成都地产江湖变局遭鸠占鹊巢 本土房企凋零

源自：中国房地产报

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省内中小房企避险入蓉“鸠占鹊巢”
　　中国房地产报记者 李楠 实习记者：
　　李根 曾霖 成都报道
　　中国房地产报记者独家获悉，此前广受关注的“四川泰合收购万达索菲特酒店”事件，双方将在7月份进入交割阶段。这是近年来首个本地开发商收购品牌房企旗下物业的案例，每一步进程都备受市场关注。
　　同时，在6月遇冷的土地市场，四川南充蓝润集团连拍三宗共价值7亿多元的主城区地块。
　　成都本土房企的光环被来自四川省内二级城市的开发商所掩盖，已成为成都房地产业界的热门话题。在这样热烈讨论的背景声下，成都本土房企群体境况则显得分外落寞。
　　从2005年开始，四川省内二级城市开发商开始陆续登陆成都，截至目前已有30多家四川省内二级城市开发商在成都布局。到现在，经过几轮洗牌，其中30%的开发商逐步淡出成都，另有近三成“活了下来”并搅动着成都楼市的格局，其代表有蓝润、领地、雄飞、明宇、泰合、邦泰等。
　　相形之下，成都本土房企却显得“人丁凋零”，除蓝光一直保持激进扩张之外，其余本土房企已所剩无几，多数已经在成都市场上销声匿迹。2013年，曾经的成都本土地产大鳄齐力房产退出房地产开发，更让这种凋敝的状况显得无比醒目。
　　“今天的状况，是成都乃至四川的房地产行业在20年开发历程中逐步形成的，这其中有个体的、群体的、乃至大环境的因素。”四川省房地产协会副会长王晓白对中国房地产报记者表示。
　　“小富即安”、“盆地意识”等词汇被数次用来总结成都老牌房企集体衰退的原因。在最好的时候错过了没有向规模化迈进，这成为成都老牌房企最大的遗憾。

成都本土老牌企业凋零
　　在中国房地产报拿到的一份2013年四川房地产企业综合实力排行榜的名单上，除了蓝光地产──唯一代表四川本土房企出现在名列以内，剩下位置悉数被全国性品牌房企占据。如果这份由媒体公布的名单并不具备绝对的权威性的话，至少它表明了在主流市场上的不同房企的活跃程度。
　　而在另一份2009年榜单上，当年活跃在市场上的本地品牌──圣沅房产、棠湖泊林城、武海置业等企业近两年在土地市场中早已难觅踪迹。不仅中型企业销声匿迹，曾经的本土“元老级”巨头也悄然谢幕。
　　2013年成都本土房地产企业代表齐力房产宣布退出房地产市场开发。其曾经所开发的“齐力花园”项目曾被视为当时城市花园洋房产品的代表作。“齐力刘晓齐和金房王晓白、合力达罗羽林一样，都是成都楼市的元老级人物，上世纪90年代就开始搞开发了。”业内一位资深人士告诉记者。“在相当长的时间内，齐力房产与其掌门人刘晓齐都拥有极高的市场声望。”同时他向记者透露“齐力在剥离地产板块业务时，在成都几乎没有任何土地储备。”曾经项目遍布全城，发展后期却拿不到一块熟地，这代表大多数成立于上个世纪90年代的成都老牌房企的境况。
　　没有土地储备、拿地难是成都本土房企所面临最现实的瓶颈，也是遏制成都本土中小企业发展的命门。“成都的土地市场开放太早，作为西南重要宜居城市在短时间内吸引了一大批开发‘大鳄’。”成都金房集团董事长王晓白在接受采访时感叹，“他们带着雄厚的资金、成熟的开发模式、扫荡式地在成都开发。”
　　2003年，成都作为全国首批实行招拍挂土地制度的城市，在这一时间点前后，万科、保利、绿地、中海、华润、恒大、花样年等大型房企悉数进入成都。“这一类房企的到来逐渐打乱了当时成都本土房地产市场的开发节奏，它们如果认准这个市场，就成规模的拿地。”一位从业多年目前已退出市场的人士告诉中国房地产报记者，“这样的规模化开发对于当时基本上做一个项目拿一块地的成都开发商而言，带来很大的压力。”
　　在大型房企竞争挤压下，资金实力与融资掣肘直接影响了本地中小型房企的开发步伐。成都交大集团董事长孟刚曾接受媒体采访时坦言：“我们当年做智能小区时为什么拿一块做一块，是因为我们资金不足，没有那么多钱来运作，没有土地储备。”土地实行招拍挂和银根紧缩后，交大几乎立刻感到了压力。这意味着以后拿地交大需要更多的钱，而从银行贷款也更有难度。“凭我们公司的管理水平和研发能力，我们可以运作很大很好的项目，但是没有资金，根本就拿不到地。”在这个资本为王的地产江湖，没有资本，拿不到土地，无疑是致命的缺陷。当年一番陈词无不透露众多房企的心声。
　　在品牌房企强大资本实力与标准化运作的竞争力面前，在当年已有近十年开发经验的成都本土房企逐渐黯然失色。然而，在面临竞争时，许多“船小好调头”的本土房企没有把握最后一丝机会，转变角色寻找市场空隙，直至一条道走到黑。“在此之前，本土房企一直致力于开发成都三环内的小型地块，而2003年之后，土地市场上出卖的土地几乎都不能如愿。”上述业内人士表示，“这种地块在当年成本还比较低，开发风险也小，一直拿不到这样的地，就放慢了开发速度。”

