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 孟良 发表于: 2010-10-11 22:24:21|显示全部楼层|阅读模式

[企业] 上海链家逾六成经纪人是本科生

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  链家是集房源信息搜索、产品研发、大数据处理、服务标准建立为一体的国内领先且重度垂直的全产业链房产服务平台。链家网的前身为链家在线,成立于2010年并于2014年正式更名为链家网。
  目前,链家网线上房源已覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等42个城市。链家网旨在通过不断提高服务效率、提升服务体验,为用户提供更安全、更便捷、更舒心的综合房产服务。

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 龙山 发表于: 2020-12-7 12:02:50|显示全部楼层
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上海链家逾六成经纪人是本科生

源自:界面新闻
原文标题:上海链家逾六成经纪人是本科生

  链家还在继续加大招聘高学历经纪人的力度。截至2020年11月,上海链家的统招本科生占比达到64.2%,去年同期这个比例约为51%,一年上涨了13个百分点。
  几年前房地产中介行业总体本科生占比仅不足10%。目前全国范围内,链家有约13万经纪人,其中有5-6万名统招本科生。除了提升经纪人总体学历,链家近期还发布了规范房产中介服务的“绿金十五条”,对经纪人的着装、响应时间、带看、沟通等行为进行规范。
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
 九爷 发表于: 2016-2-29 09:56:00|显示全部楼层

链家理财大量疑似违规问题浮现:0.08%息差不翼而飞

源自:中国经济网
  链家变相放高利贷息差成迷自我担保 资金沉淀300亿?
  蒋柠潞
  中国经济网编者按:日前,链家被曝光两起金融纠纷,纠纷中涉及到的链家理财也同时成为了舆论焦点。据央视财经报道,购房者通过链家在不知情的情况下以400万元合同价格购买了一套已被法院查封的房屋,链家表示可以签一个三方协议继续交易,该三方协议每个月利息远高于银行同档利率的四倍。律师表示,贷款利率4倍以上的是高利贷,已经违法。  此外,据第一财经日报报道,在链家理财平台上,购房借款者通过链家理财平台发布年化收益率为6.48%~7.8%的融资标。而拥有资金的投资者将资金投入的年化收益率为6.4%等期限不同、收率不等的产品中。分析指出,虽然息差只有0.08%,但是一旦基数大了,仍然是一笔可观的数据。  新闻晨报报道,链家理财旗下的产品由中融信提供本息保障。中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。分析认为,整个平台有自我担保的嫌疑。此外,据互联网金融电讯报道,链家一款“理房通”产品在问世后,被外界质疑或存在资金池问题。数据显示,该产品已完成了高达1300多亿元的交易额,有质疑认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀,这笔资金如果被用作高息贷款的发放,赚取放款利息,就会产生风险敞口。

担保、监管均为链家“控制”
  据新闻晨报报道,链家理财的首页显示,旗下的理财产品由中融信提供本息保障。中融信的全称是北京中融信担保有限公司,进一步查询工商资料显示,中融信的法人代表同样是链家董事长左晖。有分析人士认为,整个平台有自我担保的嫌疑。
  工商资料亦表明,中融信目前5亿元的注册资本,均由北京链家房地产经纪有限公司出资。通俗地说,中融信是链家的全资子公司。由此,投资者购买链家“家多宝”理财产品的全额担保方,也正是链家本身。
  据互联网金融电讯报道,链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。北京“理房通”支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》,也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。
  工商资料显示“理房通”支付科技有限公司注册于2013年8月,股东为前面提到过的中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家,法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。北京中和泰投资咨询有限公司的股东除链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。
  这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。
  总结来说,链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

300亿资金沉淀
  据新闻晨报报道,2014年7月,央行官网发布第五批第三方支付牌照名单,链家旗下的“理房通”在列。事实上,“理房通”也是第一家获得央行颁发第三方支付牌照的房屋担保支付平台。
  所谓“理房通”,更像是专注于提供房产相关支付业务的支付宝。按照官方描述,“理房通”典型的使用场景是:购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖方客户,避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户,或因买方客户购房资金不够,致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。
  不过,“理房通”在问世后,被外界质疑或存在资金池问题。根据“理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,有质疑认为,千亿规模的交易仅以常规的3成首付计算,也有300亿的资金沉淀,这笔资金如果被用作高息贷款的发放,赚取放款利息,就会产生风险敞口。
  今年2月初,人民网就可能存在的资金池问题,采访到了“理房通”品牌总监邓女士,对方回应“理房通”不会挪用资金,央行定期会和“理房通”对账,对资金走向做严格管控。
  不过这篇报道亦援引邓女士的话表示,“理房通”冻结的备付金是会在银行产生活期利息的,但按照行业常规,银行活期利息很低,不会返还给客户。

0.08%息差成迷
  据第一财经日报报道,在链家理财平台上,有两款主要的理财产品:面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝。购房借款者有资金需求的时候通过链家理财平台发布多个融资标的,形成年化收益率为6.48%~7.8%不等的家多宝产品。
  那些拥有资金的投资者将资金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期宝中。投资后,平台自动对标,将资金自动分配到不同的定期宝产品之上。
  那么问题来了。对于规范的P2P网贷投资标的,借款人和投资人的标的应该采取一一对应的方式,其中既包含资金走向的一一对应,也包含资金收益率的一一对应。
  北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇对《第一财经日报》记者表示,出借人在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%,而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%。投资人的钱是去认购家多宝产品的,利率理应一致,但是现在存有差额。“虽然息差只有0.08%,但是一旦基数大了,仍然是一笔可观的数据。”刘新宇称,差额部分去了哪里不得而知,实际利率究竟以哪方为准也是一个迷。
  家多宝背后的借款人借款期限是固定的,但是投资方所对应的定期宝产品却按照时间为了60天、半年期、一年期三类。资金两端一一匹配在链家理财平台上并没有出现。一位网贷行业高管表示,这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业“顽症”。
  在2015年12月28日银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》中第二十五条中指出,网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策。每一融资项目的出借决策均应当由出借人作出并确认。但是,链家理财以自动投标的方式规避了投资人在投资标的和投资资金的最终决策方向。

贷款利率为银行四倍 律师:高利贷
  据央视财经报道,上海的黄先生,去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房,合同价400万元。在签订合同前,链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款,但交易不会有任何问题,链家方面与黄先生确认,只要个人首付能达到7成也就是280万元,剩余120万元房款通过银行商业贷款支付。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。
  为了抓紧买下这套房,黄先生还是将首付的280万打到房东的帐号之后,不料,房东却挪做他用。去年年底这套房被法院查封,黄先生面临首付金额无法追回、房屋也无法完成过户的情况。这时,链家又找到黄先生说,可以签一个三方协议,垫资给他,将这套房交易下去。
  上海购房者黄先生称,这个三方协议每个月的利息高达1.6%,年利息要超过20%,远远是高于了这个银行同档利率的四倍。
  万般无奈下,黄先生贷款110万用于交给卖方偿还房屋抵押贷款。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时,链家却称因过户手续需20天流程,存在重新查封的风险,不承担此风险,要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保,待过户手续完成后再解除抵押操作。
  黄先生表示,在上个星期2月19号的时候,不得不带着我的父母在公证处整整站了一天,配合他们去做这样一个完全不公正也不合理的担保合同,他们才同意继续把这个房产继续交易下去。
  上海万达律师事务所主任王龙杰指出,首先贷款利率4倍以上的,是高利贷,肯定是违法的,第二个就是说,什么样的机构他有资格,向这个社会公众提供贷款,这需要有一个金融服务业务的许可证的,作为居间人,就是一个报告的义务,不然的话,造成委托人损失的,他不但不能够得到报酬,他还要承担损害赔偿的法律的责任。
 晴晴妈妈 发表于: 2016-2-29 08:56:00|显示全部楼层

