四川新物业管理条例“十问十答”

四川新物业管理条例“十问十答”①丨疫情期间，小区物业能管到我吗？
源自：四川在线

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　　四川在线记者 张明海
　　编者语：《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》）已由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2021年9月29日修订通过，并在11月初向社会公布。该《条例》将于2022年5月1日起施行。这是一部与市民息息相关的地方立法──目前，四川有2.6万个左右小区，物业服务企业8891家。
　　经过历时一年半修订，即将施行的《条例》将给我们的生活带来哪些变化？即日起，四川在线推出《四川新物业管理条例“十问十答”》系列报道，通过“以例说法”的形式为你解答。

先看最新一则通告
　　11月6日，成都市住建局对近期几轮明察暗访发现防疫措施不力的5家物业服务企业进行了通报批评，记减信用信息3分，同时还约谈7家物业服务企业的负责人。
　　在这则通告里，涉及到一个问题：疫情期间，小区物业该如何作为？小区物业能够管到我吗？
　　11月9日，在接受记者采访时，《条例》起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，小区是抗击疫情和做好疫情防护的重要阵地，小区物业已成为抗击新冠疫情的重要力量。
　　来自省住建厅的数据显示，去年初，疫情发生后，全省8000多家物业企业45.3万物业人第一时间响应号召，投身参与到抗疫一线，成为落实社区防控责任的重要力量。去年疫情初期，短短两个月，四川全省物业行业完成2.6万个小区和438.5万外来人员排查，仅成都就有18万保安保洁等物业员工参与值守排查和消杀。
　　但同时，因小区防疫不力、因小区防疫引起的纠纷，也层出不穷。
　　──案例一：2021年2月11日14:09，达州市宣汉县龙城名邸小区，业主2人称要外出缴纳气费，但此2人不符合外出标准，业主与门岗保安发生矛盾进而演变成打架斗殴事件。
　　──案例二：2021年8月8日，因未严格执行进出人员扫码、测温、排查登记工作，未及时宣传市区疫情防控政策、环境卫生和消杀消毒落实差、不积极配合疫情防控检查等，广元市住建局对该市城区5家物业公司进行信用扣分和通报。
　　《条例》出台后，遇到疫情防控这样的应急情况，小区物业无所作为、不敢作为、乱作为，以及小区业主“不服管”发生冲突等，这样的情况会得到改观吗？
　　会！对此，伍三明给出了肯定回答。
　　伍三明表示，新修订的《四川省物业管理条例》第八条对疫情防控这样的应急情况，给予了明确的规定：“街道办事处（乡镇人民政府）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。”
　　该《条例》第八条，一方面对物业服务人提出明确要求：“物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”
　　“这让物业服务人在执行防控疫情相关规定时，有法可依、有法必遵。”伍三明解释说，这项规定明确了物业人执行防控疫情工作不可推脱的法律义务，同时，也让物业服务人有了执行疫情防控等工作的相关法律依据，“有了更大的底气”。伍三明表示，这也是进一步明确物业服务在经济属性的基础上还具有更多的社会属性，是基层治理不可或缺的重要组成部分。
　　另一方面，针对小区业主等，《条例》也明确其相关法律义务。
　　《条例》明确：“对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。”
　　对此，伍三明解释说，这里除了业主、还有物业承租人等物业使用人，还有相关人员，“而所谓相关人员，比如，业主家里亲人来访、进入小区为小区住户送外卖等人员”。
　　“虽然《条例》目前还未正式施行，但相关物业企业，业主、物业使用人以及相关人员等可参照执行，推动小区防疫工作的有序开展。”伍三明建议。

源自：四川在线

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　　四川在线记者 张明海
　　成立业委会，难吗？难！相信，这是很多人不约而同的感受。
　　发起难、筹备难、备案难──11月10日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明用这三个词来描述。
　　新修订的《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》），经四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过，将于2022年5月1日起施行。伍三明介绍，针对当前业委会成立难问题，在2012版《四川物业管理条例》基础上，《条例》有很大变化、新增许多“新规”。他表示，随着《条例》的即将施行，业委会成立“三难问题”将有望得到极大解决。

