景顺长城刘苏：明年"龙头"地产有机会 这些风险莫忽视

源自：新浪财经-自媒体综合

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原文标题：景顺长城刘苏：明年上半年“龙头”地产有机会，但这些风险切莫掉以轻心

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　　近期，与房地产有关的消息一浪接一浪，可谓十分“吸睛”。
　　其中，既有多地频频“微调”的楼市政策，如张家港市取消限售、深圳调整“豪宅税”、深汕合作区市场解冻，又有某地楼盘遭抢购、上市公司“狂卖房产”等微观现象。
　　同时，A股房地产和周期板块频频出现“异动”；又引来市场投资人士和分析师“扎堆”关注。
　　几乎已经大半年未涨的A股房地产板块，是否还具备投资价值？未来这个板块将如何演绎？
　　在景顺长城基金股票投资部研究副总监刘苏看来，目前房地产板块估值较低，明年上半年龙头公司的投资机会较大。
　　但从更长期来看，房地产行业依然会受制于天花板以及盈利能力的下降的约束，不是未来最大机会之所在。
　　中短期“性价比”高
　　对于明年A股走势，刘苏表示，目前还没有看到趋势性的机会；但指数也未见得会有特别大的风险，短期内市场依然是以结构性机会为主。
　　刘苏判断，明年上半年偏周期的品种会有更高的性价比。其中，房地产是他较为关注的板块之一。
　　从估值角度，刘苏认为，房地产板块有着较高的性价比。“由于市场对房地产行业的预期比较低，因此估值比较便宜。在未来一两年，该行业还是有较高的性价比。”
　　机会在于龙头公司
　　他补充道，虽然从长周期角度，从房地产的成交面积以及成交金额来看，这个行业基本上已到达天花板。
　　但是，对于个别龙头公司，在未来一两年，它们的股价会有比较乐观的表现。
　　刘苏的逻辑是，尽管房地产行业在总量的增长上并不明显，行业集中度也不高，但是在现有的政策环境与金融环境下，行业龙头集中度不断提升的逻辑是非常清晰的。
　　“近两年地产行业的融资情况，在政策上还是有比较多的限制。
　　比如，国家去年整体是去杠杆思路，今年房地产信托融资收紧，这对于那些融资能力较弱的小企业来说，影响是很大的。
　　相反，龙头企业不管是融资规模还是融资成本，并没有受到上述政策太大的冲击，在这个过程中，龙头公司的市场的份额也在不断地提升。”
　　刘苏进一步表示，“前两年我们可以看到房地产行业前一百强的公司都在维持比较高的增长，这一势头在今年更加明显。最近几个月，我们看到前50强的公司，还在维持比较快的增长，这意味着行业的赋能进一步向头部集中。”
　　四“招”选出好股票
　　值得一提的是，目前地产公司同质化严重，信息披露也较完善。那么具体到选股上，基金经理又该如何考虑？
　　刘苏认为，不同的公司还是会有比较大的差别，他在研究房地产公司的时候，会从四个方向去考虑。
　　首先，公司的商业模式。
　　对于传统的房地产公司，它们是通过正规渠道在市场上招标拿地，这种企业的利润率一般都不会特别高。
　　原因是，虽然土地是在公开招标的市场上拍卖的，但是土地的最终售价基本上是受管制的，这里面成本跟售价之间的空间并不大。
　　因此，现在越来越多的地产公司会通过别的方式拿地。比如，以综合体、产业园区、文旅等项目拿地，或者通过并购方式、旧改的方式拿地。这些房地产公司的商业模式与传统房企并不一样。
　　刘苏进一步表示，不同商业模式的公司隐含着不同的机会和风险。
　　“比如，我曾经也买过以产业园区去拿地的企业，当时的投资逻辑是认为它拿地成本比较便宜。回头看，若站在现金流角度来考虑，它并不是最好的生意。
　　因为它低价拿地付出的代价，就是它的大量利润会沉淀为工业园区的基础设施和配套设施，这类房企是没有现金流的。”
　　相反，如果是以综合体拿地的企业，它们的利润就会沉淀为一系列的商场。
　　“虽然这不像卖房子那样很快有现金回笼，但是它可以持续每年给公司提供租金和管理费的收入。这种商业模式就会比产业园区的要好。”
　　刘苏强调，他研究房地产企业时，会注重它们的商业模式。
　　其次，房地产企业的区域布局。
　　要清晰知道地产公司具体覆盖的城市以及当地的供需情况。
　　再次，企业产品的定位。
　　“刚需房与改善型的房子，大中型的房子都是不一样的，比如他们的产品率、拿地成本都是不一样的。”
　　最后，企业的财务结构。
　　“不同企业的融资成本差异巨大，在公开数据里面没看懂的，在调研的时候一定要问清楚。”
　　隐含风险不容忽视
　　此外，在刘苏眼里，尽管房地产龙头公司在明年上半年或许会有机会，但它自身隐含的风险依然不容忽视。
　　“往后看，如果明年的地产销售依然平淡，到后面整个地产开工就会减弱，这会对投资链条形成拖累。
　　地产销售情况不乐观，相关的建材、家居、家电等行业都会受影响。”
　　刘苏表示，上述情况一旦发生，他就会更关注与地产投资链条关联度相对较弱的板块。
　　与此同时，刘苏强调称，长期来看，房地产行业依然会受制于行业天花板以及企业盈利能力的下降，因此这个板块并非未来最大机会之所在。
　　“前些年，地价涨、房价涨，涨价的过程中房企的总利润率比较高。但是现在的政策不允许涨价，这会造成地产公司的利润空间收窄。”