物业管理各部门管理制度和岗位职责

财务部经理的岗位职责

主要职责和任务：

1. 具体负责和制订办公楼的资金运用、成本核算、费用开支和财产管理等方面的规章制度。

2. 负责汇总编制办公楼年度财务计划,定期分析计划执行情况,反映大楼管理经济活动动态,提出建议,为总经理提供决策依据。

3. 组织财务部人员搞好会计核算工作,及时准确地编制有关会计报表。

4. 熟悉财务知识及财务纪律、规定,严格按有关规章制度办事,理好财,把好关,避免浪费,堵塞漏洞。

5. 指导督促本部门人员工作与学习,不断提高财务工作人员的思想业务素质,及时掌握他们的工作和业务表现,提出使用和奖惩的意见。

6.协调本部门与其他部门的关系,完成总经理交办的其他有关任务。

会计员的岗位职责

1. 具有比较全面的会计知识,熟悉会计科目、会计报表的设置与编制业务,合理有效地做好会计核算工作,提高帐务工作的质量。

2. 负责做好企业总帐并按科目要求做好各类明细分类帐的登记等,审核收付转帐凭证,能及时发现问题并妥善处理。

3. 负责编制企业奖金平衡表,管理及保管会计凭证、报表、帐册、编制并汇总企业年度、季度、月度的会计报表,同时做好与明细帐的核对工作。

4. 负责装订各类报表,并汇集成册,统一编号。

分户结算员的岗位职责

1. 熟悉财务制度、现金管理制度等国家有关的财经政策及规定，遵守企业的各项规章制度。

2. 掌握客户进出动向，熟悉大楼住户情况，根据各住户支付费用规律特点，做好财务结算工作，做到分户登记、分户结算、分户清帐、分户管理。

3. 及时与拖欠款的客户联系，查明原因，及时送单、催收，并向部门经理汇报。

4. 对客户一视同仁，服务热情，工作负责，减少和避免不必要的经济损失。

现金出纳员的岗位职责

1. 遵守国家有关的现金管理制度，熟悉财务出纳工作程序，具有相关的专业知识。

2. 负责现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钱帐相符，妥善保管现金、银箱钥匙及帐册。

3. 掌握各类费用开支的标准，严格把关，报销时要认真审核发票的品名、数量、金额及印章，按审批程序检查各种票据报销手续是否齐备，发现问题及时提出，并向部门经理汇报。

4. 收付现金时，应当面点请，办妥签收，并依工作需要，及时做好现金及外汇人民币提款及解入工作。

大厦财务制度

建立健全财务制度完善财务管理的重要保证，制订如下几种财务制度：

（一） 预算制度

1. 预算工作是物业管理财务工作的一个重点，管理公司必须结合实际情况，认真编制全年预算。

2. 在每个会计年度初（或上一会计年度末），财务部应根据上年各项费用的实际开支数进行分析，并结合市场情况和业主的要求，会同有关部门编制新年度的会计预算，经管理公司总经理审定，批准后执行。