业委会成立难：
成立比例偏低
一些小区“十多年还成立不起来”
　　业委会成立，有好难？
　　一直以来，这样的抱怨挺多：“物业进驻小区易如反掌，业主想成立业委会难““成立业委会真的难！找业主签名费时费力，业主们都在期盼成立，只能一趟趟找街道申请“……
　　同时，从近年来的各种纠纷，可以一见端倪：
　　──案例一：2015年5月，成都市成华区东方上行小区业委会成立投票选举现场，4名不明身份的人员暴力闯入现场，殴打、阻挠，干扰业委会投票。
　　──案例二：2017年2月，媒体报道：成都市温江八号公馆业委会选举大会，七八名自称业主的人冲入会场，其中一人将投票箱砸烂，其余众人将大半选票撕毁并抛撒、踩踏，致使选票无效。
　　──案例三：2021年4月，成都西三环内侧“鹭岛国际社区”小区业主向媒体爆料称：该小区成立业委会需提交工商、税务、银行、公安、公益组织证明材料等11项证明材料和评价，建成15年的小区经过8年努力，依然无法顺利成立业委会。
　　伍三明表示，这一方面，是因为陌生人社会中大多数小区业主“一盘散沙”的现实状况；另一方面，也是因为相关法律法规的相对滞后和欠缺。
　　伍三明介绍，实际上，在全国范围内来看，业委会的成立比例都相对较低，“有专家指出，全中国六十余万个居民小区，只有不到三分之一组建了业委会”。广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会发布的《2018年中国广州城市建设与管理发展报告》中也显示，当年，在广州市3160个住宅小区中，已成立业主组织的仅有900个，占比28.5%。

解决“发起难”：
新增建设单位发起责任
20名以上业主即可联名发起
　　──首先，解决“发起难”。
　　《条例》新增了建设单位发起责任，二十五条明确：建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。书面报告应附如下资料：物业服务区域划分备案情况；物业服务区域内建筑物面积清册；包括专有部分面积、业主姓名和联系方式等内容的业主名册；建筑规划总平面图；物业服务用房、业主委员会用房配置证明等。
　　四川省住建厅房地产市场监管处有关负责人介绍，最为重要的变动，还在于业主作为发起人比例的重大调整，在符合应当召开首次业主大会会议情形之一的情况下──20名业主即可发起成立申请。原2012版《四川省物业管理条例》规定的比例为“已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名”，在新《条例》中明确为：“同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料。”
　　同时，明确了经费来源。《条例》明确，首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，县（市、区）人民政府可以给予补助。

解决“筹备难”：
新增并细化申请中多个细节
避免相关部门推脱敷衍
　　──其次，解决“筹备难”。
　　“筹备难”难在哪里？伍三明表示，业委会发起成立后，“筹备难”主要难在筹备中资料核实、查询和申请上。
　　伍三明介绍，对此，《条例》新增和细化了更多内容。《条例》二十六条明确：街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示。
　　“原2012版《四川省物业管理条例》没有这些细化规定，这里把街道（乡镇）一级核实和指导成立的时间，以及公布细节，都进行了细化。”四川省住建厅政策法规处有关负责人表示，这些细化规定，有助于避免街道办事处（乡镇人民政府）拖延、敷衍，更有利于对其工作开展群众监督。
　　《条例》第二十七条第三款规定了筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项的，自然资源、住房城乡建设等有关主管部门应当依法予以协助。“这一规定，既为筹备组开展工作提供便利，也让自然资源、住房城乡建设等有关主管部门提供查询有法可依。”伍三明说。

解决“备案难”：
备案为形式审查
达到条件即应准予备案登记
　　──再次，解决“备案难”。
　　在业委会成立中，经常遇到一个问题：业委会成立，乡镇街道迟迟不备案怎么办？
　　对此，伍三明介绍，《条例》进行了明确回应。
　　《条例》第三十五条规定：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持以下材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案（包括业主大会设立和业主委员会选举的情况、业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项等）。备案材料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十五个工作日内发出备案通知书，并抄送公安派出所、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门。
　　“我们可以看到，《条例》精神明确，业主委员会备案申请材料，是形式审查，即申请材料符合法定形式要件，则应准予备案登记，基层政府不能无故推脱。”伍三明说。
　　此外，对于阻碍业委会成立，《条例》还明确了系列法律责任，比如：
　　──“建设单位违反本条例第二十五条规定，未按时报告设立业主大会的，或者违反本条例第二十九条规定，拒不承担首次业主大会会议筹备经费的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。”
　　──对于“违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的”，涉及到的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关部门及其工作人员，将“由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