链家金融模式四大悬疑:理财涉嫌资金池

源自:北京商报
  链家金融模式的四大悬疑
  处于风口浪尖的“链家风波”仍在持续发酵。昨日有消息称,链家集团上海地区房源与金融产品均已下线。对此,链家理财回应称,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。北京商报记者走访调查发现,链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。

金融业务在京仍开展
  链家理财相关负责人昨日向北京商报记者回应称,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。
  北京商报记者昨日走访调查发现,链家金融北京地区理财、放贷业务继续开展,不过其中的疑点重重。
  在链家理财业务中,包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。而在分析人士看来,其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。北京商报记者昨日体验了“家多宝”以及“定期宝”两款产品,在注册之后,需要进行身份认证以及绑定银行卡便可以投资这两款产品。

理财涉嫌资金池
  北京商报记者在体验中发现,作为投资人,这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议,并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。网贷之家首席分析师马骏认为,这样的做法表明链家充当了信用中介的角色,而不是单纯的信息中介。放贷要有资质,而目前链家理财并未获得相关金融放贷牌照。
  而银监会于去年底发布的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介,不得提供增信服务,不得设立资金池。
  目前来看,家多宝和定期宝并非两款独立的理财产品,前者为一些链家理财发布的投资散标,而后者为一款链家理财推出的用于优先自动购买家多宝的理财工具。据悉,投资人购买定期宝后,在理财期限范围内,投资的回款本金将循环投资直到结束。
  除此之外,“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差。比如,投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%,而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%,存在0.08%的利差。链家理财的相关人士解释,“定期宝”会配置多个“家多宝”标的,但“定期宝”和“家多宝”的期限不太一致,资金会存在空档,而这时定期宝会持续进行计息,息差就是来补这部分空档期的收益。
  在分析人士看来,定期宝产品容易出现期限错配,涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示,由于不是投资人与借款人的直接对接,交易信息极不透明,难以判断资金流向,会存在资金池风险,这需要监管方面对平台出具更大的约束力。
  对于资金池的质疑,链家理财相关负责人回应称,不管是借款人资金还是投资人的资金都是托管在第三方支付机构,在监管政策没有完全落地之前,他们一直在往合规的方向调整。

闭环模式下的自担保
  在链家金融的闭环模式中,中融信担保公司扮演了重要的角色,该公司在承担发放贷款职责的同时,还为链家理财端的项目提供担保。
  据链家理财官网显示,链家理财平台用户的账户资金在易支付进行托管,账户资金受央行监管,同时中融信担保公司实地征信,并且进行风险保证金的先行赔付。
  北京商报记者查询全国企业信用信息公示系统发现,中融信担保公司成立于2006年,法人代表为左晖,即链家董事长。该担保公司的惟一股东为北京链家房地产经纪有限公司,中融信作为担保端,为平台端链家理财的全资子公司。对此,马骏表示,这样的做法涉嫌自担保。
  最新的网络借贷新规“十二禁”中提到,网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。
  值得注意的是,工商信息显示,中融信担保公司的经营范围是“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询”。中融信担保公司是否具有为理财平台担保的资质?李子川认为,银行放贷不会与这类经济合同担保公司(不含融资性担保)公司合作,P2P属民间借贷范畴,理论上也不可以,不过由于监管存在空白,事实上很多非融资性担保公司从事这块业务。

首付贷存高杠杆风险
  北京商报记者看到,在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中,有不少项目的用途是凑齐购房首付,而这无异于放大购房贷款的杠杆,不仅与房地产调控政策相悖,更加大了购房者的压力,放大了风险。
  例如,北京地区二套房目前要求50%的首付比例,那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元,杠杆只有一倍,而如果购房者原有的房屋能贷出150万元,实际缴纳资金只有50万元。
  首付贷大幅降低了购房者的门槛,限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”被轻松逾越。按照近期上海、深圳等地的行情,把房子买下来拿几个月就能获利几十万元。业内人士表示,链家的这种做法,类似于去年股市的配资,给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下,风险可控,但一旦发生系统性风险,可能会造成巨大的危机。对购房者而言,如果未来收入下降,或房价下跌预期形成后出现抛盘,势必将蒙受损失。

理房通存违规嫌疑
  北京商报记者还注意到,作为链家金融闭环中的重要一环,“理房通”也被指违规。据悉,理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台,获得央行颁发的“支付业务许可证”。据其官网介绍,理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。
  同时,理房通通过对买家的房款进行监管保护,在买卖双方过户完成后再进行解冻支付。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户,事实上形成大量沉淀资金。早在去年8月就有人对链家理房通以及托管的房款去向产生质疑,而理房通则回应道,链家客户的房款受央行监管,任何人不得挪用。
  对于理房通的做法,李子川表示,理房通的牌照资格是互联网支付,对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务,同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台,其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。事实上,所有的支付机构并没有监管权限,从本质上来说只是提供网络端的资金清结算服务,理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。
⊙记者:崔启斌 岳品瑜 刘双霞 程维妙/文 胡潇/制表

  2006年
  融信按揭(北京中融信担保)成立──为理财业务提供担保和借款服务
  2014年
  链家理财上线──成立家多宝、定期宝产品向投资人募集资金
  2015年
  理房通开始运营──为买家房款提供资金存管
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
 忘伤 发表于: 2016-2-29 08:56:00|显示全部楼层

链家金融模式四大悬疑仍存 上海地区房源与产品均下线

源自:北京商报
  处于风口浪尖的“链家风波”仍在持续发酵。昨日有消息称,链家集团上海地区房源与金融产品均已下线。对此,链家理财回应称,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。北京商报记者走访调查发现,链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。
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金融业务在京仍开展
  链家理财相关负责人昨日向北京商报记者回应称,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。
  北京商报记者昨日走访调查发现,链家金融北京地区理财、放贷业务继续开展,不过其中的疑点重重。
  在链家理财业务中,包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。而在分析人士看来,其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。北京商报记者昨日体验了“家多宝”以及“定期宝”两款产品,在注册之后,需要进行身份认证以及绑定银行卡便可以投资这两款产品。

理财涉嫌资金池
  北京商报记者在体验中发现,作为投资人,这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议,并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。网贷之家首席分析师马骏认为,这样的做法表明链家充当了信用中介的角色,而不是单纯的信息中介。放贷要有资质,而目前链家理财并未获得相关金融放贷牌照。
  而银监会于去年底发布的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介,不得提供增信服务,不得设立资金池。
  目前来看,家多宝和定期宝并非两款独立的理财产品,前者为一些链家理财发布的投资散标,而后者为一款链家理财推出的用于优先自动购买家多宝的理财工具。据悉,投资人购买定期宝后,在理财期限范围内,投资的回款本金将循环投资直到结束。
  除此之外,“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差。比如,投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%,而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%,存在0.08%的利差。链家理财的相关人士解释,“定期宝”会配置多个“家多宝”标的,但“定期宝”和“家多宝”的期限不太一致,资金会存在空档,而这时定期宝会持续进行计息,息差就是来补这部分空档期的收益。
  在分析人士看来,定期宝产品容易出现期限错配,涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示,由于不是投资人与借款人的直接对接,交易信息极不透明,难以判断资金流向,会存在资金池风险,这需要监管方面对平台出具更大的约束力。
  对于资金池的质疑,链家理财相关负责人回应称,不管是借款人资金还是投资人的资金都是托管在第三方支付机构,在监管政策没有完全落地之前,他们一直在往合规的方向调整。