3. 对大修及更新改造、扩建工程，应协同有关部门作好经费预测并实行公开招标，签订合同，分期付款，完工后须有技术部门的验收合格报告方可结算。

（二） 借款制度

1. 借款仅限于为本办公楼运行服务。

2. 采购人员持已批准的当月采购计划借款或领用支票，其他人员借款，凭管理公司总经理专项批件或签订的合同。

3. 不得出借空白支票，对不能确定商店的要写明用途、日期及限定金额，借出的支票应及时收回存根，一般不得超过3天。

（三） 报销审批制度

1. 根据国家有关政策及管理规定，制定报销范围与标准。

2. 报销单据（发票）应符合财政部门规定的原始凭证和本公司规定的有关附件，报销时应填制报销单，由本人签章并经部门领导和管理公司经理签章。

3. 填写报销单要做到内容完整，字迹清晰，不得涂改。

4. 报销凭证必须经财务部指定的专职审核人员核准签字后才可到出纳处领款。

（四） 审核制度

1. 开支的审核

〔1〕 审核开支内容是否与本办公楼运行有关，内容是否真实，有无涂改；

〔2〕 审核是否执行了报销审批制度，原始凭证、台头、数量、单价及金额大小是否一致；

〔3〕 各项补助标准开支范围是否超标以及是否有不合理开支。

2. 收入审核

〔1〕 审核各项收费是否符合原核定范围；

〔2〕 审核有否超标或低标准收费，或不按合同收费，要做到收费合理合法，有章可查；

〔3〕 审核是否有业务部门委托收款或加工修理单；

〔4〕 审核所收款项是否按规定及时开出收款凭证据实入帐。

3. 内部审核

〔1〕 财务人员每人都应是审计人员，同时也是被审计对象；

〔2〕 审核各帐户、帐表、帐卡、帐款、帐物、凭证与帐簿、发票与凭证、附件与凭证是否一致；

〔3〕 审核检查财务人员互相之间牵制关系是否有漏洞；

〔4〕 审核是否及时收回应收款项并照实入帐。

（五） 仓库管理与进货验收制度

1. 凡采购所有用品、原材料，都应该由仓库保管人员按实开单验入库，并登记入帐，对低量或与原始凭证不相符的物品有权提出退货或拒收。

2. 按财务制度要求建立原材料帐卡，逐笔登记材料进出库情况。

3. 进出库单填写要完整，并采用双人领料制，即领用人和指定负责人签字，并注明用途。

4. 领取物品采用先进先出法。

5. 月底保管人员应根据账卡填制本月收发存报表，同时根据各业务部门开支计划及库存材料结存数编制采购计划。

6. 仓库物资要时常盘点，定期清点，防止物品积压、过期或变质。

（六） 财产管理制度

1. 使用部门应建立固定资产与低值易耗品三级明细帐，由专人负责登记清点，部门之间调拨应填制一式三联调拨单并及时登记。

2. 每年必须清查一次财产，发现问题查明原因报管理公司总经理审批，根据情况作适当处理。

3. 对盘盈资产按法时估价入账。

（七） 材料物资报废制度 .

