房企机构高管预判2018：稳字当头 调控力度不放松

源自：中国经营报

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　　房企机构高管预判2018：“稳”字当头 调控力度不放松
　　张玉、刘媛媛、石英婧
　　2017年是房地产调控政策密集发布的一年。这一年，在中央“房住不炒”精神的引领下，租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策相继落地，调控取得了明显成效。
　　伴随着“房住不炒”房地产调控政策主基调的强调，“美好生活”概念不断提出，房地产平稳健康发展长效机制轮廓已经逐渐显现，“美好生活”也成为众多品牌房企打造转型路径的方向之一。
　　展望2018年，新城控股集团股份有限公司（601155.SH）高级副总裁欧阳捷，中骏置业控股有限公司（01966.HK）副总裁王勐，戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏，高力国际华东区高级董事总经理翁琳在接受《中国经营报》记者采访时均表示，房地产调控仍然不会放松，长租公寓将持续扩张。随着租售同权不断深化，以及房地产税的稳步推进，房地产市场将迎来新的发展机遇。

2017年楼市调控初见成效
　　《中国经营报》：刚刚过去的2017年，房地产市场有诸多看点，从“租售同权”到楼市调控，再到龙头房企多元化布局提速。你可否用几个关键词来描述这一年整个房地产市场所呈现出来的特征？
　　欧阳捷：第一个关键词叫“楼市调控初见成效”。此前楼市疯狂的局面已经被抑制住，房地产市场开始逐渐降温，企业发展也逐渐回归理性。
　　第二个关键词是“住房制度雏形显现”。住房制度中谈到了多主体供给、多渠道保障。在多渠道保障方面，我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品住房、高端商品住房四位一体的住房制度，未来会形成今后住房制度的大框架。
　　第三个关键词是“市场扭曲还未改变”。比如说，我们房价扭曲了，远郊盘比近郊盘贵、二手房比一手房贵、毛坯房比精装房贵的现象没有完全改变，这是调控带来的副作用。同时，土地市场并未降温，“面粉”价格依然很高。在限价令的“一刀切”之下，现在的节能、环保、绿色建筑都发展缓慢。
　　翁琳：2017年的房地产市场可以用五大关键词来概括，即“去杠杆”“去库存”“限售”“长效机制”和“租售同权”。
　　去杠杆是为了规避近些年来房地产开发商大举拿地、收购、并购项目所带来的高杠杆风险以及高库存所带来的流动性及偿债风险，此举或将加大整个行业的兼并和整合。在去杠杆作用的影响下，去库存成为2017年三四线城市住宅市场的一大特点。2017年的房地产市场调控依旧没有松动的迹象，对于抑制投资投机需求起到了积极的作用，房价正不断回归理性；另外，2017年5月中央9部委联合发文明确了租售并举的发展方向，对于未来住宅租赁市场的发展影响深远。
　　《中国经营报》：2017年以来，上海相继出台多项租赁政策，相关政策的出台对原有的房地产市场带来哪些影响？随着各大房企开始密集布局长租公寓这一未来“美好生活”的新领域，对于房企来说，如何能在遍地开花的长租公寓市场上形成自己的发展特色？
　　伍惠敏：政府配套或主导的租赁市场可能更侧重于保障居住需求，而开放租赁市场则在于满足客户的多样化需求，形成租赁市场整体差异化。开放租赁市场差异化可以从几个不同的方面来看，第一，针对客户需求不同，来差异化租赁房屋的定位；第二，产品创新，如胶囊公寓、白领公寓等，针对特定人群市场；第三，品牌的延续性，树立品牌形象，提供更好的服务配套。
　　王勐：未来，中骏将致力于打造“Fun+幸福生活”生态圈，布局方隅公寓Funlive、联合办公Funwork、超燃健身Funsuper及大健康等新型业务板块，并与美国睿星资本战略合作布局国内长租公寓市场。Funlive是为城市的白领以及高净值人士打造的一个具有国际范儿的长租公寓，以健康、社交为主题。我们计划未来3年内布局5万间，战略规划总规模达到1000家，聚焦一线城市覆盖强二线城市。

2018年长效机制有望形成
　　《中国经营报》：展望2018年，你们对于未来的房地产市场怎么看？未来房企竞争的关键点在哪里？
　　欧阳捷：第一，金融环境不会宽松，同时，金融环境有可能会持续趋紧。货币政策会保持相对稳健，对楼市的定向加息可能会持续，流向房地产的资金可能会相对减少。
　　第二，房地产市场肯定不会宽松。一方面，房地产市场的供给量会逐步减少，另一方面，金融环境的趋紧也将导致买房人数减少。我个人不赞同2018年是房地产市场“小年”的概念，是“一年比一年小”。
　　第三，2018年的调控不会放松，甚至未来5年调控都不会放开。但是我们觉得限价令可能会做一些间接式的放松，可能会通过一手房价格的调整来减少一二手房价格倒挂现象。此外，租赁住房市场可能会成为大家关注的一个新的热点。但由于投资回报率过低，租赁住房很难形成一个真正的大潮。
　　王勐：我们觉得未来三年内房地产市场长效机制将会形成，这就要求企业首先要有战略定位。以中骏为例，我们会坚持深耕一线城市和核心二线城市，包括人口密度在500万以上的强三线城市，这是我们的弹性战略，我们也会全面布局五大城市群。
　　在土地投资方面，中骏强调周期论。从投资角度来说，我们坚持多渠道获取土地，包括并购、正常的土地招拍挂等方式都会考虑。同时我们也会控制拿地成本，加强合作开发，这是我们在投资上的策略。2018年、2019年，我们会根据市场的情况、公司财务情况择机考虑加大土地储备。
　　伍惠敏：我认为2018年还会延续2017年“稳”字当头的趋势，预计政府会适当放开供应量，通过政策及政府影响力去调控供应量及价格，但供应量井喷的现象不太会发生。另外，一线城市如上海，在政策的调控下，短期内是行业调整、自身净化的阶段，优胜劣汰，为了维持房地产市场的健康稳定发展。
　　未来房企竞争的关键点：一是创新产品特色（户型、社区及配套等功能、布局更合理更人性化）；二是软件和硬件的精细化（标准升级：物业服务、装修标准、智能化、安保等要求更高）。
　　翁琳：展望2018年，作为房地产长效机制建设的一部分，房地产税的推出，可以说是中国房地产税制改革的一项重大举措。随着房地产税的开征，短期来看，税负压力会随着物业的增值而明显增长，从而对于住宅房价的快速增长起到一定的抑制作用。但从长期来看，预计其对于房价的影响将会被市场逐渐吸收，房地产税不是影响住宅价格的主要因素。
　　《中国经营报》：在崭新的2018年，你们对房地产市场以及《中国经营报》读者有什么寄语？
　　欧阳捷：祝愿《中国经营报》越办越红火！中国房地产市场稳健前行！
　　王勐：2018年，祝《中国经营报》读者新年快乐，健康、有趣、分享、奋斗，共享美好生活！
　　翁琳：长租公寓持续扩张，租售同权不断深化，房地产税稳步推进，变革带来新的发展机遇。
　　挑战或是机遇，2018，一起面对！
　　伍惠敏：新希望，新挑战，新奋斗，新收获！2018，祝《中国经营报》百尺竿头、蒸蒸日上！