闭环模式下的自担保
  在链家金融的闭环模式中,中融信担保公司扮演了重要的角色,该公司在承担发放贷款职责的同时,还为链家理财端的项目提供担保。
  据链家理财官网显示,链家理财平台用户的账户资金在易支付进行托管,账户资金受央行监管,同时中融信担保公司实地征信,并且进行风险保证金的先行赔付。
  北京商报记者查询全国企业信用信息公示系统发现,中融信担保公司成立于2006年,法人代表为左晖,即链家董事长。该担保公司的惟一股东为北京链家房地产经纪有限公司,中融信作为担保端,为平台端链家理财的全资子公司。对此,马骏表示,这样的做法涉嫌自担保。
  最新的网络借贷新规“十二禁”中提到,网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。
  值得注意的是,工商信息显示,中融信担保公司的经营范围是“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询”。中融信担保公司是否具有为理财平台担保的资质?李子川认为,银行放贷不会与这类经济合同担保公司(不含融资性担保)公司合作,P2P属民间借贷范畴,理论上也不可以,不过由于监管存在空白,事实上很多非融资性担保公司从事这块业务。

首付贷存高杠杆风险
  北京商报记者看到,在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中,有不少项目的用途是凑齐购房首付,而这无异于放大购房贷款的杠杆,不仅与房地产调控政策相悖,更加大了购房者的压力,放大了风险。
  例如,北京地区二套房目前要求50%的首付比例,那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元,杠杆只有一倍,而如果购房者原有的房屋能贷出150万元,实际缴纳资金只有50万元。
  首付贷大幅降低了购房者的门槛,限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”被轻松逾越。按照近期上海、深圳等地的行情,把房子买下来拿几个月就能获利几十万元。业内人士表示,链家的这种做法,类似于去年股市的配资,给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下,风险可控,但一旦发生系统性风险,可能会造成巨大的危机。对购房者而言,如果未来收入下降,或房价下跌预期形成后出现抛盘,势必将蒙受损失。

理房通存违规嫌疑
  北京商报记者还注意到,作为链家金融闭环中的重要一环,“理房通”也被指违规。据悉,理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台,获得央行颁发的“支付业务许可证”。据其官网介绍,理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。
  同时,理房通通过对买家的房款进行监管保护,在买卖双方过户完成后再进行解冻支付。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户,事实上形成大量沉淀资金。早在去年8月就有人对链家理房通以及托管的房款去向产生质疑,而理房通则回应道,链家客户的房款受央行监管,任何人不得挪用。
  对于理房通的做法,李子川表示,理房通的牌照资格是互联网支付,对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务,同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台,其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。事实上,所有的支付机构并没有监管权限,从本质上来说只是提供网络端的资金清结算服务,理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。
⊙记者:崔启斌 岳品瑜 刘双霞 程维妙/文 胡潇/制表

  2006年
  融信按揭(北京中融信担保)成立──为理财业务提供担保和借款服务
  2014年
  链家理财上线──成立家多宝、定期宝产品向投资人募集资金
  2015年
  理房通开始运营──为买家房款提供资金存管
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链家祸起金融衍生业务:上海门店被查 异地扩张遇阻

源自:新金融观察
  链家祸起金融衍生业务  上海门店被查 异地扩张遇阻  房地产救市政策频频出台,北京、上海地王接连拍出,一线城市新房、二手房涨价凶猛,但都没有抢到上周房地产市场的“头条”。地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件,一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体。大家似乎把对地产中介行业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么?
⊙记者:刘君

事发上海
  上海地产中介的老大链家这次遇到麻烦了。
  上海市消保委2月23日召开上海市房地产中介消费者满意度调查发布会,通报房产中介服务中存在的四大乱象,重点通报了上海链家的两起案件。从通报情况看,两起案件均涉及购房人在非知情情况下购买了抵押房或查封房,链家未尽到中介服务应尽的责任。
  上海市住建委2月24日约谈了链家公司相关负责人,初步发现链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。
  一时间,无论是上海的官方媒体,还是网上的诸多自媒体,都将链家事件视作房产中介业鱼龙混杂、服务不规范的典型案例。大家都在问一个问题,连一直标榜“真实价格,真实房源”,以行业引领者自居的链家都出现不规范经营问题,中介行业还有多大公信力?
  针对上述质疑,上海链家公开回应称是员工在交易过程中的不严谨,导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。对于卖方拖欠庄先生的80万元定金,链家已进行了全额先行垫付退还,并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任,同时承担相应责任。此外,针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏,将根据公司制度进行相应处罚。另外客户黄先生反馈的案源,已于 2月 19日完成房屋交易,并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚,客户对此结果表示满意。
  中原地产首席分析师张大伟表示,查封应该是发生在初步签约之后过户之前,从这一点说,链家只是遇到了一个行业的惯例问题,并不能说是它卖了抵押房。但在链家的高收费对应的承诺下,是有签订意向金协议前、签订后以及签订正式合同前的“产调”,上海链家的回应也有这部分内容,所以责任是逃不了的。
  两起案例中,卖方都曾向链家寻求贷款并进行房屋抵押,而在其后的交易中,这些抵押都影响到了房屋的交易,都有损消费者的权益。值得一提的是,其中一个案例的抵押贷款方居然是链家的一个经纪人。中介业业内人士对新金融记者表示,背后真正的借款方或许是上海链家,用个体经纪人的身份给卖房人借款,而非企业身份,避免了业务风险和法律责任。如此一来,在交易过程中上海链家未向买房人告知该房产的抵押情况就显得颇为蹊跷了。
  根据媒体爆料,上海链家的金融产品已经全线暂停,橱窗展示房源信息也已下架。针对上述信息,新金融记者向链家总部求证,链家公关部相关负责人在截稿前并未给出回复。

扩张隐忧
  此次链家在上海出事,或许与其去年疯狂扩张后管控能力出现不足有关。
  链家真正的崛起,始于2008年的房地产调控。凭借灵敏的市场嗅觉、稳准狠的扩张策略和踏实肯干的企业文化,链家在当年的市场调控中于北京市场成功完成逆袭,一举成为北京区域地产中介业的老大。不过相对于北京的成功,在全国其他区域链家的知名度并不高。
  去年开始,链家在资本支持下,开始了全国化扩张的步伐。
  2015年2月9日,链家地产与成都伊诚地产合并,布局西南市场;3月1日,链家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并,成为上海最大的房产中介企业;3月18日,链家和中联地产通过“股权置换”正式合并,进军深圳市场;9月1日,链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外,广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收购对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段,使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。
  以上海为例,链家和德佑合并为上海链家后,门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家,基本站稳上海二手房交易市场占有率老大的位置,上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到1500-2000家,预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。
  一位曾在链家工作过的员工表示,链家的作风就是一旦高层的目标确立,下属一定不惜代价完成。“以寻找新开门店的地点为例,链家新进入的一二线城市核心地段的底商往往都有租户,这时候链家会给出2-3倍的租金,并给原租户和房东一笔不菲的转让费。目的只有一个,完成链家在该区域开店数量的任务。”其表示,链家不计成本开店的背后,有一套成熟的逻辑。在中介行业,一个城市的店面数量能为品牌溢价和口碑效应带来几何级的推动作用,只要店面数量够多,市场占有率自然上升,反过来又能提升企业在资本市场的估值,有更多钱支持新一轮扩张。一份链家的内部资料显示,链家告诫内部员工,线下争夺就是“0和有”的游戏,自己多做一套,竞争对手就少做一套。
  链家采取的收购和新开门店相结合的方式,使其在各个进入城市的市场份额迅速做大,借助去年地产市场回暖的大势,可以说赚得盆满钵满。
  只是这种扩张模式是一把双刃剑。不同企业文化融合并没有那么容易,并购后原企业的员工培训、统一价值观需要时间,这对链家在企业内部管理方面提出很高要求。此次出事的上海链家,就是链家与德佑地产合并的产物。