1. 财产物资的报废，应由使用部门填写报废单，交到技术部门作技术鉴定。

2. 经技术部门确认不能修复的，再将报废单送交财务部门，由财务部门填写物品折旧情况和应有的残值后报送管理机构总经理审批，然后应报送业主委员会批准备案。

3. 经批准后财务部门即可作相应帐务处理并及时出售，收回残值，清理费用。

（八） 空白支票凭证管理制度

1. 支票、发票采取领用登记制，并控制领用数量。

2. 及时回收存根，核查款项交缴情况。

3. 每年对购入或印制的发票进行清理、检查，并填写相关报表。

4. 严防凭证支票丢失、被盗、转借等。

（九） 印章使用制度

1. 财务专用印签章和支票章要分专人保管，使用时互相审核。

2. 对发票、收据应领用一本加盖印签一本，对成批开出收据发票应在填好后再加盖公章，支票只能用一张，加盖印件一张，不得空白盖章后待用。

3. 对开具的收款凭证须加盖现金收讫或支票收讫章；报销的发票要加盖现金付讫或银行支付章并加盖附件章。

4. 报表、帐册、凭证上的制表、审核记账等，必须根据工作程序进展盖章，保证其合法性和责任性。

（十） 会计档案的管理制度

1. 会计档案要按月装订、报表，帐册按年装订成册，并加装订封条。

2. 应建立会计档案，由专人造册保管或根据业主要求办理移交。

3. 借阅资料时须经报管理公司总经理批准后并办理登记手续及时收回，非财务人员在财务人员陪同下，才能翻阅。

4. 超过保存期限，应按程序上报销毁。

（十一）定期公布汇报制度

1. 按照公司要求，采取不同的形式，定期公布管理费用收支情况。

2. 对较大费用的支出应分析情况，并加以说明。

3. 接受本公司及上级公司的财务检查。

（十二）财务工作安全制度

1. 注意防盗，财务部严禁闲杂人员逗留，下班时关好门窗，锁好保险箱，注意密码保密。

2. 保险箱钥匙不得在办公室内过夜。

3. 去银行解交及提取款项，实行双人专车制。库存现金只能保持3天的日常用量。

4. 注意防火，室内严禁吸烟，下班切断电源。

5. 财务室装置防盗报警系统。

销售处规章制度

上班时间：周一至周日，上午8:30—11:30  下午1:00—5:00。

工作时间：每人每周工作6天

有下列行为的记轻度过失一次并处罚款20元

1 上班迟到或早退一个月内达2次。

2 上班时间读书、看报、吃零食、喝饮料、打磕睡。

3 随地吐痰、乱扔纸屑、杂物。

4 不按规定时间就餐、休息。

5 在考勤记录上胡乱涂写、无故不打考勤记录1个月二次以内。

6 在销售现场及其他禁烟区吸烟。

7 上班时间听录音机、长时间打私人电话或电话聊天。

8 上班时间私自外出购物、吃点心。

9 工作时间擅离岗位、串岗或聊天。

10 未经请示擅自带外人进入工作区域。

11 对上级分派的工作迟缓、拖延。

12 被客户投诉一次但情节较轻者。

13 工作责任心不强、粗心大意、工作出现差错。

14 在工作区域照镜子、化妆、吹口哨、打响指、等有失职业风度的举动。

15 仪容不整、不安规定着装、不佩戴工牌。

16 接待客户不主动、不热情、不使用敬语和礼貌用语、不积极解决客户提出的力所能及的要求和问题、引起客户不愉快。

17 员工有违章违纪行为在场管理人员未进行纠正、制止，履行管理责任（情节较轻者）。

18 未执行卫生值班制度。

19 接听电话与接待客户不遵守相关程序要求。

20 违反有关规章制度或规定，情节不足警告的。

有下列行为记警告一次并处50元罚款

1 一个月内有二次过失者。

2 未完成领导交给的工作任务或故意怠工。

3 服务效率差，被客户投诉2次。

4 言语粗俗，对客户不礼貌。

5 在上班时间睡觉。

6 代人或托人考勤，一个月内无故缺打考勤2次以上，迟到或早退2次以上。

7 工作中搬弄是非，诽谤他人，散布不利团结的言论，缺乏协调合作精神，致使工作受到影响。

8 违反工作程序、操作流程及其他规章制度。

9 旷工一天以内。

10 对下属不管理，发现违规不制止、不批评。

11 工作时间高声喧哗。

12 犯错误不足记过的。

有下列行为记过一次并处100元罚款

1 一个月内受到两次警告处分。

2 一个月之内连续两次受到客户投诉。

3 上班时间饮酒或有醉意。

4 私自接受客户财物。

5 由于个人工作失误和责任而影响客户工作。

6 违反工作程序、操作流程和各项规章制度造成隐患。

7 使用不当手段干扰他人工作。

8 提供不真实的报告或材料。

9 泄露机密，遗失公司钥匙或单据等重要物品（另需按实际损失赔偿）。

10 旷工一天以上，两天以内。

11 所犯错误不足辞退或除名的。

行为情节严重性超出上述有关行为的，例如不接受领导分配的工作，工作时擅离职守，造成一定恶劣影响的可予以辞退或除名。

销售指标和提奖制度

一、 销售指标一季度一考核，每人每季度完成租赁面积450平方米。

二、 每季度未完成销售指标的，次季度工资下浮200元/月，连续二个季度未完成销售指标的可作辞退处理。

三、 完成的租赁面积及日期按签定的租赁合同为准。

四、 每季度完成租赁面积450平方米以上900平方米以下的，该部

分面积按5元/平方米一次性提奖发放，每季度完成租赁面积900

平方米以上的，该部分面积按8元/平方米一次性提奖发放。

五、 以上提奖标准以租期一年一签为标准，签定的租期一年之内的

按2.5元/平方米和4元/平方米为标准一次性提奖发放。

六、本方案自2003年5月1日起执行。

工程部主管岗位职责

1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部经理负责。

2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。

3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。

4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。

5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。

7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。

班组领班岗位职责

1. 协助工程部主管做好各项具体工作，直接向其负责。

2. 全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。

3. 严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度

4. 组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。

5. 负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作

6. 审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。

7. 落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。

管道工的岗位职责

1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。

2、熟悉大厦消防、生活用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。

3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。

4、负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。

5、做好各种检修、保养纪录。

6、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。

电工岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

2、认真学习技术，熟练的掌握本大厦供电方式，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。

3、努力做好设备的维修保养工作，做好防护小动物工作，确保安全运行。

4、坚守岗位，定期巡视电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项数据。

5、对来人来电报修及时登记，做好维修。

6、发生电器故障时，应保持冷静头脑，按操作规程及时排除故障。

7、负责大厦的配电框、控制设备、电机和控制电器的维修保养机故障排除。

维修电工及值班电工工作制度

一、严格遵守交接班制度，安全防火制度；严格遵守和自觉执行安全操作规程；认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
　　二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好工程部经理安排、布置的各项工作。
　　三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。
　　四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。
　　五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。
　　六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。
　　七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
　　八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。
　　九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
　　十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
　　十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
　　十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决；交接班时发生的故障原则上二班共同解决。
　　十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
　　十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。
　　十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
　　十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向工程部、管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。

十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给客户、业主或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。

电工日常巡检工作制度

一、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。
　　二、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
　　三、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
　　四、值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。
　　五、如有客户入驻，值班电工应对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。

六、如有装潢工程队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。
　　七、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。

八、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。

维修电工及值班电工操作制度

一、维修电工及值班电工均须服从于领班的安排和协调。
　　二、工作时必须持证上岗，无证或证件过期失效均视为无证禁止上岗；必须严格按照市劳动局、供电局高低压操作维修的规章制度做好安装、操作、维修和监护工作。
　　三、在地下室、厨房、等潮湿危险场地工作或在上下夹层、金属通风管道、设备内等特殊环境条件下工作时，都应做到先切断电源然后再开始工作，在电源端应挂上警告“禁止合闸”标示牌；如不能停电时也必须采取保证安全的确切措施，而且必须至少有二人在场一起进行工作。
　　四、高空作业必须事先向工程部经理办理审批手续，并采取切实有效的安全措施方可进行；登梯作业亦应做到梯子安放安全，并有人看护。登高2米以上应带保险带及安全帽。梯子一端如需搁向墙面或门框架时均应做好防范措施，防止不稳固滑倒或压伤墙面、门窗玻璃造成事故。
　　五、清扫配电柜、配电箱、开关柜时应采取安全防范措施，防止金属材料或工具使用不慎导致对地或相间短路或造成人身伤害事故。
　　六、维修电工及值班电工均应自觉执行《工作制度》，领班有责任督促大家共同执行好《工作制度》。
　　七、当值电工应严格执行有关安全操作规章制度，绝不允许有违规现象出现，任何人都有权制止违章操作，员工间应互相提醒安全操作，确保人身和设备的安全。
　　八、维修工在接到检修、报修工作任务时，务必按规定先填写好“工作任务单”，急修或抢修，紧急情况下先进行处理后填单子，但需事先经领班或经理的认可后才能操作。

