云南城投预亏超23亿中小房企“病急”乱投医陷恶性循环

szccw · 发表于: 2007-11-30 10:44:12

　　云南城投，前身为开远市国营华光工业公司，为开远市国有企业。开远市国营华光工业公司下设上海华光啤酒厂开远分厂、开远市建筑涂料厂、开远市民族塑料厂，主要生产经营啤酒及农用薄膜。
　　云南城投，即云南城投置业股份有限公司（以下简称“公司”），是经云南省城市建设投资有限公司收购重组云南红河光明股份有限公司，于2007-11-30日在上海证券交易所复牌上市的国有上市股份有限公司（股票简称：云南城投，股票代码600239）。

〓　相关链接

szccw · 发表于: 2007-11-30 10:44:58

　　中文名称云南城投置业股份有限公司
　　英文名称 YUNNAN HONGHE GUANGMING CO.,LTD.
　　注册地址云南省昆明市民航路400号
　　省份云南省
　　城市昆明市
　　法定代表人许雷
　　总经理刘猛
　　董事会秘书石渝平
　　信息披露人石渝平
　　联系地址云南省昆明市民航路400号云南城投大厦3楼
　　办公地址云南省昆明市民航路400号云南城投大厦3楼
　　公司网址
　　雇员总数 199
　　信息披露报纸上海证券报
　　信息披露网站
　　成立日期 1993-01-30
　　工商登记号 530000000004673
　　会计师事务所天健正信会计师事务所有限公司

szccw · 发表于: 2007-11-30 10:45:27

　　公司注册资本290521376元、主营业务为房地产开发与经营、商品房销售等。公司麾下拥有云南红河房地产开发有限公司、云南城投置地有限公司、云南城投大理置地有限公司、云南城投铜都置地有限公司、云南云岭天籁投资有限公司、云南南亚汽车商城有限公司、云南城投物业服务有限公司等多个子公司。作为以经营性房地产开发为主营业务的上市公司，公司将充分发挥自身优势，坚持立足云南、面向全国、辐射东南亚的发展方向，以大众居住产品为主要开发内容，以旅游文化环境及建筑美学为产品特色，以城市品质的提升者及大众房价的平抑者为己任。面对未来，本着“积极进取、开拓创新”的精神，公司将着力于树立以高品质为导向的企业形象。坚持以房地产开发为主业，严格控制开发质量、不断扩大开发规模、形成品牌优势、拓展更为广阔的市场空间，使云南城投置业股份有限公司逐步成长为国内一流的房地产企业开发集团公司。

szccw · 发表于: 2007-11-30 10:46:13

　　云南城投置业股份有限公司（以下简称本公司或公司）的前身为云南光明啤酒股份有限公司，于1992年12月以定向募集方式成立，1998年10月23日在云南省工商行政管理局变更名称为云南红河光明股份有限公司，企业法人营业执照注册号：5300001002428,公司股本177,338,160.00元。2007年10月24日在云南省工商行政管理局变更名称为云南城投置业股份有限公司，企业法人营业执照注册号：530000000004673,公司注册地址为云南省昆明市民航路400号，法定代表人：许雷。

szccw · 发表于: 2007-11-30 10:46:46

经营范围
　　房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁、市政工程建设、市政基础设施建设、土地开发。

主营业务
　　房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁、市政工程建设、市政基础设施建设、土地开发。