祸起金融
  链家近两年主要在做两件事,一是在资本支持下加快全国化扩张,二是在房地产交易的金融衍生品领域进行创新,打造房产O2O生态圈。链家多名高管均曾提及,链家的目标不再只是一家地产经纪公司,而会是一家具有全产业链能力的服务提供商,未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台。
  值得一提的是,此次链家在上海出事与这两项战略均有关联。快速扩张带来管控力不足,而发力金融板块则使其面临监管质疑。
  据了解,链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通。链家在官网表示,其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式,实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资,转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差。
  2014年11月29日正式上线的链家理财,上线不足10个月累计超90亿元交易额。截至目前累计交易总额177亿元,投资用户规模31.3万人。在业内人士看来,链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的客户需求,一定程度上满足了银行不愿干,又客观存在的市场需求。
  在二手房买卖过程中,如果卖家的房子贷款还未还清,需要买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。在房子越来越贵的背景下,如果首付款不足以付清之前的抵押贷款,则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求,来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时,链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。
  链家对外发布的数据是,金融部分已经占据链家收入的15%,未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。
  不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示,对链家来说有利可图的金融衍生服务,却在一定程度上导致买卖双方的资金流向不明确,蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定,也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员会的要求,如果要推出一款借贷功能的金融产品,必须要进行备案,否则属于违法经营。有消息显示,在上海市消保委和住建委的约谈中,链家未能提供相关备案内容,其合法性尚未得到相关部门明确答复。

行业痼疾
  对于链家此次的负面舆论风波,有业内人士表示其实是在为整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示,中介行业里面的“黑中介”长期存在,相比之下链家已经很“白”了,但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示,链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大,缘于很多人对中介行业长期积累的不满情绪。
  信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生,这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力,力推真房源,规范服务流程,推广手机APP等,都取得一定效果。不过此次链家在上海爆出的负面案例,势必将极大影响其品牌形象。
  受此影响,链家在企业管控方面将投入更多精力,内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示,此次链家在上海被查,既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省,也有利于整个上海中介市场的净化。丁祖昱则表示,高速扩张中出现问题受到社会监督,对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事。“对于所有地产人来说,当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力。”
  作为行业龙头的链家冤么?用一位业内人士的话来说,也冤也不冤。“链家是行业老大,虽然在行业内操作相对规范,但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下,一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外,链家为代表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一,在官方通报之后引来舆论批评并不意外。
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 忘伤 发表于: 2016-2-28 11:56:00|显示全部楼层

万亿链家帝国金融迷雾:风险敞口正被逐层拨开

源自:界面
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  图片来源:视觉中国
  中国楼市正在经历两年清冷之后的复苏,此时,一家在去年迅速蹿升的地产中介龙头,意外地成为众矢之的。
  覆盖17个城市及地区,3500家门店,5万余名经纪人,年交易额4000多亿元──无论是计算交易额还是员工数,链家都已是中国房地产行业最大的企业之一。但这家巨头因在上海出售问题房源,陷入了一场公司成立以来的最大危机,舆论质疑迅速波及到其去年力推的金融业务。
  事情起因是链家将已被法院查封的房产卖给第三方,并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查,并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。这家一向低调的中介不得不以公开信回复:补偿客户,全体自查。
  上海事件将链家近年来耀眼的金融业务推向风口浪尖。目前还无法判定链家上海公司被查属于门店个案还是系统风险,不过随着事件不断发酵,在互联网金融行业草莽丛生、监管滞后的背景下,链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。
  链家金融主要有四类业务──产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财(P2P业务)、理房通这两大互联网金融产品对接。
  链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入,其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。
  但这些业务存在的一些违规动作,正为链家野心勃勃的万亿帝国埋下隐患。依托巨量交易巧妙构筑金融产业链的背后,其命门终于在一系列事件中浮现在公众视野中。甚至有人问:链家会成为下一个e租宝吗?

自己给自己担保的P2P?
  P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务。其官网显示目前项目已涉及总计178.7亿投资额。链家对外声称,其为链家首创的房产金融闭环模式,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产交易中产生的借款需求,形成产业链条。
  这其实是链家对早年中介们为撮合交易从事垫资贷款业务的升级。魏勇此前曾在接受界面新闻采访时说:“赎楼和尾款垫资的服务我们差不多已经做了四五年,最开始的半年是免费垫,主要是为了促成交易,被动地垫。但熟悉之后真正变成一桩生意并开始收费,大概是在三年前。”
  但这部分业务过去实际长期存在关联担保的问题。按照链家理财官网介绍,用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管,北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保。资料显示,易支付成立于1998年,是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的首都电子商务工程。
  而中融信则由北京链家房地产经纪有限公司投资设立,链家董事长左晖为该公司法人代表。工商资料显示,该公司经营范围为合同担保,并不包含融资担保。而非融资性公司如果出借资金,其实就相当于变相发放贷款。
  事实上,链家过去从事过桥拆借或赎楼等业务时,中融信也多有参与──这意味着在链家理财上进行的所有交易实质上均由链家自身出面担保。更重要的是,P2P行业野蛮生长多年,企业背后担保资金实力是否雄厚,决定了一旦出现兑付风险是否能有人妥善兜底。
  为了约束此类现象,去年底由银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第十条第三项明确指出,禁止网络借贷信息中介机构向出借人提供任何形式的担保。剑指近年来屡屡发生的P2P老板“携款跑路”事件。
  链家内部事实上承认和默许这种违规行为的存在。但魏勇认为,链家地产和北京中融信从法律实体上来说,属于两个不同的法律主体,受不同监管要求,资产和负债都是独立运作,可以避免风险传导。值得注意的是,上海事件发酵至今,链家并没有披露能证明平台独立运作的信息,作为一家非上市企业,链家也没有披露这方面信息的义务。
  评级机构大公国际在去年9月的一次评定中,把链家理财平台列入了黑名单。大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估、风控措施有效性存疑等问题。

