奇怪！两家物业公司“割据”南充这个小区数月

源自：南充新闻网

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上传时间: 2019-4-18 09:24

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佳裕公司的保安人员在大门口值班
　　顺庆区正阳路龙吟水郡小区，竟有两家物业公司在此从事物业服务，持续时间已有数月之久。期间，业委会与物业公司、小区业主之间竟兴起了诉讼大战：先是有业主起诉业委会，要求撤销其与新的物业公司签订的物管合同，一审得到支持，而二审驳回了其诉请；后业委会又状告老物业公司要求撤场，一二审均胜诉。
　　“现在，法院判决已生效一个月了，但原先那家老物业公司还没撤离，继续占用小区9间物业用房。”4月15日，龙吟水郡业委会主任王瑞雄对记者说。当天，记者在该小区看到，两家物业公司的办公室相距仅10来米，看似和平共处的背后，又隐藏着怎样的玄机呢？
　　物业合同已届满 不愿撤场为哪般
　　位于顺庆区水郡路与正阳路交会处的龙吟水郡小区，建成于2006年，有业主998户，3000多人。2015年12月6日，该小区业主委员会与南充市佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕公司）签订《物业管理服务委托合同书》，约定由佳裕公司为龙吟水郡小区提供物业服务，合同期限为2年6个月，即从2015年12月6日起至2018年6月5日止。
　　合同签订当天，佳裕公司进驻龙吟水郡。2015年12月12日，该公司根据合同约定，向业委会交纳了保证金5万元。
　　据业委会主任王瑞雄介绍，佳裕公司在2年6个月的合同期内，提供物业服务方面存在许多不尽如人意的地方，引起部分业主不满，因此业委会决定重新招聘物业企业。“我们召开了业主大会，整个小区有998户业主，其中有690户签字同意重新招聘物业公司。根据相关规定，我们在程序上完全合法有效。”王瑞雄说。
　　2018年3月29日，业委会在小区张贴《告知》，通知佳裕公司，业委会将公开招聘物业服务企业，贵公司自愿参加同等招聘。
　　此后，佳裕公司与四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇公司）等8家物业公司参与竞标龙吟水郡小区物业服务。2018年5月16日，业委会公示了选聘结果，鑫宇公司为中标单位，并告知业主，如有异议，请在5天公示期内向业委会反映。2018年5月20日，业委会正式决定选聘鑫宇公司为小区提供物业服务。
　　2018年5月23日，业委会与鑫宇公司签订物业合同，并向佳裕公司送达《退场通知书》。但通知送达后，佳裕公司并未按要求退场，而是继续留在龙吟水郡小区进行物业服务。同年6月6日，鑫宇公司也进驻该小区。双方“擦枪走火”的事时有发生。
　　佳裕公司一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者：“按照合同约定，业委会如果不想继续招聘我们，应该在合同到期前3个月书面通知我们，2018年6月5日到期，他们应该在3月5日前就送达书面通知，可他们实际上是5月23日才送达通知，晚了两个多月，已经违约，而他们招聘鑫宇公司在程序上也违法，公示期不够，所以按合同约定，我们与业委会的合同应该自动延续。另外，业委会还差我们5万元保证金也没有退，所以本公司没有退场。”

