“鬼城”真相

二三线城市楼市高空置率现象，暴露开发速度过快隐患及“豪宅化”倾向，应引导市场理性发展

记者最近走访一些城市发现，受新建住宅社区尚不成熟、旅游地产居住淡季等因素影响，部分楼盘存在严重高空置率现象，被人们称为“鬼城”。

针对一些地区存在的密集开发风险以及高空置率现象，调查采访中，专家建议，二三线城市楼市正在呈现不同于一线城市的特点，调控应有的放矢，更具针对性。相关部门应合理规划土地出让节奏，调节市场供需结构，新区规划应注重配套设施的完善。

“只看见有人施工，没看到有人入住”

记者从湖北省武汉市驱车五个小时，赶到位于湖北省西北部的十堰市。3月2日晚九点，在位于十堰市天津路的“大洋五洲”施工现场，脚手架上的大灯在黑夜里非常耀眼。而在围墙以外，几乎一片漆黑。

位于十堰市上海路的“大美盛城”，虽然多栋楼房的主体已经建成，但住宅区基本上是一片黑暗。市民王海滨告诉记者，“只看见有人施工，没看到有人入住。过去这里只是一片大山，才开山不久，谁会来这么偏僻的地方居住呢？”

江苏省常州市地处长三角腹地，近年来城镇化发展迅速。据当地人介绍，被网民称为“鬼城”的，其实是武宜路街。这条街是常州市武进区通往中心城区的主干道之一。记者白天走在武宜路上，发现自北向南，有“绿地外滩一号”、“绿地香颂”、“万博城市广场”、“紫金城”等多个在建项目，塔吊林立。透过绿色防护网，可以看到不少在建楼盘已经初现雏形。

晚上8点，记者再次走在武宜路上发现，虽然一侧的酒店、饭店、商场等商业消费场所灯火通明、喧嚣热闹，但另一侧交付时间不久的住宅小区，“亮灯”的住户寥寥无几。武进建设局开发办负责人介绍，“武宜路定位为集中居住区。但由于是2012年新交付的小区，目前空置率比较高，大多数楼盘将在2013年迎来第一批业主。”

在贵州省贵阳市等地采访中，本刊记者发现一些楼盘也存在类似情况。部分二三线城市的新建居住区由于正在建设之中，或是刚刚交付使用，入住率较低。到了夜晚，灯光稀少。

尽管业内人士表示，网上流传的“鬼城”、“崩盘”之说，明显有夸大之嫌。但是专家指出，在国家房地产宏观调控的大背景下，二三线城市楼市的部分楼盘，销售速度明显慢于开发商预期，由此引发的空置率较高现象，值得警惕。

“季节性空置”现象突出

2月27日，本刊记者在距离琼海市区仅30分钟车程的博鳌镇看到，路上少有车辆，街道也没有“人气”。夜晚行走在博鳌湾长约几公里的沙滩上，除观光灯塔和两家酒店外有灯，其他小区大多漆黑一片。

2月28日，记者在“长滩雨林”社区遇到了来自东北的王世宁夫妇，他们告诉本刊记者，“在这里投资买房是为了旅游度假。但去年底搬进来后，发现人太少了，海浪声音又大，晚上有些害怕不敢出门。买房的时候，售楼员说快卖光了，可现在发现，住在这幢楼里的不超过5户。”

在“长滩雨林”售楼处时，置业顾问告诉记者，该项目入住率为30％至40％左右。但当天晚20时，记者在销售人员所称的“基本售罄的看海‘楼王’”看到，20层的高楼总共有6户亮灯，由此估算，空置率在95％以上。与之相隔百米“博鳌湾”项目，记者估算空置率接近99％。

“这里所谓的‘鬼城’，其实多为高空置率的‘候鸟’社区”，海南克而瑞咨询中心总经理王路说，海南作为拥有热带资源的省份，房地产开发主要以旅游地产为主，岛外购房者的目的，主要是秋冬季节的避寒。加上本地购买力较低，当旅游旺季逐渐消退的时候，房屋空置率就会逐渐提高，属于正常现象。

