行业透视镜 | 土地多以底价成交成都二圈层楼市走势将如何？

清影一壶 · 发表于: 2023-12-1 11:40:41

源自：四川在线

　　王型芳
　　11月30日，成都中心城区迎来取消土地“双限”后的第二场土拍，原计划出让7宗地，其中温江区2宗地因故终止，剩余5宗地中，1宗位于天府新区的地块以溢价率61%成交，另外4宗地均以底价成交，其中3宗位于双流区，1宗位于青白江区。
　　土地以底价成交为主，新房市场不再限购，二圈层市场走势如何呢？

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　　11月30日土拍成交详情。王型芳制图

冷热分化明显二圈层土地多以底价成交
　　当成都土地重回竞价时代，市场冷热分化显现。11月30日成交的5宗地块，二圈层的4宗地均以底价成交，而位于天府新区麓湖板块的43.7亩地块溢价率却高达61%，起拍地价10500元/㎡经过多轮竞拍至成交价16900元/㎡。
　　此前11月15日，在成都中心城区“双限”后的首场土拍中，以一圈层主城区为主的7宗土地出让，有3宗地块溢价成交，其中青羊区蔡桥街道66亩地块溢价率达到30%，青白江区和龙泉驿区的2宗地地块则以底价成交。

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　　11月30日出让的天府新区麓湖板块宗地。图据成都市公共资源交易中心官网
　　回顾10月，成都土地市场两极分化态势明显，成都中心城区供应11宗宅地，一圈层成交5宗，其中4宗溢价触顶，天府新区和金牛区的地块均熔断，成华区热点二八板块地块溢价触顶；二三圈层仅郫都区犀浦板块低溢价成交，其余地块均以底价成交。
　　在行业分析人士看来，土地市场冷热分化是受楼市表现的直接影响，其背后反应的是楼市联动的市场逻辑。“楼市热，才能带动土地市场热，成都楼市热销区域主要是一圈层的天府新区、高新南、青羊区、锦江区、成华区等，因此往往带动热门板块土地溢价出让。而二圈层整体楼市表现量价不及主城区，在土地出让方面也通常多以底价为主，未来这一趋势也仍将持续。”

近郊不限购量升价跌 “以价换量”带动市场活跃
　　9月底，成都楼市系列优化新政出台，其中5+2以外区域限购放开，成都近郊的龙泉驿区、双流区、温江区、新都区和郫都区五个区域不再限购，同时首套房首付仅需2成的政策相继落地，不限购的二圈层市场利好不断。新政利好背后，这些区域楼市表现如何呢？
　　从锐理数据发布的10月成都近郊5区市场数据来看，受国庆假期影响，10月成都近郊商品住宅供应25.78万㎡，环比下降62.61%，但商品住宅销量环比上涨38.53%，销量达40.68万㎡。分区域来看，10月龙泉驿区销售套数最高达到798套，其次是郫都区为757套、双流区626套。

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　　10月成都近郊各区商品房销量图。图据锐理数据
　　在房价方面，10月近郊成交均价16059元/㎡，环比下降1.89%。细分来看，双流区10月均价达到19047元/㎡，龙泉驿区达到18860元/㎡，在近郊中排名一、二。其次为温江区14553元/㎡、郫都区13551元/㎡，新都区12457元/㎡。环比9月，均价上涨的有郫都区、温江区、双流区，龙泉驿区和新都区出现微降。
　　楼市量升价跌背后，一方面是新政刺激带来楼市短期的成交上涨，另一方面反映出部分近郊楼盘开始“以价换量”。龙泉驿区一在售项目工作人员介绍，进入11月该项目便推出价格优惠，拿出一部分房源进行特价房活动，效果比较明显，连续两个周末售楼部挤满了购房者。
　　对此，有业内人士认为，成都二圈层市场不如一圈层坚挺，“以价换量”能有效带动市场成交。对于购房者而言，低利率低首付正是买房窗口期，二圈层市场不少项目值得一看。

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