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 Sichuanese 发表于: 2008-2-22 22:56:27|显示全部楼层|阅读模式

[企业] 万科前5个月销售额2676亿 5月新增13个项目

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  万科企业股份有限公司,简称万科或万科集团,证券简称:万科A、证券代码:000002,证券曾用简称:深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股(2008年2季度),总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心,现任董事会主席郁亮。2012年01月17日,已加入万科十年的重庆公司总经理邢鹏正式离职,成为继徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银之后又一位出走的“老将”。
  万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中,连续三次上榜。2016年8月,万科企业股份有限公司在“2016中国企业500强”中排名第86位。2018年1月,公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。2018年5月9日,“2018中国品牌价值百强榜”发布,万科位列第40。2018年7月19日,2018年《财富》世界500强排行榜发布,万科企业股份有限公司位列332位。


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 灰头 发表于: 2019-6-4 21:27:32|显示全部楼层
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万科前5个月销售额2676亿 5月新增13个项目

源自:新京报
原文标题:万科前5个月销售额2676亿 5月新增13个项目

  新京报快讯(记者:王海亮)6月4日晚间,万科公告披露其5月销售业绩。2019年5月,万科实现合同销售面积366万平方米,合同销售金额579.9亿元;今年前5个月,万科累计实现合同销售面积1660.8万平方米,合同销售金额2676亿元。
  5月,万科新增加了12个开发项目、1个物流地产项目。12个开发项目分别位于广州、温州、昆山、苏州、鞍山、济南、武汉、重庆和银川,总占地面积合计为100.3万平方米,计容积率建筑面积合计为232.6万平方米,万科权益建筑面积合计为147.1万平方米,万科需支付权益地价合计为124.38亿元。
  其中,占地面积最大的一宗为鞍山高新区的万水河项目,占地面积13万平方米,计容积率建筑面积25.9万平方米,万科权益比例为70%,需支付权益地价2.54亿元。权益地价最高的一宗则为苏州新区的向阳路项目,占地面积9.4万平方米,计容积率建筑面积21.6万平方米,万科权益比例为80.1%,需支付权益地价31.07亿元。
  此外,万科在5月新增1个物流地产项目,为南宁五象新区的万纬南宁金海物流园(二期),占地面积8.91万平方米,建筑面积7.22万平方米,万科权益比例100%,需支付权益价款0.69亿元。
  据克而瑞研究中心数据,2019年1月~5月中国房地产企业新增货值TOP100榜单上,万科以1478亿元的新增土地货值位列第4名,为货值破千亿的8家房企之一。从新增土地价值看,万科以558.1亿元位列第3名;从新增土地建筑面积看,万科以945.7万平方米位列第6名。
⊙记者:王海亮 编辑:武新 校对刘军
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
 一直做下去 发表于: 2019-2-20 21:38:00|显示全部楼层

万科将发行20亿住房租赁债 近14亿投入海淀永丰

源自:新京报
原文标题:万科将发行20亿住房租赁债 近14亿投入海淀永丰

  新京报快讯(记者:王海亮)2月20日晚间,万科企业股份有限公司(简称“万科”)发布公告称,计划发行2019年第一期住房租赁专项公司债券(简称“本期债券”),发行规模为不超过20亿元,其中,14亿元拟用于住房租赁项目的建设和运营,包括万科的北京-海淀永丰项目和大连-保华旺苑项目。
  公告称,2018年6月,万科获中国证监会核准,面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币 80亿元(含 80亿元)的公司债券(简称“本次债券”),采取分期发行。其中,本期债券为本次债券第三期发行,债券简称为“19万科 01”,期限为 5年期,附第 3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
  本期债券发行规模为不超过 20亿元,每张面值为100元,共计不超过2000万张,发行价格为人民币100元/张。公告披露了募集资金运用计划,其中14亿元拟用于万科住房租赁项目的建设和运营,扣除发行费用后剩余部分拟用于补充公司营运资金。
  拟投入募集资金的住房租赁项目包括北京-海淀永丰项目和大连-保华旺苑项目,均为住宅项目,分别拟使用本期债券募集资金金额13.8亿元和0.2亿元。公告显示,北京-海淀永丰项目可租赁的经营建筑面积为24.98万平方米,提供租赁住房918间,住房租赁部分预计于2020年12月开业;大连-保华旺苑项目可租赁面积7586平方米,提供租赁住房258间,已签署房屋租赁合同。
  新京报记者获悉,本次债券首期发行规模15亿元,当期票面利率4.05%,2018年 8月9日完成;第二期发行规模 20亿元,当期票面利率 4.18%,2018年10月29日完成。
⊙记者:王海亮 编辑:武新 校对 吴兴发
 2951566898 发表于: 2018-10-12 07:23:01|显示全部楼层

