成都住房公积金新政 综合多地经验和成都实际

源自：成都商报

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　　成都住房公积金管理委员会此次对我市的公积金贷款政策进行了多项调整，涉及贷款期限、贷款额度、贷款资金与缴存余额挂钩倍数等方面。新政将给广大职工购房带来哪些利好？为此，成都商报记者就政策出台、政策执行的相关问题，分别走访了成都住房公积金管理委员会和成都住房公积金管理中心。
　　成都住房公积金管理委员会此次对我市的公积金贷款政策进行了多项调整，涉及贷款期限、贷款额度、贷款资金与缴存余额挂钩倍数等方面。新政将给广大职工购房带来哪些利好？为此，成都商报记者就政策出台、政策执行的相关问题，分别走访了成都住房公积金管理委员会和成都住房公积金管理中心。

调整政策的前瞻性考量：
流动性趋紧
影响贷款资金投放
　　“目前的公积金全面宽松贷款政策，有多项是从2014年起开始实行的。”成都住房公积金管委会相关负责人告诉成都商报记者，这其中包括调低首付款比例、提高贷款额度、降低贷款办理门槛等，“贷款政策的放宽，释放了购房需求，激活了房地产市场潜力。”
　　但不得不看到，宽松政策带来了一些意想不到的负面结果：目前，成都公积金管理中心个人住房贷款业务呈现持续放量增长态势，公积金业务资金连续处于净流出状态，个贷率高位运行并持续攀升，致使中心资金流动性压力激增。
　　

　　以成都公积金中心2015年发放的贷款数据为例，全年总计增加了贷款资金74.13亿元。这其中，增加贷款金额最高的一项政策是“保底贷”，即缴存余额在1万元以下可保底贷款30万元，这项政策从2015年4月22日起实行，新增约25亿贷款。
　　其他政策，如最高贷款金额由40万元陆续提高至60万元，从2014年11月1日至2015年7月1日，新增13.87亿元；从2015年4月22日起调整的缴存余额挂钩倍数由20倍提高到30倍，新增了约12.5亿元贷款。
　　“资金流动性越来越紧张的局面，到后来就会影响到其他职工的正常贷款权利。”成都公积金中心相关负责人介绍，2015年中心个人住房贷款达到了183.09亿元，比2014年的97.97亿元增加了85.12亿元，增长率达到86.88%，当年资金使用率达到了122.67%。这意味着公积金“蓄水池”中资金流出持续大于了流入，无钱可贷的风险越来越大。
　　具体操作中还发现，某些政策从一定层面上，对大量缴存职工造成了不公。如实行的保底发放的贷款政策，既违背公积金制度缴存义务与使用权利对等、互助共享的原则，造成对其他缴存职工的不公，又导致了个别职工为贷款而缴存的投机现象，而且贷款后马上停缴，相当于将缴存义务转嫁到其他职工身上。对其他缴存职工造成新的不公，还对“资金池”持续稳定供给贷款、提取资金造成了极大的压力。
　　而现行制度还有一个问题，就是导致购房者月供负担过重。中心最长贷款年限目前实行的是20年，比多个副省级城市少10年，“致使购房者月供负担过重，实际可支配收入减少，不得不紧缩消费，更不敢失业。”

新政综合了多地经验和成都实际
　　“现在已经到了公积金贷款政策必须调整的时期。”成都住房公积金管理中心相关负责人告诉记者，这既是保障公积金制度公平的需要，也是防范信贷风险的需要。横向比较国内其他副省级城市的做法，其实大多城市早已走在了前面。如个贷率较高的城市南京（113.53%）、武汉（104.5%）、大连（99.07%）、沈阳（96.27%）、宁波（94.1%）等，都没有像成都一样设置保底金额。
　　

　　此外还设置了差异化的贷款政策：如南京“单人30万，两人以上60万”、大连“单人45万元，两人以上70万元”、沈阳“单人40万元，两人60万元，三人以上80万元”。但在“贷款最长年限”上，都是30年，这充分体现了在防控风险的总体原则下，更好地支持职工的刚性购房需求，减少月度支出，降低购房压力的“惠民生”思路。
　　“我们这次借鉴了这些城市的做法，再结合成都公积金中心的实际，对贷款额度、贷款年限等方面进行了调整。”成都住房公积金管理中心介绍。