借款业务=资金池?
  如果说“自己担保自己”的P2P模式仅暴露了链家理财存在一定风险,那么其背后运行多年的短期融资贷款业务更是疑点重重。
  界面新闻拿到的一份“链家借款业务流程书”显示,链家目前涉及的个人抵押类借款和资金垫付类借款在上海地区通行2%的月息收费标准,其流程中明确注明“所有借款均指明须申请P2P发标手续”。这意味着链家眼下承接的大部分借款业务均会被包装成P2P产品在线上发售。
  一位曾在上海链家金融部工作的人士告诉界面新闻记者,其借出资金的业务更像是个人对个人的抵押出借,由金融各部门小组负责人扮演出借人。据该人士出具的一份借款确认书显示,一个名叫何艳(化名)的人委托“易支付”将一笔款项支付给借款客户,而何艳的真实身份为链家上海金融部门员工。
  另据该人士透露,上海地区过去一年的金融产品回款实际由一家名为上海和八投资管理有限公司的企业负责收取,直到今年1月1日才转入中融信上海分公司在光大银行开设的账户。工商资料显示,和八投资的法人代表林俊权及监事周小龙分别为前德佑地产高管。
  按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明,第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户,用于提现投标和接收、归还借款。如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工个人名义预支,那么企业很可能为此备有专门用于收付款的资金池。
  上述银监会监管办法明确划出了P2P平台的四条红线,除了上面提到的本身不能提供担保外,明确P2P平台不能建资金池,不能非法吸收公众存款,要明确平台的中介性质(即不能经手资金)。
  如果链家是汇总投资款之后再由内部员工以个人名义借出,那么回款资金也并未直接进入第三方支付平台,链家负责收款的亦是其企业关联公司,这会导致资金在流转的过程中很容易形成隐蔽沉淀,形成资金池。
  据了解,链家自去年2月底宣布收购德佑地产进军上海后,金融业务便随即展开,但在对应的链家官网上,并不能看到有关这家收款公司任何情况。
  有内部人士透露,过去一年在上海每二三十家门店就有上千万的借款业务,尽管并不清楚借出的原始资金来源,但链家内部从未对借款数额做上限要求。据了解,上海链家(含德佑)的门店目前已达到1200家,交易额35.5亿元,市场占有率超过20%,相关借款需求还在进一步扩大。
  此外,上述内部人士还称,由于链家金融部门并不需要寻找客户,在发生借贷关系之前的对接均有门店经纪人和其他部门完成,故在链家借款收取的1.6%~2%的利息中,有20%~40%需要返还门店作为奖励。借款人的借款期限是固定的,但其对应的P2P产品却时间不等,最长拥有超过1年的收益期。有分析人士指出,各方收付款之间的差异很容易形成期限错配,从而产生资金沉淀,有机会赚取利差。

关联公司的混同经营
  早在此次上海事件前,链家金融的另一项拳头产品理房通,就曾被质疑挪用资金牟利问题。
  2013年8月,北京理房通支付科技有限公司成立,到2014年7月,该公司成功拿到央行下发的第五批第三方支付牌照。此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。
  理房通的优势在于用户只需要在链家门店内即可办理,无须银行排队。同时客户可以通过理房通支付平台,购买由理房通和嘉实基金合作的货币型基金理财产品,通通赚。
  25日链家回应媒体称,客户资金都存放于银行的备付金账户,旗下理房通无权挪用。此外,链家理财平台上的资金由第三方机构易智付托管,也不由自家理房通托管。
  按照规定,第三方支付机构代为存管的用户资金必须存放在银行的备付金账户内,其利息收入按规定归企业所有,不过企业不能擅自挪用。
  但无权挪用不代表无法挪用。有金融业人士指出,按一般惯例,第三方支付公司只需存入一定比例的托管资金,即可保证其当年度的支出取用。且一般用户付款和银行到账之间会有一定时间差,这也成了不少第三方支付公司挪用牟利的隐秘通道。
  而多项业务之间的混同经营正在加剧这部分风险。这家主要从事房款监管业务的公司实际上和链家P2P业务的担保公司北京中融信有所关联。工商资料显示,理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立,后者也是链家的子公司之一,并投资成立了链家另一项业务自如友家。
  这种彼此关联的混同模式,信息不透明,加剧了利用隐蔽资金池投资甚至挪用的风险。
  此外,链家上海在金融业务上仍存在一些行业通病。据知情人士透露,链家过去为了帮助资质不足的客户拿到银行贷款,涉嫌撮合外部包装工作为客户私刻公章,伪造文书来粉饰资质,其在上海就委托一家名为上海辰威投资管理有限公司的外部公司从事该业务。该人士称,这部分费用统一由链家收取,但并不清楚其与包装公司之间怎么结账。
  在上海被查事件的持续发酵过程中,链家高于同行业的收费标准也成为关注焦点。北京市建委自2011年便明文规定房产中介费用最高收取标准为2.2%,但链家多年来在北京依旧施行其2.7%的收费标准,只不过在链家的收费体系里,2.7%的中介费被拆成了两部分,2.2%的买卖中介费和0.5%的后期保障服务费。巧合的是,后者的收费依据,正是指向链家的赎楼、尾款垫资等金融类业务。这亦是打了一个擦边球。
  万亿链家野心勃勃,将过往的拆解贷款套上互联网金融的外壳之后,利用线下丰厚的交易需求衍生出了由投资到借款、托管到支付的庞大金融链条,构建出未来在中介业务之外的另一个巨大收入引擎。是为左晖标榜的链家“颠覆”链家。
  面对上海风波,左晖在个人朋友圈内多次表示,客户的不满实际是对链家更高的要求,“也许我们有的环节没有做好,但我们一定会变得更好。”
  殊不知,上海风波已经远远不是客户满意度问题,对于暴露出的金融违规和风险问题,这些解释远远不够。而链家的问题代表了中国房地产中介行业的普遍乱象,“链家只是做了其他中介想干又没干成的事。”在实际的买卖楼市场,各种违规担保、高利贷等情况比比皆是,这也侧面暴露出中国小微、个人金融市场的服务匮乏。
  当下监管层对于互联网金融的监管日趋严格,对于违规行为的排查力度也在加大。对于链家来说,问题已经暴露,如果不正视问题,向公众和购房者、投资者做出应有的解释和信息披露,这家企业或许最终真的将自我颠覆。0刘诗洋界面记者
  “我愿意成为一种声音,对于那些失去声音的人。”──玛丽·艾伦·马克(Mary Ellen Mark)
 九爷 发表于: 2016-2-28 08:56:00|显示全部楼层

链家金融业务门到底咋回事?模式普遍但风险多

源自:21世纪经济报道
  监管缺失 房产中介金融创新模式存隐性风险  导读  通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性,中介把资金放给消费者做短贷,收取高利息,一般期限是两周左右,这个时间与房屋过户时间差不是太大,但房屋销售过程的不可预测风险较多,中间出现资金问题也时有发生。
⊙记者:沈浪 上海报道

  法律法规缺失、政府监管不到位之下,企业金融创新的商业模式难免触礁。
  链家金融业务产业链近期由于被投诉事件被放到了前台。
  上海市住建委2月24日回应,链家公司相关门店存在不规范经营行为,对其已展开调查,处理结果将及时向社会公布。目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
  业内带有金融业务的大型房地产中介,除了链家,还有世联行(002285.SZ)、合富辉煌(00733.HK)。世联行2015年半年报显示,其金融服务业务收入同比增长116.68%。
  一名业内人士对此评价称,公司扩张过快,对业务员的风控不能控制在一个合理范围内的话,迟早会暴露问题。
  梳理公开资料不难发现,链家的金融业务链条是完整的,但就如银行一样有再严格的监管流程,执行不到位,问题就会发生。快速扩张若遇上管理能力滞后,则风险隐现。
  “公司要规模,业务员要挣钱,竞争对手虎视眈眈,给客户提供丰富的业务品种那是必须的。超过法律和道德底线的事只能靠制度和管理了。”这名业内人士说。

