先热后冷 2018成都二手房价格回归理性

源自：四川在线

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　　四川在线消息（记者：文强）今年成都楼市呈现出了“先热后冷”的局面。对于大成都乃至周边地区市场有什么影响？行业运行逻辑发生了哪些变革？2019年的市场，又将何去何从？12月19日，贝壳研究院成都分院发布了《2018年度成都楼市白皮书》显示，“515”楼市新政施行之后，一手房供应量大增，新房摇号中签率持续攀高，二手房交易节奏随之放缓，一手房和二手房的市场成交格局重返2:1的合理区间，二手房价格回归理性。
　　“希望结合本地楼市数据和外界的热点需求，为市场决策提供有效建议，并为推动行业进步提供专业支持。”贝壳研究院成都分院院长张键说，随着新房供应的稳步回升，市场将回归增量市场，2019年，成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。地段的重要性将进一步凸显，以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归，资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。远郊新房市场将带着充沛的供应，以高性价比接纳大量主城外溢置业需求，成为成都新房市场的重要增长点。另一方面，刚性改善客户的涌现将加速推动成都换房时代的到来。

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抢房与抢客
　　年初全家报名抢房，年末房企入市抢客。上半年新房供应整体偏弱，一二手房的刚性利差导致新房市场热闹非凡，以至于远郊平均中签率仅为20%。“515”家庭二套限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现年初火热境况。

卖方与买方
　　卖方市场不再，买方市场到来。市场供需紧张阶段，新房摇号中签率持续走低，二手业主预期高涨频频涨价。但2018年“515”新政后，成都住宅去化周期不断延长，库存的大幅增加使客户选择面拓宽，交易节奏随之放缓。诚心卖房的业主在这种局面下被迫降价出售，导致妥协度上行、议价空间松动，客户话语权显著抬升，久违的买方市场重回蓉城。

新房与老房
　　新房重返市场主力，二手房回归理性区间。2017年由于成都新房供应短缺，大量购房者进入二手市场实现置业，导致一二手全年GMV各占半壁江山。而2018年“515”新政后，买卖方地位发生了转变，充裕的新房供应使得购房者可以根据自身需求选择新房或者二手房，二手房关注度显著下滑，市场成交格局重返2:1的合理区间。

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涨价与降价
　　二手价格深度回落，供需决定价格起伏。2017年受新房整体供应不足及预售管控的影响，二手住宅供求不平衡从而价格上行，使得一二手房之间的价差逐步扩大。2018年“515”新政之后，随着供应的不断增加和资质客户的缩减，此前紧张的供需关系大幅趋缓，二手房价格正逐步回归合理区间。具体来看，各板块降幅差异显著，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表的老式居民院落、以洪河板块为代表的前期涨势过猛片区和以双楠为代表的无地铁规划的板块价格回调力度较大，降价的本质是区域价格与价值的重新匹配。

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刚需与改善
　　改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需。在人民对“住得好”美好愿望的追求及开发利润最大化的双重驱动下，房企纷纷以改善型产品入市，新房供应多以大面积房源、高总价房源为主。因此，对于购房天花板有限的刚需群体而言，小户型低总价的二手房逐步成为了“蓉漂”定居成都的一个重要选择。

自住与投资
　　住宅回归居住属性，投资需求全面转移。“515”新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9.0%降至3.2%。投资客们将目光投至公寓市场，新建公寓市场一度火热。但随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去，公寓成交见顶回落。

买房与租房
　　租赁停留期拉长，买房急迫性降低。一方面，房价的上涨导致青年群体首付成本提升，进而使青年租客在租赁市场的过渡期拉长；另一方面，90后以及95后新生代的居住理念正在重塑市场供需关系，“品质租赁”正逐步取代“一定要买房”，成为市场不可忽视的居住需求。

生存与生活
　　品质租赁崛起，租房从“有得租”变为“租得好”。随着2017年成都成为全国13个租赁试点城市以来，成都的品质租赁市场快速崛起，品牌长租公寓规模从2017年的3万间迅速增加至2018年的10万间；品牌长租公寓的入驻，使得青年群体、特别是追求“租得好”的新生代，可以从原本服务质量有限的普租市场脱身而出，进入品质租赁市场，完成从“生存而租赁”到“生活而租赁”的重大转变。