源自：四川在线

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　　四川在线记者 张明海
　　我选出的业委会，突然发现不能代表我了──遇到这种情况，咋办？
　　监督？罢免？但是，现实中，却经常会出现监督和罢免业委会难、纠纷不断的情况。
　　新版《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》），将于2022年5月1日起施行──在这部地方立法中，关于业委会的权责有什么新变化？
　　11月11日，在接受记者采访时，《条例》起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，《条例》对业委会正确履职进行了明确的规定，在其承担的法律责任上加重了处罚力度，同时，对如何罢免业委会及业委会成员也首次进行程序上的明确。

“业委会不代表业主”
一系列的冲突并不鲜见
　　现实中，关于业委会与业主冲突的案例，并不鲜见。
　　──案例一：2015年8月8日，成都市成华区青龙场青龙乾院小区，一群年轻人前来接管小区物业管理，声称是小区业委会找来的新物业管理公司。业主表示，选用哪家物业公司应由业主大会决定，而小区多数业主对此事根本不知情。“事出突然”让业主难以接受，当天上午，业主自发签字，要求罢免业委会。
　　──案例二：2020年5月11日，眉山市阳光森林半岛小区小区业委会主任与业主发生冲突，导致一位女性业主轻微受伤。起因为，小区业委会在并没有向业主征求意见的前提下，伪造小区业主“同意使用”的签名，向房管部门申请动用69万元的小区维修基金，用于小区单元门更换和小区部分道路改造。小区业主请求罢免业委会，半年无果。
　　冲突层出不穷，原因在哪里？
　　现实中，一定程度上存在着业委会不履职、乱履职造成的小区管理混乱现象。“一些业委会成员不履职，甚至损害业主合法权益，个别成员重视个人私利，缺乏全局观念和服务意识，还有个别人员把业委会当成谋取私利的工具，甚至串通物业服务人侵害业主利益。”

针对业委会不作为乱作为
第“三十八条”有这些明确规定
　　业委会不作为、乱作为，《条例》有什么相关规定？
　　省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，《条例》规定了业委会及其成员不得有下列行为：
　　──挪用、侵占业主共有财产；
　　──抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
　　──索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
　　──明示、暗示物业服务人减免物业费；
　　──泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
　　──转移、隐匿、篡改、毁弃或者、拖延提供物业管理有关文件、资料；
　　──擅自使用业主大会、业主委员会印章；
　　──拒不执行业主共同决定的事项；
　　──违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
　　省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，“有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。”
　　法律责任也非常明确：业委会成员违法上述“第三十八条”相关规定之一，“由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

首次明确罢免实施程序
业委会与成员均可进行罢免
　　为什么在现实操作中，罢免业委会很困难？
　　“这是因为，在以前的国家和省级物业管理条例中，只有罢免业委会成员的内容，没有罢免整个业委会的条款，这让街道和社区无法可依。”伍三明表示，新修订的《条例》做出重大调整，分两种情形：一种是可以罢免业委会部分成员，一种是也可以罢免业委会全体成员。
　　──对于业委会成员的罢免。《条例》第四十一条明确：“经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。”
　　──对业委会全体的罢免。《条例》明确：“业主可以依照前款规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。”
　　同时，对于罢免程序，也特别进行了明确，让操作性更强。
　　“原条例只有对业委会成员罢免的情形做相应规定，没有对罢免的具体程序做相应规规定。” 起草组专家认为，这是《条例》对罢免问题作出的重大调整。
　　比如，在对业委会成员的罢免程序上，《条例》进一步明确：“业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。”

源自：四川在线

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　　四川在线记者 张明海
　　小区有公共收益吗？有多少？它们在哪里、怎么使用的、又用在哪里了？这些问题，对于大部分小区居民来说，似乎一直是一个谜。
　　实际上，小区公共收益还真不少，包括电梯广告收入、快递柜场地占用费、停车费……但，因为公共收益的不透明以及一些业主的不关心──这些本属于全体业主的收益，很容易成为一笔“糊涂账”，这也是近年来公共收益成为小区一个矛盾焦点的原因所在。
　　11月12日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，关于公共收益，《条例》新增和明确了一系列规定，赋予了业主更多的保护合法权益“武器”，将可有效避免公共收益成为“糊涂账”。