主要产品
　　啤酒、饮料、矿泉水、塑料制品、涂料、胶水。

华美达 · 发表于: 2018-1-5 09:56:02

　　云南城投738亿负债买买买 240亿收购利益输送自家人？

　　来自：中国经济网

　　中国经济网按：已停牌超过半年的云南城投（代码：600239）至今没有复牌。公司一方面积极推进本次重组的审计、评估等相关工作，一方面积极组织有关各方按照《问询函》的要求落实相关回复，准备回复文件。2017年12月13日，云南城投在上交所举行重大资产重组媒体说明会，就此前发布的重大资产预案进行说明。根据预案，云南城投拟以发行股份及支付现金的方式向省城投集团、邓鸿、赵凯、刘杨、尹红、邹全、柳林购买其合计持有的成都会展100%股权，以4.35元/股计，购买资产拟发行股份50.95亿股，另募集配套资金发行不超过3.21亿股，共发行54.16亿股。标的资产估值约 240亿元，溢价71.89%。招商证券是本次收购的独立财务顾问。交易对方承诺，承诺期内标的资产三年累计实现净利润合计约63亿元。由于标的资产估值远高于收购方市值，被业内称为“蛇吞象”式的收购。
　　此前云南城投并购频频，9月15日，云南城投公告称，公司以25.88亿元完成了对银泰旗下8家公司股权的收购，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。时间再推前至2016年12月底，云南城投以18.63亿元完成了银泰旗下8个项目股权的收购。
　　致力于扩大规模的云南城投本身业绩增长乏力。2014年、2015年、2016年及2017年1~9月份，公司通过不断并购虽然分别录得营业收入39.47亿元、40.13亿元、97.70亿元和63.9亿元，但扣除非经常性损益后的净利润却分别只有1.69亿元、-1.81亿元、-3.65亿元和-4.96亿元，特别是在2016年、2017年间，其分两次分别花费了18.63亿元和25.88亿元对银泰系旗下公司的股权进行并购后，主营业务的亏损幅度反而愈发严重。
　　资金的需求与负债率的提升对于云南城投来说同样是绕不过去的关卡。2014年～2016年，云南城投总负债分别为285.31亿元、396.07亿元、572.27亿元，截至2017年三季度末，云南城投负债总额达到738.50亿元，资产负债率90.20%。云南城投2014年、2015年、2016年的资产负债率分别为85.22%、87.64%、89.22%。截至今年前三季度，云南城投这一负债率已经升至90.2%。
　　成都会展本就与云南城投有着“亲戚”关系，其第一大股东为云南省城市建设投资集团有限公司，该公司持有成都会展51%的股权，是其控股股东，同时，省城投集团还是上市公司云南城投的控股股东，持有上市公司34.87%的股权。正因这层关系的存在，使得此次并购成为自家人之间的交易。停牌前，云南城投的市值仅83.82亿元，此次收购成都会展的240亿元是前者市值的2.86倍。
　　王健林原本作价336亿元的77个酒店资产包变成了199亿元，打三折卖富力，而现在云南城投集团将成都会展转手卖给云南城投置业却增值72%，是否涉及“利益输送”，难免令人生疑。
　　此外，对标的公司的净利润披露还出现前后不一的情况。根据此次收购的预案，2015-2016年，成都会展实现营业收入为16.81亿元和16.45亿元，净利润为8787万元和2.61亿元。在大股东省城投集团的账本里，2016年，成都会展实现营业收入13.46亿元，净利润1.37亿元。
　　盈利预测方面，标的公司承诺2018年、2019年及2020年三年累计实现的净利润合计约为63亿元。根据预案，2015年、2016年及2017年前8个月，成都会展净利润分别为8787万元、2.61亿元、1.85亿元，年净利润不足3亿元，与承诺净利润相差较大，业绩承诺恐难实现。
　　中国经济网记者向云南城投发去采访函，截至发稿时未收到回复。

负债居高不下2017年三季度末资产负债率90.20%
　　据本次重组预案显示，2014年～2016年，云南城投总负债分别为285.31亿元、396.07亿元、572.27亿元，截至2017年三季度末，云南城投负债总额达到738.50亿元，资产负债率90.20%。

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　　据证券市场周刊报道，2014年，云南城投的长期借款为147.1亿元，较上一年近乎翻倍，2015年和2016年公司长期借款分别为159.24亿元和218.59亿元，应付债券分别为30亿元和60亿元。与此同时，2014-2016年，公司1年内到期的非流动负债分别为58.57亿元、76.41亿元和131.75亿元，2017年三季度末，进一步增长至209.71亿元。
　　在剔除预收账款影响后，2014-2016年，云南城投的资产负债率分别为84.73%、86.67%和88.63%，2017年三季度末为89.13%，接近九成。
　　如果从净负债率上看，云南城投的负债情况更加严重。净负债率是指有息负债减去货币资金后对净资产的占比，有息负债一般指长短期借款、应付债券和1年内到期的非流动负债中的长期借款。按照此计算可知，2014-2016年，云南城投的净负债率分别为344.53%、433.92%、512.65%。
　　由于2017年三季报中没有一年内到期的非流动负债明细，根据半年报可知，其中1年内到期的长期应付款只有2亿元左右，剩余近130亿元都是长期借款；因此，假设三季度末209.71亿元的一年内到期的非流动负债中的200亿元为长期借款，那么云南城投在三季度末的净负债率约为474.2%。
　　在港上市的融创一向被视为激进经营的标杆，尤其是在其收购万达资产后这种质疑更是此起彼伏。融创半年报显示，其净负债率为260%，在知名大型上市房企净负债率中，鲜有出其右者，云南城投虽算不上知名，但其净负债率却远超融创。
　　净负债率高并不是说企业一定存在风险，如果能以更高的杠杆带来更多的利润，且高杠杆以长期借款为主，并有充分的抵押保证，这样的风险是可控的。云南城投借款以长期为主，短期借款并不多，因此不存在短贷长用的风险。

频频收购扣非后净利润两年一期连连亏损
　　9月15日，云南城投公告称，公司以25.88亿元完成了对银泰旗下8家公司股权的收购，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。时间再推前至2016年12月底，云南城投以18.63亿元完成了银泰旗下8个项目股权的收购。
　　重组预案披露了具体情况，云南城投最近三年的重大资产重组为收购银泰地产。
　　第一次收购银泰资产：2016年11月，公司第七届董事会第四十三次会议审议并通过了《关于公司收购股权的议案》，公司收购中国银泰投资有限公司、北京银泰置地商业有限公司、宁波银泰投资有限公司及宁波市金润资产经营有限公司分别持有的天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%的股权、奉化银泰置业有限公司19%的股权、成都银城置业有限公司19%的股权、宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权（其中：北京银泰持有天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司 70%的股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%的股权、成都银城置业有限公司19%的股权及奉化银泰置业有限公司19%的股权；宁波市金润资产经营有限公司持有平阳银泰置业有限公司70%的股权；中国银泰持有杭州海威房地产开发有限公司70%的股权；宁波银泰持有宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权），收购完成后，公司新增8个商业地产开发项目（温州·苍南银泰城、杭州·海威银泰国际、温州·平阳银泰城、杭州·临平理想银泰城、宁波·奉化银泰城、成都·银泰中心&泰悦豪庭、宁波·北仑银泰城），公司将对收购的部分地产开发项目进行后续投资。上述交易对价合计为18.63亿元，具体对价如下：

