加码限售还是增加供给？ 升级版楼市调控政策大PK

源自：经济导报 首席记者：王延锋 济南报道

　　自9月下旬以来，国内众多大型城市密集出台楼市调控政策，包括西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、重庆、青岛等省会城市、计划单列市及直辖市。
　　在这轮升级楼市调控政策的城市中，有的侧重于继续加码限售政策，有的则将重点放到了扩大供给方面。比如，青岛市于9月30日出台的5条调控政策中，就有4条内容都直指增加房地产市场的有效供给。
　　增供给 稳预期
　　9月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知》，提出5条意见。
　　首先，要加快落实供地计划。各区、市政府要确保年度供地计划完成，同时要根据本区、市商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房消化周期在18-12个月的区、市，要有序落实供地计划；消化周期在12-6个月的区、市，要加快落实供地计划，积极增加供地；消化周期在6个月以下的区、市，不仅要加快供地计划落实节奏，还要在计划外显著增加供地。
　　其次，要严格控制住宅用地价格。要坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高，严防高价地扰乱市场预期。土地招拍挂限价，原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平确定，土地招拍挂出让竞价达到限价后，转为竞配建保障性住房、竞自持租赁住房面积、竞房屋销售价格等，确保地价水平稳定。
　　其三，要加快住宅项目施工进度。严格落实商品房项目开竣工申报制度，建设、土地等主管部门要加大督导，开发企业要严格按照施工许可约定的建设工期要求和土地出让合同约定的时间及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效住房供应。
　　其四，要加大闲置土地处置力度。各区、市政府要加大闲置用地特别是住宅闲置用地处置力度，加快工作进度，防止开发企业“囤地”“捂地”“捂盘惜售”等变相炒作行为。
　　其五，适当调整商品住房预售条件。各区、市政府根据本区、市房地产市场实际，特别是商品住房库存偏低，供需矛盾突出的区、市，在依法依规前提下，可以按照《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》规定，适当调整商品住房预售许可条件，加快住房有效房源入市，持续稳定市场预期。
　　5条意见，除了第2条的内容为“严格控制住宅用地价格”，其余4条全部为增加供给，包括增加土地的供给速度及加快预售证审批、住宅施工进度等。
　　限售成“标配”
　　除青岛外，9月下旬以来全国还有更多城市出台了楼市调控政策，其中6个城市更是直接实施了限售政策。
　　重庆市和南昌市规定，在限售区购买的新建商品房，取得不动产权证两年后方可转让；贵阳的限售期为签订购房合同之后的3年；南宁则是限售升级──法人单位购买二套及以上住房限售2年，此前南宁已有规定，购房人购买第3套及以上住房2年后才可转让；长沙新购住房满3年后才可转让，首套住房购买满3年之后才能购买二套房；石家庄的限售政策更长，需要购买5年之后方能销售，购买日期以网签合同为准。
　　对于目前普遍实施的限售政策，合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，限售政策目前已经成为本轮调控有别于以往调控的最大特征，也成为一些大型城市楼市调控的“标配”。这一政策的目的是限制房地产市场的流动性，抑制市场的投机需求。
　　“一个好的投资标的应该是起点低、流动性强、出手容易。根据目前的限售政策，投资性需求买房之后如果要退出通常需要三五年的时间，这加长了投资周期，会使一些高成本的资金难以进入，从而降低房地产市场的投资属性。”许传明分析。
　　许传明认为，在一系列调控政策的实施下，目前房地产市场的投机性已经被大大限制，但在一二线城市，市场供需紧张局面仍未根本改观。因此，从长期看，应该增加市场的供给，满足更多买房人的需求，用市场之手来使房地产市场更加平稳健康。“从这种意义上说，青岛的政策更长期有效。”