九、值班工在巡检、值班过程中，遇有特殊报修故障发生或需紧急处理解决的工作时，酌情需要，也可及时与当值安保领班与经理取得联系后，确定和安排人员参与抢修或维修，防止事故范围或损失的扩大。检修、抢修或故障排除后应及时补填工作单，并应由报修部门人员或当值安保领班签名认可备查。
　　十、在牵涉到为客户或业主服务、维修或抢修时，应严格执行有关规定，使客户、业主满意，绝不允许有违纪现象出现，工作完毕后要请客户或业主签名认可，领班应做好监督检查和客户业主回访情况记录。
　　十一、维修电工或值班电工如遇工作需要或特殊情况，需配合其它岗位工种，其它班组做本职工作以外范围的工作时，需要工程部经理同意，方可参与，工作时应尊重、服从对方的安排或指挥，积极配合完成好任务。事后也应有完整的工作任务单交回领班。

配电室岗位职责

　　1、负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。
　　2、对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。
　　3、严格贯彻执行电气规章制度。
　　4、必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。
　　5、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。
　　6、处理突然发生的停电事故。
　　7、办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。
　　8、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。
　　9、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。

10、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。

正常停电送电操作制度

　　一、停电操作规程：
　　1、大厦、停、送电操作须凭主管领导签发的工作通知进行，填写停电工作票，并由工程部经理签名。
　　2、高配路停电准备工作。
　　3、通过大厦办公室书面通知各部门、各单位及主要机房。主要机房包括：安保消防监控中心、电话机房、电脑机房、客梯机房，水泵房、空调机房等做好相应准备，。
　　4、带好安全防护品，一人操作，一人监护，按停电倒闸操作要求进行。
　　5、全部停电后，进行检查，确定无问题后再进行验放电，拉上接地线，挂好停电牌。
　　6、如需利用停电时间进行打扫检修者，要有停电检修工作票，并做好交接记录。

二、送电操作规程：
　　1、送电前一定要与有关单位联系好，如供电局及大厦有关相应部门。确定线路上无人工作时再进行。
　　2、首先检查配电柜及线路是否有障碍物，如工具等，确定无问题后，拆除接地线（二人复查）取下停电牌。
　　3、带好安全防护品，一人操作，一人监护。
　　4、按送电倒闸操作要求执行。
　　5、全部送电完毕后，再详细检查仪表指示及各电器设备运行情况，发现异常情况应立即排除，确定无问题后，通知有关单位报告送电完毕。

6、做好停电送电原始记录。

大厦电气系统安全检查表

序号 检　　查　　要　　点 检　查　情　况

1 建立各变配电室巡回检查记录制，包括（工作票，操作票，设备线路检修与试检记录）

2 电室应做到“五防一通”（防火、防水、防漏、防雨雪、防小动物）及保持通风良好。

3 变配电所内外走道畅通，无易燃，及其他杂物堆放，照明良好，照度符合要求。

4 各类安全工具，临时接地线，消防器材齐全，定期试验合格。

5 电缆沟不积水，不积油，无杂物，沟盖板完好齐全。

6 电气设备外壳，防护罩，防护遮档等完好无缺。

7 变配电室所内外粉刷完好，无大块剥落，门窗及防护网完整，清洁。

8 专人负责，经常保持配电室设备本身与周围环境的清洁，检修现场做到工完料净，场地清。

9 变配电室必须配备高低压配电系统图。（图纸资料齐全）

10 保持设备外表清洁，定期清扫无油污，无严重腐蚀，设备名牌及命名，编号齐全。

11 配电室内各种警告牌齐全。

12 各种安全联锁装置完好，有效。

13 配电室内使用到期的临时线应及时拆除。

14 配电柜上的仪表指示正确，开关良好。

15 柜内熔断器符合低规标准。

16 加强对配电室的维护保养，确保无人身伤害及设备事故。

备注

检查人：　　检查日期：　　年　　月　　日

大厦变电室安全保卫制度

　　一、变电室是负责申茂大厦动力供应的要害部门，是整个大楼的运行命脉，必须加强安全保卫工作，特制定如下规定，请全体职工和外单位有关人员共同严格遵守。
　　二、非本室工作人员未经许可，一律不准入内，如发现擅自闯入者，值班人员有权查讯，对无理取闹者，送本单位保卫部门处理。
　　三、凡上级部门的有关人员前来检查或联系工作，须在有关主管部门人员陪同下进入。值班人员应对证件、进入原因、人数认定无误后，方可允许入内，并在登记簿上详细登记，以备查考。
　　四、严禁易燃易爆和剧毒 品带入各站室。如有发现，值班人员有权予以劝阻，报送有关部门，并作妥善处理。
　　五、为确保安全，参观人员不准随便启动室内各种电气、阀门、仪表、讯号等设备。
　　六、本室内职工，必须认真遵守各项操作制度，坚守工作岗位，严格遵守交接班制度，提高警惕，严防破坏，如发生意外事故，应保持镇静，除进行必要的抢修外，要保护好现场，并立即报告申茂大厦有关部门领导和上级公司。

