广州房价因楼市存量较高难以大涨

源自：金羊网-新快报

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上传时间: 2014-10-7 02:27

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　　资料图：房地产工作人员在介绍楼盘。新快报

楼市存量较高 房价难以大涨
一些开发商称，目前主要通过认购登记，看市场反应后再调整销售计划

⊙记者：陈齐

　　国庆前一日，央行出台新政放松限贷，广州取消限购风声四起，这两大“重磅炸弹”似乎为广州楼市注入了强心剂。新快报记者在楼市走访发现，相比八九月份，今年国庆黄金周人气明显大幅提升，希望乘“930房贷新政”东风买房的改善型买家有所增加。业内人士表示，广州楼市目前库存积压，因此开发商以走量为主，楼价不会大涨，目前是买家出手的较好时机。

■　买房客
结束观望 冲着房贷新政买楼
　　9月30日，央行和银监会联合发布新规，确定了第二套房“认贷不认房”新原则；同时，未限购或取消限购的城市，买第三套房只要过去的贷款结清，银行可以自行确定首付和利率，意味着第三套房也可以贷款。同时规定保证资信良好房企的开发贷款，以及房贷未来证券化的方向。在业内人士看来，“930新政”的力度不亚于2008年底的救市举措。
　　“国庆看了番禺的某大盘，因为有名校学位，加上现在感觉楼市又要旺起来，所以想赶紧出手。”在某事业单位工作的朱先生告诉记者，他买房主要是为了改善居住，“930新政”确实给了他不少期待。
　　广州某大开发商营销负责人邓女士向记者表示，国庆期间一直没有休息，因为公司旗下各个楼盘都铆足了劲在卖楼。“我们感觉看楼的市民确实多了好多，刚需盘的成交有了明显增长，买家一方面是冲着房贷新政来买楼，一方面也是认为广州或将松绑限购。”邓女士表示，因为央行的房贷政策还没落地，如果买第二套房的买家现在想买房，开发商方面会给予时间方面的宽限，让他们可以先下定，等政策落地了再网签、贷款，毕竟首套房跟二套房之间的贷款额度和贷款利率都相差甚远。
　　另外，雅居乐地产相关负责人也表示，借限贷放松后的十一黄金周置业浪潮，改善客结束观望集中释放，国庆期间雅居乐剑桥郡、富春山居两大豪宅，黄金周平均每天接待客户几百余人，特别是下半周成交反弹明显，成交量同比已翻倍。

■　开发商
推出惊喜劲惠 有楼盘旺销
　　十一期间记者踩盘获悉，政策的利好也在一定程度上促使开发商积极促销，广州很多区域均推出了相应的优惠措施，不少楼盘呈现旺销。东部黄埔某楼盘惊现凌晨3点排队抢房，而广东保利董事长余英则凌晨5点在微博上卖楼。
　　但是据一些开发商透露，目前很多楼盘主要是通过认购登记，看看市场反应，如果买家认购反应积极，将在开售后调整销售计划。
　　据网易房产数据中心数据显示，国庆长假前三天广州全市网签224套，相比去年416套，同比下降41.65%；均价11533元/平方米，相比去年国庆前三天的9697元/平方米，同比上升18.95%。从上述数据来看，楼市在国庆期间并没有出现回暖的迹象。
　　在广州楼市相对低迷的行情之下，国庆黄金周期间众多开发商推出惊喜劲惠吸引购房者出手，但是从目前成交情况来看，仍旧成色不足。
　　不过，因为阳光家缘的网签数据对市场的反应比较滞后，在不少业内人士看来，市场的实际成交应该要好于网签数据的表现。国庆假期过后，网签量也会随之有较大幅度的上升。

后市展望
广州库存压顶 楼市跑量难涨价
　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，第四季度成交放量应该是大概率事件，不过，房价可能不至于大涨，因为不容忽视的事实是，当前广州楼市存量为近年来最高，成为涨价的最大制约因素。
　　数据显示，2014年1-9月广州十一个区新建商品住宅网签量为46916套，面积为541.2万平方米，网签额为814.4亿元，均价15050元/平方米，同比去年销售套数和面积分别减少31.5%、31%，销售额同比减少22.5%，三个销售数据都“惨不忍睹”。均价虽然上升，但是均价只能反映结构变化，加上去年“限价”导致数据失真，与实际不符。如果到各区域去看具体楼盘的价格，会发现今年房价普遍比去年低。外围区域普遍下调10%～15%，中心区则普遍低5%～10%。
　　龙斌表示，从阳光家缘10月3日的数据看，广州十一个区可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米，几乎接近2011年存量的二倍，比2013年3月的存量增加52%。
　　因此，近期去库存仍然是市场的主基调。个别性价比高、品牌影响力好的楼盘如果前期价格调整幅度过大，利用这次利好，略微回调价格，可能会增强市场信心，不至于影响销售。如果贸然大幅度提价反而不利于激活市场。

新闻解读
楼市进入“盘整期”
　　在“限购”大范围退出后，银行又接着宣布放松首套房认定，还清首套房贷再贷算首套，但信贷政策从严大势难改已成为市场共识。种种迹象表明，未来楼市将更多依靠市场的力量来调控，实在的购买力和合理的购房需求来支撑，楼市进入了较长时间的“盘整期”。
　　世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示，年内去库存仍是大部分房企的首要任务，“以价换量”仍是市场大趋势，价格下行仍有可能。但从近期市场反应来看，需求旺盛的一线城市房价的下降空间仍然相对有限。
　　武汉某大型开发企业负责人陶嘉平说：“过去十年是楼市的黄金十年，而当前的楼市正在调整，将进入白银十年。”
　　专家认为，在狂飙猛进发展十余年后，我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”，与此相应，原有的成交、价格、供需必然会经历一个较长时间的“盘整”和适应。
　　中国指数研究院华中市场总监李国政认为，未来，房价的涨跌、供需的博弈将主要由市场决定，当前或许是楼市的一个“转变期”，见底或回升都只是暂时的。