万科退房凸显下行周期 业内:带来不好的示范效应

源自:21世纪经济报道
  厦门万科退房背后:下行周期纠纷凸显
⊙记者:张晓玲 实 习 生 陈靓、彭缘 深圳、广州报道

  导读
  由于万科的龙头效应,类似厦门万科的退房方案,会带来不好的示范效应,令降价产生的纠纷更加复杂。
  “活下去”的口号刚喊完,万科又因降价后“补偿”、“退房”引发关注。
  10月10日,位于厦门的万科白鹭郡,在降价后迅速给出前期业主两种解决方案,因取消温泉入户,万科愿补偿业主20万元或解除合同,也就是退房。
  国庆前后,不少大型开发商在全国范围内展开了降价促销,但类似万科如此干脆利索让前期业主退房的很少见,此举也引发不少争议。
  2008年以来,每当房地产价格出现下行,便会随之出现前期买房的业主“维权”纠纷,这也成为楼市进入下行周期的信号。
  面对前期业主因后期房源降价“维权”,房企该何去何从?多名业内人士和律师指出,纯因降价索赔、退房毫无法律根据,这类行为明显属于违约;而房企选择给业主补偿,则是企业的自主权利,是企业维护品牌形象、客户关系的体现。
  也有业内人士指出,由于万科的龙头效应,类似厦门万科的退房方案,会带来不好的示范效应,令降价产生的纠纷更加复杂。

万科的选择
  在经历了三年的持续上涨后,中国各地楼市逐渐开始下行。
  “今年楼市持续调控重压,信贷收紧,市场自9月开始观望。” 中原地产首席分析师张大伟指出。
  刚刚过去的九月、国庆,多个城市的房价开始出现冲高回落现象,“金九银十”不再。厦门、杭州、深圳这些原本房价极度坚挺的城市,也出现了打折、特价。
  恒大、碧桂园、万科、融创四大巨头领衔,带动了各地楼盘的降价风潮。国庆前夕,厦门万科白鹭郡启动降价促销,推出百余套89-110平方米特价房,相比之前房源,降价幅度在25%以上。
  这引发了前期业主的不满,网传万科补偿每位业主100万,涉资1亿。
  10月10日,厦门万科回应称,因项目购房合同中的温泉入户实际操作难以实现,产品发生变更。公司愿补偿前期业主20万元,或可选择解约。
  从此次厦门项目的处理方案来看,与以往单纯因为降价要求补偿、退房不同的是,万科首先承认自己的产品出现了瑕疵,这是可以退房的理由。
  万科的处理方式并不是个案。泰禾的合肥院子在降价后,老业主可以退房来重新购置促销房源,但需支付全款;杭州新希望未来海岸同意一期业主退房,不收取任何违约金;长沙湘熙水郡也给出回应,业主可自愿退房。
  多位开发商人士向21世纪经济报道记者表示,9月份以来市场陷入低迷,各家房企纷纷打折促销,随行就市,但让人头疼的是一降价就怕前期业主来“闹”。
  “降价就闹明显不符合契约精神,在房价上涨过程中,购房者并未平分利润给开发商,房价降了也不应要求开发商退差价。”张大伟指出,这波降价潮以及由此引发的纠纷不会很快过去,还有可能持续。
  这是因为,过去3年,房价全国上涨,投资投机需求旺盛,杠杆过高,购房者对于房价下行更加敏感。
  加之,过去2年很多开发商违规使用了双合同,在网签价格之外,通过装修车位等分摊了大量的房款,而2018年四季度是收房高峰期,过去因房价上涨而掩盖的各种问题,将在2018年4季度出现井喷。