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　　2016年11月，公司2016年第六次临时股东大会审议并通过了《关于公司收购股权的议案》。该次交易不构成关联交易及重大资产重组。
　　第二次收购银泰资产：2017年4月17日，云南城投第八届董事会第六次会议审议并通过《关于公司重大资产购买方案的议案》、《关于<云南城投置业股份有限公司重大资产购买预案>的议案》，公司以现金方式收购宁波银泰置业有限公司70.00%股权、杭州西溪银盛置地有限公司70.00%股权、杭州理想银泰购物中心有限公司20.00%股权、台州银泰置业有限公司70.00%股权、台州银泰商业有限公司70.00%股权、哈尔滨银旗房地产开发有限公司70.00%股权、黑龙江银泰置地有限公司70.00%股权、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司70.00%股权。上述交易对价合计为25.88亿元，具体对价如下：

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　　2017年9月12日，以上收购银泰股权转让的工商登记手续已经办理完毕。云南城投于2017年9月15日披露《云南城投重大资产购买实施情况报告书》。
　　扣除非经常性损益后，云南城投分别亏损1.81亿元和3.65亿元。在2017年前三季度，归属于上市公司股东的净利润亏损3.76亿元，扣除非经常性损益后则亏损5亿元。
　　240亿元收购“自家人” 标的公司估值近3倍于云南城投
　　据中国经营报报道，11月18日，云南城投最新收购交易浮出水面，其拟通过发行股份及现金支付的方式，向省城投集团以及邓鸿等7名股东购买其合计持有的成都会展100%股权。标的资产估值约 240亿元，溢价71.89%。
　　尽管交易总价高，但云南城投需要支付的现金并不多。其中，省城投集团持有的成都会展的股权的现金支付比例为15%，对应金额18.36亿元，股份支付的比例为 85%，约23.92亿股。其他交易对手持有的成都会展的股权的股份支付比例为100%，约27.03亿股。另外，云南城投还将发行不超过3.21亿股用于募集配套资金。
　　由于标的资产估值远高于收购方市值，这被业内称为“蛇吞象”式的收购。停牌前，云南城投的市值仅83.82亿元，此次收购成都会展的240亿元是前者市值的2.86倍。
　　云南城投的收购交易很快引来了上交所质询。省城投集团目前所持有的成都会展51%的股权，是在2016年通过受让股份与增资获得。上交所要求云南城投说明，省城投集团取得成都会展51%股份的总成本，以及该交易的评估结果、评估方法、评估增值率等。此外，本次交易预估值与前次的差异，还有本次估值的依据和合理性，也是上交所关注的重点。
　　据证券市场红周刊报道，成都会展本就与云南城投有着“亲戚”关系，其第一大股东为云南省城市建设投资集团有限公司，该公司持有成都会展51%的股权，是其控股股东，同时，省城投集团还是上市公司云南城投的控股股东，持有上市公司34.87%的股权。正因这层关系的存在，使得此次并购成为自家人之间的交易。
　　需要注意的是，省城投集团对成都会展的控股时间其实并不久远，恰恰是在云南控股并购银泰系之前。根据并购预案披露，2016年省城投集团收购邓鸿、赵凯、刘杨、邹全、柳林、尹红等6名自然股东所持有的成都世纪城新国际会展中心有限公司34.22%股权，股权收购价款总额为59亿元。按照此时的并购价格计算，成都会展当时的整体估值为172亿元。
　　虽然在云南城投披露的并购预案中，对省城投集团并购成都会展的信息披露相当含糊，但《红周刊》记者还是从省城投集团披露的《云南省城市建设投资集团有限公司公司债券2016年年度报告》中发现了一些更为详细的内容。
　　在《公司债券年度报告》中，2016年7月1日为省城投集团与成都会展的合并日，根据评估，当时成都会展的账面净资产为50.67亿元，可辨认资产的公允价值为172.41亿元，奇怪的是，那时给出的交易对价却仅有18亿元，显然这不符合逻辑，要知道如果那次的交易对价只有18亿元，则与之相关的其它数据恐怕也都无法匹配了，因此我们怀疑此处公布的交易对价数据很可能是错误的。当然，当时的172.41亿元的收购公允值是和前文核算出的结果是一致的，按照《公司债券年度报告》给出的数据计算，省城投集团当时并购成都会展，使得成都会展增值了121.74亿元，增值率高达240.26%。而就在那次收购完成后，省城投集团对成都新会展还进行增资，增资金额高达59亿元整，最终持有了成都会展51%的股权。总之，如果算上增资的59亿元，当时成都会展并购完成后的净资产应该为109.67亿元，增资后整体估值则为231.41亿元，省城投集团的并购和增资金额合计为118亿元。
