闽系房企大唐地产IPO：重仓广西 二股东操盘冲刺千亿

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上传时间: 2019-12-4 09:03

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　　神秘低调的福信集团，如今将旗下地产业务彻底暴露在公众面前。
　　日前，福信集团旗下地产业务平台大唐集团控股有限公司（下称：大唐地产）向联交所递表，拟募资保障旗下地产项目运行，以及偿还两笔即将到期的银行借款等。
　　公司更大野心是打通融资渠道，实现3年冲击千亿、挺进全国前50强的目标。
　　大唐地产涉足地产刚10年，除在大本营福建市场之外，更多的土地储备及项目集中在北部湾经济区及周边城市，该区域土地储备占公司总土储量近一半，年收入超4成。
　　一家闽系房企，凭什么在千里之外的广西风生水起？
　　广西成业绩主力
　　在广西南宁，大唐地产是一家响当当的头牌房企。
　　2009年前后，福信集团完成对大唐地产的并购，匆匆进入南宁市场，率先落子南宁凤岭，正式开启在广西风驰电掣的扩张之旅。

截至2019年9月30日，公司在南宁市拥有20个项目（含联营、合营），土地储备309.68万平方米，占公司土储总量39.76%。
　　克尔瑞数据显示，今年上半年，大唐地产南宁城市公司实现71.34亿元流量金额、62.36万平方米的流量销售面积，位列南宁房企流量榜首位。
　　2018年，公司仅在南宁市就销售100.36亿元，占比公司当年总销售金额的三分之一。
　　公司早已将南宁列为发展核心，同时在广西的柳州、贵港、北海等地密集布局。
　　上述城市被公司纳入到“北部湾经济区及周边城市“的区域范围，逐渐形成一个规模远超福建大本营更大的市场区域。

截至今年9月底，公司在上述区域拥有26个项目（含合营、联营），土地储备合计385.32万平方米，占比公司土储总量49.47%；同期福建在内的海西经济区域市场土地储备占比26.7%。
　　也因此，北部湾市场区域已成为公司收入贡献主力。
　　从公司披露的聆讯资料来看，2016年至2019年6月，在该区域分别实现收入2.80亿元、16.58亿元、22.05亿元和5.74亿元，占比公司收入24.4%、48.7%、42.1%和23.7%。
　　同期，包括福建在内的海西经济区收入分别为6.70亿元、11.94亿元、9.34亿元和17.48亿元，分别占比公司收入58.6%、35.1%、17.9%及72.1%。
　　急需募资救急
　　去年，公司以流量销售金额308.6亿元、排名第77位，成为克尔瑞榜单中的百强房企。
　　不过，公司有着更大的野心。
　　公司总裁郝胜春在2018年公开表示，未来3年将冲击500亿元销售目标。今年，这个目标更改为：3年冲千亿，进入全国50强。
　　公司已在全国市场渗透，除稳坐北部湾区域市场，还陆续进入到京津冀、长江中游、重庆、西安等市场。
　　以较短时间实现全国扩张，导致公司负债总额从2016年的186.69亿元飙升至2019年6月的312.86亿元。
　　同时，公司着力降低净负债比率，从2016年的1085.3%降至今年上半年的185.6%，但这仍远高于行业整体负债率水平80%。
　　当国内很多房企应对政策调控不断收缩阵脚或者干脆转型，大唐地产逆势而动，现有资金是否足够支撑？
　　从公司递交聆讯资料来看，公司要冲击千亿销售规模，资金紧缺最为紧迫。
　　截至今年6月30日，公司未偿借款75.98亿元。其中，一年内须偿还17.30亿元，一至两年内须偿还合计31.69亿元，公司账面上现金及现金等价物为19.42亿元。
　　斑马消费注意到，公司融资最重要的渠道是银行。2016年至2019年6月，公司从银行及借款分别为51.37亿元、81.11亿元、62.05亿元和50.88亿元，福信集团作为担保方。
　　信托是公司另一融资渠道，截至2019年9月30日，公司信托借款合计24.99亿元，占公司借款总额33.89%。
　　公司尚未偿还的信托融资共计有11笔，涉及渤海信托、华融资产等，最高年利率14%、最低年利率也有8.80%。
　　公司披露，募资主要为满足现有项目资金需要，包括支付唐晟雅苑、唐玺雅苑、长沙大唐印象御玺和长沙大唐印象御园等4个项目的建筑成本；偿还两笔即将到期的银行借款，一笔借款按固定利率9.0%计息，于2022年6月到期，另一笔按固定年利率8.50%计息，将于2021年8月到期，剩余募资用于一般业务运营。
　　二股东操盘
　　2009年，福信集团顺利实现对大唐地产的并购，福信老臣吴迪在其中扮演了关键角色。
　　收购完成后，大唐地产成为集团地产业务平台，吴迪成为操盘地产业务的舵手。
　　大唐地产和其他房企一样，祭出快速扩张的路子，和大多数房企又有几分不同。
　　此前，公司控股股东黄晞将公司经营大权，委托给董事长兼执行董事吴迪，黄氏家族身影彻底淡出公司。
　　在利益方面，公司控股股东方面为吴迪早有“安排”。
　　2018年4月，吴迪在英属处女群岛注册美地公司，2019年11月5日，公司向美地公司发行21.21万股，代价0.56亿美元。发行股份后，吴迪持有公司股份比例21.21%。
　　截至聆讯资料披露日止，控股股东黄晞持有公司股份比例 77.79%。
　　同是闽系房企的正荣地产，也采用所有权和经营权分离管理公司，控股股东欧宗荣将经营大权委托给董事长黄仙枝。黄仙枝并未在公司持有股份，仅是一位单纯的房企高管。

大唐地产更像正荣地产的升级版，吴迪既掌握公司经营大权，又是公司第二大股东，其收入也水涨船高。
　　2016年至2019年6月，吴迪分别获得收入70.9万元、85.6万元、3410.7万元和883.1万元。
　　2018年和2019年上半年收入超出往年，主要是获得“以股份为基础的薪酬”所致，分别获得3323.1万元和830.8万元。
　　除掌舵大唐地产之外，吴迪还身兼多职。
　　企查查显示，吴迪为福信集团董事长兼总经理，持有股份比例10%，另外还在30多家企业持股或任职。