开发商如何应对?
  深圳知名房地产律师张茂荣对21世纪经济报道记者表示,“降价本来是一个市场行为,楼市的好坏、开发商如何定价,第一期和第二期的合同都是相互独立的。但是降价之后,前期的老业主觉得自己的房子贬值了,首付款都亏了,然后进行所谓的维权,这是没有法律依据的。”
  他指出,地产商与前期业主签订的合同是合法有效的,开发商作为卖方,没有义务进行补偿。
  但在实际操作中,开发商往往会作出妥协。
  对此,张茂荣认为,从法律而言,开发商可以选择放弃一部分权利,对业主进行补偿,这是一个民事自主行为,不违反法律规定。
  对于万科等房企当前的退房方案,他认为,开发商可能迫于无奈,为了防止引发纠纷,割舍了自身的利益对业主进行补偿,这种补偿是符合法律规定的。
  不过,他也指出,万科作为房企龙头,选择降价有消化库存、资金回流的考虑,可以理解。但这种行为可能会引发市场一系列反应,第一,其他购房者,包括不是在万科购房的业主,看到万科都降价或者补偿了,可能引发这些购房的业主进行效仿,从而进行所谓的“维权”,导致纠纷数量进一步增加。
  第二,这种行为对外释放了一个信号:只有在楼市惨淡的情况下,才会进行降价,这将进一步引发市场的观望或者明显的看跌,进一步影响楼市低迷化。
  张大伟认为,单纯因降价而来的“维权”行为,容易受到开发商和相关部门的妥协和放任,助长了购房投机者的投机心理。
  “龙头房企选择降价就补偿,会导致全行业效仿,对于其他开发商来说,将面临更大的压力,大开发商还好,中小企业也许只能封盘。”张大伟说。
  另有深圳房地产商指出,万科厦门可退房应为个案,是万科基于自己产品变更做出的处理方案。
  参考过去的2008年、2011年和2014年,国内房地产市场均出现了不同程度的降价,作为龙头的万科也是先行者,且对业主降价退房要求态度强硬。
  2008年,万科在全国范围内促销打折,对于业主的退房要求,万科态度坚决称绝不补偿。
  2014年,上海万科悦城价格跳水,多名前期业主提出退房,万科表示,降价“是作为企业的自主经营行为,并未违反法律法规和任何合同约定。业主的集体退房申请诉求无法让人信服,故不能接受退房要求。”
  张大伟指出,对房地产的买卖双方而言,购房是一种合约行为,市场机制需要契约精神来支撑,“房闹”不应该被鼓励,想要继续享受房地产泡沫和暴利的人们,应该意识到,那个时代已经过去了。
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 海风有咸味 发表于: 2018-8-6 22:23:00|显示全部楼层