七、上述各项规定，必须严格执行，如发现违反者，应认真查明原因，按情节轻重，给予必要的处理，轻者批评教育，重者严肃处理。

保安主管岗位职责

1． 在经理领导下，全面负责本部门工作。

2． 负责拟订本部门的各项规章制度，岗位职责。

3． 负责制定本部门全年治安，消防培训计划，年度预算和工作总结。

4． 全面掌握熟悉安保、消防监控中心动态，对下属员工进行考核、教育工作。

5． 保障各种消防，监控设备及器材始终处于良好状态，通过定时检查，及时提出修理，更换或添置计划。

6． 发生治安，灾害及刑事案件等紧急情况时，应立刻赶赴现场，配合有关部门做好调查，取证工作。

7． 建立并保存安保工作的完整记录和档案，包括日常巡视工作记录，消防安保监控设备与器材的使用维修和更换记录。

8． 保持与上级公安，消防部门及其他执法机关良好有效的关系，以保障对本部门安保工作的协助和支持。

安保领班岗位职责

1． 在安保主管的领导下，做好大厦的安全保卫工作。

2． 全面负责本班次各个岗位的安保业务工作安排，检查考核本班安保人员的岗位出勤，仪容仪表，器材保养，工作态度和质量方面的情况。

3． 熟悉掌握各部的基本情况，明确本班次各岗位的工作重点，并检查各岗位的落实和完成情况。

4． 以大堂巡逻为重点，兼顾各部门的治安动向，做到勤观察、勤分析、善于发现问题，及时解决问题。

5． 协助门岗做好客人访客，登记工作，与客人发生分歧时，要坚持原则，以理服人。

6． 严格遵守各项规章制度，坚持原则，不殉私情，发现违记行为应坚决制止，严肃查处。

7． 发生突发性事件，应设法采取应急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告尽快处理。

8． 发现火警或接到消防报警，应迅速赶赴现场，并积极参加扑救。如发现故障报警，应立即消除警铃使之还原，如确属火警，应既刻报告，并按应急方案实施。

9． 做好本班的详细工作计录及交班手续，遇到重大问题及时上报。

监控中心安保岗位职责

1．

在安保领班的直接领导下，做好监控中心的安全工作，认真监控，及时报警，保证业主与客户的安全。

2．

熟练掌握安保监控，消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各部消防设备的分布情况。

3． 进入监控中心的安保员应持证上岗，保持室内整洁，严禁使用电水壶及其他电加热器，设备与操作台上不得堆放杂物。

4． 监控中心人员必须保持充沛精力，不打瞌睡以高度责任感认真观察不得随便向外人提供监控点，消防设备等安保方面的详细资料。

5． 禁止无关人员进入监控中心，工作联系须在有关领导陪同下方可入内，并办好登记手续，注意保密，未经领导同意不准调看录象。

6． 密切注意监视器动态，根据要求对重点内容进行录象，保证24小时对各个要害部位进行监控，发现可疑现象，应立即向上级报告并严密监视，录象，协助领导通知安保人员尽快到现场处理。

7． 遇到消防突发事件应立即报告消防主管和领班，并按消防应急措施迅速处理。

8． 接班人员必须按交接班制度准时上岗，做好情况记录。与设备清洁和室内卫生。

9． 监控室不准干私活，电脑打游戏，不准在监控室内打私人电话。

10． 要保持仪容、服装整洁，用语要规范，态度要礼貌。

保安岗位职责

一、 保安人员必须贯彻 “安全第一，信誉第一”的服务宗旨。

二、 保安人员要认真做好大厦防火、防盗、防破坏、防事故发生等多项保卫工作，做到责任、措施到位，始终保持高度警惕，切实保障责任区的安全。防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，严格管理，对人员进出要做到“一问、二看、三观察”（即问明来去人员情况，进出原因，看清有关证件，观察言行是否一致，表现是否自然，行动是否正常）。对物资进出要认真严格的检查，要做到“三核对”（即：一对出门证和数量是否相符，二对是否由指定的签发人签发或加盖公章，三对是否经物业公司主管领导批准），确保责任区内安全和维护治安秩序。

三、 保安人员要认真做好巡逻、检查、护卫等工作，预防责任区内

发生刑事案件和治安灾害事故，夜间巡逻要脚勤、手勤、脑勤，查出隐患，堵漏洞，认真做好巡逻记录（记明巡逻起讫时间，经过楼层、部门、区域，发现隐患漏洞注明处理情况）。预防和制止违法犯罪活动。

五、保安人员要妥善处置责任区内发生的有关治安事项，对一般违规违章进行教育，对违法犯罪活动的嫌疑人要严加提防。对发生刑事案件或其它突发事件要保护现场，并迅速报告有关领导及公安部门。