　　可实际上在云南城投本次发布的并购预案中，成都会展的账面净资产值却高达139.62亿元，相比一年前的净资产值增值近30亿元，对于这个近30亿元的增值金额，上市公司的本次并购预案并没有给出相关说明，这就使得此次并购显得扑朔迷离了。更为重要的是，通过控股股东省城投集团的前置性并购以及增资行为，使得对成都会展的评估增值率由一年前的240.26%大幅下降到本次云南城投并购时的71.89%，而并购总金额则不降反升。
　　由此来看，云南城投控股股东前次的并购，更像是为本次上市公司并购的“战术”安排，这样做，即能让控股股东从中获益，又能将上市公司并购标的公司有待商榷的超高增值隐藏起来，这样的安排看起来着实巧妙。
　　王健林卖万达酒店价格三折成都会展增值72%是利益输送？
　　万达和富力的世纪酒店交易就是一个典型案例，王健林卖五星级酒店统统打三折，富力的李思廉才勉强接受，借钱买下。
　　现在云南城投集团将成都会展转手云南城投置业却要求增值72%，通过交易套利的猫腻十分明显。
　　据证券市场红周刊报道，根据并购预案披露的数据来看，本次并购标的成都会展2015年实现营业收入16.81亿元、2016年16.45亿元，从数据表现看，2016年的营收相比上一年不但没有增长，反而有一定金额的下降。而在2017年前8个月，成都会展虽然实现了营业收入10.94亿元，但年化后的数据与2016年相比也基本没有增长。不过，相较营业收入没有增长，净利润却是有所表现的。根据预案披露的数据，2015年、2016年和2017年1~8月，成都会展实现净利润分别为0.88亿元、2.61亿元和1.85亿元，其中2016年净利润增速最为明显，而2017年前8个月利润经年化后也有小幅增长。收入下降，净利润却出现增长，这样的结果究竟是怎么回事呢？
　　从预案披露的数据分析，主要原因是该公司期间费用的下降。其中2016年的销售费用、管理费用和财务费用三项费用合计相比2015年下降了6600多万元。正常情况下，随着企业的发展，销售费用和管理费用应该会逐渐增加，而该公司的上述费用却出现了大幅减少，这是非常令人奇怪的，而对于如此奇怪的现象，此次并购预案中也并未给出任何解释。
　　其实，成都会展营业收入下降而净利润却大幅增长的原因，很可能并不像看起来只是期间费用下降的那么简单，因为记者在省城投集团披露的《云南省城市建设投资集团有限公司公司债券2016年年度报告》中发现，成都会展2016年的财务数据与本次并购预案中披露的数据竟然是大相径庭的。
　　在该份年报披露的重要非全资子公司企业的主要财务信息中，2016年成都世纪城新国际会展中心有限公司（2017年2月10日，成都会展的全称由“成都世纪城新国际会展中心有限公司”更名为“成都环球世纪会展旅游集团有限公司”）的资产合计为165.93亿元，负债合计为100.39亿元，营业收入为10.47亿元，净利润为1.95亿元。显然，本次云南城投披露的该公司资产数据明显与以上年报数据大不同，其中资产合计多出了2亿多元，而负债合计少了14亿多元；营业收入多出近6亿元，而净利润多出了6600多万元。
　　这就奇怪了，难道省城投集团因为本次重组，对该公司的不良资产进行了剥离？可是即便是剥离了不良资产公司，也不会使得营业收入多出近6亿元吧？此外，其资产增加负债却大幅度减少，本身也缺乏合理的解释，而如此一来，该预案所披露的成都会展的业绩数据，以及资产相关数据的真实性都会在投资者心中打上个大大的问号。而一旦这些数据失真，那么上市公司给出的240亿交易价格的合理性也就令人怀疑了，再加上本次交易本身又属于关联交易，那其中是否存在“利益输送”？难免令人生疑。

标的公司净利润披露前后不一
　　据证券市场周刊报道，2016年8月末，省城投集团以59亿元获得了成都会展34.22%的股权，随后又以59亿元增资，合计拿下了成都会展51%的股份。从成都会展过去的收入看，这笔投入并不低。
　　根据此次收购的预案，2015-2016年，成都会展实现营业收入为16.81亿元和16.45亿元，净利润为8787万元和2.61亿元，2017年前8个月，公司实现营收10.94亿元，净利润1.85亿元。
　　不过，大股东省城投集团披露的则完全是另外一回事。仅以省城投集团2017年度第二期中期票据募集说明书为例，在募集说明书中省城投集团同样公布了成都会展2016年的经营状况。2016年，公司实现营业收入13.46亿元，净利润1.37亿元。
　　在大股东省城投集团的账本里，成都会展的收入缩水了近20%，即3亿元，净利润更是减少了1.24亿元，占比接近一半。莫不是省城投集团仅统计了成都会展母公司而没有将其子公司合并计算？
　　截至云南城投收购时，成都会展拥有9家子公司，公司披露了主要3家子公司的经营状况。2016年，3家子公司合计收入3.11亿元，净利润3186万元。可见，如果省城投集团仅仅披露成都会展自身的经营业绩的话，净利润或许不止如此。
　　不仅如此，两家公司关于成都会展的资产规模表述也是相去甚远。省城投集团披露，截至2016年12月末，成都会展资产总额135.63亿元，负债总额65.74亿元，净资产69.89亿元。
　　云南城投收购预案显示，截至2016年年末，成都会展资产总计168.36亿元，负债86亿元，净资产82.36亿元。如此迥异的两份报表，云南城投又作何解释呢？

