时代67亿羊城买地里的旧改留用地秘密

源自：观点地产

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⊙作者：林心林

　　随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一。

　　过去几周成为焦点的时代中国，或许希望用一笔67亿的买地来制作新的话题。
　　7月28日上午，位于广州黄埔科学城的两宗宅地入市竞拍，总用地面积为12.38万平方米。最终，两宗地块均由时代中国以底价摘得，总成交价为67亿元。
　　其中，黄埔区开源大道以北、玉岩路以西SDK-C1-2地块，被广州市天博房地产开发有限公司以底价57.14亿元竞得，扣除配建折合楼面价15674元/平方米。
　　黄埔区开萝大道以东、香雪大道以北LGPQ-D2-1地块，被广州市天创房地产开发有限公司以底价10.66亿元竞得，同样扣除配建折合楼面价16388元/平方米。
　　科学城作为广州一个楼市板块并不陌生，凭借与市中心友好的通勤距离、良好的生态环境以及生活配套，其已成为广州置业热门板块之一。
　　而此次位于科学城的两宗宅地，还有一个共同的特点是均为萝岗社区旧改留用地项目。其中起拍价较高的SDK-C1-2地块为二类居住用地、中小学用地，用地面积100321平方米，容积率≤4.4，计容建筑面积373100平方米。
　　根据出让要求，竞得人须在本地块中配建计容建筑面积 5%的政府统筹房源；宗地东南角由政府收储后置换提供给萝岗街道萝岗社区经济联合社作为经济发展用地，竞得人须在竞得土地后30日内与萝岗社区、萝峰社区共同签订《自留发展用地合作协议》。
　　另一宗地同样有相关出让要求，LGPQ-D2-1地块为萝岗街道萝岗社区经济联合社经济发展用地收储出让项目，竞得人须在竞得土地后30日内与萝岗社区经济联合社签订《萝岗社区自留发展用地合作开发协议》。
　　即是说，这两宗地均涉及了旧改项目，其中SDK-C1-2地块涉及到萝峰村，LGPQ-D2-1地块涉及到线坑村。
　　这种涉及旧改的土地出让在科学城板块已见怪不怪。从2019年底以来，科学城板块已出让的四宗宅地全部涉及到旧改，拿下的地块均为旧村里边的留用地块。
　　“科学城住宅净地已经几乎没有了，所以未来居住用地主要都以旧改转化为主。”世联行广州大区副总经理林家星对观点地产新媒体称。
　　据了解，留用地是征地补偿的一种对价。随着工业化、城市化的推进，农村的土地被大量征用，为缓解征地各类矛盾、促进村级集体经济长远发展，村级发展留用地政策在此背景下应运而生。
　　在广东，则是从1998年前后开始了留用地的发展，到目前已遍地开花。
　　对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。可以窥见，随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一。
　　如2018年12月，花都区就明文公示，在公开引入合作企业意见（试行）的通知文件中指出，引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业。
　　目前已有不少开发商实践了上述“定律”。如去年12月，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁亭角村留用地，后于今年4月，保利顺利拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；今年4月，方圆以底价48.59亿元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地，后于5月份，大井村旧改花落方圆。
　　但林家星也指出，留用地和村改的操作主体没有必然联系的，本身是两个不同层面的操作问题。“主要还是看投资测算是否能算得过来，也有拿了村改但是自留发展用地没有拿的。”
　　如广州渔沙坦旧改项目，富力于2018年摘得村留用地项目，但后于2019年8月份保利力排富力、合景，在投票中当选渔沙坦旧改的意向合作企业。
　　这次的时代中国，可以借着这两宗科学城留用地，顺势在自己的土储包中多收入两个旧村吗？
　　以时代中国与科学城另一村落华甫村的关联来看，2019年11月，时代中国以底价19.5亿元夺得科学城华甫村位置的萝岗社区留用地KXCD-F2-5地块，该地块案名为“时代天境”，已于2020年3月23日动工，预计将于今年底入市。
　　而华甫村也已纳入旧改，并完成旧村庄更新改造意向表决，目前，改造主体方面最大呼声就是“近水楼台先得月”的时代中国。业内人士透露称，时代中国已介入华甫村旧改许久。
　　不过，观点地产新媒体获悉，此次拿地中SDK-C1-2地块涉及的萝峰村，事实上已由星河湾拿下开发权，该项目于2019年5月举行动工仪式，投资金额达62亿元；另一宗线坑村则于去年1月改造完毕进入收楼阶段，改造主体为宏康房地产。
　　业内人士对此则认为，即便无缘这两个旧村，但对于时代中国在整个知识城板块乃至广州东区的深耕也是有帮助的。
　　另值得注意的是，此次吞下67亿的地块并非只凭时代中国一己之力。综合企查查获悉，其中57亿地块的拿地主体广州市天博房地产开发有限公司由广州市天誉投资有限公司持股100%，天誉投资除了由时代中国旗下广州市燊哲投资有限公司持股70%外，另还有30%股权由深圳联新投资管理有限公司所持。
　　后者深圳联新投资，由深圳平安创科投资管理有限公司持股51%，平安不动产有限公司持股49%。
　　平安不动产入股或说引援地产商项目已是兵家常事，从时代中国的角度看，负债的攀升或是其需要找来帮手的原因之一。
　　截至2019年12月31日，时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。其中一年内到期借款约为185.977亿元，同比增长了154.4%，涨幅超过一倍，且占总负债比例升至34.9%。
　　虽现金短债比仍为1.57倍，可以覆盖一年内到期的有息借款，但若对比去年年中的2.57倍现金短债比，时代中国手头的钱袋子明显比以前紧了。
　　同时，时代中国在押注旧改的路上也出手阔绰，今年以来就先后摘得增城城丰村新汤社、南沙黄阁镇大塘村、番禺大石东联村等旧改，其中东联村拟投资89亿元。按此计算的话，时代中国在旧村投资上综合累计已近400亿元。
　　最近这家广州本地房企在融资上也小跑跃进，日前正完成16亿5年期公司债发行，票面利率5.94%，以及完成3亿美元票据，票面利率6.75%，同时20亿ABS项目状态更新为“已反馈”。