没有王石的这一年 万科日子过得有点迷茫

源自:新浪财经-自媒体综合
  没有王石的这一年
  来源:老斯基财经
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  天下没有不散的筵席,只是愚钝的我们,总是后知后觉,错过了开始,也料不到结束。
  2017年6月30日,王石卸任万科董事会主席,正式离开了他一手创建的公司。当时有人感叹,一个时代结束了。
  最早一批的老地产人,任志强退休,潘石屹退出,王健林转型,在房地产黄金20年春风中沐浴长大的第一代大佬,陆续退出了地产一线。
  王石退了,退得不甘心,喜欢发微博的他,从2016年7月2日开始,就在微博上消失了,直到今年6月22日写出一句纪念性的话:“去年6月21日一早,我发布了不再参加万科新一届董事会的竞选。”
  一年了,王石还没有放下万科,这家他付出半生精力的巨型公司,会怀念老当家吗?
  没有王石的万科,日子过得有点迷茫。
  2017年销售额破了5000亿后,万科董秘就在财报解读会议上说,房地产来到阶段性高位,2018再增长并不容易。
  盛宴的尾声,说来就来。
  万科看得很准,进入2018以来,调控政策一个接一个,尤其针对一二线城市,从严从紧。这让布局主要在一二线的万科,很难受。
  在大本营深圳,最新出台的“住房制度改革意见”里,明确规定以后商品房供应只有40%,其它都要建成人才房、安居房、租赁住房。这份意见一直规划到2035年,已经正式生效。
  深圳,改革开放的前沿阵地,市场化程度最高的城市,也只能保留40%的自由房地产市场了,其它地方呢。
  可以预见,深圳这份具有范本意义的规划一出台,其它城市会陆续跟进。未来20年,地产商的选择可怜得很,要么争抢那40%的份额,在层层限购的夹缝中生活;要么参与城市主导的福利房建设,从头到尾听安排,拿点辛苦钱。
  万科,也在做着新尝试,它积极响应“搞租赁住房”的号召,投入很大资源做租赁。
  在深圳,万科盘下龙华富士康工厂旁边的清湖新村,召集所有房东,把这些城中村的楼房全部租下来,准备改造一番后,按品牌公寓租出去。
  想得很美,但实施下来,万科尝到了“二房东”的滋味,两头不讨好。
  城中村的房东们不好谈价钱,不给万科面子,租金至少要按市场价。万科盘下城中村这些参差不齐的住宅楼后,要花钱改造,派团队管理。
  租客更不满意,周边的富士康员工表示“万科来袭,人心惶惶”,他们担心经万科改造后,租金就要涨了。万科赶紧保证,租金不会大幅上涨。
  一个项目还没完成,万科就碰了一鼻子灰,关键是,花了这么一番精力,能赚几个钱呢。
  在北京,万科的租赁项目更加尴尬。早在2016年12月,万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块,这个地块专门用作“企业自持租赁性住房”。万科把项目命名为“万科翡翠书院”。
  如今房子建好准备出租了,根据万科公布的租金价格,一套三居室月租金为1.5万元~1.8万元,如果项目100%出租,每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间,10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。
  也就是说,10年以后,“买地钱”才能回来一半。
  这样的项目,追求利润的企业,怎么可能乐意做?也许,只有那些专为群众服务的企业才能做下去吧。
  于是,郁亮在6月的股东大会上斩钉截铁:“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉。”
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  瞧瞧吧,当了20年房地产领头羊的万科,不想干了。
  曾几何时,地产“领头羊”的宝座,是王石不惜代价争取来的。
  1997年,任志强曾经代表“华远地产”去收购万科,可惜没有成功,心机颇深的王石,搭上了华润这艘大船,把任志强踢出了局。