业绩承诺恐难实现
　　据中国证券报报道，盈利预测方面，标的公司承诺2018年、2019年及2020年三年累计实现的净利润合计约为63亿元。根据预案，2015年、2016年及2017年前8个月，成都会展净利润分别为8787万元、2.61亿元、1.85亿元，年净利润不足3亿元，与承诺净利润相差较大。
　　资料显示，2016年，标的资产营业收入较2015年下降2%，净利润同比上升196.93%。在营业收入基本持平的情况下，净利润大幅上涨。2016年，标的资产销售费用、管理费用和财务费用分别下降4.52%、15.25%和5.55%。净利润大幅上涨、三费降幅较大的原因，是否对未来三年盈利预测产生影响，是否具有可持续性。
　　此外，根据预案，成都会展收入的主要来源以房地产开发销售为主，其经营模式是依靠短期的房地产开发变现，支撑酒店经营及会展经营等长期经营项目，房地产开发是成都会展的业务基础。标的公司已完工项目14个，在建项目5个，拟建项目5个。其中，已完工的14个项目皆为2014年以前竣工，时间较久远；在5个在建项目中，4个项目首期开工日期都在2011年以前，工期拖延许久；在5个拟建项目中，拟建筑面积1798625.3平方米。已完工项目销售情况、是否影响未来收益、在建项目工期拖延的原因、是否可以成为未来3年的利润收入来源、拟建项目有何开发规划、是否能够在未来3年提供充足利润；结合上述几点，进一步说明标的资产盈利预测是否合理、能否实现。
　　据预案披露，2015年、2016年及2017年1~8月，成都会展的营收分别为16.81亿元、16.45亿元、10.94亿元，净利润分别为8787万元、2.61亿元以及1.85亿元。
　　据证券市场周刊报道，成都会展主业包括房地产开发、会展经营、酒店经营和物业管理4个板块，其收入的主要来源是以房地产开发销售为主，公司依靠房地产开发来支撑酒店经营及会展经营等业务，房地产开发是成都会展业务的基础。
　　主要收入依赖房地产，意味着公司需要大量的土地储备来支撑未来的业绩承诺。收购书显示，成都会展及其子公司拥有45宗土地使用权，其中41宗土地已取得国有土地使用权证，剩余4宗土地的证书正在办理中。
　　成都会展的上述土地资产部分已经建设完毕且完成了对外销售。截至2017年8月31日，公司投资性房地产为59.86亿元，固定资产34.03亿元，但这些资产并不是成都会展的主要收入来源，公司主要依靠的是房地产销售收入而非自有物业租赁收入所得。
　　截至8月31日，成都会展的存货为47.66亿元，即公司所拥有的土地价值，这将是公司未来利润的主要源泉。截至报告期末，成都会展正在运营或销售的已完工房地产开发项目共计14个，以商业用地项目为主，辅之以住宅用地等，部分自持部分销售。
　　在纯对外销售的项目中，商业用地项目已经完工的建筑面积为31.35万平方米，住宅用地建筑面积79.08万平方米，城镇混合住宅用地建筑面积23.01万平方米，部分自持部分销售的项目建筑面积合计106.47万平方米。
　　上述项目的竣工时间主要在2005-2014年之间，2015年和2016年成都会展的收入都没有超过17亿元，截至8月31日，公司的预收款只有4.71亿元。难道上述十余个项目都完全销售一空了？
　　在收购预案中，成都会展在建和拟建的项目各有5个，对外销售的项目以城镇住宅用地、其他商服用地和商业金融用地为主。这就是说，之前完工的项目如果不能贡献利润的话，这些未来的项目将是成都会展主要业绩承诺的保障了。
　　目前年净利润不足3亿元，未来3年年均净利润要超过20亿元，大股东省城投集团将马上要成熟的“果实”慷慨的给予了上市公司。只是成都会展的收入和利润真实吗？