公共收益存私人账户？
《条例》明确“这样的操作不得行了”
　　城市小区，相当于一个小社会，规模并不小，动辄上千户很平常──在这样一个大的物理空间内，包括广告等在内的公共收益不是一个小数目。
　　那么，公共收益，该存哪里？这个问题似乎多此一问。但实际上，现实中，将属于全体业主的公共收益存入私人账户，这样的操作还并不鲜见。
　　──案例一：存业主委员会私人账户。2020年5月，成都市双流区锦绣华都小区业主爆料称，该小区新成立业委会后，第二届业委会成员拒不移交公共收益，并将公共收益存入私人账户。
　　──案例二：存物业工作人员私人账户。2021年9月，媒体报道：成都芳草地小区业主举报小区“住改商”，开设餐馆茶楼、按摩养生馆，还有花店、月子中心、武术馆和民宿等，同时，业委会将全体业主公共收益资金放于物业工作人员私人账户，致使该账户资金收支情况不透明。
　　为避免此类情况的发生，对于公共资金的存放，《条例》明确规定：开设业主共有资金账户。
　　《条例》第三十五条第三款：业主委员会持备案通知书、印章等向物业所在地县（市、区）人民政府市场监管部门申请办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。
　　“这一条中，规定开设是业主共有资金账户，不再是业委会账户，将钱袋子攥到全体业主名下，避免业委会认为是他的钱，想怎么用就怎么用了。”省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，最后一句关于“业主委员会工作经费和补贴科目”的表述，有利于监督业委会财务开支，“对于以后审计查账，在账户里一目了然，以后业委会用钱不再任意了”。
　　这规定，对于以前未开设业主共有资金账户的也有效力。《条例》第三十五条第四款：”本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照前款规定依法变更为业主共有资金账户。”
　　同时，《条例》八十三条明确：”共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。”这样一来，“《条例》施行后，物业公司和业委会代管的共有部分收益要及时转入到业主共有资金账户中去。”

公共收益须按程序公示和监督
不能再成为一笔“糊涂账”
　　怎样不成为一笔“糊涂账”？公示公开，是最佳选项。
　　对此，《条例》进行了一系列的制度设计。
　　──《条例》第三十七条：“业主委员会应当将物业共有部分的使用和经营收益的收支情况及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。”
　　对于共有部分委托物业服务人经营的，《条例》第五十二条也做了相同的公示时间要求。
　　对公示的事项有异议，怎么办？《条例》同样有制度支持。
　　《条例》第八十三条明确：“物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。”
　　同时，《条例》还明确规定了基层政府的监督责任。
　　《条例》第八十三条指出，“街道办事处（乡镇人民政府）应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。”起草组专家表示：“公共收益矛盾相对比较多，收得糊涂、用得糊涂、管得糊涂，所以要求基层政府加强监督检查。为避免走形式，《条例》在这里特别明确了监督检查开展的形式和一系列细节”。

公共收益究竟该怎么用？
“中饱私囊”逃不脱这些法律责任
　　公共收益资金怎么用？对于这一问题，《条例》有明确的回应：“利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于业主公共支出，也可以按照业主大会的决定使用。”
　　这里的合理成本，包括哪些内容呢？伍三明解释说：“这里要区分收入和收益，收益是扣除合理成本之后的，除开展经营活动产生的人力、物力以及税金等管理成本外，物业服务人经营的合理酬金，可以视为合理成本；收益的处置，优先用于业主公共支出，如公共维修，也可以由业主大会决定使用。”
　　同时，为防止公共收益资金“中饱私囊”，《条例》特别明确了一系列法律责任。
　　这不是空穴来风，现实中案例不少。比如，2019年，广元市恒星城一期商住小区业委会主任李某以非法占有为目的，利用担任业委会主任的职务便利，将本单位管理的财物365420.00元占为己有，犯职务侵占罪，一审被判处有期徒刑一年四个月，二审法院维持原判。

挪用、侵占共有收益，法律责任有哪些？
　　──“业委会及其成员不得挪用、侵占业主共有财产”。《条例》第一百零一条：“业主委员会成员有违反本条例第三十八条规定行为之一的，由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
　　──“物业服务人不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益”。《条例》第一百条：“挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益的，责令改正，所得收益退还全体业主，并处所得收益二倍以下罚款。”

