[物业]物业经营管理

第一章   物业经营管理概述

第一节   物业经营管理的概念

一、物业经营管理的内涵

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

性质：1、强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。2、物业经营管理是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

二、物业经营管理活动的管理对象

收益性物业特点：物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

（一）写字楼：为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。（写字楼一般分为甲、乙、丙三个等级）

（二）零售商业物业：不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

零售商业物业通常分为六种类型：

1、区域购物中心：建筑面积在10万平米以上，有效商业服务半径可达到200公里。区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

2、市级购物中心：建筑规模一般在3万平米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上。

3、地区购物商场：建筑规模一般在1~3万平米之间，服务人口10~30万人，中型百货公司往往是主要租户。

4、居住区商场：建筑规模一般在3000~10000平米之间，服务人口1~5万人。

5、邻里服务性商店：建筑规模一般在3000平米以下，服务人口在1万人以下。

6、特色商店：特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性。

（三）出租型别墅或公寓：

1、别墅：是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。

2、公寓：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。

（四）工业物业：

工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。

（五）酒店和休闲娱乐设施：

酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在；

1、服务对象不同；2、地理位置不同；3、服务内容不同；4、建筑设计和装潢风格不同。

三、物业经营管理服务的目标

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

四、物业经营管理企业

作为公司，一般应具有以下五个特征：

1、依照有关法律进行登记注册；

2、由两个以上股东共同出资经营；

3、以营利为目的；

4、具有法人资格；

5、是经济组织。

物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种：

1、管理型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

2、专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务。

3、综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。

    物业管理企业可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。