房地产销售收入是完成业绩承诺关键
　　据每日经济新闻报道，目前成都会展的土地储备总共有3900多亩地，主要位于天府新区成都片区及眉山地区，业绩预测系依据黑龙滩和天成云盟这两个位于眉山项目的开发计划、规划等指标。
　　王鹏在说明会上介绍，成都会展目前可供出售的项目包括环球中心南北区商业、写字楼；环球中心西区商业；天鹅湖花园车位、商业；时尚天堂街区商业、黑龙滩长岛住宅项目等。
　　近日，记者走访位于四川省眉山市仁寿县的黑龙滩长岛项目，该项目有住宅、酒店以及商业等多种业态。其中住宅的一期项目已于今年清盘，黑龙滩洲际酒店已投入运营，住宅一期仍处于建设期。
　　项目置业顾问介绍称，一期土地规划面积为400多亩，在2017年5月1日开盘，当时一期一批次的临街别墅单价在1.1万~1.2万元之间，到第4批次时单价已涨至1.8万元。记者了解到，尽管目前二期规划设计并未呈现，但计划会在2018年分批次推向市场。
　　当日，记者在成都环球中心项目某区写字楼11层看到，由于分割单元面积并不大，租户多为中小型企业，该位置仍有一定比例空置。一家新媒体行业的企业负责人表示，他们是第一批入驻环球中心的企业之一，但这几年，附近一些房间都换过租户，同时项目运营方近来会以低租金来吸引租户。
　　记者注意到，由于整个环球中心项目的体量很大，写字楼项目、商业体量都较大，因此存在空置、低租金吸引客户都属正常。
　　目前，环球中心的商业部分人气问题也引人关注。某公司在环球中心有商业项目，其相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，人气问题是其商业项目客观一直存在的问题。他认为，一是前往环球中心的人目的性较为明确，比如夏天时不少人是去海洋乐园游玩，这也影响了自身商业的人气。

btkj · 发表于: 2018-10-24 22:08:00

源自：新京报

原文标题：云南城投集团拟最高4.17亿元收购其控股云南城投5%股份 |新京报房产

　　新京报快讯（记者：张建）云南城投集团拟收购其控股公司云南城投5%股份，所需最高资金总额为4.17亿元。今日（10月24日）晚间，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”）发布公告称，公司收到控股股东云南省城市建设投资集团（以下称“城投集团”）出具的要约收购报告摘要。
　　公告透露，本次要约收购的主体为城投集团，要约收购的目的旨在提高城投集团对云南城投的持股比例，提振投资者信心。要约收购为城投集团向云南城投除城投集团及其一致行动人融智资本以外的所有股东发出收购其所持有的部分股份的要约，要约收购股份数量为80284346股，占上市公司总股本的5%，要约收购的价格为5.20元/股，所需最高资金总额为4.17亿元。
　　本次要约收购前，城投集团及其一致行动人融智资本持有云南城投约5.925亿股，占上市公司总股本的36.90%。要约收购完成后，城投集团及其一致行动人融智资本将最多持有云南城投约6.73亿股，占上市公司总股本的41.90%。截至《要约收购报告书摘要》签署之日，城投集团已将8349.57万元存入登记结算公司上海分公司指定账户，作为本次要约收购的履约保证金。
　　据了解，云南省城市建设投资集团有限公司是由云南省国资委监管的省属大型企业。目前拥有两家主板上市公司（云南城投置业股份有限公司和云南水务产业股份有限公司），一家新三板公司（一乘股份有限公司），全资及控股40家二级子公司，参股诚泰财产保险股份有限公司等28家公司，是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际集团有限公司流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。

⊙编辑：刘喆

一对山 · 发表于: 2018-11-1 23:08:02

源自：新京报

原文标题：云南城投21.8亿元公司债将于11月5日上市

　　新京报快讯（记者：张晓兰）11月1日，云南城投置业股份有限公司发布公告称，该公司的2018年公开发行公司债券（第一期）（品种一），将于2018年11月5日起在上海证券交易所集中竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市，并面向债券合格投资者交易。
　　公告显示，该债券发行总额为21.80亿元，债券期限为3年，票面年利率为8.10%，为固定利率，按年付息，债券的发行价格为100元/张。发行日为2018年10月23日至24日，起息日为2018年10月24日，到期日为2021年10月24日。

⊙记者：张晓兰　编辑：陈哲婉　校对：李铭

农夫小山泉 · 发表于: 2019-5-15 08:43:00

源自：新浪财经综合

　　长江商报记者江楚雅
　　善于资本腾挪的云南城投靠卖资产净利润创新高。
　　2018年，由于出售旗下资产获利18亿元，尽管云南城投归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-8.21亿元，其归属于上市公司股东的净利润仍然达到了近五年的最高峰4.91亿元。
　　然而近期发布的2019年一季度业绩却“差强人意”。长江商报记者注意到，一季度云南城投营收与净利润双降，实现营收8.7亿元，同比下滑62.69%；归属于上市公司股东的净利润-3.75亿元，同比下滑652.46%；此外，扣非净利润亏损3.81亿元，同比下降663.24%，创近6年新低。
　　长江商报记者还注意到，云南城投资产负债率连续四年超过行业80%的平均负债水平，2015-2018年其资产负债率分别为87.64%、89.22%、88.82%、89.37%。
　　对此，易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，从企业的负债数据看，说明短期内融资带来的压力较大，往往属于扩张力度大但是节奏把控不到位。尤其是2019年市场降温的时候，更是需要警惕经营风险。