  任志强只能再创业,退出“老华远”,重新组建了“新华远”,可惜一番争斗耗尽了任志强的事业心,新华远没能做大,只局限在北京一隅。
  从那以后,王石坐稳了房地产一哥的位置,鲜有人能够挑战。
  2005年,年轻气盛的孙宏斌曾扬言要把万科拉下马,可是嘴上没毛办事不牢,不到一年孙宏斌的顺驰就垮了,他只能收起豪言壮语,默默地去“再创业”。
  曾几何时,王石带领着万科,把“精英”的标签深深刻在都市青年心中。
  万科的房子,就是针对都市白领的,文化层次高,讲究生活品质,从房子设计到小区规划,再到物业管理,透着浓浓的小资气息。
  作为掌门人,王石重塑自己的“形象”,攀珠峰,做演讲,写书,甚至还接了一些商业公告:移动全球通、Jeep大切诺基。
  通过高频率的曝光,王石向年轻人传递着生活理念:精英,就要特立独行,就要做不同凡响的事。
  曾几何时,地产大佬都是特立独行的代言人。
  王石是硬汉,追求极限,过不安分的人生。
  任志强是大炮,该说的不该说的,口无遮拦。
  潘石屹是暖男,土气中透着一丝狡黠,爱讲哲理。
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  当然了,我们最喜欢的还是王健林,一举一动竟然有点逗比,一个亿的小目标,让迪士尼20年不盈利,清华北大不如胆子大...身价几百亿的富翁能带给群众这么多欢乐,放在国外也稀罕啊。
  那一代地产大佬,赚足了钱的同时,也尽情释放着个性,向我们展示着成功的意义。
  成功是什么?就是敢说,敢做,敢于出人意料。
  谁也没料到王石炖了一锅黏糊糊的红烧肉;谁也没料到任志强会成为全国人民都恨的第三人;谁也没想到潘石屹不务正业跑去当主持人。
  当然了,最让人没料到的还是王健林,儿子成了网红界的状元,自己化身摇滚界的传人,那首“一无所有”唱得很溜。
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  曾几何时,地产大佬是让我们佩服的人。
  房价是涨了很多倍,但涨价不是地产大佬一人之力,是社会各界共同推动的结果,对于大佬们,我们无法说“恨”。
  具体到个人,我们不得不佩服大佬的勇气。就说一条,王石敢于在5·12大地震时号召员工“限捐10元”,并说企业已经纳税,救灾不是企业的责任。
  这样的话,明知道说出来会被骂得体无完肤,但还是勇敢地说了出来。冷静下来想想,不是真话吗?不是真性情吗?
  让我们感受到真实的人,才会得到我们真心实意的佩服。
  可是,这一切都变了。
  王石卸任的这一年,像只闲云野鹤四处游荡,在水立方做了次演讲,在深圳举办了个人摄影展,到以色列希伯来大学游学,还陪田朴珺晒了夫妻度假的照片。
  他有余热,却找不到合适的释放点。华大控股邀请他担任联席董事长,他答应了,互相之间都明白,老年夫妻了,不是真爱,也就彼此图个名吧。
  华大控股为此发出声明,严守当初承诺,不涉足房地产。看来,王石这辈子跟房地产的缘分,断了。
  任志强还在四处讲房价,年近古稀的他,有点执拗,总是用市场经济那套理论分析房地产,什么供需矛盾,产权混乱...老家伙确实有点过时了,未来的房地产,能算作市场的,已经不足一小半,还将处于严防死守之中。
  这样的形势下,无论是亚当·斯密、凯恩斯还是弗里德曼,统统失效。
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  潘石屹退得差不多了,今年4月,他特意拍了一部讲房价的短片,自己上阵当解说,用一口甘肃腔调的普通话,控诉着房价太高了,高得让企业失去拿地盖楼的勇气,老百姓失去传宗接代的勇气。
  最辛苦的,还是王健林。其他几位虽然退居二线了,却是无债一身轻,落得潇洒体面。
  王健林的债务压力,还没有到如释重负的那一天,年初,他分解了万达集团,重组一个万达商管集团,跟房地产撇清关系。
  第一代地产大佬,纷纷不干了。谁还在坚持呢?新的地产一哥:杨国强。
  就在上周,问题频发的碧桂园,在广东顺德召开了一场媒体交流会,杨国强满脸委屈地说:“我感觉自己是天底下最笨的人。”
 福正身有 发表于: 2018-3-29 08:30:01|显示全部楼层

