二、物业经营管理活动的管理对象 收益性物业特点:物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业出租给租户使用,可获得经常性租金收益,是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 (一)写字楼:为了持续保持写字楼的市场竞争力,提升写字楼的市场价值,通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。(写字楼一般分为甲、乙、丙三个等级) (二)零售商业物业:不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的,为了实现业主总体利益的最大化,非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。 零售商业物业通常分为六种类型:
1、区域购物中心:建筑面积在10万平米以上,有效商业服务半径可达到200公里。区域购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上面向商圈内所有居民。因此,区域购物中心不是各类商家简单的集合,而是一个高效运作的统一体。
2、市级购物中心:建筑规模一般在3万平米以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市,服务人口在30万人以上。 3、地区购物商场:建筑规模一般在1~3万平米之间,服务人口10~30万人,中型百货公司往往是主要租户。 4、居住区商场:建筑规模一般在3000~10000平米之间,服务人口1~5万人。 5、邻里服务性商店:建筑规模一般在3000平米以下,服务人口在1万人以下。 6、特色商店:特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性。 (三)出租型别墅或公寓: 1、别墅:是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立,豪华舒适,层数较少。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同,通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅,除独立式住宅外,其他均不具有别墅类产品的独有性。 2、公寓:是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。具体类型包括:复式公寓、花园公寓和单间公寓。 (四)工业物业: 工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。 工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关,必须保证能源供应和内部运输系统的通畅,同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。 (五)酒店和休闲娱乐设施: 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在;
1、服务对象不同;2、地理位置不同;3、服务内容不同;4、建筑设计和装潢风格不同。
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