频繁卖资产净利润创新高
　　长江商报记者注意到，一季度云南城投业绩大幅下滑，营收与净利润双降。一季度，其实现营收8.7亿元，同比下滑62.69%；归属于上市公司股东的净利润-3.75亿元，同比下滑652.46%；此外，扣非净利润亏损3.81亿元，同比下降662.24%创近6年新低。
　　对于营收与净利润双降的原因，云南城投方面给出的解释是同期销售面积减少。相关数据显示，云南城投2019年一季度签约面积为3.03万平方米，同比减少83%，2019年一季度签约金额4.88亿元，同比减少77%。
　　事实上，2018年以来，频繁的资产腾挪成了云南城投最为常见的资本动作，也让该公司的盈利状况因此大为改观。
　　公开信息显示，2018年6月，云南城投公开挂牌的方式出售所持有的大理满江80%的股权，最终以5.37亿元转让给昆明万洱房地产开发有限公司；同年8月，云南城投宣布出售昆明七彩公司59.5%的股权，最终作价14.58亿元转让给四川省清凤现代房地产开发有限责任公司子公司。由此，两度股权转让为云南城投实现投资收益达18.07亿元。
　　此外，2018年内云南城投还出售了多个下属公司股权，包括云南亚德房地产开发有限公司40%股权、西安云城置业有限公司51%股权、陵水顺泽90%股权、云南城投天堂岛置业有限公司90%股权等。不过，由于未找到接盘方，5月8日，云南城投宣布撤销挂牌天堂岛股权项目。
　　2018年，由于出售旗下资产获利18亿元，尽管云南城投归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-8.21亿元，其归属于上市公司股东的净利润仍然达到了近五年的最高峰4.91亿元。

转型文旅项目发展不如预期
　　2016年至2017年，云南城投通过收购银泰16个项目，成为该公司转型多元化业务的开端。同时，该公司还通过收购等方式获得西双版纳和东莞等地的文旅项目，以及成都、海南等多城的会展中心，发展其商管、文旅、会展、康养等业务。
　　目前，云南城投对于文旅地产的投资已从云南走向全国。不过，在文旅地产全国规模扩张的同时，不少项目因经营问题难逃被出售的命运。
　　除了上述云南城投公开出售旗下七彩云南公司，即“七彩云南·古滇文化旅游名城”。2018年云南城投还试图转让西双版纳雨林澜山，但因未征集到意向受让方，该股权转让计划已暂停。
　　由于文旅地产发展不如预期，云南城投将多元化的重点放在了养老地产上。2017年该公司出资15亿元与中国人寿保险设立健康养老投资基金，直至2019年，该公司才筹建其康养项目品牌。
　　截至2018年，云南城投包括旅游地产、养老地产在内的其他房地产业态营收已达到46.66亿元，占整个房地产业务营收的近六成。2019年计划实现收入110亿元，计划投资173亿元。
　　严跃进认为，类似文游，养老等产业，从转型的大方向来看也是有积极意义的，值得肯定。当然从实际过程看，企业也依然有很多问题，类似产业往往存在投入大、周期长、重经营等问题，开发经营旅游地产存在诸多挑战，企业需要把控项目的资金回笼风险。

wsch1688688 · 发表于: 2019-5-25 08:23:00

源自：新浪新闻综合

原文标题：掌舵云南城投集团14年，他“主动投案”了

源自：每日经济新闻

　　昨日（5月24日）晚间，一条重磅消息传来：云南省纪委监委网站显示，云南省城市建设投资集团有限公司（以下简称云南城投集团）党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法，主动投案，目前正在接受纪律审查和监察调查。

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图片来源：云南省纪委监委官网截图
　　这个消息来得有些突然，就在5月12日，52岁的他才刚刚回了自己的家乡岳阳──以云南城投集团董事长的身份，参加公司与当地市政府的项目合作协议签约仪式。
　　在云南城投集团，他是人们眼中的“老干部”，自集团2005年组建后，许雷便开始出任董事长一职，至今已14载。
　　在许雷执掌下，“拥有民企风格”的云南城投集团依靠负债驱动增长。到2018年末，集团总资产已近3000亿元，负债逾2200亿元。但云南城投集团过往模式的一些问题如今也开始显现，仅今年一季度，公司就亏损超过11亿元。
　　记者注意到，2014年，许雷也曾因为违反人事方面的规定，被处以党内警告处分。

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制图/文多

14年掌舵生涯
　　早在5月16日晚，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者登陆云南云南城投集团官网时就发现，公司官网“集团领导班子”页面已无法正常访问。不过，“董事长致辞”页面仍正常显示。
　　在5月20日，云南城投集团旗下上市公司云南城投召开股东大会，作为公司董事长的许雷因“个人及工作原因”未能出席。实际上在5月17日~5月24日，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者也曾多次致电许雷，但他的电话均处于关机或不在服务区的状态。
　　公开报道显示，许雷最近一次在媒体报道中出现是5月13日。南昌新闻网显示，当日下午，南昌市委书记殷美根会见了许雷。而两天前的11日，许雷还曾在昆明与攀枝花市长进行座谈。
　　许雷被查似乎较为突然。而熟悉云南城投集团的人或许都知道，许雷一直是公司的“老干部”。
　　今年初发布的《云南城投集团2019年度第五期超短期融资券募集说明书》中披露，2011年1月至今，许雷一直担任集团董事长一职。期间，除2014年7月~2016年12月任党委副书记外，其余时间都是董事长、党委书记“一肩挑”。
　　高级工程师出生的许雷，从云南建工集团起步，而后执掌云南城投集团至今。