六、 保安人员要做到在指定岗位上统一着装，佩带标志，立岗姿势端正，着装整洁，仪表端庄，礼貌服务，礼貌待人，礼貌用语，礼貌迎送，执勤中不讲脏话粗话，不粗暴无理，做到骂不还口，打不还手。

七、 保安人员要认真执勤，遵纪守法，工作时间不擅离职守，不打瞌睡，不看书报。上岗前和执勤中严禁饮酒。

八、 熟悉灭火器材的位置及使用方法，以及水、电、煤气总开关消防等设置，并且熟悉所有紧急联络电话，以便在发生紧急情况时能及时处理。

九、 不准私自接受大厦任何租赁户给予的物品和现金，拾到失物，应认真登记造册，一律上交公司。

十、 保安人员每月按时参加学习一次，不断提高自身业务水平。

保安考核制度

为了更好地完善保安服务的监督机制，保障条例的贯彻，特定以下细则：

1、 不准迟到和早退（上班接岗需提前十五分钟认真做好交接班工作，违者扣款10元）。

2、 不准脱岗、串岗，擅离职守（违者罚款20元，半小时以上者50元，一小时以上作辞退处理）。

3、 不得旷工（有事需提前一天向公司请假，以便公司安排顶岗，违者作辞退处理）。

4、 不准在执勤时打瞌睡、睡觉（违者处50元罚款，并视情节轻重作辞退处理）。

5、 值勤中不能吸烟、不准擅自把亲友或无关人员带入执勤范围之内违者罚款20元）。

6、执勤中不得粗暴无理，讲污言秽语，严禁打人骂人（违者作辞退处理）。

7、不准违反着装规定，不得留长发，蓄胡子（违者当场纠正，罚款10元）。

8、严禁上岗前酗酒，执勤中饮酒（违者初次罚款50元，二次作辞退处理）。

9、工作中失职，导致未能发现和制止治安事端、案件事故或该发现的重要情况未能发现的（情节轻微的扣款20元，造成不良后果的扣款100元，并作辞退处理）。

10、按规定做好各项记录，记录不详细的（罚款20元）。

11、严禁上岗时依墙靠柱，与人闲聊，开玩笑，背手，手插口袋等违者罚款20元）。

12、巡视必须到位，认真做好记录，实际情况与记录不符合，一次扣款20元，二次加倍，三次辞退。

保洁主管岗位职责

1、 在物业经理领导下，全面负责本部门的工作。

2、 负责制定本部门的各项计划，协调、指挥及控制各管区的工作。

3、 组织各项清洁服务的具体工作，使之达到物业管理的标准。

4、 全面负责本部门安全和日常卫生质量的管理检查工作，实行规范作业。

5、 经常在区域内巡查，发现卫生死角，应及时调配人员予以彻底清扫。

6、 负责各管区和领班的日常工作业绩考核，激励员工的工作积极性，不断提高管理效能。

7、 沟通本部门与其他部门的联系，广泛听取其他部门意见，协调配合不断改进工作。

8、 发挥工作主动性，完成上级交办的其他工作。

清保领班岗位职责

1、 在部门主管的领导下，组织清洁工开展工作。

2、 及时做好清洁工的班次编排，认真如实做好考勤，及业务考评。

3、 带领班组员工按工作规程和卫生要求，做好清洁服务工作。

4、 每日对清洁卫生情况不断巡视，作好检查记录，发现不符，立即要求返工。

5、 有计划地领用清洁物品，并做好发放，检查存量，减少损耗，降低成本。

6、 不断了解公共区域内各种设备，设施的使用情况，督促员工做好清洁设备的维护保养。

保洁岗位职责

1、 必须自觉遵守公司各项规章制度，做到服从领班分配，按规定着装。有事外出必须向领班办理请假手续，报请物业部门主管领导批准。

2、 以公司制定的各项规范要求，及时进行清扫擦抹，做好各自责任区的厕所、走廊、扶梯、通道、电梯等公共区域内的卫生保洁工作，始终保持环境整洁、厕所无异味、面盆、便池、墙砖、地面、玻璃洁净光亮，无痕迹和无积水，保持踢脚线、灯罩、楼梯扶手等洁净，做到责任区无积灰、无蜘蛛网。

3、 不准随便窜户闲聊，做到礼让客户，上下楼层乘坐消防电梯或步行，实行隐性操作。

4、 不准私自承接客户室内清扫及其它超越范围的工作，如客户确实需要做保洁工作或其它工作，须由客户向本公司管理部门申请，经本公司领导批准，方可实施。进入客户房内的清扫，保洁必须按协议精神范围工作，不准随便挪动客户的物品，完成清扫保洁工作后，必须及时退出，决不允许闲坐聊天。

5、 清洁工必须妥善使用和保管好清洁工具，以公司“主人翁”的态度合理的节约使用清洁物品（以保质、保量为前提原则），发现设备设施有损坏的，应及时与物管部门联系维修，协助做好维护保养工作，发现人为损坏公用设备设施，应劝阻并及时向物管部门汇报。