万科失去王石的第一年

⊙作者:意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 姜伯静
  说万科喜忧参半并不为过,而说它不太尽如人意也应该是恰如其分。

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万科失去王石的第一年

  日前,万科发布了2017年的年度报告。这时候,我们自然而然的会想起王石。
  而此时的王石,已经成了“前任”。
  尽管有很多人不喜欢王石,但我们必须要承认一点:没有王石,就不会有万科的辉煌。
  历史没有重新来过一次的机会,只有假设。所以之前,我们只能假设万科没有王石会如何。但今天,当王石已经成为“前任”的时候,再看万科,万科已经不再是当年的模样!
  2017年6月30日,当郁亮当选为万科第十八届董事会主席之后,王石的万科时代便画上了句号。甚至,如潘石屹所言,“一个时代结束了”!
  当然,郁亮是王石心仪的接班人。那一次接棒,更像是一次完美的计划。王石早就表示过:自己是万科文化的守望者,只要万科文化能延续,个人荣辱去留不重要;如果郁亮能代替他成为董事长,他可以辞职。
  万科的王石时代结束了,万科的郁亮时代开始了。万科,在失去王石的第一年,表现如何?我感觉,喜忧参半,并不算是太尽如人意!
  先说两个不算太好的方面。
  第一,业绩方面,万科被恒大远远的甩在了身后。
  随着万科2017年业绩的发布,中国地产三强在2017年的位次尘埃落定。
  恒大,万科,碧桂园。
  但是,与第一和第三相比,第二的万科并不自在。
  根据恒大的年报,恒大的2017年是这样的。
  2017年营业额为人民币3,110.2亿元,较2016年增长47.1%;2017年毛利为人民币1,122.6亿元,较2016年增长88.9%;毛利率为36.1%,较2016年上升8个百分点。2017年核心业务利润为人民币405.1亿元,较2016年增长94.7%。2017年净利润为人民币370.5亿元,较2016年增长110.3%;净利润率为11.9%,较2016年上升3.6个百分点。
  而万科,则是这样的。
  2017年,万科实现营业收入 2,429.0亿元,同比增长 1.0%;房地产业务的结算毛利率为 25.8%,较 2016年提高 6.0 个百分点;实现归属于上市公司股东的净利润 280.5亿元,同比增长 33.4%;每股基本盈利 2.54元,同比增长 33.4%;全面摊薄的净资产收益率为 21.1%,较 2016年增加 2.61 个百分点。
  两相比较,在营业收入、营业收入增长、毛利率、毛利率增长、净利润、净利润增长等方面,万科全面落后。
  虽然郁亮面对这种全面压制毫不在意,称“所谓量价都是旧时代的产物,现在都是新时代。万科从2012年之后所谓的排名第一第二就早已不在外面心中了,我们心中只有美好生活了。”但是,这何尝不像是一种自我安慰呢!
  而面对第三的碧桂园,万科也不占优势。万科以2429亿元的营收取得281亿元的净利润,而碧桂园则以2269亿元的营收取得260.6亿元的利润。
  第二,没有能够成功解决宝能的问题。
  宝能,是不是王石和郁亮的心结,我不太清楚。但我们可以知道的是,当初宝能让王石和万科管理层很难堪。
  如果没有宝能的咄咄逼人,王石本可以“退休”的更加体面。
  应该说,在深圳地铁的“帮助下”,万宝之争结束后万科管理层有些“惨胜”的味道。而宝能,则直到如今也没有离开万科的意思;相反,还频频利用自己持有的万科股份进行资本方面的“闪转腾挪”。
  所以,当刘姝威发布公开信针对宝能时,难免会引起人们的猜测。
  只是很可惜,刘姝威的公开信如石沉大海,除了在舆论上有些动静外,并没有实质性的作用。意外的是,刘姝威此举倒是让曾经的野蛮人宝能赢得了一些支持。以至于,出现了“独立董事有发言权,但是不能乱发言吧”这样的疑问。
  而更具有戏剧性的发展是,公开信发布不久之后,刘姝威万科独董的年薪翻倍。
  万科,还是拿宝能无可奈何。
  而在2017年的分红派息方案中,宝能依然占据“大头”。根据万科2017年的分红派息方案,“每 10 股派送人民币 9.0元(含税)现金股息,以 2017年末公司总股份数 11,039,152,001 股计算,2017年度现金股利计人民币 9,935,236,800.90元,占公司 2017年合并归属母公司股东净利润的比例为 35.42%。”而按照此方案,合计持有万科A股股份28.04亿股的宝能系,将获得25亿元的分红。
  此时的宝能,虽然在万科偃旗息鼓,但是却闷声分红,并且在新能源汽车领域做的风生水起,俨然一副新能源车新贵的势头。
  以上这两点,是万科失意的地方。
  除去这两点,万科亦有所得。
  第一,是“跨业”。
  对于万科的业务拓展,我感觉,用“跨界”,不如用“跨业”。
  看万科年报,我们能发现,其主营业务中,房地产业务营业收入减少了0.48%,而物业收入增长了67.28%;“其他业务”增长了32.78%。
  当初,深圳地铁还未入主万科、万科与深圳地铁进行初步合作时,我们就应该看出,万科进军房地产之外业务的意向非常明显。
  在万科官网,我们能看到当时的这段话:“深圳地铁集团所建立的‘轨道+物业’模式,与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。双方发挥各自优势,开展战略合作,将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸,万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源,双方共同打造的“轨道+物业”模式,也有望向更多城市复制推广,走向全国,甚至走出国门。让万科的全体股东,都能分享地铁时代的经济红利。”
  而在深铁正式入主万科之后,万科又有了新的举动。
  2017年7月18日,万科发布公告,称“万科企业股份有限公司之间接全资附属公司万科地产(香港)有限公司及其联属公司,与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成财团,共同参与在新加坡交易所上市的新加坡物流地产商普洛斯潜在私有化。”“出资不超过34亿新加坡元(按2017年7月14日汇率折算为人民币168亿元)。”
  此外,看万科的年报,万科在物流仓储服务、冰雪度假、养老业务、教育业务方等方面都有涉足。其在年报中称:除原有的住房供应、物业服务核心业务外,目前万科已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业,正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。
  万科,正在由纯粹的地产商向城市服务提供者的身份转型。而这种转型,也有利于未来房地产市场降温后万科的发展。
  第二,是参与国企的混改。
  关于万科参与国企混改的过程与前景,我在《万科国企混改之路会越来越深入》一文中已经做过分析,这里不再多说。
  而万科,在此次年报中说:“万科一直是混合所有制企业,希望我们的成长经验能够帮助更多的企业通过混改焕发活力。我们的事业合伙人机制是全球企业机制的新探索领域,在起跑线上并不落后于发达国家,希望能再接再厉,在世界商业史上谱写中国企业的创新篇章,成为‘中国智慧’的一部分。”
  这里面有两层意思,一是继续参与国企混改,二是继续它的事业合伙人机制。还有重要一点,就是万科对自己“混合所有制企业”身份的确认。
  应该说,继续参与国企混改,对万科的发展很有利。
  这两点,是万科失意之外的收获,也算得意。
  综合以上这四点,说万科喜忧参半并不为过,而说它不太尽如人意也应该是恰如其分。
  大约在2007年的时候,王石在接受采访时回答了自己给万科带来了什么这个问题,他说:“第一,是选择了一个行业;第二,是建立了一个现代企业制度;第三,培养了一个团队。”而当王石离开万科时,他的团队继承了他的事业。如今的万科,在失去王石的第一个年头里,交出了这样一份成绩单。与当初带来的相比,王石,又带走了什么呢?也许,这个答案会在几年后才能揭晓。
  (本文作者介绍:专栏作者,首届世界互联网大会最佳新闻评论奖得主,iDoNews  签约专栏作者。)
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 去哪里 发表于: 2017-3-11 10:26:00|显示全部楼层