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图片来源：公司官网
　　履历显示，1988年，20出头的许雷参加工作。2001年4月开始，相继担任云南建工集团海外部经理、副总裁等职务。
　　2005年，当时的云南省开发投资有限公司（已更名）和云南建工集团（已重组）出资组建云南省城市建设投资有限公司（云南城投集团前身），许雷自这一年便开始担任该集团董事长一职。
　　2007年，云南城投（600239，SH）借壳S红河上市，许雷是主操盘手，并开始出任上市公司董事长。
　　5年后，许雷曾卸任云南城投董事长一职。2012年3月~2014年9月间，时任云南城投集团总裁刘猛接替许雷担任该职务。刘猛曾是许雷的“左膀右臂”。后由于刘猛调任，许雷2014年再次出任云南城投董事长职位，并担任该职至今。

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2015年6月29日，许雷正在一场庆功会上致辞。（图片来源：东方IC）
　　许雷长期执掌云南城投集团，其遭到调查的具体原因为何？目前尚不得而知。但他执掌云南城投集团10多年，因这期间工作问题的可能性或较大。
　　每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，2014年，许雷曾因为人事提拔问题遭到党内警告处分。
　　2014年11月，当时的中央纪委监察部网站（现已更名为中央纪委国家监委网站）通报，云南省纪委快审快结3起干部选拔任用工作中的违纪案件，其中，许雷因为没有严格履行破格提拔推荐考察程序，而遭到党内警告处分。
　　如今，伴随着许雷的事发，云南城投集团的党建、纪检工作开始逐步加强，云南城投集团或将迎来新的时代。

擅长资本运作
　　“具有较强的资本运作能力、开拓经营能力和市场创新能力，对行业动态及发展趋势有深刻的洞察力，在企业战略规划领域有深厚的理论功底和丰富的运作经验……”2007年时，云南城投方面曾如此介绍许雷。
　　单从云南城投集团这14年的资产和经营规模的提升来看，在许雷的执掌下，发展迅猛。
　　2009年~2018年，云南城投集团总资产由234.44亿元增长至2956.50亿元，10年间增长了11.6倍。但其规模的扩大也依靠负债驱动。对应期内，其负债总额也由160.1亿元增长至2264.24亿元，增长了13.14倍。

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图片来源：公司2019年度第二期短期融资券募集说明书截图
　　近年来，云南城投集团资产快速增长，但其盈利能力提升并不明显。2009年，云南城投集团归属于母公司股东净利润为0.89亿元，而2018年公司这一数据为1.44亿元。而这十余年间，集团单年最高净利润也没一年有超过了5亿元。
　　云南城投集团的资产负债率持续保持高位。2015~2018年期末，其资产负债率都接近80%，负债总额从964亿元攀升到了2264.24亿元。
　　作为云南省城市基础设施建设的投资运营主体，云南城投集团投资经营的城市基础设施建设项目建设周期长，资金需求量大。
　　目前，云南城投集团的主营业务收入构成主要包括城市开发、旅游文化、公共事业、建筑安装和物流贸易五大板块。其中，城市开发板块收入占比近四成，公共事业板块收入占比近两成。
　　“尽管公司已形成几大经营板块，但受宏观经济和公司战略调整的影响，不同板块近年经营收入占比变化较大。公司主营业务收入构成不稳定可能导致未来利润构成出现波动，对公司偿债能力可能带来一定的影响。”云南城投集团在前述短期融资券说明书中称。
　　今年1~4月，云南城投集团累计新增借款207.4亿元，占2018年末经审计净资产的29.96%。
　　前几年，云南城投集团的发展，也得益于对外大举并购。截至2018年3月末，云南城投集团纳入合并范围的子公司共42家，其中不少是并购而来。
　　比如，2018年，云南城投集团联合其他两家企业以114.35亿元收购安世半导体约43.24%的股份，成为后者第一大股东。
　　目前，云南城投集团还控股香港上市公司莱蒙国际（03688，HK），许雷亦担任莱蒙国际董事会副主席。集团同时布局了悟空租车这样的出行平台。
　　“云南城投集团虽是国企，但却拥有民企的风格。”一位云南城投集团高管曾对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者称。

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图片来源：公司官网截图
　　前几年买买买，而2018年至今，云南城投集团也希望收缩和瘦身。如今，曾在全国扩张布局的云南城投集团提出要进一步聚焦主业，坚持瘦身健体、坚定深化改革。
　　今年3月，许雷在云南城投集团2019年度工作会上还表示，2019年集团必须紧紧围绕“瘦身强体聚焦主业、聚焦云南、深化改革”的总基调，重点抓牢抓实瘦身强体、深化改革等工作。

⊙记者：朱万平

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