　　“这也源于成都市本土房地产企业自身的一种风格。”四川泰合集团市场策划部经理康磊对中国房地产报记者表示。在中国房地产报记者采访数名成都企业代表的过程中发现，“小富即安”、“盆地意识”等词汇被数次用来总结成都老牌房企集体衰退的原因。“这已经成为大家的共识。”康磊认为，“在最好的时候错过了没有向规模化迈进，这成为成都老牌房企最大的遗憾。”
　　“这里边或多或少还有些机会导向的成分。”成都锐理开创数据研究公司总经理郭洁对记者表示，“凡是机会导向的公司，普遍不重视自己的长期战略、公司治理、价值观养成、团队训练等公司内在的基础性建设，相反往往在人脉关系、多元化发展方面施展拳脚。”大多成都老牌房企的或多或少都能在其中找到一丝踪影。
　　在成都市场竞争白热化渐显的2005年，一次会面中，王石对孟刚说，“现在成都有的企业正在犯错误，希望你们把握机会。”
　　事实上，在这一时期已是成都本土房企由盛转衰的前夕。在2009年楼市回暖的周期中，除蓝光一直保持激进扩张，已鲜少看到本土房企活跃在成都土地市场。
　　在2010年前后，受一线城市限购影响，品牌房企纷纷进驻二三线城市，万科、保利先后进军南充与德阳。而这一时期也是上述四川省内房企进军成都的高峰期。

在“被品牌房企遗忘的角落”成长
　　而就在这一时期，自贡、南充、遂宁等一批当地房地产企业在省内二级城市就地起势，躲避全国一线品牌房企的狙击，在夹缝中逐渐发展，为若干年后入驻成都奠定基础。
　　“从它们的前身来看，这些房企大致分两类，一类是当地建筑公司转型，另一类则是当地较大的集团转变主力方向而新成立的业务公司。”郭洁分析，“前者发展初期都显现出一种低姿态，在二级城市新区甚至是县城搞大盘建设，而后者凭借其他产业的资金支持和在当地影响力，上马就在四川省核心城市、核心地块做大规模开发。”
　　虽然路数不同，但相较于成都房企，省内二级城市房企有更明显的扩张共性。郭洁认为这是这些企业感到危机时，在全省乃至全国找寻市场机遇的内在动因。在过去十年间，上述房企中的大多数基本完成了南充、遂宁、泸州等多地布局。其中较具代表性的领地和明宇则走上了全国扩张的路径。从全国布局来看，明宇将“酒店+地产”组合业态产品复制到喀什和沈阳，领地则从2006年走出四川，目前已经形成华东、华南、西南的梯次项目格局。
　　“今天扩张布局的形成，有主动的也有被动的因素。”领地集团成都公司一位不愿具名的负责人表示。中国房地产报记者梳理上述房企发展脉络发现，在扩张前期企业通常会选择条件类似的市场进驻开发。
　　以做郊县大盘、新城建设与BT项目为优势的荣新集团曾在贵州、湖北、四川多个县级市复制上述模式。“人口30万以上、一定规模的新区建设、政策环境宽松等条件是我们选择进驻城市的几项指标。”荣新集团某负责人曾在去年一次采访中向中国房地产报记者透露。然而在近日采访中记者则被告知，其战略已经发生较大的变化。“我们现在主要发展的市场是大城市周边的卫星城。目标包括成都、重庆、武汉等周边卫星城。”荣新集团副总裁钟静锷告诉记者“这主要源于市场环境的变化。”
　　三四线城市的成交量继续大幅下滑，省内中小房企的生存危机出现，而成都作为西部中心城市，其庞大的市场容量吸引着省内中小房企涌入避险。

