⊙作者：意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 李德林
人跑得太快，大脑就会缺氧；车一路狂飙，难免螺丝松动。碧桂园一路高歌猛进，国内跑马圈地，国外重仓马来西亚，却忘记了兵马未到，粮草先行的道理，否则跑的太快，终会闪了腰。
碧桂园在马来西亚的房子有危险了。
今年以来，碧桂园已经着了三把火，塌了四处房，如今内忧未平，外患又起，93岁的新任马来西亚总理在海外又给碧桂园点了一个炮。
8月27日，在吉隆坡举行的城市和商业4.0会展上，马来西亚总理马哈蒂尔在回答记者关于森林城市规划时回答，“有一件事是肯定的，森林城市不能出售给外国人。我们不打算为来这里住的外国人提供签证。我们反对，因为它是为外国人而建的，不是为马来西亚人建造的。大多数马来西亚人无法购买这些公寓。”
森林城市目前均价22000元/平米，一套公寓均价26万美元，比起北上广深算是很实惠了，但是当地人确实负担不起，主要面向中国人销售。
森林城市是碧桂园在海外布局的一大手笔，位于柔佛州新山地区，距离新加坡直线距离2公里，占地约15平方公里，相当于半个澳门，能够容纳约70万人。
该项目总投资规模达2500亿元，预计开发周期长达20-30年，将在四个人工岛屿上建造，或将成为中国房地产历史上最大的单体项目，预计总销售收入可达到1.5万亿元。
杨老板对该项目寄予厚望，森林城市是碧桂园海外开发的试金石，一旦成功，该模式将在全世界推广，届时碧桂园房子将在全球开花结果。杨老板的雄心壮志自然值得钦佩，但是海外投资的政策风险是不得不防的，这不马来西亚的这笔大买卖还未成功就差点马失前蹄。2016年，森林城市共销售了15000套住房，销售额约200亿。其中80%的买家来自中国，如果真的被“断粮”，那就大大不妙了。
杨老板是聪明人，深知政商关系的重要性，俗话说一朝天子一朝臣，森林城市项目是上任总理大力引进的，现在新总理上任，自然要去拜拜码头。据媒体报道，杨老板在8月16日曾与马哈蒂尔会面40分钟，马哈蒂尔强调：“欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”
随后8月17日～8月21日，马哈蒂尔开展了为期5天的访华之旅，参观阿里巴巴时表示，“中国发展成为世界主要的制造工厂，从一个贫弱的国家发展为繁荣国家，值得马来西亚学习。”
没想到马哈蒂尔并不是很给杨老板面子，结束访华后仅仅不到一周时间，马哈蒂尔又表达了反对将森林城市出售给外国人的言论，如此反复无常，难道仅仅是偶然吗？
冰冻三尺非一日之寒，马哈蒂尔一直以来对森林城市项目并不感冒。
据媒体报道，早在竞选时，对于外国人购买森林城市楼盘，马哈蒂尔就表现出不满，曾说“这不是投资，而是殖民。”
而在今年5月的一个场合，马哈蒂尔也曾表示，“我希望森林城市真正成为一个森林，它的居民应该是狒狒和猴子们。”
马哈蒂尔上马新任总理后，很快宣布重新审查许多前总理纳吉布任内批准的项目，其中包括大量中国企业在当地有投资份额的项目，碧桂园森林城市正是其中的典型案例之一。除此之外，马哈蒂尔上任后已叫停了数个中资项目，包括计划投资200亿美元的东安铁路项目、沙巴州天然气管道项目，以及从吉隆坡到新加坡的高速铁路计划。
新官上任三把火，这位93岁的老爷子真是把碧桂园吓出了一身泠汗，差点因为一句话就让碧桂园的海外之梦生死未卜。
好在马来西亚政府目前还没有针对森林城市出台任何实质的限售政策，当前还只是总理的口头表态。
8月28日马来西亚总理署发布官方声明表示，马来西亚欢迎包括中国在内的所有国家及地区的游客，并且马来西亚官方并没有对满足入境条件的外国游客加以任何限制。声明指出，关于外国人购买房产，无论哪国国籍，马来西亚都会设置相关条件要求，并可通过公开渠道获取。这样一个模棱两可的声明未必就能让碧桂园的风险烟消云散，也许恰恰是风险的开始。
德林社在之前的文章中探讨过碧桂园的高周转模式以及资金链的紧张，其资产负债率极高且发债受阻。
人跑得太快，大脑就会缺氧；车一路狂飙，难免螺丝松动。碧桂园一路高歌猛进，国内跑马圈地，国外重仓马来西亚，却忘记了兵马未到，粮草先行的道理，否则跑的太快，终会闪了腰。
马云曾说，一定要在阳光灿烂的时候修理屋顶。否则风雨将至又该如何应对，且不说东南亚政局波谲云诡，大选以及政治形势的变化，往往给中国海外投资带来极大的影响，就是这二三十年的开发周期也难免夜长梦多。
高周转提高了资金的使用效率，但它不是包治百病的灵丹妙药，如果没有扎实的根基，靠速度冲上来的规模终将是海市蜃楼。
“十个瓶子两个盖，只要转的快，瓶子都有盖”，可是一旦转不快可怎么办，如今的杨老板是否在办公室中踱步愁思，进退之间该如何把握呢？
（本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号：delinshe）
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