红星观察丨全面实现不动产统一登记意味什么？专家：对房价变动的影响微乎其微

西河 · 发表于: 2023-4-27 22:22:56

源自：成都商报

源自：红星新闻

　　4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

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　　↑资料图图据IC photo
　　全面实现不动产统一登记意味着什么？这是房产税或房地产税开启的信号？对房地产行业和普通人有何影响？为了解答这些问题，红星新闻采访了多位专家学者。
　　不动产统一登记意义何在？
　　“摸清家底”、给全国住房“赋予了身份标识”
　　“简单来说就是，把全国的住房都标记了GPS坐标，并赋予了身份标识，建立了可供查阅的数据资源库。”中原地产首席分析师张大伟解释。
　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，不动产登记工作就是过去的房产证工作，但差异在于过去各地信息无法互通。其原因在于，很多房产登记工作有很多历史遗留问题，也存在口径上的差异，各地要形成统一登记，要破除很多难题。此类政策可以理解为全国房产信息实现了互通，这是一项重要的制度工作。

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　　↑资料图图据IC photo
　　此次政策的重点是“全面实现”。过去各地也逐渐推进了不动产登记工作，但是鉴于城乡差异、房产之间的差异，所以技术层面需要逐渐探索，也需要时间。当前克服各类困难，成为不动产登记中的重大制度创新。
　　他表示，不动产登记制度的出发点要更广。不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅和容易。但不能简单理解为要征收房地产税。房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。
　　不动产统一登记实现是房地产税开征的信号吗？
　　专家：是“必要条件”，但不是“充分条件”
　　对于不动产统一登记的全面实现，不少网友认为该政策是房产税或房地产税开征的信号。
　　中国社会科学院原城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞和中原地产首席分析师张大伟均向红星新闻表示，不动产统一登记是征收房地产税的“必要条件”，但不是“充分条件”。
　　张大伟介绍，房地产税包括房产交易里面的交易环节和持有环节所有税的总称，严格意义上说，大家现在担忧的是目前还未增设的持有环节税。房地产税是肯定会出台的，但是房地产税里有没有房产税现在也不一定。未来肯定会考虑到房产存量和房产持有环节，这目前只是大家的预判。

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　　↑资料图图据IC photo
　　他说，房地产税会不会出来和不动产登记联网没有必然关系，但要对持有环节征收房产税，必须要有持有数量和区域分布，以及价格评估等一系列基本条件。现在不动产统一登记全面完成，这意味着离持有环节的房产税出台进了一大步。
　　牛凤瑞则表示，除了不动产统一登记，要征收房地产税还受其他一系列的相关因素影响。在他看来，假设要征收房地产税，要解决几个主要问题。首先，征的是什么税？目前没有相关法理依据。现在的住房不动产，特别是商品房在购买的时候，已经一次性缴纳了70年的土地出让金，包含在房价内。
　　其次，向谁征税？牛凤瑞表示，全面实现不动产登记不能明确所有房产的归属问题，这是中国现实的历史阶段所决定的，我国有很多公有住房、私建住房和小产权房等等。最后，征收还要明确什么样的房子征多少税，房子都有一个生命周期，随着时间的推移是越来越贬值的，而且房子的个性化很强，因此需要一个庞大的专业房地产估价师的队伍，这需要时间来培训和建设。
　　历时10年全面实现不动产统一登记
　　未来五年着眼确权登记工作
　　全国推行不动产统一登记制度至今已有10年。2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》明确提出建立不动产统一登记制度，要求“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度”“减少部门职责交叉和分散。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，整合由一个部门承担”。
　　同年11月，国务院常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2014年11月，《不动产登记暂行条例》公布，并于2015年3月起施行。

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　　↑《不动产登记暂行条例》法律读本图据IC photo
　　此条例公布后，时任国土资源部政策法规司副司长魏莉华向媒体解释了“统一”登记的原因。她表示，随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。
　　2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度，但不动产统一登记制度未能真正建立。不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。
　　2016年1月，《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施。国土资源部地籍管理司（不动产登记局）司长（局长）冷宏志接受媒体采访时表示，这标志着我国以《物权法》为统领、以《不动产登记暂行条例》为核心、以《细则》等配套规章规范为支撑的不动产统一登记制度体系基本形成，为不动产统一登记制度的全面实施提供了充分的制度依据和坚实的法治保障。
　　4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议指出，前五年是夯基垒台，截至2017年底全面实现“四统一”改革任务，在新中国历史上第一次实现了不动产统一登记；后五年是改革创新、提质增效，不断提升便利化服务水平，不动产统一登记保护产权、保障交易和生态安全、便民利民的作用越来越突显。据中国自然资源报消息，如今，全国有3000多个大厅、4万多个窗口、10万名工作人员队伍，每天为40多万企业和群众提供各类登记服务。
　　会议要求，总结新时代十年不动产统一登记改革成效经验，系统谋划未来五年的确权登记工作。
　　对此，牛凤瑞解释道，不动产统一登记是“摸清家底”，确权登记则是明确“归谁所有”，这样一来，今后调整社会关系和经济政策有了基本依据，否则“心中无数不能进行科学的决策”。
　　不动产统一登记实现，房地产市场受何影响？
　　专家：对房价变动的影响可能微乎其微
　　提及不动产统一登记全面实现后，房地产行业和房价将有何变化，张大伟表示，这就是一个工具，所以它对于任何政策和市场的影响都要看后续如何用这个数字。掌握基础数据后，能更精细地了解房地产市场内房子分布的多寡，可以对房地产市场进行更科学的调控，但是不是要调控还是要看政府的意愿。
　　牛凤瑞表示，当前只是对房地产的产权进行明确，对房价变动的影响可能是微乎其微的。在张大伟看来，拥有投资型或多套房产的普通家庭毕竟是少数，所以对大部分家庭来说，不动产统一登记全面实现后带来的影响仍“是一个未知数”。
　　“两三年后，房地产税肯定会来，现在到了卖掉户型位置不好的房产的好时机。”张大伟表示，从整个趋势和普遍的预判来看，卖地或者房地产市场必然会进入到存量时代，地方政府依赖不了卖地，只能是动存量。房子多了，肯定还是要征收存量的税费。所以对于普通人来说的建议是，尽量把自己不想住的房子卖掉。对于正观望置换房产的人们，他表示，不动产登记联网不是新政策，不用特别紧张，短期不会有任何变化，但应注意最近是置换的好机会。
　　红星新闻首席记者：吴阳实习生：牛秀敏　编辑：郭宇责编：冯玲玲

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