房企回款压力大，广州楼市迎来降价潮

源自：界面新闻

---

原文标题：房企回款压力大，广州楼市迎来降价潮

　　房企当前的销售回款压力巨大，广州已经涌现了一批“货真价实”的降价楼盘，不少楼盘更是位于核心区域。
　　10月14日开始，位于老城区荔湾白鹅潭核心区的江景房的雅居乐天际715直接让利至少150万/套的消息在不少中介的朋友圈刷屏，统一的宣传口径是：“原价550-600万元，由于工程公司急需回笼资金，特批30套跳楼一口价仅需350万元/套起，复式住宅64方-67平方米。”
　　据界面新闻确认，上述消息属实，而且该楼盘目前每天还在加推类似特惠工抵房。至于特惠房的销售情况，各个中介则口径不一，有称“三十套全部售完，现在每日加推两三套”，也有称“三十套还未售完，还剩余几套”。
　　时间回到2016年8月，当时沉寂已久的广州土地市场迎来了“小高峰”，上述楼盘所在地块被摆上货架，吸引了近30家开发商参与竞拍，最终被广州本土开发商雅居乐以21.7亿元配建拆迁安置房27450平夺下，折合楼面价高达36773元/平，超越秀地产创下的34590元/平的楼面价，刷新广州最高楼面价记录。
　　当年拿地后，业内人士都为雅居乐捏了一把汗，认为该项目要盈利，开盘价起码要达到7万元/平方米以上，但当时的荔湾楼市并不支撑该价格。据南方日报，当时周边的电梯楼的二手均价在2-2.3万元/平方米左右。
　　捂盘近五年后，雅居乐天际715才入市销售，均价达到8万元/平方米，但去化并不理想。据悉，同属白鹅潭板块的另一新盘，新世界凯粤湾，在售均价约为5万元/平方米。
　　工抵房，顾名思义，就是开发商抵款给工程方的房子。下半年以来，房企的日子不好过，市面上工抵房的数量也多了起来。
　　广州克而瑞首席市场分析师肖文晓指出，目前市场上大多数的工抵房从购买流程上跟传统一手房并没有什么差异，有的确实是开发商给供应商抵扣工程款的单位，有的则是以工抵房的名义变相降价，因此只要这些工抵房已经取得了预售证并且在官网处于可售状态，那么一般都不会有什么问题。
　　“需要注意的是，如果购房者需要和开发商之外的单位签订合同，又或者房子还处于抵押、查封等状态，那么购房者就要留意风险。另外就是目前行业大环境的挑战，部分开发企业的资金链紧张，如果是因为资金暴雷而处置的期房，那么未来也有可能面临一些不可控的风险。”
　　事实上，因开发商着急回款，叠加广州新房限价政策，除了打折甩卖的工抵房，降价的楼盘还有不少。
　　7月曾有消息称，广州限价窗口指导规则出台，全新盘的备案价参考周边竞品或同品质项目一季度均价，老盘推新的备案价必须比上一期下调3%。
　　在此背景下，10月17日，位于番禺客运站地铁口附近的龙湖·金地天峯开盘，首推90-129平方米房源，售价大概在3.98-4.4万元/平方米的范围，相较于过去近5万/平方米的吹风价，下调不少。
　　广东中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻透露，现在广州一半以上的楼盘都在促销，而有较大幅度降价的则有三分之一，这一比例可能会继续蔓延，大概到11、12月是底部。
　　即便普遍降价，但广州并没有出现明显的“一二手倒挂”情况。肖文晓指出，本轮广州新房限价基本是参照市场价来定的，只有个别板块刨除了一些房价上涨过快的水分，但也基本是参考今年一季度的价格水平，相较去年房价还是上涨不少。
　　据克而瑞数据，在限价、限签以及开发商主动以价换量的综合作用下，9月广州一手住宅网签均价已经回到了今年一季度相仿的水平，预计四季度备案价继续下调的压力会有所缓解。
　　在房企爆雷频现的市场环境下，为了保障消费者的合法权益，广州市住建局近期发布了《广州市商品房交易风险提示》，提醒消费者关注房屋抵押状态，预防警惕“代办资格”“伪造流水”“首付贷”等违规违法行为。
　　克而瑞指出，降价风波，不仅“席卷”广州一座城，湾区其余城市均已逐步出现了楼盘降价的现象，不断刺激购房者置业热情，各大开发商均表露了迫切完成资金回笼以及年度销售目标的心态。
　　据统计，湾区各城多盘均采用特惠活动，除一口价、工抵房、折扣、低首付等常规手段外，个别项目通过降价提佣等方式吸客。