金融业务发展迅猛
  上述业内人士认为,链家管理问题爆发,并非偶然事件。现在有部分地区监管资金存放在房管局交易中心指定帐户,但该业务在全国都不多,有的城市是因为二手房交易中纠纷太多,经过各方求证才推出资金监管帐户业务。
  上海市房地产交易中心早在2008年就推出了资金监管服务,有一个专门的资金监管账号,但上海并没有硬性规定中介机构将购房款打进该监管帐户。信义房产透露他们的客户资金都会打入这个帐户。
  但在实际操作过程中,客户并未在交易中心得到醒目提醒,且因为排队问题等影响,较少使用。
  21世纪经济报道记者获得一份关于链家金融的研报显示,链家理财产品一般平均售罄只需1分钟,平均融资额度123万元,平均期限2.2个月,平均利率8.26%,人均投资68304元。
  一名知情人士透露,被链家放入资金池的,包括定金、自有资金,可能也有员工内部资金。
  链家理财2015年报显示,平台2015年累计成交138亿,月平均交易额超过10亿,单日融资过亿,以链家理财两个月至一年的标的计算,存量起码在20亿以上。而中融信作为担保,其工商资料显示注册资金只有5000万。
  链家金融业务主要由北京中融信担保、链家理财、理房通构成。其中北京中融信担保于2006年成立、线上理财平台链家理财在2014年底上线、理房通于2015年开始运营。
  2015年,链家理财平台已为超过5.5万位客户和业主提供专属资金托管服务,0笔资金受损,且还以每天4亿元左右的速度增长。
  2014年11月29日,链家理财上线,其是链家集团旗下互联网房产金融平台,线上对接有投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,首创“房产买卖-支付-理财”的房产金融闭环模式。借款项目均来自链家真实房屋交易,用户的账户资金在“易支付”进行托管,账户资金受中国人民银行监管,同时中融信担保有限公司实地征信,进行风险保证金先行赔付。
  链家理财的运营主体是北京链家房地产经纪有限公司。借款人大多来自链家房屋买卖客户,主要用于赎楼和尾款垫付。
  从2015年2季度开始,受“330政策”影响,购房首付成为借款的主要用途之一。有媒体报道,在前述上海链家两个被投诉案例中,链家提供的资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%贷款利率上限。
  链接理财的投资收益在年化6%~8%,如果投向就是上述19.2%利率的贷款产品,收益利差则超过10个点。
  根据2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》,网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。北京中融信担保有限公司经营范围显示,其只是一般经营合同担保公司,不是融资性担保公司。
  理房通是链家旗下提供全国房屋资金托管和财富管理的第三方支付平台,支持房屋定金、房款、物业交割保证金等多种托管类型,2014年7月获得央行颁布的第五批《支付业务许可证》。
  链家、理房通、中融信的关系为:理房通与中融信同为链家全资子公司、中融信为链家的资金托管公司、理房通为中融信的第三方支付平台。关键一点是,中融信在理房通开立账户。这就形成了一个交易闭环。房款宝是理房通为保障买卖双方在二手房交易中的资金安全而推出的线上托管产品,支持购房定金、房屋首付款、物业交割保证金及户口保证金等不同类型的资金托管服务,持有“支付业务许可证”,受央行监管,托管资金受损则由理房通先行赔付。
  去年一年,理房通与嘉实基金共同打造的基金理财服务通通赚,累计投资金额超过7000万元,购买人数超过220人。
  链家理房通的主要功能类似于淘宝的支付宝,购房者预付的定金与购房首付款被理房通冻结在第三方账户,直到房屋过户结束后才将资金解冻,转给卖房客户。
  随着对第三方支付的严格监管,央行明显放缓了支付牌照发放,据了解短期重启无望。

行业风险隐现
  事实上,链家的理房通与世联行的云贷服务、合富辉煌的万家贷均为相似模式。
  一名业内人士指出,通过理财平台建立资金池这一做法在中介行业有一定普遍性,中介把资金放给消费者做短贷,收取高利息,一般期限是两周左右,这个时间与房屋过户时间差不是太大,这样的资金运作表面上看无风险,但房屋销售过程的不可预测风险较多,中间出现资金问题也时有发生。
  链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险转移到客户身上。
  隆安律师事务所上海分所首席合伙人、律师杨坤指出,链家有第三方支付平台,并且有第三方支付牌照,是可以从事支付及支付监管的。但非经行政许可,不得从事以放贷为主业的业务,否则依法应为无效且可能遭受行政处罚。并且,即便从事第三方支付业务,链家收到客户的保证金、购房款,也应专项存放于银行托管账户,否则该等资金游离于监管之外。
  此外,杨坤律师认为,链家的资金池本质上是个基金,应受制于基金业的法律、法规。实践中,相关部门对这些业务的监管是缺位的,监管部门和法律依据也不明确,这是导致市场混乱的根本原因之一。
  可以说,链家业务规模增长与金融业务增长相辅相成。公开资料显示,2015年链家金融净利润占比超过10%,在董事长左晖的规划中,到2020年,链家金融净利润占比将提升到50%。
  在2015年与德祐地产合并之初,链家门店不到250家,如今已近1200家。这是市场占有率的迅速提升,目前链家在上海市场占有率超20%,而第二名的中原地产不到10%。
  一名理财机构分析师指出,链家将客户购房款先放进理房通平台,再转到资金监管帐户。并推出多款金融衍生品,提高了购房者的杠杆,一定程度上推升了入场热情。比如一套总价400万的房子,首付需80万,如果链家给客户首付垫资100万左右,客户就可以买400多万的房子。随后链家通过金融平台将首付款甚至尾款都做成P2P产品,卖给内部员工或者场外投资者,就解决了买房资金来源问题。
  而担保由中融信完成,如果遇上该产品不能兑付,则容易出现类似P2P的资金危机。
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 九爷 发表于: 2016-2-27 10:56:00|显示全部楼层

链家房地产金融走弯路 涉嫌违规交易被上海住建委调查

源自:华夏时报
  涉嫌违规交易被上海住建委调查 链家房地产金融走弯路?
⊙记者:王海春 上海报道

  上海最大房产中介链家房产陷入了舆论的风暴中心。因为旗下门店涉嫌欺瞒消费者,上海链家两宗违规交易被上海消保委曝光,随后受到了上海住建委的调查。
  上海住建委2月26日给记者的回复中表示,调查期间将暂停链家公司涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格,上海市房地产交易中心也已暂停上述门店和人员的网签资格。
  此前一年多的时间里,链家在上海从20家门店迅速扩张到1200多家,在上海中介行业卷起一股强大的扩张风暴。然而,与门店的扩张相比,链家对金融业务的兴趣似乎更大。在快速扩张中,链家在房屋买卖中被指嵌入使用“家多宝”和“理房通”等金融工具,成为倍受舆论关注的焦点话题。有媒体称,链家想借门店来实现金融板块的扩张,并借此形成一家“金融帝国”。
  “辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,及“幕后黑手”之类的无益假象里,从而放弃了推动组织进步的机会。”通过朋友圈,链家董事长左晖2月25日如是回应。

