姜兆华：房产税五年内立法 房价会降吗？

⊙作者：意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 姜兆华

　　今年6月，全国不动产登记信息管理平台实现全国联网，房产税很快出台的消息一时甚嚣尘上。9月7日，房产税拟五年内提请立法审议消息公布，引发社会舆论的广泛关注。房产税何时推出？五年内提请立法，房价会降吗？

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上传时间: 2018-9-13 10:30

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一：五年内立法意味什么
　　房产税并没像此前坊间传说的年内会很快推出，但拟五年内立法提请人大审议的说法却得到了官方媒体的确认。五年内立法，意味着什么？它至少传递出三个明确的信息：
　　（一）房产税改势在必行。房产税改革一定要改，这是五年内立法传递的第一个信号。当前我国一二线城市房价居高不下，二三线城市房价也呈现出不同程度的上涨。从8月份统计数据看，全国百城房价排行榜中，有78个城市二手房价环比增长，平均涨幅2.08%。高房价、高租金已成为社会各界诟病的热点。监管当局先后出台限购、限贷、限价等各种措施遏制房价过快增长，但居民投资房产的热情似乎没有多少改变，居民财富收入差距在继续拉大，开征房产税势在必行。
　　（二）房产税改方案待定。房产税改革是一项系统工程，需要积极论证，统筹规划，审慎推进。从先前重庆、上海两地房产税改革试点情况看，收效并不理想。重庆、上海两地房价增长依旧，房产税对地方财政贡献更是微乎其微。房产税作为一项地方税种，税费征收技术已不是问题，但各地经济基础、房地产价格存在明显差异，房地产税基如何确定？适用税率多少？新旧税制中房产涉税税种如何调整？从执行层面看，这些改革措施很难“一刀切”，需要分步推进。
　　（三）房产税设时间大限。房产税改设定时间大限，即五年内提请人大审议。不管是一年、二年，还是三年五载，房产税改五年内提请人大审议，这个时间大限不会动摇。房产税提请人大审议时间拖得越长，居民对房地产价格的平滑效应就会越明显。以时间换取空间也许是房产税设立时间大限的用意所在。

二：房产税改难在哪
　　房产税改革是平抑房价，增加地方财政收入的一项重要措施，社会各界已经喊了多年，但一直雷声大雨点小，迟迟没有进展。2015年8月全国人大将房地产税法列入立法规划，今年个人房产信息全国联网，落地实施却还是雾里看花。本次将房产税纳入人大第一类立法项目，拟五年内提起立法审议的说法，将房产税改一竿子支到了三、五年开外。房产税改真就这么难吗？究竟难在哪里？
　　（一）需要理顺税制。目前房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、增值税都或多或少地涉及到房地产交易环节。一旦对房屋保有环节开征房产税，房地产税和上述税种之间的关系究竟如何摆布？哪些税种需要保留？哪些项目需要合并？哪些税率需要降低税率？从操作环节看，税制需要进一步的统一和规范。
　　（二）平衡收入结构。在经济下行和通胀预期背景下，人口老龄化问题也日益严重，国家积极开展居民个人减税计划，降低居民生活稅负。近期提高个人收入所得税起征点，个人所得税重大项目扣除等都是围绕提高居民收入展开。房产税拟五年内提交审议，可以减少对个人所得税减税效应的冲击，提高中低收入人群实际收入水平。
　　（三）保持房价稳定。房产税改目的是抑制房价过快增长，保持房价相对稳定。房价过快增长和快速下跌都不是监管层希望看到的。在当前房价居高不下，居民杠杆率普遍高企的情况下，如果立即推行房产税，可能会引起居民房产恐慌性抛售，房价也会因此出现大跌；居民财富大幅缩水，房地产销售遭受重创。果真如此的话，房产税将成为压倒房地产经济的“最后一根稻草”。

三：房产税改房价会降吗
　　千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面。房产税喊了多年，总算有了一个明确地说法。推行时间虽然没有最终确定，但五年内提请审议的时间大限已经锁定。
　　房产税改，房价究竟会不会降？这要看房产税改的“药引子”功效如何。从国内房地产市场行情看，房价普遍处于高位；房产税拟五年内立法，监管当局显然是在谋求高房价的“软着陆”。开征房产税，势必增加多套住房持有者的持有成本，房价快速增长的势头会得到明显遏制。短期看，一、二线等重点城市的房价上涨放缓；三、四线城市住房价格会出现小幅回调，但房价上涨的趋势或不会改变。
　　（本文作者介绍：中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。）