万科董事会即将改选 王石何去何从?


  万科董事会即将改选 王石何去何从?

  这将是一场心照不宣的权力分配,如同华润将所持万科股份悉数转让给深圳地铁一样。
  罗强 来源:界面新闻
  3月,和全国“两会”一样受资本市场关注的,是万科董事会改选,这一日程目前已确定。
  3月10日,万科发布公告称,公司将于两周后(24日)在深圳大梅沙万科总部召开董事会会议,审议2016年度报告及财务报表等相关事项。
  按照惯例,相关事项应该还包括:审议2016年度利润分配及分红派息预案、审议董事会换届选举方案、审议关于召开2016年度股东大会的议案。
  相比较于“脑补”各类宫斗场景的董事会换届选举,利润分配及分红派息方案也非常值得关注。虽然在过去一年里,遭遇股权事件的万科以3647亿元销售额,负于3733亿元销售额的中国恒大,失去了“宇宙第一房企”宝座,但万科的利润必定仍然不输于恒大。
  在沪深几千家上市公司中,万科一向以“慷慨”分红著称。从2010年每10股派息1元,到2015年“水涨船高”至每10股派息7.2元,万科2015年的分红总规模高达79.5亿元,占权益净利润的44%,其中第一大股东“宝能系”分得近19亿元。
  资产重组未果情况下,万科原第一大股东华润集团将所持股份悉数转让给深圳地铁集团,同时在监管部门的介入下,中国恒大、“宝能系”均表态称不谋求万科控制权,万科是否仍然愿意以高分红回馈股东?这将是分析万科股权事件后续动向及影响的一个风向标。
  如愿引入深圳地铁成为关键大股东,万科初步解决了目前的股权问题,同时也解决了后续获取宝贵土地资源的问题,双方在“轨道+物业”模式上的实践必定加快,未来也不排除万科会以包括定向增发在内的各种形式购买深圳地铁的土地资源,这在一定程度上减少了万科的资金压力。
  对于投资万科的中小股东而言,大比例分红以及后续股价走势最为重要,但是对于以万科主席王石、总裁郁亮为代表的管理层,以及深圳地铁、恒大、“宝能系”、安邦为代表的关键性股东而言,此次董事会改选仍然是一次博弈。
  此次董事会改选,3位来自华润集团的董事退出无疑,一向支持万科管理层、来自平安集团的外部董事孙建一也可能因平安“辞职事件”卸任。而来自万科管理层的董事王石、郁亮、王文金中,面临最大不确定性的便是王石是否将留任。
  按照累积投票制规则,在不考虑股东之间联合一致的情况下,“宝能系”最少能够获得3个董事席位,而深圳地铁、万科管理层、恒大均能获得1-2个董事席位。但如果考虑股东之间的“连横合纵”,则仍然需要分类讨论各种可能性。
  深圳地铁强势从华润手中“接盘”万科,看起来是完全信任和支持万科管理层,但由于持股时间不够半年无法进行自主提名。不过,这并不妨碍其进入董事会,因为考虑到深圳地铁的特殊地位,掌握提名权的现任董事会必定将其考虑在内。
  按照此前华润的惯例,深圳地铁很有可能将占据万科7名非独立董事中的一半(3名)席位(另外1名是外部公司董事),唯一不确定的是深圳地铁在董事会选举中,是否会拿下董事长一职,这将关系到王石的去留问题。
  在法律意义上来看,股东大会是一家股份公司的权力核心。但实际上,董事会才是一家公司的权力中心,其可以在股东大会闭会期间行使诸多权力,最关键的是,权力的外在表现往往是集中在一个人身上,万科董事会主席以及总裁人选的权衡,将代表万科的权力核心指向。
  万科最新股权结构中,“宝能系”合计持股25.4%,为第一大股东,深圳地铁持股15.31%位列第二大股东,持股14.07%的恒大则为第三大股东。恒大主席许家印已经明确表态将逐步退出万科,因此再去争夺董事会席位已经没有意义。
  而宣称做财务投资者的“宝能系”仍然是不确定因素,派驻董事与“财务投资”并不矛盾,同时保监会对于“宝能系”公司前海人寿的处罚中,也与前海人寿所持万科股份无直接关联。一位接近前海人寿的人士称,身为第一大股东,还是希望能在万科董事会占有一席之位。
  从2015年开始,潮汕商人姚振华掌控的“宝能系”公司增持万科,直至成为第一大股东,同时引发华润、安邦、恒大等资本大佬的介入“混战”,再到华润将所持万科股份悉数转让给深圳国资委旗下的深圳地铁集团,权力始终闪现在规则制度的内外,此次董事会博弈也将如此。
  按照公司法的规定,召开股东大会需要提前20天内发出通知,这意味着万科将与4月中下旬召开年度股东大会,目前来看,这一时间已晚于上届董事会换届选举时点。
 小姑凉可爱 发表于: 2015-12-21 01:28:00|显示全部楼层

万科下月18日前披露重组信息

源自:财经网
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万科发布公告,称在2016年1月18日前披露重大资产重组信息,公司A股股票最晚于2016年1月18日恢复交易。
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 忘伤 发表于: 2015-11-9 10:26:01|显示全部楼层

