美国经济向好？年轻人工资还是涨不过房价

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上传时间: 2016-12-29 14:26

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图片来源：网络　　美国似乎已经从经济危机的影响中走出来：股票市场走向高位，失业率回落到经济衰退之前，工资水平也在上升。看起来，经济向好发展已经没什么阻碍了。
　　不过，细心的人还是能在房产市场看到一些破绽。
　　房价是在上涨，这一点不用质疑。根据美国房产网站Zillow的数据，住房价格在11月份增长了6.5%，涨幅达到2006年以来之最。联邦住房金融局的房价指数也显示，与去年同期相比，第三季度房价上涨了6.2%。如果将时间线再放长一些，2016一整年，美国房价平均比去年上涨了约5%，价格已经跟经济危机之前的峰值水平相当。
　　即便有这些还算过得去的数字，专家们仍然在为美国的房市担心。一来是因为抵押贷款的利率在蹭蹭上涨，二来，人们的工资还跟不上房价的涨幅。两者都指向同一个问题，需求方对住房的负能力并没有增强。
　　按揭利率仍然处于历史低位，但趋势在往上涨。根据Freddie Mac的数据，美国30年固定按揭的平均利率在上周达到两年来的高点4.3%。而联邦储备委员会前不久提高了基准利率，预示着新一年利率还会继续上涨。
　　较高的贷款利率只会加重买家们出手前的犹豫，不仅是第一次购房的刚需们会谨慎，已购房屋的家庭也会考虑换置新房的成本。美国现有按揭贷款的平均利率是4.13%，也就是说大多数人是在利率约为4.13%，甚至更低位时购置的房屋。一位房产专家Sam Diedrich曾在福布斯上发表过观点，他认为如果利率上涨到4.5%以上，意味着二次置业需要支付更高的贷款利率，这是买家们不愿看到的。
　　工资上涨是买家面临的另一重困境，特别是对美国千禧一代而言。皮尤研究中心的一项调查发现，千禧一代（21岁至32岁）的收入还不如X一代（51岁至65岁）年轻的时候。2014年，千禧一代家庭收入的中位数为61003美元，如果将1998年X一代的收入经过调整（算上通货膨胀），同一年龄阶段，X一代的收入为63365美元，比千禧一代高出约2000美元的水平。
　　数据解决机构Attom的调查也回应了这一点。他们发现美国人负担住房的能力处于八年来的低点。在调查的447个县中有363个县的年度住房增长超过工资增长。一个直观的数据显示，自2012年第一季度房价触底以来，全美房屋价格中位数上升了60%，而同一阶段的平均周工资仅增长了1%。

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图片来源：realtytrac.com　　工资追涨房价的差距，还制造了另一个有趣的现象：越来越多的成年人选择回家跟父母亲戚住在一起，以节省开销。房地产分析公司Trulia发现，去年约有40%的年轻人是这么干的，比例达到75年来最高。上一次美国发生这种情况还是在1940年，那时美国刚经历过大萧条，处于经济恢复期，虽然不久之后第二次世界大战又爆发了。
　　经济危机对年轻人的影响更深远，除了工资低，上涨的租金也在打击他们的经济状况。有些年轻人还得偿还学生债务。机构 College Access and Success称，2016年，背着学生贷款的本科学历者平均欠债为30100美元，学生债务水平在短短的十年间增长了53%。这些压力让年轻人难以喘息，难怪美国人结婚的年龄也在延后。
　　房价会因此下跌吗？尽管需求方的市场热情并不理想，但供应方还有可能会继续抬高房价。比如，截止到11月美国新建房屋的量还在历史低点，而成为银行不良资产而强制出售的房产也被控制在经济危机前的水平。这样看来，最终为美国房市买单还是年轻一代，说到底涨不涨工资才是关键。