6、 遵守文明礼貌，不与他人争吵，不讲粗话脏话。

7、 领班除必须做好自己责任区内的清洁工作以外，检查各项工作的保洁质量，负责处理好日常工作中所产生的各种矛盾和问题。

8、 在工作中未能很好的完成任务或受到客户的投诉，违反公司规章制度，不服从领班分配，故意制造矛盾，不服从劝解和处理的根据情节严重可处20—100元的罚款，产生严重后果者作辞退处理。

保洁考核处罚制度

每日项目：

区域 清洁方式 清洁次数 要求 评分

楼层走廊 清扫、抹擦 不少于一次 整洁光亮 10

厕所 清洗 不少于三次 无污垢、无异味、无积水 20

楼梯扶手、电梯厢、

电梯门 清扫、抹擦 不少于二次 无灰尘 10

地下车库、绿化带、大堂外围 清扫 不少于一次 整洁、无灰尘、无烟蒂 10

大堂接待区域、桌椅 抹擦 不论次数 无灰尘，烟缸内不能超过5支烟蒂 10

每周项目：

区域 清洁方式 清洁次数 要求 评分

安全通道、踢脚线、扶手

拖洗擦抹 3 无灰尘保持亮度 10

公共窗户门厅 擦抹 2 清洁明亮 10

每月项目：

区域 清洁方式 清洁次数 要求 评分

楼层灯具 清扫擦抹      1 无灰尘无蜘蛛网 10

天花板

走廊墙面

礼貌服务、规范操作、操作期间避让客人，做到隐性服务。 10

满分为100分。扣分为每一分扣二元人民币，依次类推，当月最高扣分为100分，超过100分作辞退处理。

车库管理员岗位职责

一、 必须自觉遵守公司各项规章制度，坚决服从职能部门负责人分配，按时上岗，不迟到早退，不随意脱离工作岗位，有事外出办理请假手续，报请主管领导批准。

二、 必须熟悉和掌握车库内的“各种车辆停放管理规定”以及车库内的消防装置和消防器材，合理安排停车车位。

三、 必须熟悉和掌握客户单位长期停车证，临时停车证，以及车牌号，认真做好车辆进出入库记录，上下班做好交接班的交底工作。

四、 严格按公司制定标准收费，热情为客户导引泊车，对进出的车辆必须认真察看并作记录，车辆出口时须做到打铃示意。

五、 严格执行消防条例，禁止易燃、易爆、易腐蚀等危险品滞留车库，必须做好车库内及车库周围的环境卫生工作，始终保持车库道口的畅通。

六、 车库内严禁吸烟和乱扔杂物，保持高度警惕，防止一切火警苗子，以及有损伤、碰撞车辆的情况发生，所有乘车人员一律在车库外下车，严禁无关人员滞留车库。

七、 在工作中不能认真负责，受到客户的批评，违反公司规章制度，因失职造成车库的车辆损坏、火警、事故等过失，不服从职能部门调配等，视情节轻重予以酌情处理和处罚，产生严重后果者作辞退处理，触及刑法的追究刑事责任。

