达州房地产库存压力大 四招去库存化解房地产压力

源自：华西都市报

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上传时间: 2016-12-9 07:53

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　　“目前，达州房地产市场发展较为平稳，房产销售未呈现较大波动，但较多的新开工、竣工房产逐步增加了房产的库存量。特别是期房和商业用房的去库存压力较大，而且房地产库存地区存在明显差异。”据达州市住建局工作人员介绍，高库存问题不仅导致房地产开发投资增速放缓，而且与房地产相关的产业链经营状况也受到负面影响。为了稳定房地产市场，确保达州经济稳定健康有序发展，达州积极研究“四对策”努力化解房地产市场库存压力。

现状1：
房地产开发投资略有下降
产销缺口较为明显
　　据了解，由于受宏观经济影响，近年来达州房地产开发呈现小幅下降，一是部分房地产开发企业退出达州市场，二是房地产开发投资力度减弱。截至2016年11月底，达州共有各类房地产企业175家，其中市内企业158家，较之2015年年底房地产企业减少62家，市内企业减少43家，外地企业减少29家。且随着整体经济形势的下行，房地产销售由卖方市场转为买方市场，房地产市场竞争力度加剧，较多房地产企业退出达州市场，房地产开发投资整体增速放缓。
　　同时，房地产市场产销缺口较为明显。尽管房地产开发投资力度略有减弱，但已形成潜在房产开发存量较大。从近年来达州房地产生产、销售情况看，房地产施工面积一直处于较高水平，2013年达到峰值。受近两年房地产开发投资力度减弱影响，施工面积随后也呈现逐年下降趋势。而经过两至三年的建设周期，房地产竣工面积在2015年快速增长，较2014年增长146.04%，商品房待售面积达123.51万平方米。

现状2：
期房和商业用房库存压力较大
地区差异明显
　　从狭义房地产库存即现房库存来看，近年来达州商品房待售面积逐年增多，2015年末，商品房待售面积为123.51万平方米，截至2016年10月末，商品房待售面积为108.39万平方米，根据测算去库存周期仅为7.02个月。从广义房地产库存即可售现期房库存来看，截至2016年11月末，商品房存量总面积为555.71万平方米，其中商品房住宅待售面积302.69万平方米，商品房非住宅待售面积253.02万平方米，商 品 房 非 住 宅 占 比 达45.53%。根据测算商品房去库存周期为19.34个月，商品房住宅去库周期为11.87个月，商品房非住宅去库周期为38.33个月。以上数据表明，现房去库能力好于期房，而期房去库存压力较大。
　　同时，房地产库存结构分化，商业用房库存压力加大。无论是狭义还是广义口径测算，商业用房去库存压力均大于住房库存压力，且商业用房库存拉长了达州房地产整体去库存周期。并且达州各县市区库存差异较大，且商业用房与住房库存在各县区占比均呈现较大差异。

四大问题：
“去库存”道路上的“拦路虎”
　　去库存已成为达州房地产市场的当务之急，是确保达州经济稳定健康有序发展的关键，但是在去库存的路上存在着政策控制力度不够、刺激政策实施不足、房地产业态落后和购房需求不足“四大问题”亟需解决。
　　据了解，从当前达州房地产现状看，房地产库存较为严重，但当前各县市区在房地产“去库存”政策措施落实上力度有所不足，对房地产供求方的政策影响效果还不够明显。主要表现在土地出让权把控不够，银行房地产开发贷款不降反升加大了房产供给。
　　同时，购房补贴政策支持不够，2015年达州出台的房地产补贴仅对在主城区购买140平方米以下普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房进行每平米80元的补助，补贴范围较窄，单独对农民进城购房补贴政策缺少。棚户区改造的货币化安置比例低，2015年达州棚户区改造货币化安置比例仅为40%，货币化安置完成省政府任务的74.27%，同时申贷资金使用较慢，使用率仅为63.3%。去库存的信贷支持存在结构性偏，从当前达州房地产政策看，较多注重个人住房去库存，忽略了商业房产的较大库存量，且缺少对商业房产去库存政策激励措施。
　　另外，达州的房地产业态落后，房产品质有待提升，城镇化率低，购房需求不足。当前达州城镇化水平还较低，城市建设还处于扩张期，城市土地资源稀缺，房地产开发较少顾及整体规划，房地产市场发展模式较为粗放。并且就业压力和农民工进城安居的后期保障不足，放缓农民工市民化的步伐。同时，新农村建设吸引了部分农民返乡宜居，减少了农民进城购房的有效需求。

对症下药：
“四大对策”助力
房地产市场“去库存”
　　为了稳定房地产市场，确保达州经济稳定健康有序发展，达州对症下药，积极研究“四对策”助力房地产市场“去库存”。包括：加强政策引导和支持力度，建立去库存长效机制；加强房地产开发市场管理，促进房产结构转型；优化金融服务方式，改善信贷支持结构；推动产业转型升级，实现经济发展带动房地产可持续健康发展。
　　据达州市住建局工作人员介绍，在建立去库存长效机制方面，首先严格审批土地出让权，提高土地竞拍标准及条件，加大土地出让权审批管理力度，尤其是商业用房库存较大区域，需要减少商业地产土地供应，从供给侧减少房产库存；其次是通过增强购房补贴和激励机制、扩大政府购买等方式持续稳健推进住房存量销售；再次通过探索激励政策、支持商业用地结构调整等方式建立商业用房去库政策导向机制。
　　同时，改善房产规划布局，满足购房者对高品质住宅环境的消费需求，提高房产的可选择性。提高房企开发准入门槛，推动房产品质提升，逐步培育高资质房企，转变房企传统的“以量取质”式房产建设方式，推动房产朝高品质方向发展。并优化金融服务方式，改善信贷支持结构，提供更优质的金融服务，以加大对“去库存”的金融支持。
　　另外，不断优化产业结构，加快当前传统产业升级改造，拓宽农民工返乡创业或就业领域；充分发挥达州农业特色优势，加大对新型农业经营主体的支持，促进农民收入持续增长，使农民进城买房成为带动房地产回暖的重要推动力；不断引进战略新兴产业，鼓励资金、技术、人才流入，形成高端优质有特色的产业以带动房地产健康发展。
　　贾金戈 严开川 华西城市读本记者 罗轩