早开。

高价地项目“割肉”入市
　　近日，记者实地走访了位于拱墅区丰潭路与申花路交叉口西南100米的绿城建发沁园售楼中心，据工作人员介绍，绿城建发沁园在10月25日开盘，几个小时就已经售罄，开盘均价49500元/平方米，预计2019年上半年会进行加推。该工作人员直言：“后期待售的项目价格还不确定，因为地价就4万多元/平方米，要看政府限价政策，我们现在受政府限价，如果不限价，肯定要卖到6万元/平方米以上。”
　　据了解，该项目在2017年1月以楼面价40766元/平方米的高价竞得，而此次开盘的均价为49500元/平方米，其中包括6000元/平方米的装修价。事实上，去掉6000元/平方米的装修价格，均价和楼面价相差甚少。
　　对此，绿城方面相关负责人回应表示，沁园一期开盘受限价影响，首批预售均价为49500元/平方米。这是沁园项目申领的第一批预售许可证，168套全部去化。后续开盘仍有充足房源，价格会依据市场行情和政策调整。
　　“此次沁园开盘房源全部售罄，回笼的资金超11亿元，有利于在下行市场中以较低价格寻找新的机会及实现利润增长。”上述绿城负责人表示。
　　随后，记者实地走访了位于江干区源聚路与明石路交汇处的首开东城金茂府项目。据介绍，项目首次开盘为7号楼、9号楼跟11号楼3幢，均价每平方米不足47000元。另据项目销售人员介绍，目前项目暂定每月开一次盘。资料显示，2016年6月3日下午，金茂和首开联合体以33106元/平方米楼面价、64.1亿元总价竞得庆隆宅地，成功刷新申花板块宅地楼面价、总价纪录。
　　与首开金茂府相对的是三相印象·森林海尚项目。据项目销售人员介绍，目前项目均价45000元/平方米左右。据了解，该项目在2017年1月以32370元/平方米的成交楼面价竞得。
　　浙江好地研究院院长朱祖渊告诉记者，开发商此前拿高价地的原因在于对杭州市场抱有较高的预期，普遍以高于当时房价水平去测算拿地，然而杭州严格执行限价的情况下这些高价项目普遍面临着上市困难的局面，拿地到开盘时间大大超过正常水平，这也进一步增加了开发商的资金成本，随着市场下行，开发商对于今年以及明年的市场普遍不乐观，为了加快资金回笼降低项目风险或者说是损失，近期多个高价项目出现“抢跑”的现象。

开发商花式促销
　　作为G20和亚运会的举办城市，近年来，杭州市场一路高歌，成为众房企“兵家必争之地”。据中国指数研究院数据显示，从城市排行榜来看，2018年首季度，杭州以923亿元土地的成交总价位居榜首，超越北上广深4个一线城市。
　　据本报记者今年4月份实地走访报道，供求失衡下，杭州楼市僧多粥少，购房难度不断加大，房企惜售心理严重。其中不乏捂盘惜售、“号子费”等销售乱象。在经历短暂的疯狂之后，随着相关政策持续收紧，杭州楼市也开始呈现“降温”状态。
　　据公开资料不完全统计，5月份杭州无需摇号（以下简称“流摇”）盘仅4个，3个是排屋别墅项目；到了8月份，流摇盘已上升到8个，占比近15%（总推盘量）。9月增加到13个，甚至还有热度颇高的楼盘，首开直接流摇。10月67张预售证中，有25个盘流摇，占比近四成。
　　据不完全统计，2018年10月，杭州市区（含富阳和临安）新房成交量6758套，相比去年同期跌了44.9%，相比9月的12749套同样也跌了47%。其中，新建商品住宅总计成交6227套，创下近20个月成交新低。
　　在此基础上，部分中小品牌房企更是打出优惠政策吸引购买者，其中不乏赠送面积及其他优惠。
　　万科大溪谷项目销售人员表示，整个项目分为五期，已经开过3次盘，目前，仅剩下几套房源，排屋均价29000元/平方米左右，小高层均价21000元/平方米左右，近期开盘的项目，如果全款购房，车位可以优惠8万元。
　　旭辉东原吴越府相关销售人员表示，目前项目均价在每平方米1.6万~1.7万元，全款购房可享九六折优惠，按揭可打九八折，其经理和项目经理还可以进行优惠。
　　11月28日，记者实地走访了位于杭州市临安区钱王街的湖滨外滩项目。据项目销售人员介绍，目前项目共分排屋和高层。项目飘窗全部赠送，阳台赠送一半面积，整个户型有24平方米的赠送面积，“后期我们会给你们免费改造一下，把该敲的墙敲掉。”
　　此外，以一套88.88平方米的跃层产品为例，价格为19377元/平方米，总价172万元。开盘当天的折扣是九四折，“关系户”可以拿到九二折，合计总价为158万元左右。由此计算，可以减少大概14万元。
　　对于部分房企销售过程中出现的“偷面积”现象，11月29日，记者致电杭州市规划局，工作人员称宣传部负责接受记者采访，记者拨打宣传部电话始终无人接听。
　　朱祖渊告诉记者，杭州楼市热度下降的原因是多方面的，首先是政策面的持续调控显现成效，限价限购限贷短期没有松动迹象；其次是开发商之前拿的高价地上市普遍困难，导致资金普遍被“套牢”，拿地意愿下降，土地市场降温传导到新房市场，还有受大环境影响的因素以及此轮行情在持续上涨2年之后价格透支明显也需要进行合理回调；另外一个牵动市场的因素是针对房价上涨压力较大的城市要降低拆迁货币化补偿比例，“少了拆迁的助力，市场将冷清不少”。
　　值得注意的是，尽管行情低迷，开发商推盘却仍然“热度不减”。
　　11月28日，记者实地探访杭州市临安区发现，自去年8月份浙江省政府宣布撤销县级临安市，设立杭州市临安区以来，临安到处都可见拆建的身影，售楼处连在一起并排开放的现象亦较为常见。有业内人士直言，目前滨湖新区全部在拆迁改造。
　　数据显示，杭州市区除4月摇号新政实施当月，推盘量较少外（1993套），其余月份，均保持了高推盘模式。5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套。
　　资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生分析指出，临安供应量偏大，短期市场可能会面临一些压力，不过，未来科技城的崛起，对临安外溢效果明显，后市依然看好。