车库考核达标制度

1、 严格遵守公司各项规章制度，服从职能部门分配。

2、 必须熟悉和掌握“车辆停放管理制度”合理调度停车泊位。

3、 正确导引泊车，认真做好车辆出入库记录。包括固定车辆，注明车牌号、时间。

4、 严格财务纪律，按规定合理收费。

5、 各项记录清晰，交接明白。

6、 对车辆定时巡逻检查，保持车库道路畅通。

7、 严格掌握消防条例，严禁易燃、易爆、易腐蚀等危险品滞留车库，乘车人员严禁入库，一律在车库前下车。

8、 保持车库及责任区的环境整洁卫生，不得让客户在责任区内清洗车辆。

9、 违反上述规定，可根据情节轻重处于20—100元罚款，造成损失除赔偿相应损失外，情节严重的可作辞退处理。

考勤制度

员工考勤工作由公司办公室主任负责，各部门设考勤员，考勤表由各班组填写，部门主管签字后按时汇总办公室审核。

（一）、上、下班

1、 员工必须按所在部门规定的班次出勤，凡超过规定的上班时间到岗，即被认为迟到，凡在规定的下班时间前离岗，即被认为是早退。

2、 旷工

凡规定的上班时间迟到或擅自提前离岗1小时，无特殊原因者，认定为旷工。

（二）、请假

请假者不论时间长短，一律填写请假单，经主管部门的批准后生效，特殊情况不能办理的，及后必须及时办理补假手续，否则作旷工处理。

管理处办事制度

一、 严格遵守劳动纪律，不擅自离岗，不在工作时间做与岗位无关的事。

二、 各服务岗位必须一律佩带胸卡。

三、 服务人员对待业主和客户要态度和蔼，讲究礼貌文明用语。

四、 业务接待必须热情主动，不推诿扯皮，不能和客户业主发生争吵。

五、 业务接待必须严格按照政策、法规、条例办事。

六、 严格执行收费标准，不准乱收费，少收费。

奖惩制度

（一）、奖励：

对有下列突出表现的员工，按不同事迹予以精神或物质奖励：

1、 对改善经营管理，提高服条质量有贡献者。

2、 在服务中取得优异成绩，受到业主、客户好评为公司获得荣誉者。

3、 严格开支，爱护公物，节约费用有显著成绩者。

4、 发现事故苗头，及时准确采取措施，避免事故发生者。

5、 为保护国家财产和人民生命安全，见义勇为者。

6、 讲文明，做好事，维护团结，敢于同不良倾向和违法乱纪行为作斗争者。

7、 拾金（物）不昧者。

（二）、处分：

对违纪员工按其错误性质情节，一贯表现和对错误的认识态度，给予必要的处分，处分分为经济处罚和行政处分。详情内容、参照各工种、各岗位员工处罚细则执行。

管理处办事制度

七、 严格遵守劳动纪律，不擅自离岗，不在工作时间做与岗位无关的事。

八、 各服务岗位必须一律佩带胸卡。

九、 服务人员对待业主和客户要态度和蔼，讲究礼貌文明用语。

十、 业务接待必须热情主动，不推诿扯皮，不能和客户业主发生争吵。

十一、 业务接待必须严格按照政策、法规、条例办事。

十二、 严格执行收费标准，不准乱收费，少收费。

环境卫生绿化管理制度

一、 搞好公共卫生和绿化保养工作，努力创造整洁、舒适的办公氛围。

二、 环境卫生保洁人员必须自觉的严格遵守公司各项规章制度，服从领班分配，按时上岗。

三、 必须以大厦的规范要求做好各自责任区内所有卫生工作，详细内容参照《保洁工岗位责任制度》、《保洁评分考核制度》

四、 每天疏理花木，清理绿化带的垃圾，适时进行浇水、护理、灭虫。保持绿化带的枝叶茂盛。

五、 发现绿化带花草不足，要及时的进行补绿工作。

消防安全制度

积极贯彻“依靠群众、预防为主、防消结合”的方针及有关法规。根据上级主管机关下达的有关文件精神，结合大厦实际情况，制定安全措施。

1、 提高警惕，随时注意检查周围的火险隐患，发现异常情况要追查到底。

2、 定期检查消防设施，保证其完好性。

3、 每天检查楼梯通道，保证其畅通。

4、 经常开展消防安全的宣传，教育工作，杜绝各部门、各单位违反消防安全制度的事情发生。

5、 熟悉火灾应急、自救措施，使用消防设备和器材，了解消防设施的配置情况。

6、 遇到火灾立即组织参加现场的扑救及报警工作，听从命令服从指挥，将火灾减少到最小的程度。

7、 火灾扑灭后，协助消防监督机关调查起火原因，积极提供线索。

8、 在火灾发生过程中，保护现场、维持秩序，禁止无关人员进入。

9、 值班人员应坚守岗位，熟悉“火灾报警区域控制器”的使用，发现火情及时向有关部门报警。

车辆管理制度

一、 来大厦办事和访客的车辆一律停入车库，按规定交纳停车费用，不得随意停放在其它任何部位。

二、 车辆进出车库，须听从车管员的指挥，下坡时减速带刹，摩托车在上坡口方可发动引擎，以保安全。

三、 严禁携带易燃、易爆等危险品进入车库，严禁吸烟或动用明火。

四、 各种车辆应分类有序停放，提醒客户切勿遗忘随带物品，并加锁防窃。

五、 车管员实行24小时服务，坚守岗位，严格执行规章制度，加强防火、防窃工作，做好交接班手续。

治安管理制度

一、 每个员工都应有安全防范责任和意识，发现治安不安全因素或工作中的不安全因素，应立即报告领导或主管，并采取相应安全措施。

二、 员工如接到业主或客户物品遗失报告，应立即上报领导或主管。

三、 工作区域一旦发生案情，作为当事人的员工应及时向办案人员反映真实情况，不得有任何隐瞒。

四、员工对案发现场有责任加以保护，阻止任何无关人员进入。

五、员工应保证自己工作责任区域内没有任何危害安全的物品，对工作需用的有害物品，应按规定加以妥善保管。

六、 员工应严格遵守安全操作规程，上班后、下班前都要认真检查管辖范围内设备设施安全，消除不安全隐患。

仓库采购领用制度

1．

购买任何物品，均需履行申请购买手续，写明用途。

2．

申购人填写申购单以后，经部门领导初步审核同意后，按规定权限报总经理室批准。

3．

购进的物品需由专人验收，验收时根据申购单，发票核对物品的品名，规格、价格、质量、数量、金额是否一致。

4．

建立各类物品的数量，单价、金额三级明细帐，并根据入库手续、发票、

领料单做帐，做到帐卡物相符。

5．

各部门领用材料，物品，由使用人填写领料单。

6．

领料单必须经部门领导签字方可生效。

7．

仓管员根据领料单核发，所领物品当面点清，并要求领用人签字确认。

8．

主动了解需求，随时调整各种物品的最低库存，在工作中要力求做到“急一线所急”，“购一线所需”。

9．

员工经常使用的工具，在履行正常手续后，由员工个人保管和使用，调离工作岗位时，应将领用的工具交回。