交易中存信息不对称
  “我们已约谈了链家公司的相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为。”上海市住建委2月26日给记者的回复中表示,上海市住建委目前已决定对上海链家开展正式调查,并要求链家公司积极配合。
  上海链家受到上海住建委调查,源于近日链家门店被指在经营过程中欺瞒房源信息。而这两宗事件,是近日上海市消保委接到消费者举报后对外公布的。
  今年1月份,庄先生通过链家与房东签订了购房协议,购买上海市富平路上的一套房子。但当庄先生支付80万元定金后,被链家告知该房屋有未结清的公积金贷款,因此房屋的交易存在障碍。在庄先生不知情的情况下,房产被抵押给链家一名工作人员;而该房屋的房东按1.6%的月利率通过链家获得了167万元贷款,用于购买其他房屋。
  另一位通过上海链家购房的黄先生,则遭遇到了按揭贷款被“抬高”,以及没有被充分告知的经历。黄先生通过链家购买一套“有按揭贷款”的400万的房产,然而支付了七成首付签合同时,才发现该房子被三家法院查封,并且这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。链家方面称,为推进交易需要先帮房东还抵押款。链家工作人员向黄先生表示可通过融资来完成交易:由链家出资110万元,月利率1.6%。
  两宗交易都与链家的“垫资”有关,业界认为这与其推动房产金融业务有关。
  上海一家大型房产中介资深人士告诉记者,房产中介与融资公司合作是行业中正在尝试使用的方式,中介人员可以通过支付公司进行融资来促成房产交易。
  “中介人可能赚的是中介费和融资金抽成,但在融资部分中介人员是否也获得提成,还不能确定,需要相关部门调查。对中介来说,虽然会使用这样的融资工具,但使用融资工具的目的是为了促成交易,而不是通过融资环节来赚得另外的提成。”上述人士称。
  关于垫资,有媒体甚至将其称为“违规放贷”。上海链家在交易过程中是否通过介绍融资公司而获取额外的收益,对此记者向链家进行了求证,但至记者截稿为止,链家方面并未对此做出正式回应。
  分析师表示,一些不规范的门店和中介人员,是否会借此机从中借贷融资中赚取一定的抽成,外界并不清楚。而这一块的流程,很多购房者也并不了解,相关部门目前暂没有进行专门的监管。
  就此问题,住建委方面向记者回复,目前调查正在进行,暂无更新的信息可以披露。“有新的进展,调查处理结果将及时向社会公布。”上海住建委方面表示。

“家多宝”和“理房通”的秘密
  对于链家此次引起的轩然大波,链家董事长左晖回应称:我们确实有问题。
  “绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起消费者的投诉中,我们的经纪人是没有瑕疵的。”左晖2月25日在其朋友圈如是回应链家上海事件。
  左晖认为,上海事件中体现出链家三个事情的落实有问题:房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时没能及时处理。
  就事件背后更深层次的原因,左晖并没有做出更详尽的说明。
  分析师认为,虽然金融工具的使用目前处于灰色地带,但链家事件的关键,在于公司在治理方面的缺失和相关部门在监管上的相对真空。
  “金融工具的创新并没有错,但能否规范使用金融工具,却是公司应该负起的负责。链家所暴露出来更深的问题,是其门店短期内扩张得太快,对人员管理和监管跟不上门店扩张的速度。而链家对金融业务的倚重,在这次事件中进一步放大了公司在管理中的缺失。”上海一家房产公司研究员说。
  链家在上海的扩张速度的确相当惊人。一年前,链家在上海还只是不知名的小中介公司,去年3月份收购德佑地产后,链家在沪门店速度由20家猛增至1200家。而这只是其阶段性的目标,按链家对外曾公布的信息,未来的目标是设立2000家门店。
  如此扩张,业界指出这是链家为上市埋伏笔。“链家想上市在业界已经传了一段时间表了。门店数量多,交易流水量也会相应增加,会影响到上市的估值。”中原地产分析师说。
  业界人士指出,在门店快速扩张的基础上,链家是想大力推行其以房产交易为基础而衍生出来的金融业务。
  在前述事件中,链家中介人员所使用的融资工具,是名为“家多宝”和“理房通”的金融工具。
  按照链家方面此前的解释,“理房通”的出现是为了避免在交易中出现产权问题无法过户,或因买方购房资金不够而进行融资。其大致流程为,买家预付的定金与首付款被“理房通”冻结在第三方账户,直到房屋过户后才将资金解冻,再转到卖方客户帐下。即“理房通”起到了对买卖以方临时监管购房资金的作用。
  这样的模式,形成了链家金融产业链的重要业务基础。而在市场空间上,链家去年也曾做出了展望。
  链家理财CEO魏勇去年4月向媒体透露,金融业务已占到链家整体盈利的近10%,而在未来的三年链家里要做到20%,五年里做到50%。当时魏勇在接受记者采访时估算,中国住宅房屋大概有200万亿元的资产,去除10万亿的按揭贷款余额,中国有190万亿元的房产没有进行金融化的杠杆运作。
  “以二手房交易业务为基础,链家可能更看中这一块庞大的市场空间。”上海一位不愿具名的分析师说。
  关于链家事件,本报记者将持续关注,并作出后续报道。
 忘伤 发表于: 2016-2-26 16:56:00|显示全部楼层

链家否认涉嫌发放高利贷 并强调不可能挪用用户资金

  2月26日消息,近日,因上海两门店存在不规范经营,链家集团被上海住建委调查。针对市场对链家金融服务的质疑,今日链家向△财经栏目回应称,公司不存在高利贷违法行为,提供的贷款利率折合年化为13%~24%,处行业平均水平;也不可能挪用理财资金及监管账户中的用户资金。
  对于传闻金融业务被暂停一事,链家表示,目前只是暂不承接新的金融业务,但正在办理中的金融业务不受影响,一旦全面核查结束,该项服务将尽快恢复。

链家强调不为查封房提供交易
  因链家公司两家门店存在不规范经营行为,上海市住建委对其展开调查,并暂停了涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格。据了解,除两家涉事门店外,目前链家全国其余门店的业务与网签正常运行。
  此前,链家集团常务副总裁王拥群宣布了链家对这两起事件的处理进展:对于涉及2起纠纷的用户,已做出补偿;涉事的门店彻底整改;上海所有链家进行自查。
  昨天,针对上海链家事件,链家集团董事长左晖也通过社交媒体作出回应,他承认纠纷中链家存在自己的问题,并表示链家今后将在三个事情上加强落实:房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理。
  由于此次纠纷中,链家未对查封房做好查验,导致消费者受到损失,针对今后链家在查封房和抵押房交易上的处理方式,链家今日表示,不为查封房提供交易。1、买卖双方签约前,经纪人会做产权核查。若签约前被查封链家未核实,链家会对买方资金损失先行垫付,并向卖方追回房款:2、房屋查封有可能发生在签约后。链家会要求买方购房款和大额定金做资金监管。如签约后出现查封,链家会对监管资金做全额垫付。
  而对于抵押房来说,如果是按揭贷款导致的银行抵押(这类房屋在二手房交易中占比超过40%),类似“垫资赎楼”这样的金融解决方案来帮助业主解除抵押已经非常成熟,如果按照严格的交易流程,是很安全的;如果是房主因借款、或债务等形式以房屋为抵押物,一旦链家认为风险过高,将严禁为此类房屋提供交易服务。