大房企下乡
小房企进城
　　在近些年的扩张策略中，四川省内二级城市房企的被动色彩愈加明显。在2010年前后，受一线城市限购影响，品牌房企纷纷进驻二三线城市，万科、保利先后进军南充与德阳。而这一时期也是上述四川省内房企进军成都的高峰期。
　　而在2011年~2013年这一段时间，四川省内的三四线城市的房地产市场逐渐饱和，库存渐渐高企，三四线城市的房地产市场开始较一二线城市出现明显分化的局面。与全国的中小城市一样，四川省内的三四线城市房地产行业开始呈现成交价格下跌、成交量萎缩的状况。而这一段时间，成都作为“1.5线城市”，由于其经济发展的“虹吸效应”，市场依然热销，不仅吸附着四川省内的购买力，而且吸引着来自全国的购房者，其成交量甚至超过一线城市，房价也一直坚挺。
　　市场冷热的强烈对比，加速了四川省内中小房企进军成都的热情。2014年以来，三四线城市的成交量继续大幅下滑，省内中小房企的生存危机出现，而成都作为西部中心城市，其庞大的市场容量吸引着省内中小房企涌入避险。这也是在市场下行之际，省内中小房企反而奋不顾身在成都大举拿地的内在原因。
　　四川二级城市本土企业始终有一种“成都情结”。无论是出于情感或是战略，只要有条件，省会都是必进之城。

绕不开的
成都情结
　　“‘地方军’有自己的打法，但到了成都之后，企业结构、开发策略或多或少都有一定的调整，有的甚至呈现全新的面貌。”郭洁告诉记者。“市场环境不一样了，”泰合集团副董事冉卫东坦言，“现在的成都已经是一个竞争非常充分的市场。我们只能边学习边改变。”
　　据冉卫东介绍，泰合在进入成都后两年才成立工程技术研发中心，打造自己的产品线。“以前对产品没有专门的研究，在过去好卖的时代，没有对市场进行深入的研究，对客户的需求也没有进行前瞻性的研究。”
　　然而集团整体发展方向上，这家四川开发企业身上的资本运作色彩却越来越重。冉卫东坦言“泰合未来的发展主要以投资为导向，如果有好的项目拿下开发，如果拿到地块，有更好的经营者泰合也可以作为股东投资，而交由对方开发，直接收取投资回报”。
　　进入成都后风格大变的企业则以蓝润为代表。2013年，蓝润开始在成都快速扩张。创下土地市场“50亿9连拍”的纪录，随后开始高周转开发。其旗下两个主导系列，从拿地到开盘都控制在4~6个月。据蓝润相关负责人透露，这种高周转策略是向成都本土龙头蓝光学习的。目前，蓝润在成都6个项目同期在售。而领地、雄飞、明宇、泰合、横河等企业则先后都在核心地段拿下标志性项目。“这些项目有些是战略性的，还有一些更像是一种证明，就像是告诉大家，我们也可以在成都的好地段开发。”上述不愿具名的业内人士表示，“这是在二级城市起家的四川本土企业的一种情结。”
　　而有同类竞争实力的还包括一批成立于2000年以后的成都房企，例如国嘉地产，在去年突然发力，摇摇摆摆冲进区域销售前五强。它们与为数不多的成都老牌房企与发起于二级城市的房企基本上构成了成都市“中小房地产企业生态链”。
　　而在中国房地产报记者采访的数家企业代表过程中，却并没有感受到他们的乐观情绪，即便是扮演“搅局者”的外来企业，也用非常谨慎的措辞描述对市场未来的判断。“这源于目前这个城市能给我们这样的企业带来的发展空间非常有限。”钟静锷告诉记者。他认为，近十年成都城市规划发展对于市场的促进作用，相较于第一代成都房企参与打造成都二环之时已经不可同日而语。
　　“市政配套最是最明显的表现，就像现在的城南板块，土地出让条件中这么高的商住配比，实际上就是开发商承担了政府的城市建设工作。”钟静锷说，“虽然现在城南呈现高楼林立，综合体遍布的大城市形态，但是严重的同质化竞争导致大多数运营的并不好。”成都城南板块打造已经用近十年的时间。“就像泰合在进入成都之后选择开发综合体，这里边也有一定被动的因素，我们也因经验不足而吸取了一定的教训。”泰合集团董事冉卫东告诉记者。所以对于进驻成都之后的发展，二级城市中小房企并不是完全有信心。
　　“即便如此，走进成都是很多三四线城市企业发展到一定规模时侯的必然选择。”恒河控股集团副董事长胡钰向记者表示，他将企业发展路径分为即准备期，成长期和资本化阶段。“进军成都，是我们‘立足西南、布局全国’这一战略目标的开始，也标致着公司步入成长期。”
　　值得注意的是，目前在成都市场中担当中流砥柱的四川本土房企，大多是2000年后成立的“新贵”。它们成立于中国房地产行业整体鼎盛时期，发展于房地产行业的下行区间，巧妙地赶上了中国西部二三线市场滞后的时间差，使得企业周期与当地市场相一致。而成都本土第一代房企的兴衰几乎与中国房地产行业周期相吻合，前后历程十余年。如今成都已向一线城市迈进，在这样充分竞争的成熟的市场中，“新贵”级本土房企如何面对企业发展周期与行业周期的错位，是一个更大的挑战。