　　各方兴起诉讼战 接连不断上法院
　　就在双方合同到期那一天，即2018年6月5日，龙吟水郡小区业主李某某向顺庆区法院状告业委会，将鑫宇公司列为第三人，诉称业委会违背广大业主意愿，与鑫宇公司签订物业服务合同在程序上不合法，请求法院予以撤销。8月16日，顺庆区法院作出一审判决，撤销了案涉合同。业委会不服，向南充中院提出上诉。2018年12月14日，南充中院作出（2018）川13民终3173号判决书，认定了业委会选聘鑫宇公司的程序合法有效。
　　就在法院审理李某某与业委会业主撤销权纠纷一案期间，2018年6月25日，龙吟水郡业委会又将佳裕公司告上了法庭，请求判令终止双方签订的物业合同，佳裕公司将小区9间物业用房交付给业委会。
　　庭审时，原告业委会诉称：双方签订的物业服务合同期满后，被告至今无理由继续占有物业服务用房，为维护业委会合法权益，请人民法院依法判决。
　　佳裕公司则辩称，业委会没有在合同到期前3个月告知佳裕公司，已经违约，业委会与鑫宇公司签订的物业服务合同违反相关程序，是无效的，故根据合同约定本公司与业委会的物业合同自动延续。
　　记者查看了原被告双方签订的合同，第十七条约定：“本合同期满，甲方（业委会）决定不委托乙方（佳裕公司）的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前3个月书面通知甲方。”对此，业委会在法庭上是这样解释的：“我们在发出书面通知后，给佳裕公司留足了3个月时间让他们退场，并没有违反合同约定。”
　　双方各执己见，争论不休。顺庆区法院审理认为，业委会与佳裕公司签订的《物业管理服务委托合同书》合法有效，双方均应按合同履行义务，合同约定的服务期限已经届满，并且业委会已与其他公司签订物业服务合同，业委会有权依据合同约定通知佳裕公司终止合同，其要求终止与佳裕公司签订的物业服务合同的诉请，法院予以支持。业委会于2018年5月23日通知佳裕公司终止合同，佳裕公司应当在三个月内，即2018年8月23日前停止物业服务、与业委会进行交接并退出龙吟水郡小区，佳裕公司未按合同约定于此日前履行义务，应当承担违约责任。
　　2019年1月4日，该院作出一审判决，终止业委会与佳裕公司签订的《物业管理服务委托合同书》，佳裕公司在本判决生效之日起30日内将9间物业用房交付给业委会。
　　法院判决已生效“龙虎争霸”何时了
　　一审判决后，佳裕公司不服，向南充中院提出上诉，请求撤销 一审判决，驳回业委会的诉讼请求或发回顺庆法院重审。其主要上诉理由是：鑫宇公司系本案第三人，原审法院剥夺了佳裕公司追加鑫宇公司为本案第三人的诉讼权利，应当发回重审；佳裕公司与业委会的合同约定2018年6月5日到期，业委会应该按照合同约定提前3个月通知佳裕公司，而原审法院判决延长至2018年8月23日停止物业服务是错误的；业委会选聘鑫宇公司在程序上违法，在公示期未满就正式决定选聘鑫宇公司。
　　针对佳裕公司的上诉意见，业委会辩称：鑫宇公司并非本案第三人，而是案件旁听人员；南充中院（2018）川13民终3173号生效判决，认定了业委会选聘鑫宇公司的程序合法有效；对合同约定的“提前三个月”的含义是，在期满之前，无论是哪一方告知不再续签合同，都要留足三个月的时间完善相关交接工作。
　　南充中院二审认为：业委会已于2018年5月23日通知佳裕公司终止合同，虽通知程序上存在瑕疵，但结合合同第十八条的约定，合同自动延续需满足两个条件，一是业委会未将解聘意见通知佳裕公司，二是业委会没有选聘新的物业管理企业。本案中，业委会已通知佳裕公司解聘且通过招投标的方式与案外人鑫宇公司签订了物业服务合同，故合同无法自动延续。至于佳裕公司提出的鑫宇公司选聘程序违法，是另外的法律关系，不属于本案审理范围，法院不予审理。业委会的民事起诉状及原审庭审笔录，本案的当事人并无案外人鑫宇公司，因此，佳裕公司认为原审法院审理程序违法，于法无据，本院不予采信。
　　2019年3月15日，南充中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
　　在判决生效1个月后的4月15日下午，记者在龙吟水郡小区看到，佳裕公司仍未撤离，与鑫宇公司一并在小区从事物业管理服务工作。小区部分业主对记者说，目前业委会届满由社区代管，不能履行维权职能，合同到期的物业公司拒绝撤离，选聘的物业公司不能提供正常服务，导致小区乱象丛生，矛盾重重，请问小区的合法权利谁来维护。本报将继续关注事态进展。（记者：何显飞 文/图）
　　律师说法 更换物业公司需要哪些程序
　　全省十佳律师事务所──四川罡兴律师事务所主任任静：根据《物权法》第76条的规定，更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数）。然后制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业。将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案。通知前物业公司交接事宜。