源自：四川在线

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⊙记者：张明海

　　小区故事多，充满喜和乐，当然，也会有烦恼──比如说，“任性”业主。
　　下面这样的经历，相信很多人都会有过：──人在家中坐、祸从天上来，楼上野蛮装修造成漏水，有些还把承重墙敲掉了；小区绿化里的树被砍，栽上几株黄瓜秧；违规搭建不仅影响美观，还成了重大安全隐患；电动车进电梯，停放楼道，家里牵个插线板出来，搞飞线充电……
　　中国好邻居，让人暖心。“任性”业主，让人闹心，还搞得整个小区不安生。
　　遇到“任性”业主咋个办？有哪些规定可以管得到他？11月13日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》（简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，对于这个问题，《条例》进行了一系列积极回应。
　　他介绍说，对于“任性”业主，《条例》从法律义务、禁止行为等方面进行了一系列规范，并就“任性”业主的违法行为明确了相对应的法律责任。
　　业主转让、出租房屋
　　有主动告知物业或业委会的义务
　　小区，是业主们共同的家园──但现实中，有时候，会发现身旁突然出现的“邻居”，却不是小区业主。
　　──案例一：2021年3月，网友爆料，位于双流区航港路66号的九龙仓时代府邸自2020年6月交房以来，小区内开设超市、菜店、快递、裁缝铺、仓库、公司等十余家，住改商、住改仓问题异常泛滥。除超市、快递等商业外，12栋1单元某户甚至开设公司每天早晚上下班20余名员工出入小区单元楼，影响楼栋居民正常生活。
　　类似的，还有：小区楼上漏水，楼下业主联系不上楼上业主，找物业公司。物业公司一联系，接电话人说房屋已转让了；小区开业主大会会议，很多业主卖了房，会议组织方联系不上“业主”……
　　那么，问题来了──业主转让、出租房屋事项，需要告知物业和业委会吗？
　　对此，《条例》进行了明确。《条例》第七十七条：“业主转让、出租物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。”
　　“这里是业主的法定义务。业主将物业出租等信息告知物业服务人和业委会，对于管控非法群租、加强流动人口管理、督促租户遵守小区规定等都是有益的，从本质讲是维护广大业主合法利益，有利于推动小区治理精细化。”四川省住建厅房地产市场监管处相关负责人介绍。
　　对于装修，《条例》专门用两条进行了规范。
　　──第七十八条第一款：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”
　　──第七十八条第三款：“物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案。发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。”
　　对野蛮装修等“任性”行为
　　《条例》开出关于业主的“十三大禁令”
　　现实中，“任性”业主的表现，有哪些？
　　因野蛮装修引发的纠纷，相对普遍。
　　──案例二：2019年6月，在新房装修施工过程中，为扩大房间空间，绵阳某小区业主想把两侧墙体拆除。自己为了节约装修开支，就找了2名临时泥水匠进行墙体拆除，结果2名工人不懂房屋建筑结构，将客厅的剪力墙破坏。
　　──案例三：2020年4月26日，成都市郫都区堰上一期小区居民们发现，一户1楼业主悄悄挖了地下室。同一单元的居民很紧张：小区楼房是砖混结构，“地下掏空，万一楼垮了怎么办？”
　　还有，因侵占公共资源产生的“任性”行为。
　　──案例四：2018年10月，媒体报道：乐山市时代青江一期，小区共有底楼住户32户，25户占用公共绿地。其中，有6户无照无证开设麻将馆，1户对外经营窗帘，1户作为办公用房，其余17户占用公共绿地未对外经营。
　　对于野蛮装修等“任性”行为，《条例》开出关于业主的“十三大禁令”。
　　《条例》第七十四条明确：
　　物业服务区域内禁止下列行为：
　　──房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构；
　　──违章搭建建筑物和构筑物；
　　──侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；
　　──擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；
　　──随意堆放、倾倒垃圾、杂物；
　　──堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；
　　──占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；
　　──超过规定标准排放噪声或者产生振动；
　　──在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；
　　──从建筑物中抛掷物品；
　　──毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；
　　──违反规定饲养动物；
　　──法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
　　对于严重的“任性”行为
　　除民事责任外还有这些法律责任
　　因为“任性”，业主的不当行为，将承担哪些法律责任？
　　“除产生侵权责任等民事赔偿责任之外，对于一些严重的‘任性’行为，《条例》还专门进行规定和明确。”伍三明介绍说，对“任性”行为，物业服务人应及时采取合理措施制止，拒不改正的，物业服务人应当向有关部门报告并协助处理。
　　这些法律责任，包括：
　　──侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分的，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。
　　──在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。
　　──毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备的，由县（市、区）人民政府市场监管部门责令限期整改，并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。