建行详解住房租赁逻辑：产融结合释放新动能

源自：21世纪经济报道

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⊙记者：张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳、广州报道

　　在“租购并举”的政策风向下，重点发展租赁的不只是房企，还有金融机构。
　　中国建设银行是其中的先锋。自2017年11月初以来，建行迅疾在佛山、深圳、广州、东莞等地推出多项租赁金融相关业务，给机构房东、住房租赁项目、个人租客提供全方位的金融支持。由建行和佛山市政府合作的租赁服务平台，以及建信住房控股、建行参股的租赁服务平台“CCB建融家园”也已上线。
　　2017年12月20日，在中国住房租赁高峰论坛上，中国建设银行广东省分行行长刘军详述建行加码租赁金融业务的逻辑，称要实现从“要买房到建行”到“要租房到建行”的转变。
　　“为租赁住房提供金融服务，建行不是将之纳入房地产金融，而是纳入普惠金融。”刘军表示，未来，建行将打造全产业链租赁金融支撑体系，提供全生命周期产品链服务。
　　他透露，目前广东建行已有公司、投行、个人三大类、40个金融产品用于购租改建、装修维护、资产盘活、租房消费等一站式、全品类、有保障的租赁金融服务体系。
　　搭建租赁平台
　　在去年“930”开启的密集调控周期下，房地产的金融属性被抑制，过去习惯性“输血”房地产的银行业的盈利模式也面临重构；与此同时，高层定调发展住房租赁市场，风口转向租赁。
　　中国指数研究院测算，2017年我国住房租赁市场规模约为1.38万亿，预计到2020年可达1.7万亿。基于这一巨大体量，房企和银行纷纷布局租赁。
　　曾率先开展个人住房贷款业务的建行，再一次敏锐地抓住了先机，建行广东分行、北京分行等纷纷开始大力布局租赁平台和租赁金融业务。
　　2017年11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东分行达成合作意向，建设国内首个政银合作的住房租赁平台。
　　建行意图打造租赁服务平台的“佛山模式”。建行旗下建信财富（北京），在佛山成立了注册资本6000万元的广东建融住房服务有限公司，并协助佛山市政府建立住房租赁交易服务监管平台，目前已上线试运营。
　　这一平台具体由住房租赁监测分析、住房租赁监管服务、政府公共住房服务、住房租赁服务共享、企业租赁服务管理五大系统组成，形成五位一体、环环相扣的平台网络，全面覆盖地方政府在租赁市场管理、交易、运营方面的需求。
　　按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面，加快推动广东住房租赁产业发展。未来，建行将会把佛山模式推广到更多的城市。
　　此外，建行的租赁平台“CCB建融家园”还与开发商等企业合作，扩大出租房源。2017年11月3日，建行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房企签署协议，在深圳推出5481套租赁房源；12月18日，建行北京分行则联合北京保障房中心、首开集团、金融街控股等机构共同推出了1500多套“CCB建融家园”房源。
　　建行在深圳参与投资成立了两家住房租赁公司，分别是由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司，负责租赁专业化管理、批量小区品牌化管理，并保证房源稳定长租。
　　“CCB建融家园”的运营模式是，将房子的所有权和居住权分开，在开发商保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流，建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。
　　此外，刘军透露，建行还将推出“存房”业务，提升租赁住房流动性，增加房源供给。
　　记者查询发现，目前“CCB建融家园”官网已经上线运营，页面架构与长租公寓运营商无异。以深圳为例，房源既有龙华、龙岗等地的普通商品住宅，也包含香蜜湖板块的高端社区，租金从每月1500元到26000元不等。
　　全方位租赁金融
　　刘军说，建行未来要实现开发-运营-消费-退出的全产业链租赁金融支撑体系，为企业、个人、项目提供全生命周期产品链服务。
　　建行为企业端提供金融支持。如住房租赁支持贷款，用于自持用地、租赁用地、集体建设用地新建房屋，所建房屋用于住房租赁，期限最长25年；融资比例最高为项目总投资的75%，其中商用房地产不高于55%。
　　在个人端提供消费信贷支持，推出个人住房租赁贷款，用于个人租客租用房屋，期限最长10年，利率比其他个贷产品都优惠。
　　目前建行已面向个人推出了按居贷住房金融产品。“按居贷”面对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，单户最高额度100万元人民币。除贷款利率优于个人住房贷款外，该产品还具有免抵押的特点，可根据个人信用发放。
　　建行深圳市分行副行长李忠东介绍，按居贷虽是租户借贷，但银行是直接将资金打到房主账户中，房主一次性得到未来数年的房租后，可拿这笔钱用于购买银行理财等赚取利息收益。相应地，他就可能会调降些租金；加之按居贷利率并不高，所以对租户来说，总体租房成本并不会明显提高，甚至还有可能下降。
　　而在项目端，建行将帮助设计资产证券化及退出机制。
　　当前对机构房东尤其是大量布局长租公寓的房企而言，盈利是个难题。一组数据显示，在京沪穗深中房租收益最高的广州，租金回报率也仅1.7%。这意味着，单纯靠租金回报，需要59.17年才能回收成本。
　　刘军以4.9%的三年期贷款利率概算，包括税费在内，租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%，“这是心理价位。”他指出。
　　刘军认为，房企提升租赁的收益率有两个方向，一是租售同权，推动集体建设用地入市；二是以土地自持竞拍的方式，回报率可达5.34%。
　　“集体用地几乎没有地价，收益率很快提升。”在这一模式下，机构房东可通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。
　　另一种解决方案则是通过自持方式拿地。以租金回报率叠加房屋增值收益计算，刘军认为自持土地开发长租公寓，年收益率将能达到或超过5.5%。他还补充指出，大型房企的住宅库存也可转为租赁住房。
　　2017年6月，万科在佛山南海竞得首块100%自持宅地；10月，深圳推出年内第一块“只租不售”宅地。据21世纪经济报道记者不完全统计，目前全国出让的自持用地已近80幅。
　　“建行参与租赁金融，势必为租赁市场发展提供更大的金融支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这既能解决租房人群的贷款需求，也有助于改善长租公寓运营商的盈利难题。