日本也要调控？东京各区开始出台限建住宅楼政策

原文标题：日本楼市也要调控？东京各区政府开始接连出台限制建设住宅楼政策

　　[⊙ 王欢]据《日本经济新闻》6月4日报道，东京中心的各区政府开始接连出台限制建设住宅楼的政策。这是因为幼儿园和学校的建设速度赶不上育儿家庭的增加速度。虽然东京希望人口持续增加，但却无法应对人口过快流入，目前陷入两难境地。东京市政府虽然也将限制建设住宅楼提上讨论日程，但最终没有具体实施。东京人口将从2030年左右开始减少，但目前还看不到有什么政策能应对这一趋势。
　　在东京沿海的江东区丰洲地区，2018年4月份建成了区立小学初中一贯制学校──有明西学园。目前丰洲地区正不断新建高层住宅楼，截至5月1日的人口数量较2017年增加2107人，达到11万7674人。可供620多人学习的新学校从规划到开学用了5年时间，包括土地费用在内，共耗资约180亿日元。
　　学校不足是江东区多年来一直存在的问题。为整备学校，区政府从2002年开始要求房地产开发商在建设30户以上的住宅楼时，按每户125万日元的标准缴纳教育基金或者提供学校用地。日本的东急不动产等2018年动工建设了约有1200户的高层住宅楼，为替代约15亿日元的教育基金，该公司为江东区提供了部分土地作为小学校址。
　　尽管如此，学校建设仍赶不上住宅楼建设热潮。江东区3月针对住宅楼开发制定了限制建设面向家庭的户型的条例。江东区的负责人表示，“主要是因为学校建设跟不上，并不是为了控制人口增加”。区政府出台条例的目的之一是呼吁高龄人群入住。
　　东京市内独居的高龄人群不断增加。据日本国立社会保障与人口问题研究所统计，东京65岁以上单身家庭2010年为64万户，到2035年将增加6成，达到104万户。东京的人口和单身家庭数量将在2025年迎来顶峰，独居高龄者到2035年之前会持续增长。
　　东京江东区的条例规定，进行房地产开发时面向单身人士的25~40平方米户型要占到整体的20%，三代同住的90平方米以上户型要占整体的10%。江东区区长山崎孝明表示，“提供多种户型非常重要。要让无需宽敞房间的老年人也能轻松买房”。此外，如果老人住的近，还可以帮忙带孩子等，保持平衡的家庭结构也有助于生活幸福。
　　东京中央区所辖的佃地区也位于海边，同样拥有高层住宅楼。该地区最早将于2018年夏季在部分地域原则上废除放宽住宅容积率的政策，这将在一定程度上给住宅楼建设踩下刹车。但政策的主要对象是几十到一百户左右的中小型住宅楼，重新开发的高层住宅楼不在限制范围内。
　　在中央区临海的晴海地区，目前正在建设作为东京奥运会运动员村的约5600户住宅楼群，可供一万多人入住。中央区的人口在1990年代滑落到约7万人，但现在正以每月600人的速度增长，截至5月14日已突破16万人。据日本的人口问题研究所推算，到2045年将增至19万人。
　　中央区副区长吉田不昙表示，“从区政府的预算规模来看，人口在20万最为合适”。此次的限制可以说是以到2045年区内人口持续增长为前提而提出的对策。
　　东京市政府2017年9月出台“城市建设大型规划”，描绘出2040年代东京的蓝图，其中限制在市中心建设住宅楼引起了争议。
　　启动规划制定作业的时任东京都技监安井顺一认为，“有必要进行住宅选址限制。沿海的高层住宅楼应该限制供应”。不过规划中只提到“住宅由数量提升向质量提升转变”，没有提及限制政策。
　　难以限制住宅供应的原因有两个。其一，是如果限制供应高层住宅，东京的住宅市场很可能迅速遇冷。东京市政府的官员表示，“有必要慎重弄清楚（限制）与市场的关系”。
　　另一个原因，是目前还没有确定东京市中心需要多少住宅。东京从1990年代开始不断招揽房地产商到市中心建设住宅，但并没有明确的数字目标。
　　东京市中心的千代田区、中央区、港区、江东区4区的人口在2045年之前将持续增长。市中心的人口增加在全球性城市竞争中支撑着东京的竞争力，但东京郊外的房屋闲置问题也十分严重。
　　要想回答出“东京市中心住宅的合理规模”这一问题，首先要确定的是更详细地描绘出东京的未来蓝图。