链家否认涉嫌发放高利贷
  目前,链家一个重要的业务板块是金融业务。其中,提供P2P产品的平台链家理财在2014年上线,官网数据显示,截至2016年2月24日,平台累计投资金额达到177亿,已发放收益达到1.75亿,投资用户体量为31万,人均投资金额为16.6万元。
  据传闻称,上海链家金融业务已经暂停,是否会影响正在进行的房屋交易?链家表示,目前上海链家只是暂不承接新的金融业务,目的在于集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束,链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。
  针对链家有发放高利贷的嫌疑,链家坚决否认:按照2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,民间借贷利率年化36%以内都受法律保护;在该规定颁布后,最高人民法院原有的“最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数),超出此限度的,超出部分的利息不予保护”的规定已于2015年失效。
  链家表示,公司提供的贷款利率折合年化为13%~24%,从行业角度做横向对比,定价处于行业平均水平,并不存在高利贷违法的行为。
  “给买方提供贷款的初衷是希望能帮助解决客户在购房过程中的短期资金需求,并非强制绑定购买,用户有自由选择的权利。”回复称。

链家强调称不可能挪用用户资金
  在对链家理财的调查中,有消费者对链家的产品模式和资金安全存在质疑。比如链家是否可能挪用链家理财中用户资金、资金监管账户里客户资金的行为?
  对此,链家今日声明称,链家不可能挪动用户资金,链家理财在上线之初,就与“首信易支付”(国有背景)达成用户投资资金的托管协议。“首信易支付”是北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等中央部委共同发起的第三方网上支付平台,持有央行办法的支付牌照,并受中国人民银行监管。
  链家表示,当投资人在链家理财的平台注册同时,平台即为投资人在首信易支付开设独立的个人资金账户,投资人所有的资金往来均在该账户流转,平台根本不可能挪用。
  而对于链家是否存在挪用资金监管账户里客户资金的行为,链家也表示,不存在、也没可能,链家采用的客户资金监管,目前有三种方式:1、和光大银行合作的四方资金托管,由银行全程监管,银行不可能允许链家挪用;2、通过央行颁发牌照的理房通支付科技有限公司,客户的交易资金存管在银行。根据央行2号令(非金融机构支付服务管理办法),央行已经从技术到规则上都完全杜绝了挪用资金的可能;3、所在城市建委开设资金监管平台的,客户可以选择建委监管,链家没有挪用可能。(△财经栏目徐雯 发自北京)
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 忘伤 发表于: 2016-2-26 10:56:00|显示全部楼层

人民日报:链家跑偏 隐瞒房产信息不走正常流程

源自:新华网
  隐瞒房产信息,不走正常流程  好好的增值服务,链家跑偏了(民生调查)  本报记者 谢卫群  《人民日报》(2016年02月26日 12 版)
  近日,著名房地产中介机构链家上海公司卷入违规放贷风波,上海住建委正在展开调查之中。
  目前,上海链家两家涉事门店已暂停网签。记者走访链家陆家嘴一些门店发现,门店展示的房源信息全部撤下,换上的只有各小区的整体信息。中介小伙委婉地告诉记者正在更新信息。关注链家的人发现,从2月24日起,链家叫停了所有金融产品,还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。

两起隐瞒信息案例成导火索
  链家被查,与此前上海消保委公布的两起案例有关。
  案例之一:今年1月,上海市民庄先生计划给儿子买一套二手房作为婚房。庄先生通过链家门店,签订了房地产买卖居间协议,协商价格370万元,定金为80万元。庄先生交了定金,却无法交易。他被告知,出卖方在售房过程中,由于要购买另一套房子而向他人借了钱,庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。
  更离谱的是,借钱给卖房人的,正是上海链家的一个经纪人。而所有的这些情况,出卖方并没有事前通报购买方庄先生。出卖方是在2015年12月30日向上海链家借钱的,而经上海链家介绍将其房产卖给庄先生一事,则发生在今年。
  于是,庄先生要求上海链家解除房屋的抵押,继续交易。但他却被告知,上家没钱偿还欠款,只有将这套房屋卖掉之后,才有足够资金解除抵押。链家方面建议庄先生,先帮上家还清这笔欠款。不得已,庄先生不买房了,要求链家还清80万元的定金,但上海链家还是不同意。
  案例之二:购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金,之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。当时,黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同,并交了剩余的近七成房款,共计280万元,也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。
  黄先生把钱分两批转给了房东,第一批打到房东的账号之后,发现房东根本没有把这个钱用于解除抵押,而是挪做他用。这就造成了280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而链家方面则认为问题不大,贷款部的人员签订了三方协议,垫资110万元把这个交易继续进行下去。
  此时,黄先生认为交易可以正常进行了,但紧接着,情况更糟了。黄先生发现,2015年11月2日、11月10日、12月10日,该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封,因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。
  两起案例公布后,链家随即被调查。链家上海公司宣布,涉事的只有两家门店,其它门店仍在营业。

贷给客户的过桥资金多是监管资金
  两起案例可能比较难理解,但对于一些有买卖二手房经历的人来说,并不复杂。问题的实质就是:已有贷款的房子在出售时怎样解除抵押,及中介的角色如何定位。
  “通常而言,贷款没有还清的房子,也是可以正常交易的。只不过,卖家都通常要求买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。”张先生刚刚通过链家购买了一套二手房,他为记者讲述了购房的大致经历,以及链家的金融产品特点和服务方式。
  “现在的房价越来越贵,出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行,链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时,链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回,一般而言,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。”张先生说。
  这就是中介新兴的金融服务。
  张先生购买的房子价值700万元,仅税款就达80万元。按照约定和惯例,税款全部由买家承担,也就是说,张先生一下多了80万元的负担。张先生一时犯难,于是,链家先为其垫付了80万元,张先生的购房合同因此如期完成。当然,按约定,在规定期限张先生也偿还了80万元的本息。
  张先生分析,中介之所以可以做到借贷,是因为中介拥有不少的监管资金。什么是监管资金呢?“买卖双方通过中介认识,成交时,买方有时会有顾虑,认识第二天就做几百万的生意,万一卖方拿了首付款,跑了,首付没了,房子也没了。于是,有的买家会把首付交付给中介,让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大,因为一套房首付动辄几十万,多则几百万。”
  中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前,买卖双方按约定会留百分之几的房款,在买家拿到钥匙时,才最后交给卖家。如果买卖双方不放心,有的中介会说,也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观,房价不同,单笔也有数万到十几万不等,一放也得几个月。

增值服务存漏洞,交易流程须规范
  从以上描述可以看出,为了推动房产交易,中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看,这些增值服务的出发点是好的,即解决交易过程中的难题。但是,如何做到规范并有效监管?链家的案例确实暴露出不少漏洞。
  首先,从事资金业务、现金业务,是越来越多的房产中介希望做的。但是,中介是否拥有资质?如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为?链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说,增值服务跑偏了。
  其次,中介监管的资金越来越多,如何监管?如何防范中介将客户的钱卷走?如何防止中介的资金断裂?有银行人士称,自我监管总是难以自律,所以,监管方式需要改进。
  其三,交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析,上述两个案例,在整个交易过程中,链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程,消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来,而且房屋也无资格进行正常交易。因此,房产中介的金融服务必须建立在规范流程的基础之上。
  据报道,上海市住建委约谈了链家公司相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,并要求链家公司积极配合。进一步的调查结果将陆续公布。(来源:人民日报)
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