代理行的商办鸡肋：降价几十万都难成交 业主以租养房

源自：北京商报

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　　代理行的商办“鸡肋”

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上传时间: 2017-9-21 02:26

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　　在“3·17”新政后，链家、我爱我家等中介机构和58同城、安居客等交易平台已经将商办类房源全部下架，连商办房的出租都没放过，但是过渡期后，8月初以来商办项目又悄然出现在这些代理平台。不过，这些商办项目的成交量则依然为零。在严格的限购政策下，商办项目的销售难度大增，调控后的半年，还未出现回调的趋势。

业主：以租养房
　　9月6日，李红（化名）刚刚将位于房山首开熙悦汇的房子以每月3000元的价格租出去，这是她在2005年底买的一个商办项目，层高4.2米，买的时候单价1.65万元左右，总价在92万元左右。她首付了48万元，贷了44万元，贷款是基准利率上浮1.1倍，等额本金贷款十年，每月还款5386元。“2017年初单价快涨到每平方米4万元了，可是3月一出调控政策后，一下价格就下来了。目前安居客上挂的卖价每平方米也就在3万元左右。8月初，链家和安居客能挂卖商办房以后，我第一时间就挂上去了，可是没有接到几个买房人的电话。”李红对北京商报记者如是说。
　　今年3月26日，北京市针对商业办公项目进行限购。各大中介在重压执法下纷纷下架商办房源，“商住房”一词甚至因违规宣传而被网站删除。8月初才开始有部分中介代理行将商办项目上架。
　　在得知商办房终于可以上线交易时，李红松了一口气，李红表示：“以前我卖三环内一房子时，一挂到网上，一天能接到几十个中介公司要求代理、带看的电话，目前首开熙悦汇挂上去以后，也没有接到几个中介经纪人的电话。我主动打电话给附近链家中介门店的工作人员，对方说目前商办房不好卖，因为资格和不能贷款的原因，所以几乎没有人看房，所以公司不主动接这些业务了。”根据北京“3·26”商办项目调控政策要求，已出售的二手商办项目出售给个人时，买家资格除了满足住宅限购要求，还需要全额付款。
　　北京商报记者在安居客平台上对在售商办项目进行了搜索，以中弘北京像素项目为例，目前能查到近30套房源。其中一套55平方米的房子，发布20天，有12次带看，为带看次数较多的房源。因为不好出手，李红只好花了5万元先将房子装修了一下出租出去，以租养贷。

中介：降价几十万都难成交
　　房山长阳双子座我爱我家门店的经纪人小赵证实了李红的话，小赵对北京商报记者说：“有一段时间‘商住房’房源都从网上撤下来了，8月初弱化‘住’的属性，现在都称商办房后，我们门店开始接一些商办房的业务，但商办房确实不好卖，即便挂上去，也少有买家咨询，目前普通住房还有人看房，商办房基本没有卖，也没有人看房。不过商办房租赁业务还行，首开熙悦汇近期有大量房源上来，都是新房，挨着长阳地铁站，还是相对好租一些。”李红的房子就是小赵带客看了后，很快就租出去了，租客交了3000元中介费，小赵有几个点的提成费。
　　小赵表示：“二手住宅都卖不动，别说商办房了。”因政策原因，目前去年热销的商办项目成了大家眼里的“鸡肋”。小赵举例说，“附近商办项目首开双子座57平方米的房子，此前同户型最高卖到240万元，但目前挂180万元都没有成交，没有人买”。
　　同样的情况也发生在著名的商办项目立水桥附近的明天第一城。北京商报记者了解到，今年以来明天第一城的商办房源成交价大多在4万～4.8万元/平方米，由于靠近地铁且周边配套成熟，很难有降价的空间，但最近新挂的房源中，有房源报价在3.4万元/平方米左右。
　　“业主当初买这套房子是为了自住，买了也有小十年了，现在要换房需要资金周转。”中介经纪人介绍。更有经纪人对北京商报记者坦言，眼下商办房源想要尽快出售，降价几十万元、甚至百万元才能成交。

开发商：加大“商”或“办”属性
　　商办房由商住两用房脱胎而来，这类房产从规划上本是商业、办公项目，经开发商擅自更改规划、加装部分住宅设施，摇身一变成为所谓的商住两用房。3月17日调控政策出台以后，目前北京市场上还有大量拿证未销售的商办项目，还有一些是没有拿到预售证的项目。
　　方辉（化名）所在的房产公司，目前在北京拥有三个商办项目，但都处在停滞期，北京住建委的网站信息显示，项目近半年处于零成交状态。方辉对北京商报记者说：“政策出台伊始我们是有思想准备的，毕竟2016年商办项目销售太火爆了，占据了北京楼市的半壁江山。只是没有想到政策出台这么严厉，一刀切。政策出台后我们也相应调整每个项目的策划和客群定位。我们拿到销售证的项目，在积极和一些大企业卖家沟通，或者建议购房者注册公司以企业名义购买，其实个人注册公司手续不是很麻烦，我们项目也对销售人员这方面做了一些讲座和辅导，方便销售员对客户有正确的指导和帮助。”
　　方辉表示，针对没有拿到销售许可证的项目，该公司在和区域所在有关政府部门沟通，看有什么产业可以引进和落地，有什么相关辅助政策，这些产业引进来后，既能消化项目办公提量，也能活跃区域经济。“因为项目都处在蓄客期和洽谈期，所以目前项目是零成交状态。”方辉如是说。
　　过去几个月，商办项目的成交量陷入“冰封”状态。中原地产统计数据显示，限购3个月来，整体市场成交全面降温，所有商业类项目的签约数据合计仅2902套，环比调控前3个月的14406套跌幅达80%；剔除其中的写字楼、商业项目，实际商办类签约接近于零。
　　和方辉一样，王嘉（化名）也是一个商办项目的负责人，她的项目在门头沟区域，调控政策出台之时还没有拿到预售证，因此王佳所在的项目调整了项目推盘节奏，原有2017年打算推出的商办公寓产品向后延期了。王嘉表示：“具体延期到2018年还是2019年都不好说，看市场情况吧。”
　　目前王嘉所在的项目向市场推出的是小面积商铺，总价200万元起，40-300平方米多种面积选择。“因为商铺投资都是一些有资金实力的买家，公司买也不是很复杂，只要是一个好的产品，更何况是政策后最后一批小户型的商铺，所以销售还算不错。”王嘉认为，在调控政策之前未获取规划许可证的项目，500平方米以上的产品规划，寻求大企业客户整售，将成为大面积办公产品的第一拓展方向。此外，企业开始提供各种服务将成为商办市场突围的重要途径。北京商报记者 朱盈洁