保障刚需 提高购买力
减轻购房压力
　　“在目前中心贷款率攀升、贷款个人激增的情况下，此次对贷款政策做出适时调整，既能化解资金流动性矛盾，又可保护更多自住家庭的利益。”说到新政的各项利好，公积金管委会相关负责人解读说，不仅能让住房公积金贷款惠及广大刚需职工购房需求，还可以提高公积金缴存职工的购买能力，减轻购房者月供负担。
　　公积金中心工作人员帮市民小王算了笔账，以一套总价90万元的商品住房为例，原本他最高只能申请60万元的公积金贷款，若60万元公积金贷款不能满足需求，则还需按商业银行贷款利率申请10万元的商业贷款，按30年贷款期和现行利率测算，需多支付34387.35元的利息。
　　而额度提高至70万元后，小王则可申请最高70万元的公积金贷款，无需再申请银行的商业贷款，“在提高职工购买力的同时，70万元贷款全部享受公积金低利率贷款，减轻了购房者的购房压力。”
　　

　　对于贷款最长年限由20年提高至30年，公积金中心认为，可大幅减轻购房者月供负担，增加实际可支配收入。以调整后的最高贷款额度70万元测算，贷款20年，还款方式为等额本息还款法，购房者每月将还款3970.37元。
　　而贷款年限提高至30年的情况下，购房者每月只需还款3046.44元，每月将少支出923.93元，可大幅减小购房压力，提高家庭生活质量和幸福指数。

一取消两调低
防止贷款投机
防控信贷风险
　　“将贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由30倍调整为20倍，同时调低单职工贷款额度，取消贷款保底资金，既契合实际，也有利于更好地防控风险。”公积金中心介绍，截至2015年底，我市职工户均缴存余额（含托管账户余额）为2.11万元。并且为落实中央经济工作会议精神，帮助企业降低成本，今年成都还将适当降低企业公积金缴存比例或困难企业按规定缓交公积金，这样缴存余额可能还会下降。
　　“因此，以缴存余额挂钩倍数的20倍测算，将单职工家庭单笔最高贷款额度调整为40万元较为合适，充分体现了公积金制度缴存余额与使用权利对等的原则。同时单职工40万元有利于防控信贷风险。”这位负责人说，成都人均工资收入不到5000元（2014年数据为4403元），如果单职工贷款60万元，贷款期限20年、30年最低（等额本息）月供分别为3403元、2611元。而依据人民银行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，基于风险考虑，要求“贷款人住房贷款的月支出不得高于月收入的50%”。如果单职工贷款支出普遍高于月收入的50%，再遇上经济的不景气导致收入下降，不仅职工生活会受到影响，降低幸福度，而且职工的违约几率增大，中心将面临较大的信贷风险。
　　

　　而像其他城市一样取消保底贷、调低单职工贷款额度后，更可以发放更多笔贷款，惠及更多的刚性需求职工。按照公积金贷款人均40万元测算，取消“保底贷”制度，可多惠及9375户缴存职工，最大限度避免流动性趋紧而带来的“轮候”、“摇号”、“断贷”等现象，解决“僧多粥少”的矛盾。
　　公积金管委会表示，一取消两调整，既符合住房公积金缴存义务与使用权力对等和互助共享的原则，也能有效避免为贷款而缴存公积金的投机现象，有利于防控信贷风险，更好地发挥公积金制度对职工的普遍性保障作用。
　　举措
　　因症施策多措并举
　　系统化手段
　　保障资金投放
　　新政实施后，对我市的房地产市场将有哪些方面的影响？记者从成都公积金中心拿到一组数据：2015年，成都公积金中心共向54450户职工家庭发放个人住房贷款，同比增加了21805户，增长率达66.79%。个人住房贷款发放位列全国副省级城市第三，创历史新高，达到了183.09亿元。截至上月底，历年累计发放住房公积金贷款867.9亿元，贷款余额达到647.82亿元。“公积金对支持我市住房消费、促进去库存发挥了积极作用。”公积金中心表示，此次公积金管委会政策调整调高了最高贷款额度，延长了贷款年限，对购房者是一个利好，对刚性需求者更是有力的支持。
　　针对公积金流动性趋紧的风险，还有哪些有效应对举措？公积金中心负责人介绍，自2015年下半年以来，中心开始业务系统化运营新模式。一方面通过公积金贷款转商业贷款、公积金优质信贷资产证券化，使用少量贴息或利差投入，撬动数十倍的银行和市场资金投入到住房消费，缓解流动性紧张的矛盾；另一方面通过归集自办、贷款自办，成都公积金中心每年可节省委托银行费用1亿多元。
　　“而且针对性强。”该负责人强调，“公转商贴息贷款主要用于异地缴存职工在主城区外贷款购房以及农民工等群体购房，既帮助这部分人圆了安居梦，更有力推动了我市房地产去库存”。资产证券化主要是拓宽贷款资金来源渠道，缓解资金流动性不足，更好地满足缴存职工购房需求。

⊙记者：辜波