我国房地产投资增速接近主要经济体普遍水平

　　我国房地产投资增速 接近主要经济体普遍水平

源自：第一财经日报 何知仁 李苗献 鲁政委

　　2017年1~8月我国房地产开发投资增长7.9%，增速与1~7月持平，而8月当月的增速较7月加快了3个百分点。在出口、消费、基建投资均超预期放缓的同时，我国房地产投资得益于棚改货币化的支持，显示出相对的韧性。其实，如果将我国的房地产投资置于全球视野中加以观察，就更容易理解当下我国房地产的投资水平。
　　我们选取G20经济体作为观察对象。其中，巴西、俄罗斯、欧盟、沙特和印度缺乏季度及以上频率的房地产投资数据。我们将其余14个经济体（不包括中国）分为发达经济体和新兴经济体两类，其中发达经济体又细分为东亚、欧洲和其他经济体三组，分别将它们与我国的住宅投资进行比较。
　　需要说明的是，我国只公布住宅“开发投资”数据，而其他经济体大多只公布住宅“资本形成”，两者的统计口径略有区别：前者包含了土地购置费等其他费用，而后者只统计一定时期内的生产成果，土地当然不在其中。由于我国不公布住宅土地购置费的数据，因此，无法直接将我国的“开发投资”数据调整为国际可比的“资本形成”。但是，我国公布了总体的土地购置费数据（即住宅和非住宅的加总），如果将其从房地产投资中剔除，那么，2017年1~7月我国房地产投资的累计增速仅为6.2%，低于公布的7.9%。这就意味着，国际可比口径下的我国住宅投资增速可能是略低于本文所使用的住宅“开发投资”增速的。
　　首先，看东亚主要经济体。
　　韩国和日本两国在地缘上与我国接近，在文化上与我国相通。两国的住房资本形成增速在全球金融危机后呈波动上升趋势，而我国的房地产投资从2010年开始经历了长达6年的波动放缓。至2016年，我国的住宅开发投资增速已显著低于韩国的投资增速，并与日本的投资增速接近。2010~2016年，韩国和日本的平均住宅投资增速分别为10.6%和2.8%，我国的平均住宅投资增速高达15.7%。然而2016年，韩国和日本的住宅投资增速分别为23.7%和5.4%，我国的住宅投资增速降至6.4%（图1）。
　　其次，看欧洲主要经济体。
　　我们发现：全球金融危机后，英国和德国的住房资本形成走势总体一致，并与我国的住宅开发投资周期大致同步；法国和意大利的住房资本形成高度相关，但与我国的住宅投资并不同步。欧洲主要经济体的住房投资与东亚情况相似，均在金融危机后波动上行，而我国的住宅投资增速已从危机前显著高于欧洲的水平下降至当前与后者基本相当的水平。
　　再次，看其他主要发达经济体。
　　美国、加拿大、澳大利亚这些经济体的住房资本形成增速从上世纪60年代开始基本保持平稳震荡的走势，震荡的中枢分别为7.2%、8.7%和9.9%。而我国的住宅投资增速从2015年开始显著低于上述三国投资增速的中枢，并在2017年反弹至与后者接近的水平。2017年上半年，我国住宅投资累计增长10.2%。从2009年和2012年的数据观察，我国住宅投资增速下落到三国投资增速中枢附近时似乎存在较强的支撑（图2）。
　　最后，看其他主要新兴经济体。
　　我们发现，全球金融危机后，阿根廷、土耳其的住房资本形成与我国的住宅开发投资走势相似。然而，从2013年开始至今，我国的住宅开发投资增速显著低于阿根廷、土耳其的投资增速。墨西哥、印尼、南非的住房资本形成虽然与我国住宅开发投资走势不一致，但就增速水平而言，当前我国和这些经济体都处于十分接近的水平。
　　总体来看，我国的住宅投资增速经过2010~2015年这段时间的波动下行调整，可能目前已基本完成向全球主要经济体投资水平的收敛。
　　而根据世界银行的统计，截至2016年底，我国的城镇化率在本文的15个样本经济体中排名倒数第二。这或许是当前我国房地产投资韧性的内生来源之一。而这种内生韧性正凭借外生政策的力量得以实现：2017年棚改货币化安置带来了房地产销售和投资的增量需求，2018年则不排除一二线城市调控更加市场化的可能。
　　（何知仁系兴业研究助理分析师、李苗献系兴业研究分析师、鲁政委系兴业银行首席经济学家）