80家房企利润率滑至个位 万科率先破2000亿

源自:证券日报
  80家房企利润率滑至个位数万科销售额率先破2000亿元  房地产行业已经进入中低利润行业范畴
⊙作者:见习记者:苏诗钰

  “从成交量看,房地产市场稍有回暖,今年前三季度地产成交量较2014年上涨超三成,且有多家地产上市公司业绩过千亿元。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示。
  截至目前,有80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%。
  中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,预期整体房企的净利润将增长8%左右,2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。从季度看,80家企业中,有28家企业利润率高于10%,52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
  “出现房企趋势性利润下调的主要原因是销售难度加大,虽然全国在一二线城市市场回暖,但三四线市场依然处于调整过程中,以价换量在持续。其次,融资成本持续增加,对于企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润。此外,土地竞争激烈,房企一二线拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。”张大伟表示。
  数据显示,前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利置业、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前个10月的销售额再一次把竞争对手甩开,率先突破2000亿元。
  从公布的数据来看,1月份至10月份,恒大地产累计实现销售额达1545.3亿元,同比增幅高达44%,按照其年初制定的1500亿元销售目标计算,提前两个月完成年度目标的103%。而万科A发布的销售简报显示,1月份至10月份,公司累计实现销售面积1627.3万平方米,销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。
  韩长吉表示,就大型房企而言,实现全年业绩预期不算太难。上半年政策较为宽松,第三季度利好频频来袭,在国家和各地方政策的“照顾”下,房地产行业市场环境有所好转,多数大型房企业绩同比增长。但大量中小型房企业绩呈现出亏顺状态,较难完成全年业绩预期。
  韩长吉告诉《证券日报》记者,尽管房地产行业已开始回暖,但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难,拿地就能赚钱的日子已经一去不复返,市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型,只有竞争力强的企业才不会被淘汰。
  “市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整,原来靠压低土地成本,提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在,如今房企需要走差异化道路,在细分市场上精心耕耘。”韩长吉表示。
  “从未来市场预期看,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。”张大伟表示。
  此外,张大伟告诉记者,核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。
 晴晴妈妈 发表于: 2015-9-30 08:26:00|显示全部楼层

万科发行50亿公司债 票面利率仅3.5%

源自:证券时报
  万科发行50亿公司债 票面利率仅3.5%
⊙记者:周少杰

  继2013年万科(000002)在港首次发行境外美元债获得2.625%超低融资成本之后,万科在境内市场再获低利率融资成本。该公司董秘谭华杰称,这是万科在资本市场良好信誉的再次体现。
  9月29日,万科公告其2015年公司债券(第一期)发行工作已于28日结束,发行规模为人民币50亿元,债券为5年期品种,最终票面利率为3.50%。万科本期公司债为无担保品种,信用等级为AAA。

信用优势突出
  万科此次发行公司债利率水平接近于同期限国债利率水平。对此,谭华杰称,这是利率市场化的结果,反映了万科的信用优势。
  据悉,万科除了获得中诚信证券评估有限公司给予的主体信用和债券信用等级为AAA的评级之外,万科在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级,是大陆房地产行业中信用最好的企业之一。
  万科2015年中报显示,公司持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,万科其它负债占总资产的比例为38.86%,较2014年底减少2.59个百分点。万科净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为15.76%,继续保持在行业较低水平。
  市场分析人士认为,在宏观经济和货币政策支持下,当前市场融资成本处于历史低位,市场上高收益信用债供给较少,在平衡信用风险、收益水平和流动性的过程中,投资者更加关注资产的流动性。
  业内人士认为,本期万科公司债券发行,恰逢市场对于高流动性信用产品需求较旺盛的时期,公司债质押融资功能得以最大程度的发挥,加之万科高信用资质及较高的市场认可度,最终实现了出色的发行结果。
  实际上,这种情形在国际资本市场并非罕见,如在2003年末至2004年初,美国公司债券较同期国债收益率仅高25-30个基点(BP),小于当前万科公司债与同期国债的利差。

债券融资助公司发展
  成熟资本市场中,债券融资较股权融资的规模更大,是企业利用资本市场的重要工具。具有高资信能力的企业能够以较低的资金成本赢得市场支持,做大做强,从而形成经营业绩与融资能力的正向循环。
  根据发行公告,本次万科债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款,剩余资金将用于补充流动资金。
  万科称,从过往的历史看,万科通过资本市场的每一次融资,对于推动公司的快速发展均起到了显著的作用。在当前房地产行业进入白银时代的背景下,万科50亿元公司债的发行将进一步增强其资金实力,为公司把握行业中出现的机遇创造更有利的条件。
  过去十年万科营业收入复合增长率达到33.93%,净利润复合增长率达到31.38%,而万科也是自上市后每年都进行分红,且现金分红时间最长的上市公司。
  谭华杰表示,万科作为一家已上市24年的大型蓝筹上市公司,多年来始终秉持审慎的发展策略,持续关注公司的财务安全。本次低成本发行,是债券市场更好反映信用利差的结果,也是公司债券市场走向成熟的体现。未来万科将基于以现金流为核心的运营管理体系,以“三好住宅”和“城市配套服务商”为业务蓝图,积极推动业务转型;以“事件合伙人管理”和“扁平化平行架构”为主线,构建更强大的组织竞争力。
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
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