记者走访三亚、琼海、海口、陵水四地发现，琼海市博鳌镇因旅游地产的特性，高空置率现象较为突出，除琼海博鳌镇外，其他网传的“鬼城”地区，属于行政规划尚在建设之中。因网民对城市规划不熟悉，误将“正在新建的新功能区”归纳其中。以海口市为例，海口市西海岸已被规划为市政府办公区及岛外高端人士居住度假区，正在建设之中。预计未来五年内，各项配套设施将进一步完善。

“豪宅化”引发结构性矛盾隐患

本刊记者在一些二三线城市的新建住宅区调查发现，受土地价格和市场需求的影响，这里的房价与一线城市相比，尚有较大距离。

在江苏省常州市，河海房产总经理王萍告诉记者，常州地区的房价收入比为6.8，这就意味着普通居民用7年不到的时间，就可以购置一套平均价位的房产。这个数字与上海、北京等一线城市16～17相比要低很多。

虽然二三线城市楼市以刚性需求为主，但随着开发进程加快，小户型供应比例有所降低，“豪宅”出现并逐步增多。业内担忧，这可能诱发投机投资性需求的膨胀，也会导致市场供需不平衡，为房价上涨埋下隐患。

贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙说，2011年贵阳成交的住宅单套平均面积超过110平方米，而2012年单套平均面积减少到约87平方米。“这说明刚性需求占据主导。”新城地产营销部经理张宏庆说，“在常州，无论是主城区还是新城区，去年卖得好的还是90～150平方米的刚需项目。”

但记者采访发现，虽然销量不佳，但利润较高的中高端楼盘仍然受到一些开发商的青睐，未来也有较大的入市数量。2012年，常州市面积大于144平方米的非普通商品住房，销售只占总销量的20％，而供应却占了新增供应总量的30％。徐宇龙说，贵阳中小户型产品出货快但利润低，在一个项目中的占比一般不超过20％。在去年集中消化后，其他产品的库存量进一步增加，可能引发结构性失衡。

中原地产事业部总监李超等分析人士指出，虽然过去几年间，二三线城市楼市的价格涨幅相对合理，但要及时关注市场供需结构，引导开发商加大中小户型、中低价位普通商品住房的供应，控制大户型的供应节奏，遏制“豪宅化”倾向，避免房价因结构性供需矛盾，而出现过快上涨。

  警惕开发过度引发楼市泡沫

透过调查，记者发现，尽管对一些地区而言，“鬼城”说有片面的嫌疑，但一些二三线城市的确存在密集开发的情况，短期内供应量庞大，受制于市场需求，楼盘滞销的情况时有发生。

在海南省琼海市博鳌镇“长滩雨林”项目销售处，虽然置业顾问表示销售状况良好。但据海南克而瑞咨询中心提供的数据显示，2011年该项目全年销售量为483套，2012年销量下滑至88套，在开盘量增加的情况下，销量下滑82％。本刊记者在“长滩雨林”社区调研近4小时，看房大厅始终无人问津，3辆看房电动车许久未接待客人，车座上落满厚厚的尘土。

在湖北省十堰市浙江路，记者看到，这里汇集了十多个楼盘，总建筑面积超过500万平方米，大部分楼盘正处于销售期。但数据显示，2012年十堰楼市供应量为180.13万平方米，而全年楼市成交量为71.10万平方米，库存量高达109.02万平方米，房企“去库存”压力加大。

业内人士指出，如果楼市开发速度明显高于需求的增长，既容易炒高地价推高房价，也容易引发房企资金链断裂风险。

信达证券研究报告称，2008年至2012年，一、二、三线城市土地供应面积年均复合增长率分别为7.45％、15.75％和11.88％；土地成交面积年均复合增长率分别为4.87％、18.4％和18.23％。二三线城市已经暴露开发速度过快的风险。

根据人民银行的监测，自2012年9月开始到2015年期间，常州市房地产开发经营企业贷款处于集中还款期，采用信托计划方式融资的房地产项目将陆续到期，房地产开发企业债务融资的偿付压力非常大。

东南大学社会学教授何志宁等学者表示，二三线城市的房地产开发，如果没有做好宏观规划，很容易引发泡沫风险。特别是一些定位为改善型和享受型的楼盘，长期滞销会导致项目资金链断裂。建议地方政府在了解市场真实需求的基础上，有计划地开展土地出让，引导市场理性发展。